Questo articolo sui mutui in Portogallo spiega chi può chiedere un prestito, quanto può ottenere, a quale tasso e a quali condizioni. Due limiti normativi sono cambiati il 1° agosto 2026 ed entrambi incidono su quanto si può chiedere in prestito e per quanto tempo.
Contanti o mutuo
Se avete i fondi, pagare in contanti è più semplice. Niente approvazione della banca, niente rata mensile, nessuna esposizione ai tassi di interesse. Il processo è più veloce e i costi di transazione sono inferiori.
Alcuni acquirenti che hanno i fondi preferiscono comunque chiedere un mutuo. Con tassi nella fascia descritta di seguito, mantenere il capitale investito altrove e usare la leva finanziaria per acquistare l'immobile può avere senso. Entrambi gli approcci sono validi e la scelta giusta dipende dalle vostre fonti di reddito, dalla vostra situazione fiscale e da cosa fareste con il resto del denaro.
I datori di lavoro stranieri o gli stranieri possono ottenere un mutuo qui?
Sì. Non c'è alcuna restrizione legale per gli stranieri che vogliono possedere un immobile in Portogallo o chiedere un prestito per finanziarlo. Le banche portoghesi concedono prestiti a cittadini dell'UE, cittadini extra-UE, residenti e non residenti.
Cosa cambia con il vostro status è quanto la banca vi presterà, a quale tasso e a quali condizioni.
Quanto potete chiedere in prestito: LTV
LTV, loan to value, è la percentuale del valore dell'immobile che la banca finanzierà. Il resto è il vostro anticipo.
- Residenti che acquistano una prima casa: fino al 80% - 90% di LTV. È richiesto un anticipo dal 10% al 20%.
- Non residenti: dal 60% al 70% di LTV. È richiesto un anticipo dal 30% al 40%. Alcune banche arrivano al 75% per profili di reddito molto solidi, ma non è la norma.
Un punto richiede attenzione. La banca calcola l'LTV sul valore più basso tra il prezzo di acquisto e la propria perizia dell'immobile. Se la banca valuta l'immobile al di sotto del prezzo concordato, il prestito si basa sulla cifra più bassa e dovrete coprire la differenza con i vostri fondi.
La regola del reddito: DSTI
Le banche portoghesi applicano un limite DSTI, cioè il rapporto tra servizio del debito e reddito. I pagamenti mensili totali per i vostri debiti, incluso il nuovo mutuo, non possono superare una determinata percentuale del vostro reddito mensile netto.
Il tetto del Banco de Portugal è 45%, ridotto dal 50% il 1° agosto 2026. La banca non calcola la vostra rata al tasso di interesse di oggi. Sui prestiti superiori a dieci anni aggiunge 1.5 punti percentuali al tasso e verifica la rata rispetto al tetto, quindi la rata che approva al tasso di oggi è più bassa di quanto suggerisca il solo tetto. Fino al 10% dei nuovi prestiti di ciascuna banca può superare questo limite.
In pratica, su un reddito mensile netto di €3.000 senza altri prestiti, il tetto consente una rata mensile fino a €1.350, verificata al tasso più alto. La rata che una banca approva al tasso di oggi è più bassa, e le regole interne di ciascuna banca possono abbassarla ulteriormente.
Il reddito da pensione conta. I pensionati che fanno domanda con una pensione stabile vengono valutati sulla stessa base DSTI, sostituendo la busta paga con il cedolino della pensione. Il reddito deve essere regolare, verificabile e sufficiente a coprire la rata entro il limite della banca.
Fonte: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Verificato il 15 October 2026.
Limiti di durata e i due tetti massimi applicati
Due regole distinte pongono un limite alla durata del mutuo. Si applicano entrambe, quindi la durata massima sarà quella più breve tra le due.
Il tetto dell'autorità di regolamentazione
Dal 1° agosto 2026 il Banco de Portugal limita i nuovi mutui a 40 anni per i mutuatari fino a 35 anni di età, e a 35 anni per chiunque sia più vecchio.
Il tetto d'età della banca
La maggior parte delle banche portoghesi richiede che il mutuo sia interamente rimborsato entro il compimento dei 75 anni del mutuatario. Gli istituti più severi fissano il limite a 70 anni. Se ci sono due mutuatari, fa fede l'età del più anziano.
Questo limite non cambia in base allo status di residenza, a differenza di quanto affermano diverse guide pubblicate.
La banca stabilisce la durata massima sottraendo la vostra età attuale dal suo limite d'età. A 55 anni con un limite bancario di 75, la durata massima è di 20 anni. A 60 anni, è di 15 anni. Una durata più breve significa una rata mensile più alta per lo stesso prestito.
Per la maggior parte degli acquirenti stranieri sopra i 40 anni, la regola dell'età della banca diventa vincolante prima di quella dell'autorità di regolamentazione.
