Questo articolo su Acquisto e vendita di immobili in Portogallo è stato scritto da Drª Rita Branco • Avvocato • CP nº 296-F, con competenze per l’atto. È un articolo puramente informativo, con un carattere chiarificatore delle principali questioni iniziali nel processo di acquisto e vendita di immobili. Tuttavia, si consiglia di farsi chiarire da un avvocato o procuratore. In Portogallo, solo un avvocato o un avvocato può fornire chiarimenti legali sul processo di acquisto e vendita e redigere contratti per l’acquisto e la vendita di immobili. Qualsiasi altra entità potrebbe incorrere in un avvocato illegale.

In questo articolo imparerai a conoscere...

1. Di quali documenti ho bisogno per acquistare un immobile in Portogallo?

La legge portoghese stabilisce che il contratto di compravendita di un immobile deve essere stipulato con atto pubblico o atto privato certificato da un avvocato o procuratore. L’atto pubblico può essere compiuto (1) presso un Ufficio Notarile alla presenza di un notaio, (2) presso “Casa Pronta”, servizio fornito dai servizi del Ministero della Giustizia, o presso una sede (3) in presenza di un avvocato o procuratore legale munito di poteri di azione. In questo atto o atto particolare intervengono di norma l’acquirente e il venditore. In casi particolari possono intervenire altri soggetti, come rappresentanti di istituti di credito, avvocati che rappresentano l’acquirente o il venditore, i coniugi che devono dare il loro consenso alla vendita, interpreti nel caso in cui acquirenti o venditori non comprendano la lingua portoghese.

Per quanto riguarda i documenti necessari all’atto, possiamo distinguere tra (1) documenti relativi agli intervenienti e (2) documenti relativi alla proprietà.

Gli atti e le informazioni relativi agli intervenienti, necessari per l’esecuzione dell’atto di compravendita, o atto privato, sono i seguenti:

Nel caso di persone fisiche:

  • Carta d’identità, o carta del cittadino, o passaporto
  • Codice fiscale.
  • Informazioni sui dati personali:
    • stato civile (sposato, celibe, divorziato, vedovo),
    • regime matrimoniale (separazione dei beni, comunione dei beni acquisiti, comunione generale dei beni),
    • luogo di nascita e rispettiva parrocchia e comune)

Nel caso di persone giuridiche, e in particolare nel caso di società commerciali:

  • Certificato di registrazione dell’impresa, rilasciato meno di un anno fa e carta d’identità della persona giuridica (potrebbero essere richiesti anche altri documenti, come verbali del consiglio di amministrazione o dell’assemblea generale, a seconda del tipo di società, oggetto sociale e forma di collegamento).
  • Documento di riconoscimento dei legali rappresentanti della società che rappresentano per conto della società (carta del cittadino o carta d’identità, contribuente).
  • Il codice di interrogazione della dichiarazione del (RCBE) Registro Centrale dei Beneficiari Effettivi della persona giuridica

I documenti relativi all’immobile, necessari per l’esecuzione dell’atto di compravendita, sono i seguenti:

  • Certificato del Catasto, ovvero codice di accesso al Certificato Permanente del Catasto: con data di emissione inferiore a sei mesi fa da parte dell’Ufficio del Catasto competente. Tale documento conterrà la descrizione dell’immobile e la sua iscrizione a nome del venditore, e permette di verificare se ci sono addebiti o addebiti registrati sull’immobile, che devono essere cancellati entro la data dell’atto, quali: ipoteche, privilegi, servitù o patti di preferenza.
  • Landbook: emesso o aggiornato meno di un anno fa dal Servizio Finanziario del comprensorio immobiliare o ottenuto via Internet dal proprietario dell’immobile, questo documento consente di verificare che l’immobile è intestata al proprietario, alle sue aree, composizione, confini e valore patrimoniale imponibile (valore fiscale dell’immobile previa valutazione effettuata dal Servizio Finanza)
  • Licenza d’uso: rilasciata dal Comune dell’area di proprietà (in determinate situazioni la licenza d’uso può essere sostituita dalla licenza edilizia o addirittura revocata, nel caso di un immobile costruito prima di agosto 7, 1951, cioè prima dell’entrata in vigore del Regime Generale per le Costruzioni, ovvero se l’immobile ha una registrazione a matrice (presso l’Agenzia delle Entrate) nel 1937. Questo documento consente di verificare che l’immobile sia regolarmente autorizzato dall’ente competente per l’alloggio, il commercio o i servizi.
  • Certificato permanente: rilasciato dal Comune del territorio di proprietà, prova di ricezione provvisoria delle opere di urbanizzazione o prova di prestazione di garanzie sufficienti a garantire il completamento delle opere di urbanizzazione (solo quando si tratta del primo trasferimento di immobili edificati in lotti o di frazioni autonome di tali immobili);
  • Documenti comprovanti la rinuncia ai rispettivi diritti di prelazione: rilasciati dal Comune e/o da IGESPAR – Istituto per i Beni Archeologici e Architettonici (solo nei casi in cui la legge conceda tali diritti di prelazione al detti enti) o quelli attigui nel caso di un fabbricato Rustico.
  • Certificato energetico e di qualità dell’aria interna negli edifici.
  • Il codice di query della dichiarazione del Registro centrale (RCBE) del beneficiario effettivo, nel caso in cui il concedente sia una persona giuridica.

