Dieser Artikel über Immobilienkauf und -verkauf in Portugal wurde von Drª Rita Branco • Rechtsanwältin • CP nº 296-F, mit Kompetenzen für das Gesetz, verfasst. Es handelt sich um einen rein informativen Artikel mit klärendem Charakter über die wichtigsten Ausgangsfragen beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Es wird jedoch empfohlen, dies durch einen Rechtsanwalt oder Rechtsanwalt klären zu lassen. In Portugal kann nur ein Rechtsanwalt oder Rechtsanwalt den Kauf- und Verkaufsprozess rechtlich klären und Verträge über den Kauf und Verkauf von Immobilien aufsetzen. Jede andere juristische Person kann einen illegalen Anwalt beauftragen.

In diesem Artikel erfahren Sie mehr über...

1. Welche Dokumente benötige ich, um eine Immobilie in Portugal zu kaufen?

Nach portugiesischem Recht muss der Vertrag über den Kauf und Verkauf einer Immobilie durch eine öffentliche Urkunde oder eine beglaubigte private Urkunde von einem Rechtsanwalt oder Anwalt abgeschlossen werden. Die öffentliche Urkunde kann (1) bei einem Notariat in Anwesenheit eines Notars durchgeführt werden, (2) bei „Casa Pronta“, einer von den Diensten erbrachten Dienstleistung des Justizministeriums oder an einem (3) Standort in Anwesenheit eines handlungsberechtigten Rechtsanwalts oder Rechtsanwalts. In diese Urkunde oder ein bestimmtes Dokument greifen normalerweise Käufer und Verkäufer ein. In besonderen Fällen können andere Stellen eingreifen, wie Vertreter von Kreditinstituten, Anwälte, die den Käufer oder Verkäufer vertreten, Ehepartner, die dem Verkauf zustimmen müssen, Dolmetscher, falls Käufer oder Verkäufer die portugiesische Sprache nicht verstehen.

Bei den für die Urkunde erforderlichen Unterlagen kann man unterscheiden zwischen (1) Unterlagen über die Streithelfer und (2) Unterlagen über die Immobilie.

Die für die Ausführung der Kauf- und Verkaufsurkunde oder des privaten Dokuments erforderlichen Dokumente und Informationen zu den beteiligten Parteien sind wie folgt:

Bei natürlichen Personen:

  • Personalausweis oder Bürgerkarte oder Reisepass
  • Steuernummer.
  • Informationen zu personenbezogenen Daten:
    • Familienstand (verheiratet, ledig, geschieden, verwitwet),
    • Eheordnung (Gütertrennung, Gütergemeinschaft, allgemeine Gütergemeinschaft),
    • Geburtsort und jeweilige Pfarrei und Gemeinde)

Bei juristischen Personen, insbesondere bei Handelsgesellschaften:

  • Firmenbescheinigung, ausgestellt vor weniger als einem Jahr und Ausweis einer juristischen Person (andere Dokumente können auch erforderlich sein, z Unternehmensart, Unternehmensgegenstand und Form der Verbindung).
  • Ausweis der gesetzlichen Vertreter des Unternehmens, die im Namen des Unternehmens vertreten (Bürgerausweis oder Personalausweis, Steuerpflichtiger).
  • Abfragecode der Erklärung des (RCBE) Zentralregisters des effektiven Begünstigten der juristischen Person

Die für die Ausführung des Kauf- und Verkaufsvertrags erforderlichen Unterlagen zur Immobilie sind wie folgt:

  • Grundbuchbescheinigung oder Zugangscode zur dauerhaften Grundbuchbescheinigung: mit Ausstellungsdatum vor weniger als sechs Monaten durch das zuständige Grundbuchamt. Dieses Dokument enthält die Beschreibung der Immobilie und ihre Registrierung im Namen des Verkäufers und ermöglicht Ihnen zu überprüfen, ob Gebühren oder Gebühren für die Immobilie registriert wurden, die bis zum Datum storniert werden müssen der Urkunde, wie zum Beispiel: Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Vorzugsvereinbarungen.
  • Landbook: Dieses Dokument wurde vor weniger als einem Jahr vom Finanzdienst des Grundstücksgebiets ausgestellt oder aktualisiert oder vom Grundstückseigentümer über das Internet abgerufen. Mit diesem Dokument können Sie überprüfen, ob die Immobilie ist auf den Namen des Eigentümers, seine Gebiete, seine Zusammensetzung, seine Grenzen und seinen steuerpflichtigen Vermögenswert registriert (Steuerwert der Immobilie nach Bewertung durch den Finanzdienst)
  • Nutzungsgenehmigung: ausgestellt von der Gemeinde des Grundstücksgebiets (in bestimmten Situationen kann die Nutzungsgenehmigung durch die Baugenehmigung ersetzt oder sogar erlassen werden, wenn eine Immobilie vor August gebaut wurde 7, 1951, d. h. vor Inkrafttreten der Allgemeinen Bauordnung, oder wenn die Immobilie 1937 eine Matrixregistrierung (beim Finanzamt) hat. Mit diesem Dokument können Sie überprüfen, ob die Immobilie ordnungsgemäß ist von der zuständigen Stelle für Wohnungswesen, Gewerbe oder Dienstleistungen zugelassen.
  • Permanente Bescheinigung: ausgestellt vom Stadtrat des Gebiets des Grundstücks, Nachweis über den vorläufigen Erhalt der Urbanisierungsarbeiten oder Nachweis über die Bereitstellung ausreichender Sicherheiten, um die Fertigstellung der Urbanisierungsarbeiten zu gewährleisten (nur wenn die erstmalige Übertragung von Grundstücken in Parzellen oder von autonomen Teilen dieser Grundstücke in Frage kommt);
  • Dokumente, die den Verzicht auf das jeweilige Vorkaufsrecht belegen: ausgestellt von der Stadtverwaltung und/oder vom IGESPAR – Institut für Archäologisches und Baudenkmal genannten Einheiten) oder die angrenzenden im Falle eines Rustico-Gebäudes.
  • Zertifikat für Energie und Raumluftqualität in Gebäuden.
  • Der Abfragecode der Erklärung des (RCBE) Zentralregisters des effektiven Begünstigten, falls der Zuschussgeber eine juristische Person ist.

