Denne artikel om realkreditlån i Portugal dækker, hvem der kan låne, hvor meget, til hvilken rente og under hvilke betingelser. To regler ændrede sig den 1. august 2026, og begge påvirker, hvor meget du kan låne og hvor længe.
Kontant eller realkreditlån
Hvis du har pengene, er det enklere at betale kontant. Ingen godkendelse i banken, ingen månedlig ydelse, ingen risiko for renteændringer. Processen er hurtigere, og handelsomkostningerne er lavere.
Nogle købere med nok penge vælger alligevel at låne. Med renterne i det område, der beskrives nedenfor, kan det give mening at lade sin kapital stå investeret andre steder og låne til boligen. Begge løsninger er helt fine, og det rigtige valg afhænger af dine indtægter, din skat og hvad du ellers vil bruge pengene til.
Kan udlændinge få et realkreditlån her?
Ja. Der er ingen lovmæssige hindringer for, at udlændinge kan eje ejendom i Portugal eller låne penge til det. Portugisiske banker låner ud til EU-borgere, borgere uden for EU, fastboende og ikke-fastboende.
Det, der ændrer sig med din status, er, hvor meget banken vil låne dig, til hvilken rente og på hvilke vilkår.
Hvor meget du kan låne: LTV
LTV, belåningsgraden, er den procentdel af boligens værdi, som banken vil finansiere. Resten er din egenbetaling.
- Fastboende, der køber helårsbolig: op til 80% til 90% LTV. En egenbetaling på 10% til 20% er påkrævet.
- Ikke-fastboende: 60% til 70% LTV. En egenbetaling på 30% til 40% er påkrævet. Nogle banker strækker sig til 75% ved stærke indtægter, men det er ikke normen.
Én ting skal du være opmærksom på. Banken beregner LTV ud fra det laveste beløb af købsprisen og deres egen vurdering af boligen. Hvis banken vurderer boligen lavere end den aftalte pris, tager lånet udgangspunkt i det lavere tal, og du må selv betale forskellen.
Indtægtsreglen: DSTI
Portugisiske banker bruger en DSTI-grænse for gældsfaktor. Din samlede månedlige gældsbetaling, inklusive det nye lån, må ikke overskride en fastsat procentdel af din månedlige nettoindtægt.
Banco de Portugals loft er 45%, hvilket blev sat ned fra 50% den 1. august 2026. Banken tester ikke din betaling ud fra dagens rente. På lån over ti år lægger de 1.5 procentpoint til renten og tjekker betalingen mod loftet, så den ydelse, de godkender ved dagens rente, er lavere, end loftet alene antyder. Op til 10% af hver banks nye udlån må ligge over loftet.
I praksis tillader loftet en månedlig ydelse på op til €1.350 ved en månedlig nettoindtægt på €3.000 uden anden gæld, testet ved den højere rente. Den ydelse, en bank godkender ved dagens rente, er lavere, og bankens egne regler kan sætte den endnu længere ned.
Pensionsindtægt tæller med. Pensionister, der ansøger med en stabil pension, vurderes på samme DSTI-grundlag, hvor pensionsmeddelelsen træder i stedet for lønsedlen. Indtægten skal være fast, dokumenterbar og stor nok til at dække ydelsen inden for bankens grænse.
Kilde: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Bekræftet 15. October 2026.
Løbetider og de to lofter, der gælder
To separate regler sætter grænser for dit låns løbetid. Begge gælder, så din løbetid bliver den af dem, der er kortest.
Tilsynets loft
Siden 1. august 2026 har Banco de Portugal begrænset nye lån til 40 år for låntagere på 35 år eller yngre, og 35 år for alle, der er ældre.
Bankens aldersloft
De fleste portugisiske banker kræver, at lånet er betalt helt tilbage, når låntageren fylder 75. Mere strenge långivere sætter grænsen ved 70. Hvis der er to låntagere, gælder alderen på den ældste.
Denne grænse ændrer sig ikke efter bopælsstatus, selvom flere bøger og guider påstår det.
Banken finder din maksimale løbetid ved at trække din nuværende alder fra deres aldersgrænse. Er du 55 år med en bankgrænse på 75, er din maksimale løbetid 20 år. Er du 60 år, er den 15 år. Kortere løbetid betyder en højere månedlig ydelse for det samme lån.
For de fleste udenlandske købere over 40 år rammer bankens aldersregel før tilsynets regel.
Renter
Portugisiske realkreditlån findes i tre typer.