Al momento della stipula dell’atto pubblico di compravendita, l’acquirente deve consegnare al Notaio o all’Avvocato/Avvocato i bollettini di liquidazione relativi alle imposte dovute dall’acquirente</strong >: >Imposta comunale sui trasferimenti onerosi di proprietà (IMT) e Imposta di bollo (IS) con prova di pagamento, tranne nei casi in cui l’acquisizione è esente da tale imposta (IMT )

Se si desidera utilizzare il credito bancario per finanziare l’acquisto, l’acquirente deve confermare quali documenti sono richiesti dalla propria banca. In queste situazioni, uno dei requisiti solitamente richiesti è la presentazione dei documenti Acquisizione provvisoria e ipoteca.

2. Quando voglio acquistare un immobile, devo stipulare un contratto di compravendita promissorio o no?

Dopo aver analizzato tutta la documentazione dell’immobile e tutti i presupposti e vincoli relativi all’acquisizione dell’immobile, si procederà alla predisposizione del contratto di compravendita promissorio, ovvero il contratto attraverso il quale le parti si impegnano, di comune accordo o unilateralmente, a stipulare un certo contratto futuro e definitivo. La sottoscrizione di un contratto di compravendita promissoria è conveniente in situazioni in cui vi è un interesse a garantire l’attività, tuttavia le condizioni necessarie per l’atto di compravendita non sono ancora soddisfatte. Questa situazione può verificarsi per diversi motivi, ovvero perché la costruzione dell’immobile non è stata completata, perché è ancora pendente la costituzione della proprietà orizzontale, perché l’immobile non ha la licenza d’uso, o perché l’acquirente non ha la importo necessario per il pagamento del prezzo o ancora in attesa di approvazione del finanziamento bancario per l’acquisizione.

  • Sottoscrivendo un contratto di compravendita, le parti possono impegnarsi immediatamente (nel momento in cui non dispongano ancora di tutta la documentazione necessaria, o interesse alla conclusione dell’atto) garantendo che, entro il termine concordato, formalizzare l’acquisto e la vendita. In questo contratto, le parti garantiscono la sicurezza legale in caso di ritardo o violazione del contratto.

Solitamente, la decisione di stipulare un contratto di compravendita promissoria è legata alla necessità di formalizzare con urgenza un documento vincolante tra l’acquirente e il venditore, che garantisca la riserva di affari futuri con la formalizzazione di un atto pubblico di compravendita.

La decisione se stipulare o meno un contratto di compravendita promissoria è una decisione facoltativa delle parti (acquirente e venditore della proprietà).

3. Quali sono gli elementi essenziali di un contratto di compravendita promissorio?

Il contenuto di un contratto di compravendita promissorio può variare notevolmente a seconda delle circostanze specifiche delle parti, della situazione dell’immobile oggetto del contratto e del modello di business previsto. Pertanto, il contratto promissorio può e deve contenere tutte le condizioni e gli obblighi che erano alla base dell’attività, ovvero, clausole essenziali ed accessorie, eventuali condizioni sospensive o risolutive eventualmente definite, definizione di < strong>termini e condizioni di prezzo e pagamento, fissazione della data per l’atto di acquisto e vendita della proprietà, identificazione delle garanzie e sanzioni applicabili, e tutto il resto < strong>restanti clausole necessarie a tutelare gli interessi di acquirenti e venditori dell’immobile.

D’altra parte, l’analisi dei documenti di proprietà può rivelare circostanze relative alla proprietà che dovrebbero essere prese in considerazione nei termini del contratto di compravendita promissorio. È comune, ad esempio, inserire nel contratto di compravendita promissorio l’obbligo del venditore di regolarizzare eventuali non conformità riscontrate nei documenti dell’immobile. Infine, anche le condizioni fisiche dell’immobile possono giustificare l’inserimento di specifiche disposizioni nel patto promissorio. È comune inserire nel contratto promissorio obblighi del venditore di promuovere determinati lavori o riparazioni all’immobile, prima della stipula dell’atto pubblico di compravendita.

In breve, possiamo indicare i seguenti elementi essenziali che devono essere inclusi in un contratto di compravendita promissorio:

