Dieser Artikel über Hypotheken in Portugal erklärt, wer Geld leihen kann, wie viel, zu welchem Zinssatz und unter welchen Bedingungen. Zwei gesetzliche Grenzen haben sich am 1. August 2026 geändert, und beide beeinflussen, wie viel Sie leihen können und für wie lange.

Bargeld oder Hypothek

Wenn Sie das Geld haben, ist die Zahlung in bar einfacher. Keine Bankzustimmung, keine monatliche Rate, kein Zinsrisiko. Der Ablauf ist schneller und die Nebenkosten beim Kauf sind niedriger.

Manche Käufer mit genügend Geld nehmen trotzdem einen Kredit auf. Bei Zinssätzen im unten beschriebenen Bereich kann es sinnvoll sein, das eigene Geld anderswo angelegt zu lassen und die Immobilie mit einem Kredit zu kaufen. Beide Wege sind sinnvoll, und die richtige Wahl hängt von Ihren Einkommensquellen ab, Ihrer steuerlichen Lage und was Sie sonst mit dem Geld tun würden.

Können Ausländer hier eine Hypothek bekommen?

Ja. Es gibt keine gesetzlichen Einschränkungen für Ausländer, in Portugal eine Immobilie zu besitzen oder sie mit einem Kredit zu finanzieren. Portugiesische Banken verleihen Geld an EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger, Einheimische und Nicht-Ansässige.

Ihr Wohnsitzstatus bestimmt jedoch, wie viel die Bank verleiht, zu welchem Zinssatz und unter welchen Bedingungen.

Wie viel Sie leihen können: Beleihungsquote

Die Beleihungsquote ist der Prozentanteil des Immobilienwertes, den die Bank finanziert. Den Rest zahlen Sie als Eigenkapital.

Ansässige beim Kauf eines Hauptwohnsitzes: bis zu 80% bis 90% Beleihungswert. Ein Eigenkapital von 10% bis 20% ist erforderlich.
Nicht-Ansässige: 60% bis 70% Beleihungswert. Ein Eigenkapital von 30% bis 40% ist erforderlich. Manche Banken gehen bei sehr gutem Einkommen bis auf 75%, aber das ist nicht die Regel.

Ein Punkt ist besonders wichtig. Die Bank berechnet den Beleihungswert anhand des niedrigeren Betrags, also entweder anhand des Kaufpreises oder ihrer eigenen Bewertung der Immobilie. Wenn die Bank die Immobilie niedriger bewertet als der vereinbarte Preis, richtet sich der Kredit nach dem niedrigeren Wert und Sie zahlen die Differenz aus eigener Tasche.

Die Einkommensregel: Schuldendienstquote

Portugiesische Banken nutzen eine feste Schuldendienstquote. Ihre gesamten monatlichen Schuldzahlungen, einschließlich der neuen Hypothek, dürfen einen bestimmten Prozentanteil Ihres monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Die Obergrenze der Banco de Portugal liegt bei 45%, gesenkt von 50% am 1. August 2026. Die meisten Banken nutzen eine strengere interne Grenze von 35% bis 40%, und Anträge mit unter 35% werden am schnellsten genehmigt.

In der Praxis genehmigt eine Bank bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 3.000 € ohne bestehende Schulden eine Hypothek, deren monatliche Rate je nach bankinterner Regelung zwischen 1.050 € und 1.500 € liegt.

Renteneinkommen zählt mit. Rentner mit einer stabilen Rente werden nach derselben Schuldendienstquote bewertet, wobei der Rentenbescheid die Gehaltsabrechnung ersetzt. Das Einkommen muss regelmäßig sein, nachweisbar und hoch genug, um die Rate innerhalb der Bankgrenze zu decken.

Quelle: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Geprüft am 28 August 2026.

Laufzeitgrenzen und die zwei geltenden Höchstgrenzen

Zwei getrennte Regeln begrenzen die Laufzeit Ihres Kredits. Beide gelten gleichzeitig, daher bestimmt die kürzere Frist Ihre Laufzeit.