Variabel rente. Den mest almindelige. Renten er Euribor plus et fast tillæg til banken, som justeres hver 3., 6. eller 12. måned afhængigt af din kontrakt. Din ydelse ændrer sig i takt med Euribor.
Fast rente. Fastlåst i en aftalt periode, typisk 5, 10, 15 eller 30 år. Den bliver mere populær, fordi køberne ønsker kendskab til deres fremtidige ydelser.
Kombineret rente. Fast rente i en første periode, typisk 2, 5 eller 10 år, hvorefter den skifter til variabel rente. Det giver tryghed i de første år.
Euribor
Euribor er grundrenten for variable og kombinerede lån. Den ændrer sig dagligt og offentliggøres af European Money Markets Institute. De mest brugte løbetider til portugisiske lån er 6-måneders og 12-måneders Euribor.
Vi viser ikke et Euribor-tal her, da ethvert tal vil være forældet i løbet af få dage. Tjek den gældende rente, før du laver dine beregninger.
Bankens tillæg
Tillægget er den faste margin, som banken lægger oven i Euribor. Det afspejler din belåningsgrad, din bopælsstatus, hvor stabil din indtægt er, og hvilke andre produkter du køber i banken, som for eksempel husforsikring eller en lønkonto.
Samlede pakkeløsninger sænker tillægget, men øger dine udgifter andre steder. Sammenlign hele pakken og ikke kun tillægget.
Hvad du skal sammenligne
Sammenlign ikke bankernes markedsførte renter direkte. Sammenlign i stedet to andre tal.
TAEG er de samlede årlige omkostninger i procent, svarer til ÅOP. Den indeholder tillæg, gebyrer og forsikring. MTIC er det samlede beløb, der skal betales i hele lånets levetid. Tilsammen viser de dig, hvad hvert tilbud reelt koster.
Livsforsikring, og hvorfor den betyder mere efter de 60
De fleste banker kræver en livsforsikring som betingelse for lånet, som dækker den restende gæld ved dødsfald eller varigt erhvervsevnetab.
Efter man er fyldt 60 år, stiger priserne kraftigt, og nogle selskaber bliver mere kritiske med at tage nye kunder ind. Helbredsskemaerne bliver længere, og eksisterende skavanker kan give højere priser eller forbehold. Regn dette med i din månedlige udgift før du ansøger, og ikke efter godkendelsen.
Du er ikke tvunget til at vælge bankens eget produkt. Portugisisk lov giver dig lov til at bruge et eksternt selskab, så længe dækningen opfylder bankens krav, og man kan ofte spare en del ved at undersøge markedet. Banken kan justere dit tillæg, hvis du fravælger deres forsikring, så sammenlign den samlede pris.
Processen, trin for trin
1. Beregning. Få lavet en beregning hos to eller tre banker eller via en mægler, før du giver et bud. En beregning giver dig et bud på lånebeløb, ydelse og rente, uden at du binder dig.
2. Ansøgning. Aflever alle papirer. Manglende papirer er langt den hyppigste grund til forsinkelser.
3. Åbn en konto. Du skal åbne en lønkonto i den långivende bank, hvorfra ydelserne trækkes.
4. Vurdering. Banken bestiller en uafhængig vurdering af boligen. Lånet gives ud fra det laveste beløb af købsprisen og vurderingen. Du betaler for vurderingen.
5. FINE. Når lånet er godkendt, udsteder banken FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Den viser de præcise vilkår: rente, løbetid, ydelse, TAEG, MTIC og alle udgifter. Du har mindst 7 dages betænkningstid fra modtagelsen, før du skal underskrive. Brug tiden. Det er din sidste chance for at sammenligne eller forhandle.
6. CPCV. Aftalebrevet underskrives, når lånet er godkendt og FINE er accepteret.
7. Skatter. IMT og stempelafgift betales før skødet skrives under.
8. Skøde. Banken overfører lånebeløbet direkte til sælgeren ved underskriften, og ejerskabet overgår til dig.
Regn med fire til otte uger fra ansøgning til godkendelse. Hele forløbet fra købsaftale til færdigt skøde tager to til fire måneder.