  1. Identificazione completa delle parti (per le persone fisiche: nome, luogo di nascita e nazionalità, stato civile, residenza, numero di carta d’identità/carta di cittadinanza e codice fiscale; e, per le persone fisiche collettive: ragione sociale , sede legale, capitale, numero di registrazione e di persona giuridica e identificazione di chi rappresenta la società, con indicazione delle qualità e dei poteri con cui lo fa);
  2. Identificazione completa dell’immobile oggetto della promessa: (ubicazione e composizione, numero di descrizione dell’immobile presso l’Ufficio del Catasto, articolo matrice in base al quale l’immobile è censito al Servizio delle Finanze e numero , data di rilascio ed ente che rilascia la licenza d’uso o costruzione o menzione della sua rinuncia);
  3. Stipula della promessa, specificando: se si tratta di una promessa bilaterale o unilaterale e se il bene è acquisito o meno libero da pegni, oneri o altre responsabilità, e libero e non occupato da persone e merci;
  4. Prezzo e modalità di pagamento, compresa l’indicazione dell’importo della caparra e dei rispettivi rinforzi, se previsti;
  5. Termine per il perfezionamento dell’atto di compravendita e indicazione di chi dovrà procedere al relativo incarico;
  6. Eventuali condizioni alle quali le parti intendono sottoporre l’acquisto e la vendita dell’immobile e le conseguenze della sua mancata verifica;
  7. Indicazione delle garanzie e dei doveri dei soggetti coinvolti nell’attività, ad esempio:
    • Dichiarazione per i dovuti effetti di legge che alla data dell’atto di compravendita dell’immobile, l’immobile sarà debitamente delimitato nei termini di legge ai fini catastali, le aree contenute nella matrice immobiliare coincidono con la descrizione dell’immobile e le planimetrie approvate dalla Camera Comunale attraverso la licenza d’uso;
    • Dichiarazione che nei preliminari e nella formazione di questo contratto, i Promessi Acquirenti non hanno omesso alcuna informazione o fatto che i Promessi Acquirenti dovrebbero essere a conoscenza nel considerare la loro volontà di svolgere l’attività, sia per quanto riguarda gli aspetti fisici che legali stato dell’immobile, che può avere ripercussioni dirette o indirette sulla presente vendita dell’immobile sfitto e a titolo gratuito o a titolo oneroso;
    • Dichiarazione che l’immobile è regolarmente accatastato presso l’Ufficio del Catasto e iscritto nella matrice, a tuo favore;
    • Le aree e le costruzioni esistenti corrisponderanno alle aree e alla composizione descritte nella rispettiva documentazione, matrice, edificio e Municipio, quindi in caso di discordanza dovrà essere sanata prima della data dell’atto;
    • Che la proprietà è libera da vincoli, ipoteche o passività e non è occupata;
    • Per quanto a tua conoscenza, non vi è alcun avviso, reclamo, arbitrato o altro procedimento pendente o minacciato da esso, che pregiudicherebbe il tuo diritto all’edificio, dinanzi alla Corte, di qualsiasi dipartimento governativo o autorità locale che in qualsiasi modo influirà o influenzerà l’adempimento dei doveri qui stabiliti;
    • Ad eccezione delle clausole del contratto promissorio, non sussiste alcun contratto di locazione o altro contratto, di qualsiasi natura, relativo all’Immobile oa parte di esso, che possa restringere o limitare materialmente il suo utilizzo o la sua disposizione. di potenziali acquirenti;
    • Prova che non sussistono debiti verso l’erario relativi agli immobili, derivanti dall’acquisto o dall’utilizzo da parte del potenziale venditore;
    • Che l’immobile si trova in condizioni abitative regolari e con tutte le sue dotazioni e reti interne ed impianti di acqua, luce, fognatura, gas in normali condizioni di esercizio e non ha subito alcun tipo di modifica nella sua configurazione e contrasti;
    • Se in tale data esiste una polizza assicurativa sui beni oggetto del presente contratto, i Venditori Promettenti si impegnano a mantenerla in vigore fino alla data dell’atto pubblico di compravendita.
  8. Indicazione delle modalità di notifica e localizzazione, menzione obbligatoria dell’intervento o meno della mediazione immobiliare.
  9. Conseguenze in caso di inadempimento, ovvero l’assoggettamento allo specifico regime di esecuzione previsto dall’articolo 830 del codice civile.
  10. Il tribunale competente a conoscere di qualsiasi controversia derivante dal contratto. Di norma, per l’ubicazione dell’immobile oggetto del contratto sarà competente il Tribunale Distrettuale oppure le parti potranno optare per il Tribunale Arbitrale.

Nel caso di patto di compravendita promissivo relativo all’esecuzione di un contratto oneroso di cessione o costituzione di un diritto reale su un fabbricato, o su una sua frazione autonoma, già edificato, in corso di costruzione o con previsione di costruzione, il il contratto promissorio di compravendita deve contenere l’attestazione di persona della firma del promissario o dei promissari (a seconda che si tratti di promessa unilaterale o bilaterale) e la certificazione, da parte del notaio, dell’esistenza della rispettiva licenza d’uso o costruzione .

4. Cosa significa “assegnare la posizione contrattuale” di un promettente acquirente in un contratto di compravendita promissorio?

Il contratto di compravendita promissorio può prevedere che il potenziale acquirente ceda la propria posizione contrattuale a un terzo. Qualora il contratto di compravendita promissorio non preveda la possibilità di cessione della posizione contrattuale, la cessione della posizione contrattuale è subordinata alla preventiva autorizzazione che deve essere fornita dal promettente venditore. Assegnare la posizione contrattuale significa trasmettere a un terzo la posizione di promettente acquirente in un determinato contratto di compravendita, divenendo titolare di tutti i diritti e doveri che emergono per il promettente acquirente di questo contratto promiscuo. L’assegnazione di una posizione contrattuale, investendo il terzo nella posizione di promettente acquirente, determina il disimpegno del promettente acquirente iniziale. Sia la cessione della posizione contrattuale, sia la semplice possibilità di cessione prevista nel contratto di compravendita promissoria, hanno obblighi fiscali IMT. La normativa tributaria, infatti, presuppone l’esistenza di una cessione onerosa ogniqualvolta vi sia una cessione della posizione contrattuale (attuale o potenziale), tassandola come se si trattasse di una cessione vera e propria, cioè l’imposta viene riscossa sul importo dell’acconto versato dall’acquirente con il tasso applicabile all’importo totale.