Zum Zeitpunkt der Vollstreckung des öffentlichen Kauf- und Verkaufsvertrags muss der Käufer dem Notar oder Rechtsanwalt/Anwalt die Abrechnungsbelege über die vom Käufer geschuldeten Steuern aushändigen >: >Gemeindesteuer auf belastende Vermögensübertragungen (IMT) und Stempelsteuer (IS) mit Zahlungsnachweis, außer in Situationen, in denen der Erwerb von dieser Steuer befreit ist (IMT )

Wenn Sie einen Bankkredit zur Finanzierung des Kaufs verwenden möchten, muss der Käufer bestätigen, welche Dokumente von seiner Bank benötigt werden. In diesen Situationen ist eine der Anforderungen in der Regel die Einreichung von Aufzeichnungen Vorläufiger Erwerb und Hypothek.

2. Wenn ich eine Immobilie kaufen möchte, sollte ich einen Schuldscheinkaufvertrag abschließen oder nicht?

Nach Analyse der gesamten Dokumentation der Immobilie und aller Annahmen und Randbedingungen im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie erfolgt die Erstellung des Schuldscheinkauf- und Kaufvertrags, d.h. der Vertrag über die die sich die Parteien einvernehmlich oder einseitig verpflichten, einen bestimmten zukünftigen und endgültigen Vertrag abzuschließen. Der Abschluss eines Schuldscheinkaufvertrags ist in Situationen sinnvoll, in denen ein Interesse an der Sicherung des Unternehmens besteht, jedoch die notwendigen Bedingungen für den Kauf- und Verkaufsvertrag noch nicht erfüllt sind. Diese Situation kann aus mehreren Gründen eintreten, nämlich weil der Bau der Liegenschaft noch nicht abgeschlossen ist, weil die Errichtung der Liegenschaft noch aussteht, weil die Liegenschaft keine Nutzungslizenz hat oder weil der Käufer nicht über die Betrag, der für die Zahlung des Preises erforderlich ist oder noch aussteht, um die Bankfinanzierung für den Erwerb zu bewilligen.

  • Durch den Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags können sich die Parteien sofort (zu einem Zeitpunkt, zu dem sie noch nicht über alle erforderlichen Unterlagen oder ein Interesse am Abschluss der Urkunde verfügen) verpflichten, sicherzustellen dass sie innerhalb der vereinbarten Frist den Kauf und Verkauf formalisieren. In diesem Vertrag garantieren die Parteien Rechtssicherheit bei Verzug oder Vertragsbruch.

Normalerweise ist die Entscheidung zum Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags mit der Notwendigkeit verbunden, dringend ein verbindliches Dokument zwischen dem Käufer und dem Verkäufer zu formulieren, das den Vorbehalt zukünftiger Geschäfte mit der Formalisierung einer öffentlichen Kauf- und Verkaufsurkunde sicherstellt.

Die Entscheidung über den Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags ist eine optionale Entscheidung der Parteien (Käufer und Verkäufer der Immobilie).

3. Was sind die wesentlichen Elemente eines Schuldscheinkaufvertrags?

Der Inhalt eines Schuldscheinkaufvertrags kann je nach den konkreten Umständen der Parteien, der Situation der vertragsgegenständlichen Immobilie und dem angestrebten Geschäftsmodell erheblich variieren. Daher kann und sollte der Schuldscheinvertrag alle Bedingungen und Verpflichtungen enthalten, die die Grundlage des Geschäfts waren, nämlich wesentliche und ergänzende Klauseln, alle aufschiebenden oder auflösenden Bedingungen, die möglicherweise definiert wurden, Definition von < strong>Preis- und Zahlungsbedingungen, Datumsfestlegung für den Kauf- und Verkaufsvertrag der Immobilie, Identifizierung anwendbarer Garantien und Strafen und alle < starke>Restklauseln, die zur Wahrung der Interessen von Käufern und Verkäufern der Immobilie erforderlich sind.

Andererseits kann die Analyse der Liegenschaftsunterlagen Umstände im Zusammenhang mit der Liegenschaft aufdecken, die im Rahmen des Schuldscheinkaufvertrags zu berücksichtigen sind. Es ist beispielsweise üblich, in den Schuldscheinkaufvertrag die Verpflichtung des Verkäufers aufzunehmen, etwaige Abweichungen in den Unterlagen der Immobilie zu korrigieren. Schließlich können auch die physischen Gegebenheiten der Immobilie die Aufnahme bestimmter Bestimmungen in den Schuldscheinvertrag rechtfertigen. Es ist üblich, in den Schuldscheinvertrag Verpflichtungen des Verkäufers aufzunehmen, bestimmte Arbeiten oder Reparaturen an der Immobilie zu fördern, bevor die öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde unterzeichnet wird.

