Den här artikeln om bolån i Portugal förklarar vem som får låna, hur mycket, till vilken ränta och under vilka villkor. Två regler ändrades den 1 augusti 2026 och båda påverkar hur mycket du får låna och hur länge.
Kontant eller bolån
Om du har pengarna är det enklare att betala kontant. Det krävs inget godkännande från banken, ingen månadsbetalning och du slipper risken med räntor. Processen går snabbare och kostnaderna för köpet blir lägre.
Vissa köpare som har pengarna väljer ändå att låna. Med räntorna som beskrivs nedan kan det vara klokt att låta pengarna vara investerade på annat håll och använda ett lån för att köpa bostaden. Båda sätten är helt godkända och vad som är rätt beror på dina inkomster, din skatt och vad du annars skulle göra med pengarna.
Kan utlänningar få bolån här?
Ja. Det finns inga lagliga hinder för utlänningar att äga bostad i Portugal eller att ta lån för att köpa den. Portugisiska banker lånar ut till EU-medborgare, personer utanför EU, bosatta i landet och personer som bor utomlands.
Det som ändras med din status är hur mycket banken lånar ut, till vilken ränta och under vilka villkor.
Hur mycket du kan låna: Belåningsgrad
Belåningsgraden är den del av bostadens värde som banken går med på att låna ut. Resten är din egen kontantinsats.
- Bosatta som köper en permanentbostad: upp till 80 % till 90 % i belåningsgrad. En kontantinsats på 10 % till 20 % krävs.
- Personer som inte bor i landet: 60 % till 70 % i belåningsgrad. En kontantinsats på 30 % till 40 % krävs. Vissa banker kan sträcka sig till 75 % för personer med mycket god ekonomi, men det hör inte till vanligheterna.
En sak är viktig att tänka på. Banken räknar ut belåningsgraden utifrån det lägsta beloppet av köpeskillingen och sin egen värdering av bostaden. Om banken värderar bostaden lägre än det avtalade priset räknas lånet på den lägre siffran, och du får betala mellanskillnaden med egna pengar.
Inkomstregeln: DSTI
Portugisiska banker använder en regel för skuldsättningsgrad som kallas DSTI. Dina totala månadskostnader för lån, inklusive det nya bolånet, får inte vara högre än en viss procent av din nettomånadsinkomst.
Gränsen från Banco de Portugal är 45%, vilket sänktes från 50 % den 1 augusti 2026. Banken testar inte din betalning med dagens ränta. På lån som är längre än tio år lägger banken på 1.5 procentenheter på räntan och kollar den betalningen mot gränsen, så betalningen som godkänns med dagens ränta blir lägre än vad gränsen visar. Upp till 10% av varje banks nya utlåning får ligga över gränsen.
I praktiken tillåter gränsen en månadsbetalning på upp till €1 350 vid en nettomånadsinkomst på €3 000 utan andra lån, testat med den högre räntan. Betalningen som en bank godkänner med dagens ränta är lägre, och varje banks egna regler kan sänka den ännu mer.
Pension räknas som inkomst. Pensionärer som ansöker med en stabil pension bedöms på samma sätt, men med pensionsbesked i stället för lönespecifikation. Inkomsten måste vara regelbunden, gå att bevisa och vara tillräcklig för att täcka betalningen inom bankens gräns.
Källa: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Bekräftat 15 October 2026.
Lånetid och de två tak som gäller
Två olika regler sätter gränser för din lånetid. Båda gäller, så din lånetid blir den som är kortast.
Myndighetens tak
Sedan den 1 augusti 2026 begränsar Banco de Portugal nya bolån till 40 år för låntagare som är 35 år eller yngre, och 35 år för alla som är äldre.
Bankens ålderstak
De flesta portugisiska banker kräver att bolånet ska vara helt slutbetalt när låntagaren når 75. Strängare banker sätter gränsen vid 70. Om det finns två låntagare är det den äldres ålder som avgör.
Den här gränsen skiljer sig inte beroende på var du bor, trots vad flera guider påstår.
Banken bestämmer din längsta lånetid genom att ta sin åldersgräns minus din nuvarande ålder. Om du är 55 år och banken har en gräns på 75 blir din längsta lånetid 20 år. Om du är 60 år blir den 15 år. En kortare lånetid ger en högre månadsbetalning för samma lån.
För de flesta utländska köpare över 40 år slår bankens åldersregel till före myndighetens regel.
Räntor
Portugisiska bolån finns i tre former.
