Denne artikel om boliglån i Portugal dækker, hvem der kan låne, hvor meget, til hvilken rente og under hvilke betingelser. To lovmæssige grænser ændrede sig den 1. august 2026, og begge påvirker, hvor meget du kan låne, og i hvor lang tid.

Kontant eller boliglån

Hvis du har pengene, er det enklere at betale kontant. Ingen bankgodkendelse, ingen månedlig betaling, ingen risiko for renteændringer. Processen er hurtigere, og handelsomkostningerne er lavere.

Nogle købere med penge vælger stadig at låne. Med renter i det niveau, der beskrives nedenfor, kan det give god mening at lade pengene arbejde andre steder og låne til boligen. Begge metoder er gode, og det rigtige valg afhænger af dine indtægtskilder, dine skatteforhold, og hvad du ellers ville bruge pengene på.

Kan udlændinge få et boliglån her?

Ja. Der er ingen juridiske begrænsninger for, at udlændinge kan eje en bolig i Portugal eller låne penge til at betale for den. Portugisiske banker låner ud til EU-borgere, borgere uden for EU, fastboende og ikke-fastboende.

Hvad der ændrer sig med din status, er, hvor meget banken vil låne ud, til hvilken rente og under hvilke betingelser.

Hvor meget du kan låne: Belåningsgrad

Belåningsgraden, eller LTV, er den procentdel af boligens værdi, som banken vil finansiere. Resten er din udbetaling.

Fastboende, der køber en helårsbolig: op til 80% til 90% i belåningsgrad. En udbetaling på 10% til 20% er påkrævet.
Ikke-fastboende: 60% til 70% i belåningsgrad. En udbetaling på 30% til 40% er påkrævet. Nogle banker strækker sig til 75% ved stærke indkomster, men det hører til sjældenhederne.

Et enkelt punkt kræver opmærksomhed. Banken beregner belåningsgraden ud fra det laveste beløb af købsprisen eller dens egen vurdering af boligen. Hvis banken vurderer boligen lavere end den aftalte pris, tager lånet udgangspunkt i det laveste tal, og du må selv betale forskellen.

Indkomstreglen: Gældsfaktor

Portugisiske banker anvender en grænse for gældsbetjening i forhold til indkomst, kaldet DSTI. Dine samlede månedlige afdrag på gæld, inklusive det nye boliglån, må ikke overstige en bestemt procentdel af din månedlige nettoindkomst.

Banco de Portugals loft er 45%, nedsat fra 50% den 1. august 2026. De fleste banker anvender en strengere intern grænse på 35% til 40%, og de ansøgere, der bliver godkendt hurtigst, ligger under 35%.

I praksis vil en bank, ved en månedlig nettoindkomst på 3.000 € uden eksisterende gæld, godkende et boliglån med en månedlig betaling på mellem 1.050 € og 1.500 € afhængigt af dens interne regler.

Pensionsindkomst tæller med. Pensionister, der ansøger med en stabil pension, vurderes på samme grundlag for gældsbetjening, hvor pensionsopgørelsen erstatter lønsedlen. Indkomsten skal være fast, dokumenterbar og stor nok til at dække betalingen inden for bankens grænse.

Kilde: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Bekræftet 28 August 2026.

Løbetider, og de to lofter der gælder

To forskellige regler sætter et loft over dit låns løbetid. Begge gælder, så din løbetid bliver den korteste af de to.

Tilsynets loft

Siden 1. august 2026 begrænser Banco de Portugal nye boliglån til 40 år for lånere på 35 år eller derunder, og 35 år for alle over den alder.

Bankens aldersloft

De fleste portugisiske banker kræver, at boliglånet er fuldt tilbagebetalt, når låntageren fylder 75. Mere strikse långivere sætter grænsen ved 70. Hvor der er to lånere, er det alderen på den ældste, der afgør det.

Denne grænse afhænger ikke af bopælsstatus, selvom flere vejledninger påstår det modsatte.

Banken fastsætter din maksimale løbetid ved at trække din nuværende alder fra dens aldersgrænse. Hvis du er 55 år og bankens grænse er 75 år, er din maksimale løbetid 20 år. Hvis du er 60 år, er den 15 år. En kortere løbetid betyder en højere månedlig betaling for det samme lån.

