Tämä artikkeli käsittelee asuntolainoja Portugalissa: kuka voi saada lainaa, kuinka paljon, millä korolla ja millä ehdoilla. Kaksi sääntelyrajaa muuttui 1. elokuuta 2026, ja molemmat vaikuttavat siihen, kuinka paljon ja kuinka pitkäksi ajaksi voit saada lainaa.
Käteinen vai asuntolaina
Jos sinulla on rahaa, käteisellä maksaminen on yksinkertaisempaa. Et tarvitse pankin hyväksyntää, et maksa kuukausieriä etkä altistu korkojen vaihtelulle. Prosessi on nopeampi ja transaktiokustannukset ovat pienemmät.
Jotkut ostajat ottavat lainaa, vaikka heillä olisi rahaa. Kun korot ovat jäljempänä kuvatulla tasolla, pääoman pitäminen sijoitettuna muualle ja velkavivun käyttö asunnon ostamiseen voi olla järkevää. Molemmat tavat ovat täysin hyväksyttäviä, ja oikea valinta riippuu tulolähteistäsi, verotuksestasi ja siitä, mitä muuta tekisit rahoillasi.
Voivatko ulkomaalaiset saada asuntolainaa täältä?
Kyllä. Mikään laki ei estä ulkomaalaisia omistamasta kiinteistöä Portugalissa tai ottamasta lainaa sen rahoittamiseen. Portugalilaiset pankit myöntävät lainaa EU-kansalaisille, EU:n ulkopuolisille kansalaisille, maassa asuville ja muualla asuville.
Asemasi vaikuttaa siihen, kuinka paljon pankki lainaa, millä korolla ja millä ehdoilla.
Kuinka paljon voit lainata: LTV
LTV eli lainoitusaste on se prosenttiosuus kiinteistön arvosta, jonka pankki rahoittaa. Loput ovat omaa käsirahaasi.
- Maassa asuvat, jotka ostavat vakituisen asunnon: enintään 80 % – 90 % LTV. Käsirahaa vaaditaan 10 % – 20 %.
- Muualla asuvat: 60 % – 70 % LTV. Käsirahaa vaaditaan 30 % – 40 %. Jotkut pankit joustavat 75 %:iin asti, jos tulot ovat erittäin hyvät, mutta se ei ole standardi.
Yksi asia vaatii huomiota. Pankki laskee lainoitusasteen sen mukaan, kumpi on alhaisempi: kauppahinta vai pankin oma arvio kiinteistön arvosta. Jos pankki arvioi kiinteistön sovittua hintaa alhaisemmaksi, laina perustuu pienempään summaan ja maksat erotuksen omista varoistasi.
Tulosääntö: DSTI
Portugalilaiset pankit käyttävät DSTI-rajaa, joka kuvaa velanhoitokulujen suhdetta tuloihin. Kaikki kuukausittaiset velanmaksusi, mukaan lukien uusi asuntolaina, eivät saa ylittää tiettyä prosenttiosuutta nettokuukausituloistasi.
Banco de Portugalin asettama enimmäisraja on 45%, jota laskettiin 50 prosentista 1. elokuuta 2026. Pankki ei testaa maksukykyäsi tämän päivän korolla. Yli kymmenen vuoden lainoissa se lisää korkoon 1.5 prosenttiyksikköä ja vertaa maksua enimmäisrajaan, joten tämän päivän korolla hyväksytty maksu on alhaisempi kuin pelkkä raja antaa ymmärtää. Enintään 10% kunkin pankin uudesta lainanannosta voi ylittää tämän rajan.
Käytännössä €3 000 nettokuukausituloilla ilman muita lainoja raja sallii enintään €1 350 kuukausierän korkeammalla korolla testattuna. Pankin tämän päivän korolla hyväksymä erä on pienempi, ja pankin oma linja voi laskea sitä entisestään.
Eläketulot lasketaan mukaan. Eläkeläisiä arvioidaan samalla DSTI-perusteella, ja eläkepäätös korvaa palkkakuitin. Tulojen on oltava säännöllisiä, todennettavissa olevia ja riittäviä kattamaan maksut pankin rajan puitteissa.
Lähde: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Tarkistettu 15.10.2026.