Qualora venga stipulato il contratto definitivo di compravendita, ovvero l’evento fiscale si manifesti prima della conclusione del contratto definitivo che opera la cessione legale del bene, e il contraente abbia già pagato l’imposta dovuta, vi è solo luogo per la liquidazione aggiuntiva quando l’importo che concorre alla trasmissione definitiva è superiore a quello che ha costituito la base della precedente liquidazione. Se l’acquirente beneficia di una riduzione o esenzione fiscale, l’imposta sarà parzialmente o totalmente annullata. L’inclusione nel contratto promissorio di clausole che consentano o prevedano la possibilità per il potenziale acquirente di cedere la propria posizione contrattuale a un terzo deve essere sempre valutata con attenzione, tenendo conto delle relative conseguenze fiscali.

5. Quali sono le conseguenze del mancato rispetto di un contratto di compravendita promissivo?

Le conseguenze del mancato rispetto del contratto promissivo possono essere previste nel contratto stesso. In mancanza di specifiche clausole nel contratto di compravendita promissoria, si applicano le norme generali previste dal codice civile.

Il codice civile stabilisce inoltre le seguenti norme applicabili:

  • In caso di inadempimento da parte del promettente acquirente, perderà la caparra che ha consegnato a favore del promettente venditore;
  • In caso di inadempimento da parte del promettente venditore, ciò costituisce l’obbligo di restituire, in doppio, al promettente acquirente la caparra che ha già versato; in alternativa alla restituzione dell’acconto in doppia misura, nelle ipotesi in cui vi sia stato trasferimento di proprietà dell’immobile, l’aspirante acquirente può pretendere il valore dell’immobile oggettivamente determinato alla data di inadempimento della promessa, con detrazione di il prezzo pattuito, che deve essere ancora corrisposto, ti verrà rimborsato l’acconto e la parte del prezzo che è stata pagata;
  • Nel contratto promissorio deve essere indicato il termine affinché si possa ritenere che vi sia un inadempimento e non solo un ritardo (ritardo nell’adempimento). Può essere indicato che una violazione definitiva sarà considerata ogniqualvolta e quando una parte è inadempiente (ritardo nell’adempimento) la controparte procede con una diffida (inviare una comunicazione scritta) di quest’ultima, fissando un termine ragionevole per l’adempimento del obbligo in questione e lo stesso si ripete nell’inadempimento della sua obbligazione all’interno dello stesso.
  • Pertanto, le parti devono immediatamente stabilire nel contratto il termine ritenuto congruo per l’adempimento, ai sensi e per gli effetti degli articoli da 801 a 808 del codice civile, dopo la scadenza dell’obbligazione concedere l’atto affinché questo ritardo (ritardo) diventi inadempimento definitivo.
  • Se la parte non ottempera nuovamente alla data indicata, la controparte deve inviare una nuova comunicazione scritta secondo le modalità pattuite nel contratto indicando che il contratto si considera definitivamente inadempiente, perdendo la caparra o dando diritto alla parte a ricevere quanto ha pagato il doppio.

In alternativa alle suddette indennità, la parte non inadempiente può scegliere di richiedere al giudice la specifica esecuzione del contratto, al fine di ottenere dal giudice una sentenza che sostituisca la dichiarazione commerciale del debitore inadempiente, quindi ottenere l’esecuzione forzata del contratto -promessa di acquisto e vendita.

6. Che cos’è una registrazione provvisoria? Quando voglio acquistare un immobile, quali registrazioni devo fare e a che ora?

Il Codice del Catasto prevede la possibilità di effettuare registrazioni provvisorie. La registrazione provvisoria dell’acquisizione è la registrazione dell’acquisizione a favore dell’acquirente, prima della stipula dell’atto di compravendita. Il venditore dichiara nell’atto di registrazione di aver promesso di vendere tale immobile all’acquirente al prezzo definito nel contratto promissario di compravendita. L’iscrizione ipotecaria provvisoria consiste nell’iscrizione di ipoteca sull’immobile prima della sottoscrizione del relativo atto ipotecario (che nella maggior parte dei casi viene sottoscritto contestualmente all’atto di compravendita). Tali atti servono a garantire la priorità registrata rispetto ad eventuali altri atti, che, per ipotesi, potrebbero essere promossi da terzi fino alla data dell’atto (quali pegni o ipoteche). La richiesta di registrazione provvisoria di acquisto deve essere sottoscritta dal potenziale venditore (la sua firma deve essere riconosciuta di persona, o, in alternativa, la domanda di registrazione deve essere firmata personalmente presso l’Ufficio del Catasto). Se esiste un contratto di compravendita firmato e con le firme riconosciute, la domanda di registrazione può essere firmata da un avvocato/richiedente o dal promettente acquirente, purché la domanda di registrazione sia accompagnata dalla cambiale (o da una copia autenticata dello stesso ).