Kurz gesagt können wir die folgenden wesentlichen Elemente angeben, die in einem Schuldscheinkaufvertrag enthalten sein müssen:

    1. Vollständige Identifizierung der Parteien (bei natürlichen Personen: Name, Geburtsort und Staatsangehörigkeit, Familienstand, Wohnsitz, Personalausweis-/Bürgerkartennummer und Steuernummer; und bei natürlichen Personengemeinschaften: Firmenname , Sitz, Kapital, Registrierungs- und Rechtspersönlichkeitsnummer und Identifizierung der Person, die das Unternehmen vertritt, unter Angabe der Qualität und Befugnisse, mit denen es dies tut);
    2. Vollständige Identifizierung des Grundstücksgegenstandes der Zusage: (Lage und Zusammensetzung, Beschreibungsnummer der Immobilie beim Grundbuchamt, Matrixartikel, unter der die Immobilie beim Finanzdienst eingetragen ist und Nummer , Ausstellungsdatum und ausstellende Stelle der Nutzungs- oder Baugenehmigung oder Erwähnung ihres Verzichts);
    3. Bestimmung des Versprechens, mit Angabe: ob es sich um ein zweiseitiges oder einseitiges Versprechen handelt und ob das Eigentum frei von Pfandrechten, Gebühren oder anderen Verpflichtungen und frei und unbewohnt von Personen erworben wird und Waren;
    4. Preis und Zahlungsmethode, einschließlich der Angabe der Höhe der Anzahlung und ggf. der jeweiligen Verstärkungen;
    5. Frist für den Abschluss der Kauf- und Verkaufsurkunde und Angabe, wer mit der jeweiligen Ernennung fortfahren soll;
    6. Alle Bedingungen, denen die Parteien den Kauf und Verkauf der Immobilie unterwerfen wollen und die Folgen einer Nichtverifizierung;
  1. Angabe der Garantien und Pflichten der am Geschäft beteiligten Parteien, zum Beispiel:
    • Erklärung zu ordnungsgemäßen rechtlichen Zwecken, dass am Tag des Kauf- und Verkaufsvertrags der Immobilie die Immobilie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen für die Zwecke des Grundbuchs ordnungsgemäß abgegrenzt wird, die in der Immobilienmatrix enthaltenen Bereiche stimmen mit . überein die Objektbeschreibung und die Pläne, die von der Gemeindekammer durch die Nutzungslizenz genehmigt wurden;
    • Erklärung, dass die Versprochenen Käufer in den Vorbereitungen und beim Abschluss dieses Vertrages keine Informationen oder Tatsachen ausgelassen haben, von denen die Versprochenen Käufer Kenntnis haben sollten, um ihre Bereitschaft zur Ausführung des Geschäfts zu berücksichtigen, sowohl in Bezug auf die physischen als auch auf die rechtlichen Zustand des Gebäudes, der direkte oder indirekte Auswirkungen auf den gegenwärtigen Verkauf des leerstehenden Grundstücks haben kann und kostenlos oder haftbar ist;
    • Erklärung, dass die Immobilie zu Ihren Gunsten ordnungsgemäß beim Grundbuchamt und in der Matrix eingetragen ist;
    • Die vorhandenen Flächen und Konstruktionen entsprechen den Flächen und der Zusammensetzung, die in der jeweiligen Dokumentation, Matrix, Gebäude und Rathaus beschrieben sind, so dass im Falle einer Abweichung diese vor dem Datum der Urkunde behoben werden muss;
    • Dass die Immobilie frei von Pfandrechten, Hypotheken oder Verbindlichkeiten ist und unbewohnt ist;
    • Nach Ihrem besten Wissen gibt es keine Benachrichtigung, Klage, Schiedsverfahren oder andere anhängige oder angedrohte Verfahren, die Ihr Recht auf das Gebäude vor dem Gericht einer Regierungs- oder Kommunalbehörde beeinträchtigen würden, die in irgendeiner Weise die Erfüllung der hierin festgelegten Pflichten beeinflusst oder beeinflussen wird;
    • Mit Ausnahme der Klauseln des Schuldscheinvertrags gibt es keine Schuldschein- oder sonstige Vereinbarung jeglicher Art in Bezug auf das Gebäude oder einen Teil davon, die seine Nutzung oder Verfügung darüber wesentlich einschränken oder einschränken könnte. von potenziellen Käufern;
    • Nachweis, dass im Zusammenhang mit den Immobilien keine Schulden gegenüber den Steuerbehörden bestehen, die aus dem Erwerb oder der Nutzung durch den potenziellen Verkäufer resultieren;
    • Dass sich das Gebäude in einem normalen bewohnbaren Zustand befindet und mit all seiner Ausrüstung und internen Netzen und Installation von Wasser, Strom, Abwasser, Gas unter normalen Betriebsbedingungen und in seiner Konfiguration und Konfrontation keinerlei Veränderungen erfahren hat;
    • Besteht zu diesem Zeitpunkt eine Versicherungspolice für den Gegenstand dieses Vertrages, verpflichten sich die Versprechenden Verkäufer, diese bis zum Datum der öffentlichen Kauf- und Verkaufsurkunde in Kraft zu halten.
  2. Angabe der Art der Benachrichtigung und des Ortes, obligatorische Angabe der Intervention oder Nichtintervention der Immobilienvermittlung.
  3. Folgen bei Vertragsbruch, d. h. Unterwerfung unter die in Artikel 830 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorgesehene besondere Ausführungsregelung.
  4. Das zuständige Gericht für alle Streitigkeiten aus dem Vertrag. Für den Ort des Grundstücksgegenstandes des Vertrages ist in der Regel das Amtsgericht zuständig oder die Parteien können das Schiedsgericht wählen.