For de fleste udenlandske købere over 40 år rammer bankens aldersregel før tilsynets regel.

Renter

Portugisiske boliglån findes i tre typer.

Variabel rente. Den mest almindelige. Renten er Euribor plus et fast banktillæg, der justeres hver 3., 6. eller 12. måned afhængigt af din aftale. Din betaling følger Euribor.

Fast rente. Fastlåst i en bestemt periode, typisk 5, 10, 15 eller 30 år. Den bliver mere populær, efterhånden som købere søger faste betalinger.

Kombineret rente. Fast i en indledende periode, typisk 2, 5 eller 10 år, og skifter derefter til variabel rente. Det giver sikkerhed i de første år.

Euribor

Euribor er referencerenten for variable og kombinerede boliglån. Den ændrer sig dagligt og offentliggøres af European Money Markets Institute. De mest anvendte løbetider til portugisiske boliglån er 6-måneders og 12-måneders Euribor.

Vi viser ikke en Euribor-rente her, da ethvert tal ville være forældet efter få dage. Tjek den aktuelle rente, før du laver en beregning.

Bankens rentetillæg

Tillægget er den faste avance, som banken lægger oven i Euribor. Det afspejler din belåningsgrad, din bopælsstatus, din indkomststabilitet og eventuelle tilkøbte produkter såsom husforsikring eller en lønkonto.

Tilkøb sænker tillægget og øger dine samlede omkostninger andre steder. Sammenlign hele pakken, ikke kun tillægget.

Hvad du skal sammenligne

Sammenlign ikke bankernes annoncerede renter direkte. Sammenlign i stedet to tal.

TAEG er de årlige omkostninger i procent og svarer til ÅOP. Den inkluderer tillæg, gebyrer og forsikring. MTIC er det samlede beløb, der skal betales over hele lånets løbetid. Tilsammen viser de, hvad hvert tilbud reelt koster.

Livsforsikring, og hvorfor den betyder mere efter 60 år

De fleste banker kræver en livsforsikring som betingelse for lånet, som dækker restgælden i tilfælde af død eller varigt tab af erhvervsevne.

Efter 60-årsalderen stiger prisen kraftigt, og nogle selskaber bliver mere tilbageholdende med at godkende nye kunder. Helbredsskemaerne bliver længere, og eksisterende lidelser kan give pristillæg eller undtagelser. Medregn dette i dine månedlige udgifter, før du ansøger, ikke efter godkendelsen.

Du behøver ikke at vælge bankens eget produkt. Portugisisk lov giver dig ret til at bruge et andet selskab, så længe dækningen opfylder bankens krav, og det giver ofte mærkbare besparelser at undersøge markedet. Banken kan ændre dit tillæg, hvis du fravælger dens forsikring, så sammenlign det samlede beløb.

Processen, trin for trin

1. Låneberegning. Lav en beregning hos to eller tre banker eller gennem en mægler, før du giver et bud på en bolig. En beregning giver dig et vejledende lånebeløb, en månedlig betaling og en rente uden forpligtelse.

2. Ansøgning. Indsend den fulde dokumentation. Mangelfulde papirer er den suverænt hyppigste årsag til forsinkelser.

3. Opret en konto. Du skal oprette en lønkonto i den långivende bank, hvorfra betalingerne trækkes.

4. Bankens vurdering. Banken bestiller en uafhængig vurdering. Lånet tager udgangspunkt i det laveste beløb af købsprisen eller vurderingen. Du betaler for den.

5. FINE. Efter godkendelse udsteder banken et FINE-dokument, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Dette fastlægger de præcise vilkår: rente, løbetid, ydelse, TAEG, MTIC og alle tilknyttede omkostninger. Du har mindst 7 dages betænkningstid fra modtagelsen, før du skal underskrive. Brug den. Det er din sidste chance for at sammenligne eller forhandle.

