Dieser Artikel über Steuern in Portugal beschreibt, was Sie als Einwohner zahlen, was Sie als Nicht-Einwohner zahlen und was sich ändert, wenn Sie eine Immobilie kaufen, besitzen, vermieten oder verkaufen. Jede Zahl unten stammt direkt aus dem Finanzregister, sodass sich die Zahlen zentral aktualisieren und nicht jeden Januar neu getippt werden müssen.
Steuern sind eine persönliche Angelegenheit. Die Regeln hier sind genau und aktuell. Was Sie tatsächlich zahlen, hängt von Ihren Einkommensquellen, Ihrem Steuerstatus, dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Portugal und Ihrem Heimatland sowie Ihren persönlichen Umständen ab. Lassen Sie sich vor dem Umzug und vor dem Kauf professionell beraten.
Sind Sie steuerlich in Portugal ansässig?
Alles auf dieser Seite dreht sich um eine Frage. Sie werden in Portugal steuerpflichtig, wenn Sie sich in einem Zeitraum von zwölf Monaten mehr als 183 Tage in Portugal aufhalten oder wenn Sie hier ein Haus besitzen, das Sie offenbar als ständigen Wohnsitz nutzen möchten. Artikel 16 des Steuergesetzbuches regelt diese Prüfung.
Die steuerliche Ansässigkeit ist nicht dasselbe wie die rechtliche Aufenthaltserlaubnis. Sie können eine Aufenthaltserlaubnis haben und trotzdem nicht steuerpflichtig sein. Sie können auch ohne Erlaubnis steuerpflichtig sein. Beide Fragen werden von unterschiedlichen Behörden nach verschiedenen Regeln entschieden.
Der Steuerstatus verändert die Grunderwerbsteuer bei einem durchschnittlichen Haus um tens of thousands von Euro. Es lohnt sich, diese Frage vor jeder Unterschrift zu klären.
Einkommensteuer: IRS
Die portugiesische Einkommensteuer heißt IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Steuerinländer zahlen Steuern auf ihr weltweites Einkommen. Nicht-Einwohner zahlen Steuern auf ihr Einkommen aus portugiesischen Quellen, wobei einige Gruppen jetzt ihr weltweites Einkommen angeben müssen, damit der richtige Steuersatz ermittelt werden kann.
Das alte NHR-System, nur für bisherige Inhaber
Das Sonderregime für Personen ohne ständigen Wohnsitz galt von 2009 bis Ende 2023. Es bot zehn Jahre lang einen pauschalen Steuersatz von 20% auf qualifizierte portugiesische Einkünfte und weitgehende Befreiungen für ausländische Einkünfte, einschließlich Renten.
Das NHR-System wurde am 1. Januar 2024 für neue Antragsteller geschlossen. Eine Übergangsregel erlaubte es Personen, die bereits in Portugal lebten, sich bis zum 31. März 2025 anzumelden. Wenn Sie sich vor diesem Datum registriert haben, behalten Sie den Status und seine Vorteile für die vollen zehn Jahre ab dem Anmeldedatum. Wenn Sie jetzt umziehen, steht Ihnen das NHR-System nicht mehr zur Verfügung.
IFICI, das aktuelle System
IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, hat das NHR-System am 1. Januar 2024 abgelöst. Es wird oft als NHR 2.0 bezeichnet. Es ist deutlich engmaschiger als das ursprüngliche System.
Sie qualifizieren sich nur, wenn alle drei Punkte zutreffen:
- Sie sind neu steuerlich ansässig und waren in den letzten fünf Jahren nicht in Portugal ansässig.
- Sie arbeiten in einem zugelassenen, hochwertigen Sektor: Rohstoff- und verarbeitende Industrie, Information und Kommunikation, wissenschaftliche Forschung und Entwicklung, Hochschulbildung, Gesundheitswesen und verwandte Dienste, grüne Energien oder Fertigung. Ob Ihre Rolle zählt, hängt von Ihrer Berufsbezeichnung und der Einordnung Ihres Arbeitgebers ab, nicht allein vom Sektor.