Bei einem Schuldkauf- und Kaufvertrag über die Ausführung eines belastenden Vertrages über die Übertragung oder Begründung eines dinglichen Rechts an einem bereits errichteten, in Bau befindlichen oder mit Bauvorhersage versehenen Gebäude oder einem autonomen Teil davon wird der Schuldscheinkauf Vertrag und Verkauf müssen eine persönliche Bestätigung der Unterschrift des/der Schuldner(s) enthalten (je nachdem, ob es sich um ein einseitiges oder zweiseitiges Versprechen handelt) und die notarielle Beglaubigung der Existenz der jeweilige Lizenz zur Nutzung oder Konstruktion.

4. Was bedeutet es, in einem Schuldscheinkaufvertrag die „vertragliche Stellung“ eines vielversprechenden Käufers zuzuweisen?

Der Schuldscheinkaufvertrag kann vorsehen, dass der Kaufinteressent seine Vertragsstellung an einen Dritten abtritt. Sieht der Schuldscheinkaufvertrag keine Möglichkeit der Abtretung der Vertragsposition vor, so bedarf die Abtretung der Vertragsposition der vorherigen Zustimmung des zusagenden Verkäufers. Abtretung der Vertragsstellung bedeutet die Übertragung der Stellung des vielversprechenden Käufers in einem gegebenen Kauf- und Kaufvertrag an einen Dritten, wobei dieser Dritte Inhaber aller Rechte und Pflichten wird, die sich für den vielversprechenden Käufer daraus ergeben Schuldvertrag. Die Abtretung einer Vertragsposition, bei der der Dritte in die Position eines vielversprechenden Käufers investiert wird, führt zum Rückzug des vielversprechenden Erstkäufers. Sowohl die Abtretung der Vertragsstellung als auch die im Schuldscheinkaufvertrag vorgesehene einfache Abtretungsmöglichkeit haben IMT-Steuerpflichten. Tatsächlich geht das Steuerrecht immer dann von einer belastenden Übertragung aus, wenn eine Abtretung der vertraglichen Position (aktuell oder potenziell) vorliegt, und besteuert sie wie eine echte Übertragung, d vom Käufer gezahlter Anzahlungsbetrag mit dem für den Gesamtbetrag geltenden Satz.

Immer dann, wenn der definitive Kauf- und Verkaufsvertrag abgeschlossen wird oder das Steuerereignis vor Abschluss des definitiven Vertrages eintritt, der die rechtliche Übertragung des Gutes bewirkt und der Vertragspartner die fällige Steuer bereits bezahlt hat, gibt es nur Platz für eine zusätzliche Abrechnung wenn der um die endgültige Übermittlung konkurrierende Betrag höher ist als der Betrag, der der vorherigen Abrechnung zugrunde gelegt wurde. Wenn der Käufer von einer Steuerermäßigung oder -befreiung profitiert, wird die Steuer ganz oder teilweise gestrichen. Die Aufnahme von Klauseln in den Schuldscheinvertrag, die die Möglichkeit einer Abtretung des Vertragsverhältnisses durch den Kaufinteressenten an einen Dritten vorsehen oder vorsehen, ist unter Berücksichtigung der damit verbundenen steuerlichen Folgen immer sorgfältig abzuwägen.

5. Welche Folgen hat die Nichteinhaltung eines Kauf- und Verkaufsvertrags?

Die Folgen der Nichteinhaltung des Schuldscheinvertrages sind im Vertrag selbst vorhersehbar. Sofern der Schuldscheinkaufvertrag keine besonderen Bestimmungen enthält, gelten die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt die folgenden zusätzlich geltenden Regeln fest:

  • Bei Zahlungsverzug des vielversprechenden Käufers verliert er die von ihm geleistete Anzahlung zugunsten des vielversprechenden Verkäufers;
  • Bei Zahlungsverzug des zusagenden Verkäufers ist dies die Verpflichtung, dem zusagenden Käufer die bereits geleistete Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen; Alternativ zur doppelten Rückzahlung der Anzahlung kann der Kaufinteressent bei Eigentumsübergang den zum Zeitpunkt der Nichterfüllung der Zusage objektiv ermittelten Wert der Immobilie unter Abzug von verlangen der vereinbarte Preis, der noch zu zahlen ist, erhalten Sie die Anzahlung und den bezahlten Teil des Preises zurück;
  • Im Schuldscheinvertrag muss die Frist angegeben werden, damit davon ausgegangen werden kann, dass ein Verzug und nicht nur ein Verzug (Erfüllungsverzögerung) vorliegt. Es kann darauf hingewiesen werden, dass ein definitiver Verstoß in Betracht gezogen wird, wenn und wenn eine Partei in Verzug ist (Verspätung der Einhaltung), die Gegenpartei mit einer Mahnung (Schreiben einer schriftlichen Mitteilung) fortfährt, wobei eine angemessene Frist für die Erfüllung der Verpflichtung und dasselbe wiederholt sich bei Nichterfüllung seiner Verpflichtung innerhalb desselben.
  • Daher müssen die Parteien im Vertrag unverzüglich die Frist festlegen, die für die Einhaltung gemäß den Bedingungen und im Sinne der Artikel 801 bis 808 des Bürgerlichen Gesetzbuchs als angemessen erachtet wird, nach Ablauf der Verpflichtung die Urkunde zu erteilen, so dass diese Verzögerung (Verzug) zum endgültigen Verzug wird.
  • Falls die Partei am angegebenen Datum nicht nachkommt, muss die Gegenpartei eine neue schriftliche Mitteilung in der im Vertrag vereinbarten Weise senden, in der darauf hingewiesen wird, dass der Vertrag als endgültig verletzt gilt, die Anzahlung verloren geht oder der Partei das Recht auf Erhalt gewährt wird was es doppelt bezahlt hat.