6. CPCV. Den foreløbige købsaftale underskrives, når boliglånet er godkendt og FINE-dokumentet er accepteret.

7. Skatter. IMT og stempelafgift betales før skødet.

8. Skøde. Banken overfører lånebeløbet direkte til sælgeren ved underskrivelsen, og ejerskabet overgår til dig.

Regn med fire til otte uger fra ansøgning til godkendelse. Hele processen fra bud til endeligt skøde tager to til fire måneder.

Nødvendige dokumenter

Personlige:

Pas eller nationalt ID-kort
NIF-nummer
Adressebevis, en nylig regning for forbrug eller et kontoudtog
Tre til seks måneders kontoudtog
Indkomstdokumentation: for lønmodtagere, de seneste tre lønsedler og ansættelseskontrakt; for selvstændige, de seneste to års årsopgørelser og en revisorerklæring; for pensionister, en pensionsmeddelelse der viser det faste beløb
De seneste et til to års årsopgørelser fra dit bopælsland
Dokumentation for kredithistorik, som nogle banker beder om

Boligdokumenter er de samme, som din advokat indhenter til købet: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, ibrugtagningstilladelse, energimærke, ficha técnica de habitação for boliger bygget efter 2004, ejerforeningserklæring hvor det er relevant, samt tegninger.

Ikke-fastboende samlet

Belåningsgrad: 60% til 70%, altså en udbetaling på 30% til 40%.

Indkomst: Udenlandsk indkomst accepteres af de fleste store portugisiske banker, men kræver mere dokumentation end lokal indkomst. Kontoudtog skal stemme helt overens med den opgivne indkomst. Uoverensstemmelser mellem de to er den hyppigste årsag til afslag.

Valutarisiko. Hvis din indkomst er i dollars, pund eller en anden valuta end euro, vil kursudsving påvirke din evne til at betale et eurolån hver måned. Dette er en reel risiko, og den kræver professionel rådgivning, før du binder dig.

Aldersgrænse: 75 typisk, 70 hos mere strikse banker. Den ændrer sig ikke efter bopælsstatus.

Skat. Ikke-fastboende, der køber en bolig, betaler en fast IMT på 7.5% i stedet for den progressive skala. På en mellemdyr bolig er denne forskel større end flere års renter. Det forklares grundigt under skat i Portugal, og det bør indgå i din beregning af kontantbehov fra begyndelsen.

Mæglere. Værd at overveje for ikke-fastboende. En mægler med gode bankforbindelser kan skaffe bedre vilkår end ved direkte henvendelse til filialer, og portugisiske filialer arbejder ret selvstændigt, så den samme bank kan give forskellige tilbud afhængigt af, hvilken afdeling du går ind i.

Regneeksempel

En lejlighed til 350.000 € i Porto, købt af en ikke-fastboende på 55 år, hvor banken yder 65% i belåningsgrad og sætter en aldersgrænse på 75 år.

Lånebeløb: 227.500 €
Påkrævet udbetaling: 122.500 €
Skatter og købsomkostninger for ikke-fastboende: cirka 29.050 €
Samlet kontantbehov ved køb: cirka 151.550 €

Den maksimale løbetid er 20 år, bestemt af aldersgrænsen frem for tilsynets loft på 35 år. Månedlig betaling på 227.500 € over 20 år:

Ved en samlet rente på 3,5%: cirka 1.320 €
Ved 4,0%: cirka 1.379 €
Ved 4,5%: cirka 1.439 €

Læg livsforsikring og husforsikring oveni, begge månedlige.

Tjek den aktuelle Euribor og læg din banks tilbudte tillæg til for at udregne et tal til din egen situation.

Oversigt over omkostninger

Gebyr for bankens vurdering, betales af ansøgeren
Stempelafgift på boliglånet: 0.6% af lånebeløbet
Livsforsikring, månedlig, stiger markant efter 60 år
Husforsikring, månedlig
Månedligt kontogebyr i den långivende bank
Gebyr for førtidig indfrielse: 0.5% af det indfriede beløb på lån med variabel rente, 2% på lån med fast rente

Oprettelses- og ekspeditionsgebyrer varierer. Nogle banker opkræver dem, andre dropper dem. Spørg om dette, før du binder dig til en ansøgning.