Die Grenze der Aufsichtsbehörde

Seit dem 1. August 2026 begrenzt die Banco de Portugal neue Hypotheken auf 40 Jahre für Kreditnehmer bis 35 Jahre, und auf 35 Jahre für alle älteren Personen.

Die Altersgrenze der Bank

Die meisten portugiesischen Banken verlangen, dass die Hypothek vollständig abbezahlt ist, wenn der Kreditnehmer das Alter von 75 erreicht. Strengere Kreditgeber setzen die Grenze bei 70 an. Gibt es zwei Kreditnehmer, entscheidet das Alter der älteren Person.

Diese Grenze unterscheidet sich nicht nach dem Wohnsitzstatus, auch wenn einige Veröffentlichungen das Gegenteil behaupten.

Die Bank berechnet Ihre maximale Laufzeit, indem sie Ihr aktuelles Alter von ihrer Altersgrenze abzieht. Mit 55 Jahren und einer Bankgrenze von 75 Jahren beträgt Ihre maximale Laufzeit 20 Jahre. Mit 60 Jahren sind es 15 Jahre. Eine kürzere Laufzeit führt bei gleicher Kreditsumme zu einer höheren monatlichen Rate.

Für die meisten ausländischen Käufer über 40 greift die Altersgrenze der Bank vor der Regelung der Aufsichtsbehörde.

Zinssätze

Portugiesische Hypotheken gibt es in drei Varianten.

Variabler Zinssatz. Das ist die häufigste Form. Der Zinssatz setzt sich aus dem Euribor plus einem festen Bankaufschlag zusammen und wird je nach Vertrag alle 3, 6 oder 12 Monate angepasst. Ihre Rate verändert sich mit dem Euribor.

Fester Zinssatz. Der Zins bleibt für einen festen Zeitraum gleich, meist für 5, 10, 15 oder 30 Jahre. Diese Form wird beliebter, weil Käufer planbare Raten schätzen.

Gemischter Zinssatz. Der Zins ist für eine Anfangszeit fest, meist für 2, 5 oder 10 Jahre, und wechselt danach auf einen variablen Zins. Das gibt Sicherheit in den ersten Jahren.

Euribor

Der Euribor ist der Leitzins für variable und gemischte Hypotheken. Er ändert sich täglich und wird vom European Money Markets Institute herausgegeben. Die meistgenutzten Laufzeiten für portugiesische Hypotheken sind der 6-Monats- und der 12-Monats-Euribor.

Wir nennen hier keinen genauen Euribor-Wert, da jede Zahl nach wenigen Tagen überholt wäre. Prüfen Sie den aktuellen Satz vor jeder eigenen Berechnung.

Bankaufschlag

Der Aufschlag ist die feste Marge, die die Bank auf den Euribor aufschlägt. Er richtet sich nach Ihrer Beleihungsquote, Ihrem Wohnsitzstatus, der Sicherheit Ihres Einkommens und danach, ob Sie Zusatzprodukte wie eine Wohngebäudeversicherung oder ein Gehaltskonto bei der Bank abschließen.

Zusatzprodukte senken den Zinsaufschlag, erhöhen aber oft Ihre Gesamtkosten an anderer Stelle. Vergleichen Sie immer das Gesamtpaket, nicht nur den reinen Zinsaufschlag.

Was Sie vergleichen sollten

Vergleichen Sie nicht bloß die beworbenen Zinssätze der Banken. Vergleichen Sie stattdessen zwei andere Werte.

Der TAEG ist der effektive Jahreszins. Er enthält den Zinsaufschlag, Gebühren und Versicherungen. Der MTIC ist der Gesamtrückzahlungsbetrag über die volle Laufzeit des Kredits. Zusammen zeigen Ihnen diese Werte, was ein Angebot wirklich kostet.

Lebensversicherung, und warum sie ab 60 wichtiger wird

Die meisten Banken verlangen eine Risikolebensversicherung als Voraussetzung für die Hypothek, die den offenen Kredit im Todesfall oder bei dauerhafter Erwerbsunfähigkeit absichert.