Tassi di interesse
I mutui portoghesi sono di tre tipi.
Tasso variabile. Il più comune. Il tasso è dato dall'Euribor più uno spread fisso della banca, rivisto ogni 3, 6 o 12 mesi a seconda del contratto. La rata varia insieme all'Euribor.
Tasso fisso. Fisso per un periodo determinato, di solito 5, 10, 15 o 30 anni. Sta diventando sempre più popolare perché gli acquirenti cercano la stabilità della rata.
Tasso misto. Fisso per un periodo iniziale, in genere 2, 5 o 10 anni, per poi passare al variabile. Offre certezza nei primi anni.
Euribor
L'Euribor è il tasso di base per i mutui a tasso variabile e misto. Cambia ogni giorno ed è pubblicato dall'European Money Markets Institute. Le scadenze più usate per i mutui portoghesi sono l'Euribor a 6 mesi e a 12 mesi.
Non pubblichiamo una cifra precisa dell'Euribor qui, perché qualsiasi valore diventerebbe errato nel giro di pochi giorni. Controllate il tasso attuale prima di fare qualsiasi calcolo.
Spread della banca
Lo spread è il margine fisso che la banca aggiunge sopra l'Euribor. Riflette il vostro LTV, il vostro status di residenza, la stabilità del vostro reddito e gli eventuali prodotti che abbinate al mutuo, come l'assicurazione sulla casa o il conto con accredito dello stipendio.
L'abbinamento dei prodotti riduce lo spread ma aumenta i costi totali altrove. Confrontate l'intero pacchetto, non solo lo spread.
Cosa confrontare
Non confrontate i tassi pubblicitari tra le diverse banche. Confrontate invece due numeri.
Il TAEG è il tasso annuo effettivo globale. Include lo spread, le commissioni e le assicurazioni. Il MTIC è l'importo totale dovuto per tutta la durata del prestito. Insieme vi dicono quanto costa davvero ciascuna offerta.
L'assicurazione sulla vita e perché conta di più dopo i 60 anni
La maggior parte delle banche richiede una polizza assicurativa sulla vita come condizione per il mutuo, a copertura del debito residuo in caso di morte o invalidità permanente.
Dopo i 60 anni, i premi salgono in modo netto e alcune compagnie diventano più selettive nell'accettare nuovi assicurati. I questionari medici diventano più lunghi e le patologie preesistenti possono comportare sovrapprezzi o esclusioni. Calcolate questo elemento nel vostro costo mensile prima di fare domanda, non dopo l'approvazione.
Non siete obbligati a sottoscrivere il prodotto della banca. La legge portoghese vi permette di usare una compagnia esterna purché la copertura soddisfi i requisiti della banca, e cercare sul mercato porta di solito a risparmi significativi. La banca potrebbe regolare lo spread se rifiutate la sua polizza, quindi confrontate la cifra complessiva.
Il processo, passo dopo passo
1. Simulazione. Fate una simulazione presso due o tre banche o tramite un broker prima di fare un'offerta per qualsiasi immobile. La simulazione vi dà un importo indicativo del prestito, della rata e del tasso senza alcun impegno.
2. Domanda. Inviate la documentazione completa. I fascicoli incompleti sono di gran lunga la causa più comune di ritardo.
3. Apertura del conto. Dovete aprire un conto corrente presso la banca erogatrice, sul quale verranno addebitate le rate.
4. Perizia della banca. La banca incarica un perito indipendente. Il prestito si basa sul valore più basso tra prezzo e perizia. Il costo è a vostro carico.
5. FINE. Una volta approvato il mutuo, la banca rilascia il FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Questo documento riporta le condizioni esatte: tasso, durata, rata, TAEG, MTIC e ogni costo associato. Avete un periodo di riflessione minimo di 7 giorni dalla ricezione prima di dover firmare. Usatelo. È la vostra ultima occasione per confrontare o negoziare.
6. CPCV. Il contratto preliminare viene firmato una volta approvato il mutuo e accettato il FINE.
7. Imposte. L'IMT e l'imposta di bollo vengono saldate prima dell'atto notarile.
8. Atto notarile. La banca trasferisce i fondi del mutuo direttamente al venditore al momento della firma e la proprietà passa a voi.
Calcolate da quattro a otto settimane dalla domanda all'approvazione. L'intero processo dall'offerta all'atto conclusivo richiede da due a quattro mesi.