Laina-ajan rajat ja kaksi sovellettavaa kattoa
Kaksi erillistä sääntöä rajoittaa laina-aikaasi. Molempia sovelletaan, joten laina-aikasi määräytyy sen mukaan, kumpi on lyhyempi.
Sääntelijän katto
Elokuun 1. päivästä 2026 alkaen Banco de Portugal rajoittaa uudet asuntolainat 40 vuoteen enintään 35-vuotiaille lainanottajille ja 35 vuoteen kaikille tätä vanhemmille.
Pankin ikäkatto
Useimmat portugalilaiset pankit vaativat, että asuntolaina on maksettu kokonaan takaisin siihen mennessä, kun lainanottaja täyttää 75 vuotta. Tiukemmat lainanantajat asettavat rajaksi 70 vuotta. Jos lainanottajia on kaksi, vanhemman ikä ratkaisee.
Tämä raja ei vaihtele asumisaseman mukaan, vaikka useissa julkaistussa oppaissa väitetään toisin.
Pankki määrittää enimmäislaina-aikasi vähentämällä nykyisen ikäsi ikärajastaan. Jos olet 55-vuotias ja pankin raja on 75, enimmäislaina-aikasi on 20 vuotta. Jos olet 60-vuotias, se on 15 vuotta. Lyhyempi laina-aika tarkoittaa suurempaa kuukausierää samalle lainasummalle.
Useimmilla yli 40-vuotiailla ulkomaisilla ostajilla pankin ikäsääntö tulee vastaan ennen sääntelijän rajaa.
Korot
Portugalilaisia asuntolainoja on kolmea tyyppiä.
Vaihtuvakorkoinen. Yleisin vaihtoehto. Korko koostuu Euriborista ja pankin kiinteästä marginaalista, ja se tarkistetaan 3, 6 tai 12 kuukauden välein sopimuksestasi riippuen. Kuukausieräsi muuttuu Euriborin mukana.
Kiinteäkorkoinen. Korko on kiinteä tietyn ajan, tyypillisesti 5, 10, 15 tai 30 vuotta. Sen suosio kasvaa, koska ostajat hakevat vakautta maksuihin.
Kiinteän ja vaihtuvan koron yhdistelmä. Korko on kiinteä aluksi, tyypillisesti 2, 5 tai 10 vuotta, ja muuttuu sen jälkeen vaihtuvaksi. Se tuo varmuutta ensimmäisinä vuosina.
Euribor
Euribor on vaihtuva- ja yhdistelmäkorkoisten asuntolainojen viitekorko. Se muuttuu päivittäin, ja sitä ylläpitää European Money Markets Institute. Portugalilaisissa asuntolainoissa käytetään yleisimmin 6 ja 12 kuukauden Euriboria.
Mme julkaise Euribor-lukemia täällä, koska mikä tahansa luku olisi vanhentunut muutamassa päivässä. Tarkista nykyinen korko ennen kuin teet mitään laskelmia.
Pankin marginaali
Marginaali on kiinteä lisä, jonka pankki lisää Euriborin päälle. Se heijastaa lainoitusastettasi, asumisasemaasi, tulojesi vakautta ja tuotteita, joita otat asuntolainan yhteydessä, kuten kotivakuutusta tai palkkatiliä.
Tuotteiden keskittäminen pienentää marginaalia, mutta nostaa muita kokonaiskustannuksiasi. Vertaa koko pakettia, älä pelkkää marginaalia.
Mitä kannattaa verrata
Älä vertaa eri pankkien ilmoittamia pelkkiä korkoprosentteja. Vertaa sen sijaan kahta muuta lukua.
TAEG on todellinen vuosikorko. Se sisältää marginaalin, maksut ja vakuutukset. MTIC on lainan kokonaismäärä, joka maksetaan takaisin koko laina-aikana. Yhdessä ne kertovat, mitä kukin tarjous todellisuudessa maksaa.
Henkivakuutus ja miksi se on tärkeämpi 60 ikävuoden jälkeen
Useimmat pankit vaativat asuntolainan ehdoksi henkivakuutuksen, joka kattaa jäljellä olevan lainan kuoleman tai pysyvän työkyvyttömyyden sattuessa.