Ab dem Alter von 60 Jahren steigen die Monatsbeiträge stark an und manche Anbieter lehnen neue Kunden eher ab. Die Fragebögen zur Gesundheit werden ausführlicher, und Vorerkrankungen können zu Risikozuschlägen oder Leistungsausschlüssen führen. Planen Sie diese Kosten vor dem Antrag in Ihr monatliches Budget ein, nicht erst nach der Zusage.

Sie müssen diese Versicherung nicht bei der kreditgebenden Bank abschließen. Das portugiesische Gesetz erlaubt externe Anbieter, solange der Versicherungsschutz den Anforderungen der Bank entspricht, und ein Vergleich spart meist spürbar Geld. Die Bank darf Ihren Zinsaufschlag anpassen, wenn Sie ihr Angebot ablehnen, vergleichen Sie daher immer die Gesamtkosten.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Modellrechnung. Fordern Sie bei zwei oder drei Banken oder über einen Vermittler eine Berechnung an, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben. Eine Modellrechnung zeigt Ihnen die mögliche Kreditsumme, Rate und Zinsen ohne feste Verpflichtung.

2. Antrag. Reichen Sie die vollständigen Unterlagen ein. Unvollständige Unterlagen sind mit weitem Abstand der häufigste Grund für Verzögerungen.

3. Kontoeröffnung. Sie müssen ein Girokonto bei der finanzierenden Bank eröffnen, über das die Monatsraten abgebucht werden.

4. Bewertung durch die Bank. Die Bank beauftragt eine unabhängige Bewertung der Immobilie. Der Kredit richtet sich nach dem niedrigeren Betrag aus Kaufpreis und Bewertungswert. Die Kosten tragen Sie.

5. FINE. Nach der Genehmigung stellt die Bank das europäische standardisierte Merkblatt FINE aus. Dieses Dokument enthält die genauen Bedingungen: Zinssatz, Laufzeit, Monatsrate, TAEG, MTIC und alle Nebenkosten. Sie haben nach Erhalt eine Bedenkzeit von mindestens 7 Tagen, bevor Sie unterschreiben müssen. Nutzen Sie diese Zeit. Das ist Ihre letzte Gelegenheit für Vergleiche oder Nachverhandlungen.

6. Vorvertrag (CPCV). Der Vorvertrag wird unterschrieben, sobald die Hypothek bewilligt und das FINE-Dokument angenommen wurde.

7. Steuern. Die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer werden vor dem Notartermin bezahlt.

8. Notarielle Urkunde. Die Bank überweist das Geld bei der Unterzeichnung direkt an den Verkäufer und das Eigentum geht auf Sie über.

Rechnen Sie mit vier bis acht Wochen vom Antrag bis zur Kreditzusage. Der gesamte Ablauf vom ersten Kaufangebot bis zur Urkunde dauert zwei bis vier Monate.

Erforderliche Unterlagen

Persönliche Dokumente:

Reisepass oder Personalausweis
Portugiesische Steuernummer (NIF)
Wohnsitznachweis, eine aktuelle Stromrechnung oder ein Kontoauszug
Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate
Einkommensnachweise: Angestellte reichen die letzten drei Gehaltsabrechnungen und den Arbeitsvertrag ein; Selbstständige die Steuerbescheide der letzten zwei Jahre und eine Bescheinigung des Steuerberaters; Rentner einen Nachweis über die regelmäßige Rentenhöhe
Steuererklärungen der letzten ein bis zwei Jahre aus Ihrem Wohnsitzland
Bonitätsauskunft, wird von einigen Banken verlangt

Immobilienunterlagen entsprechen den Dokumenten, die Ihr Anwalt für den Kauf sammelt: Grundbuchauszug (caderneta predial urbana), permanenter Registerauszug (certidão permanente do registo predial), Nutzungsgenehmigung, Energieausweis, technisches Datenblatt (ficha técnica de habitação) für nach 2004 erbaute Gebäude, Eigentümergemeinschafts-Bescheinigung falls zutreffend, und Grundrisse.