Documenti richiesti
Personali:
- Passaporto o carta d'identità
- NIF
- Prova di residenza, una bolletta recente o un estratto conto bancario
- Estratti conto bancari da tre a sei mesi
- Prova del reddito: per i dipendenti, ultime tre buste paga e contratto di lavoro; per i lavoratori autonomi, ultime due dichiarazioni dei redditi e una dichiarazione del commercialista; per i pensionati, un cedolino della pensione che mostri l'importo regolare
- Dichiarazioni dei redditi degli ultimi uno o due anni del vostro paese di residenza
- Documentazione sulla storia creditizia, richiesta da alcune banche
I documenti dell'immobile sono gli stessi che il vostro avvocato raccoglie per l'acquisto: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, licenza di abitabilità, attestato energetico, ficha técnica de habitação per gli immobili costruiti dopo il 2004, dichiarazione del condominio se applicabile, e le planimetrie.
Non residenti, in sintesi
LTV: dal 60% al 70%, quindi un anticipo dal 30% al 40%.
Reddito: il reddito estero è accettato dalla maggior parte delle principali banche portoghesi, ma richiede una documentazione più solida rispetto al reddito locale. Gli estratti conto devono corrispondere chiaramente al reddito dichiarato. Le incongruenze tra i due sono il motivo più comune di rifiuto.
Rischio di cambio. Se il vostro reddito è in dollari, sterline o un'altra valuta diversa dall'euro, le oscillazioni del tasso di cambio incidono ogni mese sulla vostra capacità di pagare un prestito in euro. Si tratta di un rischio reale che merita una consulenza professionale prima di impegnarvi.
Limite d'età: 75 anni di solito, 70 anni presso gli istituti più severi. Non varia in base alla residenza.
Tasse. I non residenti che acquistano un immobile residenziale pagano l'IMT con un'aliquota fissa del 7,5% anziché con la scala progressiva. Su un immobile di prezzo medio questa differenza è maggiore di diversi anni di interessi. L'argomento è trattato in modo completo nella sezione sulle tasse in Portogallo, e va inserito fin dall'inizio nel calcolo del capitale necessario.
Broker. Un'opzione da valutare per i non residenti. Un broker con rapporti consolidati con le banche può ottenere condizioni migliori rispetto a chi si rivolge alle filiali singolarmente, e le filiali portoghesi operano con un certo margine di autonomia, per cui la stessa banca può fare offerte diverse a seconda dello sportello a cui vi rivolgete.
Esempio pratico
Un appartamento da €350.000 a Porto, acquistato da un non residente di 55 anni, con la banca che concede un LTV del 65% e applica un limite di età di 75 anni.
- Importo del prestito: €227.500
- Anticipo richiesto: €122.500
- IMT al 7,5%: €26.250
- Imposta di bollo sull'acquisto al 0,8%: €2.800
- Imposta di bollo sul mutuo al 0,6%: €1.365
- Totale liquidità necessaria all'acquisto: almeno €152.915, più le spese di registrazione, l'atto notarile e le commissioni di perizia della banca
La durata massima è di 20 anni, stabilita dal limite di età e non dal tetto di 35 anni dell'autorità di regolamentazione. Rata mensile su €227.500 in 20 anni:
- A un tasso totale del 3,5%: circa €1.319
- Al 4%: circa €1.379
- Al 4,5%: circa €1.439
La banca calcola la rata a un tasso superiore di 1.5 punti. A un tasso reale del 4%, effettua la verifica al 5,5%, pari a una rata di circa €1.565, quindi l'acquirente necessita di un reddito mensile netto di almeno circa €3.478 senza altri prestiti.
Aggiungete l'assicurazione sulla vita e l'assicurazione sulla casa, entrambe mensili.
Controllate l'Euribor attuale e aggiungete lo spread offerto dalla banca per calcolare la cifra adatta al vostro caso.
Riepilogo dei costi
- Spesa di perizia della banca, pagata dal richiedente
- Imposta di bollo sul mutuo: 0,6% dell'importo del prestito
- Assicurazione sulla vita, mensile, in forte aumento dopo i 60 anni
- Assicurazione sulla casa, mensile
- Canone mensile del conto corrente presso la banca erogatrice
- Penale di estinzione anticipata: 0,5% dell'importo rimborsato sui mutui a tasso variabile, 2% su quelli a tasso fisso
Le spese di istruttoria e di apertura variano. Alcune banche le addebitano, altre le azzerano. Chiedete prima di inviare una domanda ufficiale.
La guida completa Vivere in Portogallo
Vivere in Portogallo
01. Visti e residenza in Portogallo
02. Cittadinanza portoghese
03. Ottenere un NIF in Portogallo
04. Apertura di un conto bancario in Portogallo
05. Costo della vita in Portogallo
06. Sanità in Portogallo
07. Imparare il portoghese
08. Affittare un immobile in Portogallo
09. Tasse in Portogallo
10. Compravendita immobiliare in Portogallo
11. Mutui in Portogallo
12. Possedere una casa in Portogallo
13. Pratiche burocratiche per trasferirsi in Portogallo
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