Tämä artikkeli asuntolainoista Portugalissa kertoo kuka voi lainata, kuinka paljon, millä korolla ja millä ehdoilla. Kaksi sääntelyrajaa muuttui 1. elokuuta 2026, ja molemmat vaikuttavat siihen, kuinka paljon voit lainata ja kuinka pitkäksi ajaksi.

Käteinen vai asuntolaina

Käteisellä maksaminen on yksinkertaisempaa, jos sinulla on varat. Ei pankin hyväksyntää, ei kuukausimaksua, ei riskiä koroista. Prosessi on nopeampi ja kaupankäynnin kulut ovat pienemmät.

Jotkut ostajat lainaavat silti, vaikka heillä olisi varat. Alla kuvatulla korkotasolla voi olla järkevää pitää pääoma sijoitettuna muualle ja käyttää velkavipua asunnon ostamiseen. Molemmat tavat ovat perusteltuja, ja oikea valinta riippuu tulonlähteistäsi, verotuksestasi ja siitä, mitä muuta tekisit rahoilla.

Voivatko ulkomaalaiset saada täältä asuntolainaa?

Kyllä. Ulkomaalaisten kiinteistönomistukselle tai lainan ottamiselle Portugalissa ei ole laillisia esteitä. Portugalilaiset pankit lainaavat EU-kansalaisille, EU:n ulkopuolisille kansalaisille, asukkaille ja maassa asumattomille.

Asemasi vaikuttaa vain siihen, kuinka paljon pankki lainaa, millä korolla ja millä ehdoilla.

Kuinka paljon voit lainata: LTV

LTV, eli lainoitusaste, on se osuus asunnon arvosta, jonka pankki rahoittaa. Loput on omaa rahoitusosuuttasi.

Asukkaat, jotka ostavat vakituisen asunnon: jopa 80 %–90 % LTV. Omaa rahaa vaaditaan 10 %–20 %.
Maassa asumattomat: 60 %–70 % LTV. Omaa rahaa vaaditaan 30 %–40 %. Jotkut pankit joustavat 75 %:iin asti hyvillä tuloilla, mutta se ei ole perussääntö.

Yksi asia vaatii tarkkuutta. Pankki laskee lainoitusasteen aina ostohinnasta tai omasta arviostaan riippuen siitä, kumpi on matalampi. Jos pankki arvioi asunnon sovittua hintaa halvemmaksi, laina perustuu alempaan summaan ja maksat erotuksen omista varoistasi.

Tulosääntö: DSTI

Portugalilaiset pankit käyttävät DSTI-rajaa, eli velanhoitomenojen suhdetta tuloihin. Kaikki kuukausittaiset velanmaksusi, mukaan lukien uusi asuntolaina, eivät saa ylittää tiettyä prosenttiosuutta nettokuukausituloistasi.

Banco de Portugalin yläraja on 45%, jota laskettiin 50 %:sta 1. elokuuta 2026. Useimmat pankit käyttävät tiukempaa 35 %–40 % sisäistä rajaa, ja hakemus hyväksytään nopeimmin alle 35 % tasolla.

Käytännössä 3 000 euron nettokuukausituloilla ilman aiempia velkoja pankki hyväksyy asuntolainan, jonka kuukausierä on 1 050 ja 1 500 euron välillä pankin omista säännöistä riippuen.

Eläketulot lasketaan mukaan. Vakaalla eläkkeellä hakevia eläkeläisiä arvioidaan samalla DSTI-perusteella, ja eläketodistus korvaa palkkalaskelman. Tulojen on oltava säännöllisiä, todistettavissa ja riittäviä kattamaan maksut pankin rajojen sisällä.

Lähde: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Vahvistettu 28.8.2026.

Laina-ajan rajat ja kaksi sovellettavaa kattoa

Kaksi eri sääntöä rajoittaa laina-aikaasi. Molemmat ovat voimassa, joten laina-aikasi määräytyy lyhyemmän mukaan.

Valvojan asettama katto

Banco de Portugal on rajoittanut 1. elokuuta 2026 lähtien uudet asuntolainat 40 vuoteen enintään 35-vuotiaille lainanottajille ja 35 vuoteen vanhemmille.

Pankin asettama ikäkatto

Useimmat portugalilaiset pankit vaativat, että asuntolaina on maksettu kokonaan takaisin siihen mennessä, kun lainanottaja täyttää 75. Tiukemmat lainanantajat asettavat rajan 70 vuoteen. Jos lainanottajia on kaksi, vanhemman ikä ratkaisee.

Tämä raja ei riipu asuinpaikasta, vaikka useat julkaistut oppaat väittävät toisin.

Pankki laskee pisimmän laina-aikasi vähentämällä nykyisen ikäsi omasta ikärajastaan. 55-vuotiaana 75 vuoden ikärajalla pisin laina-aikasi on 20 vuotta. 60-vuotiaana se on 15 vuotta. Lyhyempi laina-aika tarkoittaa suurempaa kuukausierää samankokoiselle lainalle.

Pankin ikäsääntö tulee vastaan ennen valvojan sääntöä useimmille yli 40-vuotiaille ulkomaalaisille ostajille.