Per quanto riguarda l’iscrizione provvisoria dell’ipoteca, la relativa domanda deve essere sottoscritta dal potenziale acquirente (la sua firma deve essere riconosciuta di persona, o, in alternativa, la domanda di iscrizione deve essere firmata di persona presso l’Ufficio del Catasto), a condizione che egli ha preventivamente presentato la registrazione provvisoria dell’acquisizione a tuo favore (in pratica, queste registrazioni vengono presentate contemporaneamente e l’acquisizione sarà iscritta prima dell’ipoteca). Le iscrizioni provvisorie scadono sei mesi dalla data di presentazione, se non vengono convertite in definitive (anche se possono essere rinnovate). Dopo la concessione dell’atto notarile/atto privato di compravendita e ipoteca, ove applicabile, le trascrizioni provvisorie di acquisto e ipoteca devono essere convertite in definitive (retrocedendo gli effetti dell’acquisizione e dell’ipoteca, ai fini dell’iscrizione, alla data in cui sono state presentate richieste di registrazione provvisoria). Se è vero che le registrazioni provvisorie di solito avvengono solo quando c’è il finanziamento dell’acquisizione (perché sono un requisito da parte della banca), la verità è che le registrazioni provvisorie delle acquisizioni anche quando non è coinvolta nessuna banca < strong>costituisce un’ulteriore garanzia per l’acquirente.

Infatti, una registrazione provvisoria di acquisto può dare all’acquirente la sicurezza di sapere che, in sede di atto di compravendita, potrà convertire la registrazione di acquisto in definitiva, togliendo l’iscrizione di altri oneri o oneri che potrebbero sono stati nel frattempo registrati sulla proprietà. Se non si effettuano iscrizioni provvisorie, né di acquisizioni né di ipoteche, l’iscrizione dell’acquisizione deve essere effettuata immediatamente dopo la concessione dell’atto pubblico di compravendita. Si precisa, infine, che ogni domanda di iscrizione deve essere accompagnata dal registro fondiario o dal certificato di matrice del contenuto dell’immobile.

7. Che cos’è la scheda tecnica dell’alloggio?

La Scheda Tecnica Abitazione è un documento che descrive le caratteristiche tecniche e funzionali dell’abitazione,  ed è obbligatorio presentarla alla data dell’atto/documento privato per tutti gli immobili per i quali si richiede il rilascio di un la licenza d’uso è stata presentata dopo il 30 marzo 2004. Ogni volta che si tratta dell’acquisto di un nuovo immobile ad uso abitativo, deve essere richiesta copia della Scheda Tecnica dell’Abitazione o della Scheda Tecnica Provvisoria dell’Abitazione se il la proprietà non è ancora completa. La legge stabilisce che la scheda tecnica abitativa non può essere scritta a mano (ad eccezione delle firme dei tecnici) e deve essere scritta in portoghese in modo chiaro e comprensibile al destinatario. La Scheda Tecnica Abitazione deve contenere informazioni sui principali professionisti coinvolti nel progetto, costruzione, ricostruzione, ampliamento o modifica, nonché informazioni sul promotore immobiliare, sulla lottizzazione, sull’edificato urbano e sulla frazione autonoma o singola abitazione familiare interessata.

Anche le seguenti sono informazioni obbligatorie, che devono essere incluse nella Scheda Dati Alloggi:

  • Garanzia sulla casa, nonché la sua modalità di attivazione in caso di rilevamento di guasti;
  • Regole operative condominiali, se esistenti, e contratti di servizio stipulati;
  • Regole di manutenzione per le apparecchiature installate che richiedono un trattamento speciale.

Le planimetrie riferite allo sviluppo, fabbricato e frazione autonoma, devono essere individuate in apposita sede della Scheda Tecnica e costituiscono un allegato che costituisce parte integrante del documento. La redazione della Scheda Tecnica per l’Abitazione è a carico del promotore immobiliare, il quale, unitamente al tecnico incaricato dei lavori, deve sottoscrivere tale documento, attestando la veridicità e la conformità delle informazioni contenute nella Scheda Tecnica delle Abitazioni con i progetti architettonici e le specialità legate all’immobile. Gli atti di compravendita di immobili per i quali è stata richiesta la licenza d’uso dopo il 30 marzo 2004 possono essere compiuti solo se viene esibita al notaio/avvocato la Scheda Tecnica dell’immobile in oggetto. Tale obbligo si applica sia alle prime trasmissioni che a tutte le successive. Il proprietario ha l’obbligo di conservare la Scheda Tecnica dell’immobile mentre l’immobile gli appartiene e, in caso di vendita, deve consegnarla al nuovo proprietario. In caso di smarrimento, smarrimento o danneggiamento di questo documento, il proprietario può ottenere una seconda copia della Scheda Tecnica dal promotore immobiliare o dal Comune competente. Il promotore è tenuto a conservare per un periodo di 10 anni la rispettiva Scheda Tecnica Abitazione, posto che la Scheda Tecnica Abitazione sarà depositata anche presso il competente Comune.

8. Quali documenti devo richiedere e quali precauzioni devo prendere prima di firmare l’Atto Pubblico/Documento Privato Certificato per l’acquisto e la vendita di un immobile?

Prima dell’acquisto di un immobile è necessario effettuare una serie di controlli per confermarne lo stato giuridico. Molte delle problematiche legate allo stato giuridico dell’immobile possono essere verificate attraverso i documenti relativi all’immobile, solitamente forniti dal venditore, già citati in relazione alla risposta al quesito n. 1.
In ogni caso, sono di seguito indicati i soggetti dai quali è possibile ottenere documenti relativi ad un immobile, nonché le informazioni che possono essere ottenute da tali soggetti.