60 ikävuoden jälkeen vakuutusmaksut nousevat jyrkästi ja jotkut vakuutusyhtiöt suhtautuvat valikoivammin uusiin asiakkaisiin. Terveyskyselyt pitkittyvät, ja aiemmat sairaudet voivat johtaa lisämaksuihin tai rajoituksiin. Ota tämä huomioon kuukausikustannuksissasi ennen hakemista, älä vasta hyväksynnän jälkeen.
Sinun ei tarvitse ottaa pankin omaa tuotetta. Portugalin laki sallii ulkopuolisen vakuutusyhtiön käytön, kunhan turva täyttää pankin vaatimukset, ja vertailu tuo yleensä huomattavia säästöjä. Pankki saattaa muuttaa marginaaliasi, jos et ota sen omaa vakuutusta, joten vertaa kokonaislukuja.
Prosessi vaihe vaiheelta
1. Laskelma. Tee alustava laskelma kahdessa tai kolmessa pankissa tai välittäjän kautta ennen kuin teet tarjousta mistään. Laskelma antaa viitteellisen lainamäärän, kuukausierän ja koron ilman sitoutumista.
2. Hakemus. Toimita kaikki asiakirjat. Puutteelliset asiakirjat ovat kirkkaasti yleisin syy viivästyksiin.
3. Tilin avaaminen. Sinun on avattava käyttötili lainan myöntävään pankkiin, sillä maksut veloitetaan sieltä.
4. Pankin hinta-arvio. Pankki tilaa riippumattoman arvion kiinteistöstä. Laina perustuu kauppahinnasta ja arviosta alhaisempaan. Sinä maksat tämän arvioinnin.
5. FINE. Kun laina on hyväksytty, pankki antaa FINE-asiakirjan (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Siinä esitetään tarkat ehdot: korko, laina-aika, erä, TAEG, MTIC ja kaikki muut kulut. Sinulla on vähintään 7 päivän harkinta-aika asiakirjan saamisesta ennen kuin sinun täytyy allekirjoittaa. Käytä se. Tämä on viimeinen tilaisuutesi vertailla tai neuvotella.
6. CPCV. Esisopimus allekirjoitetaan, kun asuntolaina on hyväksytty ja FINE on hyväksytty.
7. Verot. IMT-varainsiirtovero ja leimavero maksetaan ennen lopullista kauppakirjaa.
8. Kauppakirja. Pankki siirtää lainavarat suoraan myyjälle allekirjoitushetkellä, ja omistusoikeus siirtyy sinulle.
Varaa neljästä kahdeksaan viikkoa hakemuksesta hyväksyntään. Koko prosessi tarjouksesta valmiiseen kauppakirjaan kestää kahdesta neljään kuukautta.
Tarvittavat asiakirjat
Henkilökohtaiset asiakirjat:
- Passi tai henkilökortti
- NIF-veronumero
- Osoitetosite, kuten tuore hyödykechecki tai tiliote
- Kolmen – kuuden kuukauden tiliotteet
- Tulotosite: työntekijöiltä kolme viimeisintä palkkakuittia ja työsopimus; ammatinharjoittajilta kaksi viimeisintä veroilmoitusta ja kirjanpitäjän todistus; eläkeläisiltä eläkepäätös, josta näkyy säännöllinen määrä
- Viimeisimmät yhden – kahden vuoden veroilmoitukset asuinmaastasi
- Luottotiedot, joita jotkut pankit pyytävät
Kiinteistöasiakirjat ovat samoja, jotka asianajajasi kerää kauppaa varten: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, asumislupa, energiatodistus, ficha técnica de habitação vuoden 2004 jälkeen rakennetuille kiinteistöille, taloyhtiön todistus tarvittaessa sekä pohjapiirrokset.
Muualla asuvat – tiivistelmä
LTV: 60 % – 70 %, eli käsirahaa tarvitaan 30 % – 40 %.
Tulot: useimmat suuret portugalilaiset pankit hyväksyvät ulkomaiset tulot, mutta ne vaativat tarkemmat asiakirjat kuin paikalliset tulot. Tiliotteiden on vastattava selvästi ilmoitettuja tuloja. Ristiriidat näiden välillä ovat yleisin syy hakemuksen hylkäämiseen.
Valuuttariski. Jos tulosi ovat dollareina, puntina tai muuna kuin eurovaluuttana, valuuttakurssien muutokset vaikuttavat kykyysi hoitaa euromääräistä lainaa joka kuukausi. Tämä on todellinen riski, ja siihen kannattaa hakea asiantuntijan neuvoa ennen sitoutumista.