Korot

Portugalissa on kolmenlaisia asuntolainoja.

Vaihtuvakorkoinen. Yleisin vaihtoehto. Korko on euribor lisättynä pankin kiinteällä marginaalilla, ja se tarkistetaan 3, 6 tai 12 kuukauden välein sopimuksesta riippuen. Maksusi muuttuu euriborin mukana.

Kiinteäkorkoinen. Korko on kiinteä sovitun ajan, yleensä 5, 10, 15 tai 30 vuotta. Sen suosio kasvaa, koska ostajat haluavat vakaat maksut.

Yhdistelmäkorko. Korko on kiinteä aluksi, yleensä 2, 5 tai 10 vuotta, ja muuttuu sitten vaihtuvaksi. Se tuo varmuutta ensimmäisiin vuosiin.

Euribor

Euribor on vaihtuvien ja yhdistelmäkorkoisten lainojen peruskorko. Se muuttuu päivittäin ja sen julkaisee European Money Markets Institute. Portugalin asuntolainoissa käytetään useimmiten 6 kuukauden ja 12 kuukauden euriboria.

Emme julkaise euribor-lukua tässä, koska mikä tahansa luku vanhenisi päivissä. Tarkista nykyinen korko ennen kuin teet laskelmia.

Pankin marginaali

Marginaali on kiinteä lisä, jonka pankki lisää euriborin päälle. Se riippuu lainoitusasteestasi, asuinpaikastasi, tulojesi vakaudesta ja tuotteista, joita otat lainan ohessa, kuten kotivakuutuksesta tai palkkatilistä.

Lisätuotteet pienentävät marginaalia ja nostavat kokonaiskustannuksiasi muualla. Vertaile koko pakettia, älä pelkkää marginaalia.

Mitä vertailla

Älä vertaile pelkkiä pankkien ilmoittamia korkoja keskenään. Vertaile sen sijaan kahta lukua.

TAEG on todellinen vuosikorko, joka vastaa APR-arvoa. Se sisältää marginaalin, kulut ja vakuutuksen. MTIC on koko laina-ajalta maksettava kokonaissumma. Yhdessä ne kertovat, mitä kukin tarjous oikeasti maksaa.

Henkivakuutus ja miksi sillä on enemmän väliä 60 ikävuoden jälkeen

Useimmat pankit vaativat asuntolainan ehdoksi henkivakuutuksen, joka kattaa jäljellä olevan lainan kuoleman tai pysyvän työkyvyttömyyden sattuessa.

Vakuutusmaksut nousevat jyrkästi 60 ikävuoden jälkeen, ja jotkut vakuutusyhtiöt valikoivat tarkemmin uusia asiakkaita. Terveyskyselyt pitkittyvät ja aiemmat sairaudet voivat johtaa lisämaksuihin tai rajoitusehtoihin. Laske tämä mukaan kuukausikuluihisi ennen hakemista, älä vasta hyväksynnän jälkeen.

Sinun ei tarvitse ottaa pankin omaa tuotetta. Portugalin laki sallii ulkopuolisen tarjoajan käytön, kunhan turva vastaa pankin vaatimuksia, ja vertailu tuo yleensä selvää säästöä. Pankki voi muuttaa marginaaliasi, jos kieltäydyt sen vakuutuksesta, joten vertaile kokonaissummaa.

Prosessi vaihe vaiheelta

1. Lainalaskelma. Tee laskelma kahdessa tai kolmessa pankissa tai välittäjän kautta ennen kuin teet tarjouksen mistään. Laskelma antaa viitteellisen lainamäärän, kuukausierän ja koron ilman sitoutumista.

2. Hakemus. Toimita kaikki asiakirjat. Puutteelliset asiakirjat ovat selvästi yleisin syy viivästyksiin.

3. Avaa tili. Sinun on avattava käyttötili lainaa myöntävässä pankissa, ja maksut veloitetaan sieltä.

4. Pankin tekemä arviointi. Pankki tilaa riippumattoman arvioinnin. Laina perustuu hintaan tai arvioon sen mukaan, kumpi on matalampi. Sinä maksat sen.

5. FINE. Hyväksynnän jälkeen pankki antaa FINE-asiakirjan eli eurooppalaisen vakiomuotoisen tietolomakkeen. Se määrittelee tarkat ehdot: koron, laina-ajan, kuukausierän, TAEG-koron, MTIC-summan ja kaikki liittyvät kulut. Sinulla on asiakirjan saamisesta vähintään 7 päivän harkinta-aika ennen kuin sinun on allekirjoitettava. Käytä se. Tämä on viimeinen tilaisuutesi vertailla tai neuvotella.

6. CPCV. Esisopimus allekirjoitetaan, kun asuntolaina on hyväksytty ja FINE hyväksytty.

7. Verot. IMT-varainsiirtovero ja leimavero maksetaan ennen kauppakirjaa.

8. Kauppakirja. Pankki siirtää lainarahat suoraan myyjälle allekirjoitushetkellä ja omistajuus siirtyy sinulle.

Varaa neljästä kahdeksaan viikkoa hakemuksesta hyväksyntään. Koko prosessi tarjouksesta valmiiseen kauppakirjaan kestää kahdesta neljään kuukautta.