Als Alternative zu den oben genannten Entschädigungen kann die nicht säumige Partei das Gericht um die konkrete Erfüllung des Vertrages bitten, um vom Gericht ein Urteil zu erwirken, das die Geschäftserklärung des säumigen Kreditnehmers ersetzt Erlangung der erzwungenen Vertragserfüllung -Versprechen zum Kauf und Verkauf.

6. Was ist eine vorläufige Registrierung? Wenn ich eine Immobilie kaufen möchte, was muss ich zu welcher Zeit registrieren?

Die Grundbuchordnung sieht die Möglichkeit vor, vorläufige Eintragungen vorzunehmen. Die vorläufige Erwerbsregistrierung ist die Registrierung des Erwerbs zu Gunsten des Käufers vor der Ausführung des Kauf- und Verkaufsvertrags. Der Verkäufer erklärt in der Registrierungsakte, dass er versprochen hat, diese Immobilie zu dem im Schuldscheinkaufvertrag festgelegten Preis an den Käufer zu verkaufen. Die vorläufige Hypothekenregistrierung besteht in der Registrierung einer Hypothek auf das Grundstück vor der Unterzeichnung des entsprechenden Hypothekenvertrags (der in den meisten Fällen zusammen mit dem Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnet wird). Diese Aufzeichnungen dienen dazu, die registrierte Priorität gegenüber anderen Aufzeichnungen zu garantieren, die hypothetisch von Dritten bis zum Datum der Urkunde gefördert werden könnten (wie Verpfändungen oder Hypotheken). Der Antrag auf vorläufige Eintragung des Erwerbs muss vom Kaufinteressenten unterschrieben werden (seine Unterschrift muss persönlich anerkannt werden, oder alternativ muss der Eintragungsantrag persönlich beim Grundbuchamt unterzeichnet werden). Liegt ein unterschriebener Kauf- und Verkaufsvertrag mit anerkannten Unterschriften vor, kann der Registrierungsantrag von einem Rechtsanwalt/Antragsteller oder vom vielversprechenden Käufer unterzeichnet werden, sofern dem Registrierungsantrag der Schuldscheinvertrag (oder eine beglaubigte Kopie desselben) beiliegt ).

Für die vorläufige Eintragung der Hypothek ist der entsprechende Antrag vom Kaufinteressenten zu unterzeichnen (er muss persönlich anerkannt werden oder der Eintragungsantrag muss persönlich beim Grundbuchamt unterzeichnet werden), sofern er zuvor die vorläufige Eintragung des Erwerbs zu Ihren Gunsten eingereicht hat (praktisch werden diese Eintragungen gleichzeitig vorgelegt und der Erwerb wird vor der Hypothek eingetragen). Provisorische Registrierungen verfallen sechs Monate nach dem Datum der Einreichung, wenn sie nicht in definitive umgewandelt werden (obwohl sie verlängert werden können). Nach Erteilung der notariell beglaubigten Kauf- und Verkaufsurkunde und ggf. der Hypothek müssen die vorläufigen Erwerbs- und Hypothekenregistrierungen in endgültige umgewandelt werden (rückwirkend der Auswirkungen des Erwerbs und der Hypothek für Registrierungszwecke bis zu dem Datum, an dem Anträge auf vorläufige Registrierungen wurden gestellt). Zwar erfolgen vorläufige Registrierungen in der Regel nur im Rahmen einer Akquisitionsfinanzierung (da sie von der Bank verlangt werden), aber in Wahrheit sind die vorläufigen Registrierungen von Akquisitionen auch ohne Beteiligung einer Bank < strong>stellt eine zusätzliche Garantie für den Käufer dar.

In der Tat kann eine vorläufige Registrierung des Erwerbs dem Käufer die Sicherheit geben, dass er beim Abschluss seines Kauf- und Verkaufsvertrags in der Lage ist, die Registrierung des Erwerbs in eine endgültige umzuwandeln, wodurch die Registrierung von anderen Belastungen oder Gebühren entfällt, die möglicherweise wurden zwischenzeitlich auf dem Grundstück registriert. Erfolgen keine vorläufigen Eintragungen, weder von Erwerben noch von Hypotheken, muss die Eintragung des Erwerbs unmittelbar nach Erteilung der öffentlichen Kauf- und Veräußerungsurkunde erfolgen. Schließlich ist zu beachten, dass jedem Antrag auf Eintragung das Grundbuch oder die Bescheinigung über den Matrixinhalt der Immobilie beigefügt werden muss.

7. Was ist das Gehäusedatenblatt?

Das Technische Wohnungsdatenblatt ist ein Dokument, das die technischen und funktionalen Eigenschaften des Gehäuses beschreibt,  und es ist für alle Immobilien, deren Antrag auf Ausstellung einer Nutzungsgenehmigung nach dem 30. März 2004 eingereicht wurde. Wenn es um den Erwerb einer neuen Wohnimmobilie geht, ist eine Kopie des Technischen Merkblattes Wohnen oder des vorläufigen Technischen Merkblattes Wohnen anzufordern, wenn Eigenschaft ist noch nicht abgeschlossen. Das Gesetz schreibt vor, dass das Technische Wohnungsdatenblatt (mit Ausnahme der Unterschriften der Techniker) nicht handschriftlich verfasst werden kann und für den Empfänger klar und verständlich in portugiesischer Sprache verfasst werden muss. Das Technische Datenblatt Wohnungsbau muss Angaben zu den wichtigsten am Projekt, Bau, Umbau, Erweiterung oder Umbau beteiligten Fachleuten sowie Angaben zum Bauträger, zur Unterteilung, zum städtebaulichen Gebäude und zur autonomen Fraktion oder Einzel- betroffene Familienwohnung.