Ikäraja: yleensä 75 vuotta, tiukemmilla lainanantajilla 70 vuotta. Tämä ei vaihtele asumisaseman mukaan.
Vero. Muualla asuvat, jotka ostavat asuinkiinteistön, maksavat IMT-varainsiirtoveroa kiinteän 7,5% mukaan progressiivisen asteikon sijaan. Keskihintaisessa kiinteistössä tämä erotus on suurempi kuin useamman vuoden korot. Tämä selitetään kokonaisuudessaan Portugalin veroja käsittelevässä osiossa, ja se pitää ottaa mukaan käteisvarojen tarvelaskelmaan alusta alkaen.
Asuntolainanvälittäjät. Harkitsemisen arvoisia muualla asuville. Välittäjä, jolla on valmiit pankkisuhteet, voi saada paremmat ehdot kuin asioimalla konttoreissa itse. Portugalilaiset pankkikonttorit toimivat melko itsenäisesti, joten sama pankki voi antaa eri tarjouksen riippun siitä, mihin konttoriin kävelet sisään.
Laskelmaesimerkki
A €350 000 hintainen asunto Portossa, jonka ostaa muualla asuva 55-vuotias henkilö. Pankki myöntää lainaa 65% LTV-suhteella ja soveltaa 75 vuoden ikärajaa.
- Lainamäärä: €227 500
- Tarvittava käsiraha: €122 500
- IMT-vero prosentilla 7,5%: €26 250
- Oston leimavero prosentilla 0,8%: €2 800
- Lainan leimavero prosentilla 0,6%: €1 365
- Tarvittava käteinen ostettaessa: vähintään €152 915, lisäksi rekisteröinti-, kauppakirja- ja arviointimaksut
Enimmäislaina-aika on 20 vuotta, mikä määräytyy ikärajan eikä sääntelijän 35 vuoden katon mukaan. Kuukausierä €227 500 lainalle 20 vuodelle:
- 3,5% kokonaiskorolla: noin €1 319
- 4% korolla: noin €1 379
- 4,5% korolla: noin €1 439
Pankki testaa maksuerän 1.5 prosenttiyksikköä korkeammalla korolla. Jos todellinen korko on 4%, pankki testaa korkoa 5,5%, jolloin erä on noin €1 565. Ostaja tarvitsee siten vähintään noin €3 478 nettokuukausitulot, jos muita lainoja ei ole.
Lisää tähän henkivakuutus ja kotivakuutus, molemmat kuukausittain.
Tarkista nykyinen Euribor ja lisää siihen pankkisi tarjoama marginaali laskeaksesi oman tapauksesi luvut.
Kustannusten yhteenveto
- Pankin arviointimaksu, jonka hakija maksaa
- Lainan leimavero: 0,6% lainasummasta
- Henkivakuutus, kuukausittain, nousee huomattavasti 60 ikävuoden jälkeen
- Kotivakuutus, kuukausittain
- Kuukausittainen tilinhoitomaksu lainan myöntävässä pankissa
- Ennenaikaisen takaisinmaksun kulu: 0,5% takaisinmaksetusta summasta vaihtuvakorkoisissa lainoissa, 2% kiinteäkorkoisissa
Käsittely- ja avausmaksut vaihtelevat. Jotkut pankit veloittavat ne, jotkut jättävät ne perimättä. Kysy näistä ennen kuin sitoudut hakemukseen.
Täydellinen Asuminen Portugalissa -opas
Portugalin elämä
01. Viisumit ja oleskelulupa Portugalissa
02. Portugalin kansalaisuus
03. NIF-veronumeron hankkiminen Portugalissa
04. Pankkitilin avaaminen Portugalissa
05. Elinkustannukset Portugalissa
06. Terveydenhuolto Portugalissa
07. Portugalin opiskelu
08. Asunnon vuokraaminen Portugalissa
09. Verotus Portugalissa
10. Kiinteistön ostaminen ja myyminen Portugalissa
11. Asuntolainat Portugalissa
12. Asunnon omistaminen Portugalissa
13. Paperityöt Portugaliin muutettaessa
Verolaskuri