Tarvittavat asiakirjat

Henkilökohtaiset:

Passi tai henkilökortti
NIF-veronumero
Osoitetodistus, tuore sähkölasku tai tiliote
Tiliotteet kolmelta tai kuudelta kuukaudelta
Tulotodistus: työntekijöiltä kolme viimeisintä palkkalaskelmaa ja työsopimus; yrittäjiltä kahden viime vuoden veroilmoitukset ja kirjanpitäjän todistus; eläkeläisiltä eläketodistus, josta näkyy säännöllinen summa
Asuinmaasi veroilmoitukset yhdeltä tai kahdelta viime vuodelta
Luottotietotodistus, jota jotkut pankit pyytävät

Kiinteistöasiakirjat ovat samoja, jotka asianajajasi kerää ostoa varten: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, asumislupa, energiatodistus, ficha técnica de habitação vuoden 2004 jälkeen rakennetuille asunnoille, taloyhtiön todistus tarvittaessa sekä pohjakuvat.

Maassa asumattomat pähkinänkuoressa

LTV: 60 %–70 %, eli omaa rahoitusta 30 %–40 %.

Tulot: useimmat suuret portugalilaiset pankit hyväksyvät ulkomaiset tulot, mutta ne vaativat tarkempia asiakirjoja kuin paikalliset tulot. Tiliotteiden on vastattava selvästi ilmoitettuja tuloja. Ristiriidat näiden kahden välillä ovat yleisin hylkäysperuste.

Valuuttariski. Valuuttakurssien vaihtelut vaikuttavat kykyysi hoitaa euromääräistä lainaa joka kuukausi, jos tulosi ovat dollareina, puntina tai muuna kuin eurovaluuttana. Tämä on todellinen riski, johon kannattaa pyytää ammattilaisen neuvoa ennen sitoutumista.

Ikäraja: yleensä 75, tiukemmilla lainanantajilla 70. Se ei riipu asuinpaikasta.

Vero. Maassa asumattomat asunnonostajat maksavat IMT-veroa kiinteän 7,5% mukaan asteikon sijaan. Keskihintaisessa asunnossa tämä ero on suurempi kuin useamman vuoden korot. Se käsitellään kokonaan osiossa Portugalin verot, ja se kuuluu käteisvaratarpeesi laskelmaan alusta alkaen.

Välittäjät. Harkitsemisen arvoisia maassa asumattomille. Välittäjä, jolla on valmiit pankkisuhteet, voi saada paremmat ehdot kuin asioimalla konttoreissa itse, ja portugalilaiset konttorit toimivat melko itsenäisesti, joten sama pankki voi antaa eri tarjouksen riippuen siitä, mihin konttoriin menet.

Esimerkkilaskelma

350 000 euron asunto Portossa, jonka ostaa 55-vuotias maassa asumaton henkilö, ja pankki lainaa 65 % LTV:llä käyttäen 75 vuoden ikärajaa.

Lainasumma: 227 500 €
Vaadittu oma rahoitus: 122 500 €
Verot ja kaupankäyntikulut maassa asumattomalle: noin 29 050 €
Tarvittava käteinen ostohetkellä yhteensä: noin 151 550 €

Pisin laina-aika on 20 vuotta, ja sen määrää ikäraja eikä valvojan 35 vuoden katto. Kuukausierä 227 500 euron lainalle 20 vuoden ajalla:

3,5 % kokonaiskorolla: noin 1 320 €
4,0 % korolla: noin 1 379 €
4,5 % korolla: noin 1 439 €

Lisää päälle henkivakuutus ja kotivakuutus, molemmat kuukausittain.

Tarkista nykyinen euribor ja lisää pankkisi tarjoama marginaali laskeaksesi oman tapauksesi summan.

Kulujen yhteenveto

Pankin arviointimaksu, jonka hakija maksaa
Asuntolainan leimavero: 0,6% lainasummasta
Henkivakuutus, kuukausittain, nousee huomattavasti 60 ikävuoden jälkeen
Kotivakuutus, kuukausittain
Kuukausittainen tilinhoitomaksu lainapankissa
Ennenaikaisen takaisinmaksun kulu: 0,5% takaisinmaksetusta summasta vaihtuvakorkoisissa lainoissa, 2% kiinteäkorkoisissa

Käsittely- ja avausmaksut vaihtelevat. Jotkut pankit veloittavat ne, jotkut jättävät veloittamatta. Kysy asiasta ennen hakemukseen sitoutumista.

Täysi Asuminen Portugalissa -opas

Portugalin elämä

01. Viisumit ja oleskelulupa Portugalissa

02. Portugalin kansalaisuus

03. NIF-veronumeron hankkiminen Portugalissa

04. Pankkitilin avaaminen Portugalissa

05. Elinkustannukset Portugalissa

06. Terveydenhuolto Portugalissa

07. Portugalin opiskelu

08. Asunnon vuokraaminen Portugalissa

09. Verotus Portugalissa

Luet artikkelia: 10. Asuntolainat Portugalissa