Presso l’Ufficio del Catasto competente puoi ottenere un certificato catastale dell’immobile e verificare le seguenti situazioni:

  1. Se l’immobile ha effettivamente la descrizione indicata dal venditore e se è uguale a quella indicata nel libretto di fabbrica e nel Progetto approvato dal Consiglio Comunale e licenza d’uso dallo stesso rilasciata ;
  2. Se il venditore è l’attuale ed unico proprietario, ha quindi il diritto di vendere l’immobile;
  3. Se non vi sono ipoteche o privilegi intestati o in attesa di iscrizione, a favore di terzi;
  4. Se non ci sono altri diritti registrati o in attesa di registrazione, che potrebbero limitare l’uso della proprietà.

Presso il Servizio Finanziario del territorio dell’immobile è possibile ottenere un libretto catastale o un certificato a matrice dell’immobile e verificare le seguenti situazioni:

  1. Se la descrizione dell’immobile con le finanze corrisponde alla descrizione dell’immobile contenuta nel certificato catastale;
  2. Se l’immobile risulta sfitto (tale conferma non è assoluta, in quanto potrebbero esserci contratti di locazione in situazione irregolare, cioè non dichiarati con i Servizi Finanziari);
  3. Se non vi sono ancora importi relativi all’Imposta Municipale sugli Immobili (IMI) da pagare o se, al contrario, sussistono debiti tributari di tale natura per i quali l’immobile può essere soggetto.
  4. Verificare se l’Immobile è già stato valutato secondo le norme CIMI e qual è il suo valore patrimoniale fiscale (importo su cui verrà riscossa l’imposta comunale sugli immobili)

Presso il Comune competente si possono ottenere i certificati d’uso o le licenze edilizie e verificare anche le seguenti situazioni:

  1. Se sono già state rilasciate licenze di costruzione/uso per un immobile e se quanto costruito corrisponde al progetto approvato.
  2. Se il terreno si trova in un’area autorizzata per l’edificazione urbana, e se è stato rilasciato un permesso di lottizzazione, a seconda dei casi (in caso di acquisto di terreno per futura costruzione di alloggi);
  3. Quali sono le caratteristiche dell’immobile edificabile (nel caso di immobile da edificare su terreno con autorizzazione alla costruzione);
  4. Se esistono diritti di prelazione a favore del Comune o dello Stato, relativi all’immobile.

I documenti richiesti per l’atto/documento privato sono quelli indicati nella risposta alla domanda n.1 Acquisto e vendita di immobili in Portogallo.

Oltre ai documenti sopra citati e oltre alle verifiche sopra indicate, è importante anche verificare se sussistono diritti di prelazione a favore di terzi diversi dallo Stato (proprietari di immobili attigui, in caso si tratta del trasferimento di una proprietà rurale, o proprietari di altre proprietà rurali situate nella stessa area, nel caso di una proprietà rurale inclusa in una zona di Riserva Agricola Nazionale, inquilini della proprietà, ecc.). Qualora sussistano diritti di prelazione a favore di terzi, il venditore deve essere tenuto a fornire la prova che i titolari dei rispettivi diritti di prelazione sono stati informati dell’esercizio di tale diritto e che hanno rinunciato all’esercizio dello stesso (espressamente o perché hanno lasciava scadere il termine a tal fine). Infine, in caso di ipoteca sull’immobile, il venditore deve essere tenuto ad assicurare il relativo annullamento, presentando, al più tardi alla data del rogito, documento di annullamento. Questa situazione è frequente, considerato che è consuetudine che i promotori immobiliari finanzino le proprie promozioni offrendo in garanzia gli immobili oggetto della promozione, procedendo successivamente alla cancellazione dell’ipoteca per ogni frazione autonoma, appezzamento di terreno o casa, così come sono essere venduto.

Oltre agli aspetti legali sopra citati, prima di acquistare un immobile, l’acquirente deve sempre effettuare una verifica della situazione fisica dell’immobile (conferma in loco, aree, caratteristiche e delimitazione dell’immobile, sua ubicazione, stato di conservazione, attività svolte dai vicini che possono nuocere all’uso della proprietà, ecc.).

9. Quando devo pagare l’imposta municipale sul trasferimento di proprietà (IMT)? Come viene calcolato l’imponibile?

Qualora non vi sia luogo per l’esenzione da tale imposta, il pagamento dell’IMT deve essere effettuato al Servizio Finanza competente o tramite internet (https://www.e-financas.gov.pt), prima dell’esecuzione dell’acquisto atto e vendita da parte dell’acquirente. Il valore che funge da base per la liquidazione dell’IMT è il valore patrimoniale imponibile dell’immobile o il valore di trasferimento, se superiore. L’importo dell’IMT è determinato applicando le aliquote previste dal Codice IMT, distribuite per scaglioni. Sia le scale che le aliquote vengono di norma modificate annualmente, dalla Legge che approva il Bilancio dello Stato.

10. Esiste un’esenzione dall’Imposta Municipale sul Trasferimento di Proprietà (IMT) in caso di acquisto di un immobile destinato ad abitazione?