Die folgenden Angaben sind ebenfalls obligatorisch und müssen in das Wohnungsdatenblatt aufgenommen werden:

  • Gehäusegarantie sowie deren Aktivierungsmodus im Falle einer Fehlererkennung;
  • Betriebsregeln für Eigentumswohnungen, falls vorhanden, und abgeschlossene Dienstleistungsverträge;
  • Wartungsregeln für installierte Geräte, die einer besonderen Behandlung bedürfen.

Die Pläne, die sich auf die Entwicklung, das Gebäude und die autonome Fraktion beziehen, müssen an der entsprechenden Stelle des Technischen Datenblatts angegeben werden und bilden einen Anhang, der integraler Bestandteil des Dokuments ist. Die Entwicklung des Technischen Datenblatts für den Wohnungsbau liegt in der Verantwortung des Bauträgers, der zusammen mit dem für die Arbeiten verantwortlichen Techniker dieses Dokument unterzeichnen muss, um die Richtigkeit und Übereinstimmung der enthaltenen Informationen zu bestätigen im Technischen Merkblatt Wohnen mit Architekturprojekten und Besonderheiten im Zusammenhang mit der Immobilie. Urkunden über den Kauf und Verkauf von Liegenschaften, für die eine Nutzungsbewilligung nach dem 30. März 2004 beantragt wurde, können nur durchgeführt werden, wenn dem Notar/Rechtsanwalt das Technische Merkblatt der betreffenden Liegenschaft vorgelegt wird. Diese Verpflichtung gilt sowohl für die erste Übermittlung als auch für alle nachfolgenden Übermittlungen. Der Eigentümer ist verpflichtet, das technische Datenblatt für die Immobilie aufzubewahren, solange die Immobilie ihm gehört, und im Falle eines Verkaufs an den neuen Eigentümer auszuhändigen. Bei Verlust, Verlust oder Beschädigung dieses Dokuments kann der Eigentümer beim Bauträger oder bei der zuständigen Stadtverwaltung ein zweites Exemplar des Technischen Merkblattes anfordern. Der Bauträger ist verpflichtet, das jeweilige Wohnungstechnische Merkblatt 10 Jahre aufzubewahren, da das Wohnungstechnische Merkblatt auch beim zuständigen Gemeinderat hinterlegt wird.

8. Welche Dokumente sollte ich benötigen und welche Vorsichtsmaßnahmen sollte ich treffen, bevor ich die öffentliche Urkunde / das zertifizierte private Dokument für den Kauf und Verkauf einer Immobilie unterschreibe?

Vor dem Kauf einer Immobilie müssen eine Reihe von Kontrollen durchgeführt werden, um den Rechtsstatus zu bestätigen. Viele Fragen zum Rechtsstatus der Immobilie lassen sich anhand der in der Regel vom Verkäufer zur Verfügung gestellten Immobiliendokumente, die bereits im Zusammenhang mit der Beantwortung der Frage Nr. 1 erwähnt wurden, nachweisen.
In jedem Fall sind nachfolgend die Stellen angegeben, von denen Dokumente zu einer Immobilie bezogen werden können, sowie die Informationen, die bei diesen Stellen erhältlich sind.

Beim zuständigen Grundbuchamt können Sie eine Grundbuchbescheinigung für die Immobilie erhalten und folgende Sachverhalte überprüfen:

  1. Wenn das Gebäude tatsächlich die vom Verkäufer angegebene Beschreibung hat und wenn es mit der im Gebäudesparbuch und dem vom Stadtrat genehmigten Projekt und der von ihm ausgestellten Nutzungsgenehmigung übereinstimmt ;
  2. Wenn der Verkäufer der derzeitige und alleinige Eigentümer ist, ist er daher berechtigt, die Immobilie zu verkaufen;
  3. Wenn keine Hypotheken oder Pfandrechte registriert oder registriert sind, zugunsten Dritter;
  4. Wenn keine anderen Rechte registriert sind oder eine Registrierung aussteht, die die Nutzung des Eigentums einschränken können.

Beim Finanzdienst des Grundstücks können Sie ein Grundbuch- oder Matrixzertifikat der Immobilie erhalten und die folgenden Situationen überprüfen:

  1. Wenn die Grundstücksbeschreibung mit den Finanzen mit der Grundstücksbeschreibung übereinstimmt im Grundbuchauszug;
  2. Wenn die Immobilie leer steht (diese Bestätigung ist nicht absolut, da Mietverträge in einer unregelmäßigen Situation vorliegen können, d.h. die nicht bei den Finanzdiensten gemeldet wurden);
  3. Wenn noch keine Beträge im Zusammenhang mit der kommunalen Grundsteuer (IMI) zu zahlen sind oder wenn im Gegenteil Steuerschulden dieser Art bestehen, für die die Immobilie haften kann.
  4. Überprüfen Sie, ob die Immobilie bereits gemäß den CIMI-Regeln bewertet wurde und wie hoch der steuerliche Wert ist (Betrag, auf den die kommunale Grundsteuer erhoben wird)

Beim zuständigen Stadtrat können Nutzungsbescheinigungen oder Baugenehmigungen eingeholt und auch folgende Sachverhalte geprüft werden:

  1. Wenn für eine Immobilie bereits Bau-/Nutzungsgenehmigungen erteilt wurden und das Bebaute dem genehmigten Projekt entspricht.
  2. Falls sich das Grundstück in einem städtebaulich genehmigten Gebiet befindet und falls eine Unterteilungsgenehmigung erteilt wurde, was auch immer der Fall ist (bei Grundstückserwerb für den zukünftigen Wohnungsbau);
  3. Was sind die Merkmale der bebaubaren Immobilie (im Falle einer Immobilie, die auf einem Grundstück mit Baugenehmigung gebaut werden soll);
  4. Wenn Vorkaufsrechte zugunsten des Stadtrats oder des Staates in Bezug auf die Immobilie bestehen.