Rörlig ränta. Det vanligaste alternativet. Räntan är Euribor plus ett fast påslag från banken, och den ändras var 3:e, 6:e eller 12:e månad beroende på ditt avtal. Din betalning ändras i takt med Euribor.
Bunden ränta. Räntan är bunden under en viss tid, oftast 5, 10, 15 eller 30 år. Det blir allt mer populärt eftersom köpare vill ha trygga betalningar.
Mixad ränta. Räntan är bunden i början, oftast i 2, 5 eller 10 år, och blir sedan rörlig. Det ger trygghet under de första åren.
Euribor
Euribor är grundräntan för rörliga och mixade bolån. Den ändras varje dag och publiceras av European Money Markets Institute. De vanligaste bindningstiderna för portugisiska bolån är 6 månader och 12 månader.
Vi publicerar ingen siffra för Euribor här, eftersom alla siffror skulle bli felaktiga inom några dagar. Kontrollera den aktuella räntan innan du gör några beräkningar.
Bankens påslag
Påslaget är den fasta marginal som banken lägger ovanpå Euribor. Det påverkas av din belåningsgrad, var du bor, hur stabil din inkomst är och vilka tjänster du köper till, som hemförsäkring eller lönekonto.
Att köpa till tjänster sänker påslaget men ökar dina kostnader på annat håll. Jämför hela paketet och inte bara påslaget.
Vad du ska jämföra
Jämför inte bara bankernas annonserade räntor. Jämför i stället två andra siffror.
TAEG är den effektiva årsräntan, som visar den totala årskostnaden. Den innehåller påslag, avgifter och försäkringar. MTIC är det totala beloppet du ska betala tillbaka under hela lånetiden. Tillsammans visar de vad varje erbjudande faktiskt kostar.
Livförsäkring och varför den blir viktigare efter 60
De flesta banker kräver en livförsäkring för att ge ett bolån, som täcker resten av lånet vid dödsfall eller varaktig arbetsoförmåga.
Efter 60 års ålder stiger kostnaden snabbt och vissa bolag blir mer noggranna med vilka de försäkrar. Hälsodeklarationerna blir längre och tidigare sjukdomar kan ge högre pris eller undantag i försäkringen. Räkna med detta i din månadskostnad innan du ansöker, inte efter att lånet godkänts.
Du måste inte välja bankens egen försäkring. Portugisisk lag tillåter dig att använda ett annat bolag så länge skyddet uppfyller bankens krav, och det brukar ge stora besparingar att jämföra priser. Banken kan ändra ditt påslag om du tackar nej till deras försäkring, så jämför den totala kostnaden.
Processen steg för steg
1. Kalkyl. Gör en kalkyl hos två eller tre banker eller via en mäklare innan du ger ett bud på en bostad. Kalkylen visar ett ungefärligt lånebelopp, en betalning och en ränta utan att du binder dig.
2. Ansökan. Lämna in alla underlag. Ofullständiga papper är med stor marginal den vanligaste orsaken till förseningar.
3. Öppna ett konto. Du måste öppna ett bankkonto hos den utlånande banken, där alla betalningar dras.
4. Bankens värdering. Banken beställer en oberoende värdering. Lånet baseras på det lägsta beloppet av priset och värderingen. Du betalar för värderingen.
5. FINE. När lånet har godkänts lämnar banken ut FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Detta dokument visar de exakta villkoren: ränta, lånetid, betalning, TAEG, MTIC och alla tillhörande kostnader. Du har minst 7 dagars betänketid från att du får dokumentet innan du måste skriva under. Använd tiden. Det här är din sista chans att jämföra eller förhandla.
6. CPCV. Handpenningsavtalet skrivs under när bolånet har godkänts och FINE har godtagits.
7. Skatter. IMT och stämpelskatt betalas före köpebrevet.
8. Köpebrev. Banken för över pengarna direkt till säljaren vid undertecknandet och du blir ägare till bostaden.
Räkna med fyra till åtta veckor från ansökan till godkännande. Hela processen från bud till färdigt köp tar två till fyra månader.