Nødvendige dokumenter
Personlige papirer:
- Pas eller nationalt ID-kort
- NIF-nummer
- Bopælsdokumentation, en nyere regning eller kontoudskrift
- Tre til seks måneders kontoudskrifter
- Dokumentation for indtægt: for lønmodtagere de seneste tre lønsedler og ansættelseskontrakt; for selvstændige de seneste to års årsopgørelser og en erklæring fra en revisor; for pensionister en meddelelse, der viser den faste pension
- De seneste et til to års årsopgørelser fra dit bopælsland
- Kreditoplysninger, som nogle banker beder om
Boligens papirer er de samme, som din advokat samler til købet: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, ibrugtagningstilladelse, energimærke, ficha técnica de habitação for boliger opført efter 2004, ejerforeningserklæring hvis det er relevant, samt tegninger.
For ikke-fastboende, samlet ét sted
LTV: 60% til 70%, altså en egenbetaling på 30% til 40%.
Indtægt: Udenlandsk indtægt accepteres af de fleste store portugisiske banker, men kræver bedre dokumentation end lokal indtægt. Kontoudskrifter skal passe tydeligt sammen med den oplyste indtægt. Uoverensstemmelser her er den hyppigste årsag til afslag.
Valutarisiko. Tjener du dine penge i dollars, pund eller en anden valuta end euro, vil valutakursen påvirke din evne til at betale dit eurolån hver måned. Dette er en reel risiko, som du bør søge rådgivning om, før du binder dig.
Aldersgrænse: Typisk 75, og 70 hos de mere strenge banker. Den ændrer sig ikke efter bopæl.
Skat. Ikke-fastboende, der køber helårsbolig, betaler en fast IMT på 7,5% i stedet for den progressive skala. På en mellemdyr bolig er den forskel større end flere års renter. Det gennemgås i detaljer under skatter i Portugal, og det bør regnes med i dit kontantbehov fra starten.
Mæglere. Kan være værd at bruge for ikke-fastboende. En mægler med gode bankkontakter kan ofte skaffe bedre vilkår, end hvis du selv går ned i filialerne, og portugisiske bankfilialer arbejder ret selvstændigt, så den samme bank kan give forskellige tilbud alt efter, hvor du henvender dig.
Eksempel på en beregning
En €350.000 lejlighed i Porto, købt af en ikke-fastboende på 55 år, hvor banken låner 65% LTV og bruger en aldersgrænse på 75.
- Lånebeløb: €227.500
- Påkrævet egenbetaling: €122.500
- IMT på 7,5%: €26.250
- Stempelafgift af købet på 0,8%: €2.800
- Stempelafgift af lånet på 0,6%: €1.365
- Samlet kontantbehov ved køb: mindst €152.915, plus gebyrer til tinglysning, skøde og vurdering
Den maksimale løbetid er 20 år, da aldersgrænsen bestemmer dette frem for tilsynets loft på 35 år. Månedlig ydelse af €227.500 over 20 år:
- Ved en samlet rente på 3,5%: cirka €1.319
- Ved 4%: cirka €1.379
- Ved 4,5%: cirka €1.439
Banken tester ydelsen ved en rente, der er 1.5 procentpoint højere. Ved en rente på 4% tester de ved 5,5%, hvilket giver en ydelse på cirka €1.565, så køberen skal have en månedlig nettoindtægt på mindst cirka €3.478 uden anden gæld.
Læg dertil livsforsikring og husforsikring, som begge betales hver måned.
Tjek den aktuelle Euribor og læg bankens tillæg oveni for at lave en beregning for din egen situation.
Oversigt over omkostninger
- Vurderingsgebyr til banken, betales af ansøgeren
- Stempelafgift af lånet: 0,6% af lånebeløbet
- Livsforsikring, månedlig, stiger meget efter 60 år
- Husforsikring, månedlig
- Månedligt kontogebyr i lånebanken
- Gebyr for førtidig indfrielse: 0,5% af det indfriede beløb ved variabel rente, 2% ved fast rente
Gebyrer for oprettelse og sagsbehandling varierer. Nogle banker tager dem, andre frafalder dem. Spørg om dette, før du sender din ansøgning.
Den samlede guide til at bo i Portugal
Bo i Portugal
01. Visum og ophold i Portugal
02. Portugisisk statsborgerskab
03. Sådan får du et NIF i Portugal
04. Åbning af en bankkonto i Portugal
05. Leveomkostninger i Portugal
06. Sundhedsvæsenet i Portugal
07. Lær portugisisk
08. Leje af en ejendom i Portugal
09. Skatter i Portugal
10. Køb og salg af ejendom i Portugal
11. Realkreditlån i Portugal
12. At eje en bolig i Portugal
13. Papirarbejde ved flytning til Portugal
Skatteberegner