Die für die Urkunde/das Privatdokument erforderlichen Dokumente sind die in der Antwort auf Frage Nr. 1 angegebenen Kauf- und Verkauf von Immobilien in Portugal.

Zusätzlich zu den oben genannten Dokumenten und zusätzlich zu den oben genannten Nachweisen ist es wichtig, zu prüfen, ob Vorkaufsrechte zu Gunsten anderer Dritter als des Staates bestehen (Eigentümer angrenzender Gebäude, in wenn es sich um die Übertragung eines ländlichen Grundstücks oder der Eigentümer anderer ländlicher Grundstücke im selben Gebiet handelt, im Falle eines ländlichen Grundstücks, das in eine nationale landwirtschaftliche Reservezone fällt, Pächter des Grundstücks usw.). Besteht ein Bezugsrecht zugunsten Dritter, muss der Verkäufer den Nachweis erbringen, dass die Inhaber des jeweiligen Bezugsrechts zur Ausübung des Bezugsrechts benachrichtigt worden sind und auf die Ausübung desselben verzichtet haben (ausdrücklich oder weil sie dafür die Frist verstreichen lassen ). Schließlich muss der Verkäufer im Falle einer Hypothek auf das Grundstück verpflichtet werden, die jeweilige Kündigung sicherzustellen und spätestens am Tag der Urkunde eine Kündigungserklärung vorzulegen. Diese Situation kommt häufig vor, wenn man bedenkt, dass es bei Bauträgern üblich ist, ihre Förderungen zu finanzieren, indem sie die Immobilien, die Gegenstand der Förderung sind, als Sicherheit anbieten und anschließend die Hypothek für jede autonome Fraktion, jedes Grundstück oder jedes Haus, wie sie sind, kündigen verkauft wird.

Zusätzlich zu den oben genannten rechtlichen Aspekten muss der Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie immer eine Überprüfung der physischen Beschaffenheit der Immobilie durchführen (Bestätigung vor Ort, Flächen, Eigenschaften und Abgrenzung der Immobilie, deren Lage, Erhaltungszustand, Aktivitäten von Nachbarn, die die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigen könnten usw.).

9. Wann muss ich die kommunale Grunderwerbsteuer (IMT) zahlen? Wie wird der steuerpflichtige Betrag berechnet?

Wenn es keinen Ort für eine Befreiung von dieser Steuer gibt, muss die Zahlung des IMT an den zuständigen Finanzdienst oder über das Internet (https://www.e-financas.gov.pt) vor der Ausführung des Kaufs erfolgen Urkunde und Verkauf durch den Käufer. Der Wert, der als Grundlage für die Abrechnung des IMT dient, ist der steuerpflichtige Vermögenswert der Immobilie oder der Übertragungswert, je nachdem, welcher Wert höher ist. Die Höhe des IMT wird durch Anwendung der im IMT-Code vorgesehenen Sätze bestimmt, die in Klammern verteilt sind. Sowohl die Staffeln als auch die Sätze werden in der Regel jährlich durch das Gesetz zur Genehmigung des Staatshaushalts geändert.

10. Gibt es eine Befreiung von der kommunalen Grunderwerbsteuer (IMT) beim Erwerb von Wohneigentum?

Im Allgemeinen muss die Befreiung von IMT vor der Handlung oder dem Vertrag, die zur Übermittlung geführt hat und immer vor dem Vergleich, der durchgeführt werden soll, beantragt werden. Sie profitieren von der Befreiung, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die ausschließlich zum dauerhaften und eigenen Wohnen bestimmt ist, und wenn der steuerpflichtige Vermögenswert oder der deklarierte Wert der Immobilie den in Artikel 9 CIMT vorgesehenen Wert nicht überschreitet, d.h. 92.407.000 Euro . Diese Vergünstigungen oder Tarifermäßigungen gelten auch für den Umtausch von Immobilien, wenn die von Ihnen erhaltene Immobilie zum dauerhaften Wohnen oder ausschließlich zum Wohnen bestimmt ist und wenn die Differenz der steuerpflichtigen Eigenkapitalwerte oder die deklarierte Wertdifferenz (die größte der beiden) zwischen dem liefernden und dem empfangenden Eigentum überschreitet den in Artikel 9 des CIMT vorgesehenen Wert nicht. Die Freistellungsleistung gilt nur für städtische Gebäude, die ausschließlich zum dauerhaften Wohnen bestimmt sind und nicht für Grundstücke, die für den Bau dieser Immobilien bestimmt sind. Wird die Immobilie innerhalb von sechs Jahren ab Erwerb an eine andere Bestimmung übergeben, außer im Falle des Verkaufs, wenn die Immobilie nicht innerhalb von sechs Monaten ab Erwerb als Dauerwohnsitz genutzt wird oder wenn ein Platz für die Bewertung der Ware, die im Rahmen des IMT erfolgen muss, ist der VPT höher als der in Artikel 9 des CIMT vorgesehene Wert.

Wie hoch sind die IMT-Gebühren?