Dokument som krävs
Personliga dokument:
- Pass eller nationellt ID-kort
- NIF
- Adressbevis, en ny elräkning eller ett kontoutdrag
- Tre till sex månaders kontoutdrag
- Inkomstbevis: anställda lämnar sina tre senaste lönespecifikationer och anställningsavtal; egenföretagare lämnar sina två senaste deklarationer och ett intyg från en revisor; pensionärer lämnar ett pensionsbesked som visar det vanliga beloppet
- Senaste ett till två årens deklarationer från ditt bosättningsland
- Uppgifter om kreditupplysning, som vissa banker ber om
Bostadens dokument är samma papper som din jurist samlar ihop inför köpet: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, bostadstillstånd, energideklaration, ficha técnica de habitação för bostäder byggda efter 2004, intyg från samfällighet om det behövs, samt ritningar.
För dig som bor utomlands, allt samlat
Belåningsgrad: 60 % till 70 %, vilket innebär en kontantinsats på 30 % till 40 %.
Inkomst: utländsk inkomst godkänns av de flesta stora portugisiska banker men kräver tydligare underlag än lokal inkomst. Kontoutdrag måste stämma helt överens med redovisad inkomst. Skillnader mellan dessa är den vanligaste orsaken till avslag.
Valutarisk. Om din inkomst är i dollar, pund eller någon annan valuta än euro påverkar svängningar i växelkursen din förmåga att betala ett lån i euro varje månad. Det här är en verklig risk och det är klokt att ta emot rådgivning från en expert innan du bestämmer dig.
Åldersgräns: oftast 75, och 70 hos strängare banker. Den skiljer sig inte beroende på var du bor.
Skatt. Personer som inte bor i landet och köper en bostad betalar IMT med en fast skattesats på 7,5% i stället för den rörliga skattetrappan. På en medeldyr bostad är den skillnaden större än flera års räntor. Detta förklaras helt under skatter i Portugal, och bör ingå i din kalkyl för kontantbehovet från början.
Låneförmedlare. Värt att överväga för dig som bor utomlands. En låneförmedlare med goda kontakter kan få fram bättre villkor än om du besöker bankkontor på egen hand, och portugisiska bankkontor arbetar ganska självständigt, så samma bank kan ge olika bud beroende på vilket kontor du besöker.
Exempel
En lägenhet för €350 000 i Porto, köpt av en person utomlands som är 55 år, där banken lånar ut 65% i belåningsgrad och använder en åldersgräns på 75.
- Lånebelopp: €227 500
- Kontantinsats som krävs: €122 500
- IMT på 7,5%: €26 250
- Stämpelskatt på köpet på 0,8%: €2 800
- Stämpelskatt på bolånet på 0,6%: €1 365
- Totalt kontantbehov vid köpet: minst €152 915, plus avgifter för registrering, köpebrev och bankens värdering
Den maximala lånetiden är 20 år, vilket bestäms av åldersgränsen och inte av myndighetens tak på 35 år. Månadsbetalning för €227 500 under 20 år:
- Vid en total ränta på 3,5%: cirka €1 319
- Vid 4%: cirka €1 379
- Vid 4,5%: cirka €1 439
Banken testar betalningen med en ränta som är 1.5 punkter högre. Vid en verklig ränta på 4% testar banken 5,5%, vilket ger en betalning på cirka €1 565, så köparen behöver en nettomånadsinkomst på minst cirka €3 478 utan andra lån.
Lägg till livförsäkring och hemförsäkring ovanpå det, båda varje månad.
Kontrollera den aktuella Euribor och lägg till bankens påslag för att få fram en siffra för ditt eget fall.
Sammanfattning av kostnader
- Avgift för bankens värdering, betalas av sökanden
- Stämpelskatt på bolånet: 0,6% av lånebeloppet
- Livförsäkring, varje månad, stiger kraftigt efter 60 år
- Hemförsäkring, varje månad
- Månadsavgift för kontot hos den utlånande banken
- Avgift för förtidsinlösen: 0,5% av det återbetalda beloppet för rörliga bolån, 2% för bundna lån
Handläggnings- och uppläggningsavgifter varierar. Vissa banker tar ut dem, andra drar av dem. Fråga innan du påbörjar din ansökan.
Hela guiden om att bo i Portugal
Bo i Portugal
01. Visum och uppehållstillstånd i Portugal
02. Portugisiskt medborgarskap
03. Skaffa ett NIF i Portugal
04. Öppna ett bankkonto i Portugal
05. Levnadskostnader i Portugal
06. Sjukvård i Portugal
07. Lära sig portugisiska
08. Hyra bostad i Portugal
09. Skatter i Portugal
10. Köpa och sälja fastighet i Portugal
11. Bolån i Portugal
12. Att äga en bostad i Portugal
13. Pappersarbete vid flytt till Portugal
Skattekalkylator