Das Wichtigste für Nicht-Ansässige

Beleihungsquote: 60% bis 70%, das erfordert 30% bis 40% Eigenkapital.

Einkommen: Ausländisches Einkommen wird von den meisten großen portugiesischen Banken akzeptiert, erfordert aber umfangreichere Nachweise als lokales Einkommen. Kontoauszüge müssen genau zu den angegebenen Einkünften passen. Abweichungen zwischen beiden sind der häufigste Grund für eine Ablehnung.

Währungsrisiko. Wenn Sie Ihr Geld in Dollar, Pfund oder einer anderen Währung außerhalb des Euro verdienen, beeinflussen Wechselkursschwankungen jeden Monat Ihre Rückzahlung für einen Euro-Kredit. Das ist ein echtes finanzielles Risiko, das Sie vorab mit Fachleuten besprechen sollten.

Altersgrenze: Meist 75 Jahre, bei strengeren Banken 70 Jahre. Sie unterscheidet sich nicht nach dem Wohnsitz.

Steuern. Nicht-Ansässige zahlen beim Kauf von Wohnimmobilien eine pauschale Grunderwerbsteuer (IMT) von 7.5% statt des gestaffelten Steuersatzes. Bei einer durchschnittlich teuren Immobilie ist dieser Unterschied größer als die Zinsen mehrerer Jahre. Dieses Thema wird ausführlich im Bereich Steuern in Portugal erklärt und gehört von Anfang an in Ihre Kapitalberechnung.

Kreditvermittler. Für Nicht-Ansässige oft eine Überlegung wert. Ein Vermittler mit guten Bankkontakten erhält oft bessere Konditionen als Einzelpersonen in Filialen, zumal portugiesische Bankfilialen teils unabhängig entscheiden und dieselbe Bank je nach Standort unterschiedliche Angebote machen kann.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung für 350.000 € in Porto, gekauft von einer nicht in Portugal ansässigen Person im Alter von 55 Jahren, bei einer Beleihungsquote der Bank von 65% und einer Altersgrenze von 75 Jahren.

Kreditbetrag: 227.500 €
Erforderliches Eigenkapital: 122.500 €
Steuern und Kaufnebenkosten für Nicht-Ansässige: ungefähr 29.050 €
Gesamtes benötigtes Eigenkapital beim Kauf: ungefähr 151.550 €

Die maximale Laufzeit beträgt 20 Jahre, bestimmt durch die Altersgrenze und nicht durch die 35-Jahre-Grenze der Aufsichtsbehörde. Die monatliche Rate für 227.500 € über 20 Jahre beträgt:

Bei einem Gesamtzinssatz von 3,5%: ungefähr 1.320 €
Bei 4,0%: ungefähr 1.379 €
Bei 4,5%: ungefähr 1.439 €

Dazu kommen noch monatliche Kosten für die Lebensversicherung und die Wohngebäudeversicherung.

Prüfen Sie den aktuellen Euribor und addieren Sie den Aufschlag Ihrer Bank, um die genauen Zahlen für Ihren Fall zu berechnen.

Kostenübersicht

Gebühr für die Immobilienbewertung durch die Bank, gezahlt vom Antragsteller
Stempelsteuer auf die Hypothek: 0.6% des Kreditbetrags
Lebensversicherung, monatlich zu zahlen, steigt ab 60 deutlich an
Wohngebäudeversicherung, monatlich zu zahlen
Monatliche Kontoführungsgebühr bei der kreditgebenden Bank
Vorfälligkeitsentschädigung: 0.5% des vorzeitig zurückgezahlten Betrags bei variablem Zins, 2% bei festem Zins

Bearbeitungs- und Bereitstellungsgebühren sind unterschiedlich hoch. Manche Banken verlangen diese Gebühren, manche verzichten darauf. Fragen Sie nach, bevor Sie einen festen Antrag stellen.