  • Rustikale Gebäude: 5 %
  • Städtische Gebäude ausschließlich für Wohnzwecke: 1 % bis 7,5%
  • Städtische Gebäude, die ausschließlich für Dauerwohnzwecke bestimmt sind: 0 % bis 7,5 %
  • Andere Gebäude und andere Akquisitionen: 6,5 %
  • Gebäude, die von juristischen Personen erworben werden, die ihren Steuersitz in einem Land, Gebiet oder einer Region haben, die einem deutlich günstigeren Steuerregime unterliegen, die in der auf Anordnung des Finanzministers genehmigten Liste aufgeführt sind: 10 %

IMT-Zahlungsfrist?

Die Zahlung des IMT ist in der Regel am Abwicklungstag oder am 1. folgenden Geschäftstag zu leisten. Wird die Handlung oder der Vertrag im Ausland abgeschlossen, muss die Steuer im auf die Überweisung folgenden Monat entrichtet und entrichtet werden.

Welche anderen Steuern und Kosten werden beim Kauf und Verkauf erhoben?

Stempelsteuer:

Über den Kaufpreis: 0,8%.

Diese Steuer wird vom Käufer zum Zeitpunkt des Kaufvertrags gezahlt und wird auf den steuerpflichtigen Eigenkapitalwert oder den zwischen den Parteien vereinbarten Wert erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Über den Kreditbetrag:

Stempelsteuer ohne Kreditgewährung (TGIS Budget 17.1):

  • Bis zu 1 Jahr, für jeden Monat oder Bruchteil: 0,04%;
  • 1 bis 5 Jahre: 0,5 %;
  • 5 weitere Jahre: 0,6 %.

Gebühren für Urkunden/Privatdokumente und Grundbuch:

Die Gebühren für die Urkunde oder das Privatdokument hängen vom Notar oder Rechtsanwalt/Antragsteller ab, der das Dokument erstellt hat. Die Grundeintragung für den Erwerb beim Standesamt kostet ca. 250 Euro, wenn dies bei der Repartição beantragt wird, oder ein ungefährer Wert von 225 Euro, wenn es online beantragt wird.

Welche Schritte sind nach Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrags zu unternehmen?

Der zuständige Anwalt oder Notar muss den Erwerb innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung der Kauf- und Verkaufsurkunde oder des Privatdokuments im Namen des Käufers registrieren. Neben der Eintragung des Erwerbs beim Register muss die Eintragung des Erwerbs im Namen der neuen Eigentümer erfolgen. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs sind die neuen Eigentümer für die Zahlung von Steuern und Kosten für die Immobilie verantwortlich.

Welche Steuern fallen beim Kauf der Immobilie an?

IMI (Kommunale Grundsteuer)

Dies ist die jährliche Gemeindesteuer, die auf den steuerpflichtigen Vermögenswert der Wohnung erhoben wird. Dieser Wert wird durch Bewertung anhand verschiedener Kriterien bestimmt. IMI ist ein jährlicher Betrag, er wird auf den in der Immobilienmatrix enthaltenen steuerlichen Eigenkapitalwert erhoben und berechnet, indem dieser Wert mit einem Prozentsatz multipliziert wird, der variieren kann von:

  • 0,3 % bis 0,45 % (städtische Gebäude)
  • 0,2 % bis 0,4 % (städtische Gebäude, die nach den IMI-Regeln bewertet werden)
  • 0,8 % (Rustikale Gebäude)

Bei gemischten Gebäuden in Portugal (bestehend aus einem rustikalen Teil und einem städtischen Teil) wird der jeweilige Satz auf den steuerpflichtigen Vermögenswert jedes Teils angewendet. Besteuert werden Gebäude, die sich im Besitz von Personen befinden, die in einem Land, Territorium oder einer Region, die einem deutlich günstigeren Steuerregime unterliegen, in der durch die Verordnung 292/2011 vom 8. November genehmigten Liste aufgeführt sind, gemeinhin als „Offshore“ bezeichnet zu einem Satz von 7,5% unabhängig von der Art des Gebäudes, das sie besitzen. Dieser erhöhte Satz gilt jedoch nicht für Gebäude, die sich im Eigentum natürlicher Personen befinden. Die Gemeinden können nach Beschluss der Gemeindeversammlung die oben genannten allgemeinen Gebühren in bestimmten in Artikel 112 des IMI-Kodex vorgesehenen Situationen erhöhen oder ermäßigen.

Häuser, die zum dauerhaften und eigenen Wohnen (oder Mietwohnungen in der ersten Übertragung) bestimmt sind, können für einen Zeitraum von 3 Jahren von dieser Steuer befreit werden, wenn der steuerpflichtige Eigenkapitalwert der Immobilie 125 000 € beträgt, vorausgesetzt, das Haushaltseinkommen 153300 € nicht überschreiten. Für einkommensschwache Familien (weniger als 15.295 €) mit einem VPT von weniger als 66.500 € kann eine dauerhafte Befreiung gewährt werden.
Diese Befreiung muss 60 Tage nach der Zuweisung der Immobilie in eine eigene Wohnung beantragt werden, was innerhalb von maximal 6 Monaten nach der notariellen Beurkundung der Immobilie oder der beglaubigten Privaturkunde erfolgen muss

(*) Städtische Wohngebäude, gebaut, erweitert, verbessert oder entgeltlich erworben, die für die eigene ständige Wohnung des Eigentümers oder Haushalts bestimmt sind.

Dieser Artikel ist von Rita Branco • ALLAWYERS • Advogados

Rita Branco ist Mitglied der portugiesischen Anwaltskammer, Mitbegründerin der Anwaltskanzlei ALLawyers, in Portugal • CP nº 296-F. Weitere Informationen zu rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem obigen Artikel finden Sie unter den Kontakten auf der Website https://allawyers.eu

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