Come regola generale, l’esonero da IMT deve essere richiesto prima dell’atto o contratto che ha dato luogo alla trasmissione e sempre prima della transazione che sarebbe stata effettuata. Si beneficia dell’esenzione se si acquista un immobile destinato esclusivamente ad abitazione permanente e propria, e se il valore patrimoniale imponibile o il valore dichiarato dell’immobile non supera il valore previsto dall’articolo 9 del CIMT, ovvero, 92.407.000 euro. Tali agevolazioni o riduzioni tariffarie si applicano anche allo scambio di immobili se l’immobile che ricevete è destinato ad abitazione permanente, o è destinato esclusivamente ad abitazione, e se la differenza dei valori patrimoniali imponibili o la differenza di valori dichiarata (il maggiore dei due) tra il bene che consegna e quello che riceve, non supera il valore previsto dall’articolo 9 del CIMT. Il beneficio dell’esenzione si applica solo agli edifici urbani destinati esclusivamente all’edilizia abitativa permanente e non ai terreni destinati alla costruzione di tali immobili. Se all’immobile viene data altra destinazione entro sei anni dalla data di acquisto, salvo in caso di vendita, se gli immobili non sono adibiti ad abitazione permanente entro sei mesi dalla data di acquisto o se, se esiste un posto per la valutazione del bene che deve avere effetto nell’ambito dell’IMT, il VPT è superiore al valore previsto dall’articolo 9 del CIMT.

Quali sono le commissioni IMT?

  • Edifici rustici: 5%
  • Edifici urbani esclusivamente ad uso abitativo: dall’1% al 7,5%
  • Edifici urbani destinati esclusivamente ad abitazioni permanenti: dallo 0% al 7,5%
  • Altri immobili e altre acquisizioni: 6,5%
  • Immobili acquisiti da enti aventi domicilio fiscale in un Paese, territorio o regione soggetto a regime fiscale nettamente più favorevole, inseriti nell’elenco approvato con ordinanza del Ministro delle finanze: 10%

Scadenza pagamento IMT?

Come regola generale, l’IMT deve essere pagato il giorno di regolamento o il primo giorno lavorativo successivo. Se l’atto o il contratto è stipulato all’estero, l’imposta deve essere pagata e pagata nel mese successivo al trasferimento.

Quali altre tasse e costi vengono addebitati sull’acquisto e la vendita?

Imposta di bollo:

Informazioni sul prezzo di acquisto: 0,8%.

Tale imposta è pagata dall’acquirente al momento dell’atto di acquisto ed è prelevata sul valore patrimoniale imponibile o sul valore concordato tra le parti, se superiore.

Informazioni sull’importo del prestito:

Imposta di bollo senza concessione di crediti (TGIS Budget 17.1):

  • Fino a 1 anno, per ogni mese o frazione: 0,04%;
  • Da 1 a 5 anni: 0,5%;
  • Altri 5 anni: 0,6%.

Atto/documento privato e spese catastali:

Le spese per l’atto o l’atto privato dipendono dal notaio o dall’avvocato/richiedente che ha redatto l’atto. La registrazione del terreno per l’acquisizione presso il registro avrà un costo di circa 250 euro, se richiesto alla Repartição, o un valore approssimativo di 225 euro, se richiesto online.

Quali passi da compiere dopo aver firmato l’atto di compravendita?

L’avvocato o Notaio responsabile deve registrare l’acquisizione a nome dell’acquirente entro 10 giorni dalla firma dell’atto di compravendita o atto privato. Oltre alla registrazione dell’acquisizione presso il Registro, la registrazione dell’acquisizione deve essere effettuata a nome dei nuovi proprietari. Dalla data di acquisizione, i nuovi proprietari saranno responsabili del pagamento delle tasse e delle spese per la proprietà.

Quali tasse sono dovute all’acquisto della proprietà?

IMI (Imposta comunale sugli immobili)

Si tratta dell’Imposta Municipale annuale, che viene riscossa sul valore patrimoniale imponibile dell’abitazione. Questo valore sarà determinato mediante valutazione rispetto a vari criteri. L’IMI è un importo annuo, viene prelevato sul valore del patrimonio netto contenuto nella matrice immobiliare e viene calcolato moltiplicando tale valore per una percentuale che può variare da:

  • Dallo 0,3% allo 0,45% (edifici urbani)
  • Dallo 0,2% allo 0,4% (edifici urbani valutati dalle norme IMI)
  • 0,8% (edifici rustici)

10. Esiste un’esenzione dall’Imposta Municipale sul Trasferimento di Proprietà (IMT) in caso di acquisto di un immobile destinato ad abitazione?

Come regola generale, l’esonero da IMT deve essere richiesto prima dell’atto o contratto che ha dato luogo alla trasmissione e sempre prima della transazione che sarebbe stata effettuata. Si beneficia dell’esenzione se si acquista un immobile destinato esclusivamente ad abitazione permanente e propria, e se il valore patrimoniale imponibile o il valore dichiarato dell’immobile non supera il valore previsto dall’articolo 9 del CIMT, ovvero, 92.407.000 euro. Tali agevolazioni o riduzioni tariffarie si applicano anche allo scambio di immobili se l’immobile che ricevete è destinato ad abitazione permanente, o è destinato esclusivamente ad abitazione, e se la differenza dei valori patrimoniali imponibili o la differenza di valori dichiarata (il maggiore dei due) tra il bene che consegna e quello che riceve, non supera il valore previsto dall’articolo 9 del CIMT. Il beneficio dell’esenzione si applica solo agli edifici urbani destinati esclusivamente all’edilizia abitativa permanente e non ai terreni destinati alla costruzione di tali immobili. Se all’immobile viene data altra destinazione entro sei anni dalla data di acquisto, salvo in caso di vendita, se gli immobili non sono adibiti ad abitazione permanente entro sei mesi dalla data di acquisto o se, se esiste un posto per la valutazione del bene che deve avere effetto nell’ambito dell’IMT, il VPT è superiore al valore previsto dall’articolo 9 del CIMT.

Quali sono le commissioni IMT?

  • Edifici rustici: 5%
  • Edifici urbani esclusivamente ad uso abitativo: dall’1% al 7,5%
  • Edifici urbani destinati esclusivamente ad abitazioni permanenti: dallo 0% al 7,5%
  • Altri immobili e altre acquisizioni: 6,5%
  • Immobili acquisiti da enti aventi domicilio fiscale in un Paese, territorio o regione soggetto a regime fiscale nettamente più favorevole, inseriti nell’elenco approvato con ordinanza del Ministro delle finanze: 10%

Scadenza pagamento IMT?

Come regola generale, l’IMT deve essere pagato il giorno di regolamento o il primo giorno lavorativo successivo. Se l’atto o il contratto è stipulato all’estero, l’imposta deve essere pagata e pagata nel mese successivo al trasferimento.

Quali altre tasse e costi vengono addebitati sull’acquisto e la vendita?

Imposta di bollo:

Informazioni sul prezzo di acquisto: 0,8%.

Tale imposta è pagata dall’acquirente al momento dell’atto di acquisto ed è prelevata sul valore patrimoniale imponibile o sul valore concordato tra le parti, se superiore.

Informazioni sull’importo del prestito:

Imposta di bollo senza concessione di crediti (TGIS Budget 17.1):

  • Fino a 1 anno, per ogni mese o frazione: 0,04%;
  • Da 1 a 5 anni: 0,5%;
  • Altri 5 anni: 0,6%.

Atto/documento privato e spese catastali:

Le spese per l’atto o l’atto privato dipendono dal notaio o dall’avvocato/richiedente che ha redatto l’atto. La registrazione del terreno per l’acquisizione presso il registro avrà un costo di circa 250 euro, se richiesto alla Repartição, o un valore approssimativo di 225 euro, se richiesto online.

Quali passi da compiere dopo aver firmato l’atto di compravendita?

L’avvocato o Notaio responsabile deve registrare l’acquisizione a nome dell’acquirente entro 10 giorni dalla firma dell’atto di compravendita o atto privato. Oltre alla registrazione dell’acquisizione presso il Registro, la registrazione dell’acquisizione deve essere effettuata a nome dei nuovi proprietari. Dalla data di acquisizione, i nuovi proprietari saranno responsabili del pagamento delle tasse e delle spese per la proprietà.

Quali tasse sono dovute all’acquisto della proprietà?

IMI (Imposta comunale sugli immobili)

Si tratta dell’Imposta Municipale annuale, che viene riscossa sul valore patrimoniale imponibile dell’abitazione. Questo valore sarà determinato mediante valutazione rispetto a vari criteri. L’IMI è un importo annuo, viene prelevato sul valore del patrimonio netto contenuto nella matrice immobiliare e viene calcolato moltiplicando tale valore per una percentuale che può variare da:

  • Dallo 0,3% allo 0,45% (edifici urbani)
  • Dallo 0,2% allo 0,4% (edifici urbani valutati dalle norme IMI)
  • 0,8% (edifici rustici)

Nel caso di edifici misti in Portogallo (composti da una parte rustica e da una parte urbana), al valore patrimoniale imponibile di ciascuna parte verrà applicata la rispettiva aliquota. Sono tassati gli immobili di proprietà di soggetti aventi domicilio fiscale in uno Stato, territorio o regione soggetto a regime fiscale nettamente più favorevole, inseriti nell’elenco approvato con ordinanza n. con un’aliquota del 7,5% indipendentemente dal tipo di edificio di proprietà. Tale aliquota maggiorata non è tuttavia applicabile agli immobili di proprietà di persone fisiche. I Comuni, previa delibera dell’assemblea comunale, possono aumentare o ridurre le suddette quote generali nelle ipotesi previste dall’articolo 112 del Codice IMI.

Le abitazioni destinate ad abitazione permanente e propria (o alloggi in locazione nella prima trasmissione) possono beneficiare dell’esenzione temporanea da tale imposta, per un periodo di 3 anni, se il valore patrimoniale imponibile dell’immobile è fino a 125 000 euro, a condizione che il reddito familiare non superare € 153300. Può essere prevista l’esenzione permanente per le famiglie a basso reddito (inferiore a € 15.295) con un VPT inferiore a € 66.500.
Tale esenzione deve essere richiesta 60 giorni dopo l’assegnazione dell’immobile ad abitazione di proprietà, che deve avvenire entro un termine massimo di 6 mesi dall’atto dell’immobile presso il notaio o dall’atto privato autenticato

(*) Edifici residenziali urbani, costruiti, ampliati, migliorati o acquistati a titolo oneroso, destinati all’abitazione permanente del proprietario o del nucleo familiare.

Questo articolo è di Rita Branco • ALLAWYERS • Advogados

Rita Branco è membro dell’Ordine degli Avvocati Portoghesi, co-fondatore dello studio legale ALLawyers, in Portogallo • CP nº 296-F. Per maggiori informazioni sulle questioni legali relative al suddetto articolo, consultare i contatti sul sito web https://allawyers.eu

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