- Sie besitzen mindestens einen Bachelor-Abschluss, EQR-Niveau 6 oder gleichwertig, plus drei Jahre relevante Berufserfahrung, oder Sie haben promoviert.
IFICI bietet zehn Jahre lang einen pauschalen Steuersatz von 20% auf qualifizierte portugiesische Einkünfte aus angestellter und selbstständiger Arbeit sowie Befreiungen für die meisten ausländischen Einkünfte.
Wer sich nicht qualifiziert, überrascht viele Menschen. Rentner, die von einer Pension leben, qualifizieren sich nicht. Inhaber des D7-Visums, die von passivem Einkommen leben, qualifizieren sich nicht. Fernarbeiter in allgemeinen Berufen wie Marketing, Vertrieb, Design, Texten oder Projektmanagement qualifizieren sich nicht, es sei denn, die konkrete Rolle fällt unter einen zugelassenen Sektor. IFICI wurde für hochqualifizierte Fachkräfte in innovativen Bereichen geschaffen. Es ist kein allgemeiner Steuervorteil für Ausländer.
Standard-IRS, was die meisten neuen Einwohner zahlen
Wenn Sie sich nicht für IFICI qualifizieren, zahlen Sie die reguläre portugiesische Einkommensteuer auf Ihr weltweites Einkommen zu gestaffelten Sätzen von 12,5% bis 48%, verteilt auf 9 Stufen.
Die Steuersätze gelten schrittweise. Eine Person, deren Einkommen die dritte Stufe erreicht, zahlt nicht auf das gesamte Einkommen den Satz der dritten Stufe. Sie zahlt den Satz der ersten Stufe auf den Teil, der in die erste Stufe fällt, den zweiten Satz auf den nächsten Teil und so weiter.
Zusätzlich fallen zwei Solidaritätszuschläge an. Einkommen über €80.000 wird mit zusätzlichen 2,5% belastet. Einkommen über €250.000 wird mit 5% auf den darüber liegenden Betrag belastet.
Ausländische Renten werden als normales Einkommen mit den Standard-IRS-Sätzen besteuert. Das ist die größte Änderung gegenüber dem alten NHR-System, das diese Renten freigestellt hatte. Wenn Ihre Altersvorsorge auf der NHR-Rentenbefreiung aufbaute, sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Quelle: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Überprüft am 28. August 2026.
Kauf einer Immobilie: IMT
IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird einmalig beim Kauf gezahlt. Der Steuersatz hängt vom Immobilienwert, der geplanten Nutzung und seit 2026 davon ab, ob Sie in Portugal steuerlich ansässig sind.
(Dieser Rechner hat auch eine eigene Seite: Steuerrechner.)
Der Steuersatz für Nicht-Einwohner
Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT hat einen pauschalen IMT-Satz von 7,5% für Käufer ohne Steuersitz eingeführt, der seit 25. May 2026 gilt. Es gibt keine gestaffelte Tabelle und keinen Freibetrag. Die Steuer fällt ab dem ersten Euro an.
Der Satz gilt nur für städtische Gebäude und Eigentumswohnungen, die zum Wohnen bestimmt sind. Bauland, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und landwirtschaftliche Flächen sind nicht betroffen und behalten die normalen Sätze für jeden Käufer. Eine Wohnung, die Sie als Alojamento Local vermieten möchten, gilt weiterhin als Wohnraum, da AL eine Gewerbeanmeldung ist und die Lizenzierung der Immobilie nicht ändert.
Drei Situationen heben den Zuschlag auf:
- Sie waren zum Zeitpunkt des Kaufs bereits in Portugal steuerlich ansässig.
- Sie werden innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig.
- Sie vermieten die Immobilie zu einer kontrollierten Miete von nicht mehr als €2.300 pro Monat, schließen den Mietvertrag innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf ab und behalten ihn für mindestens 36 Monate, zusammenhängend oder nicht, innerhalb der ersten 5 Jahre bei.
Das genaue Verfahren ist wichtig für Ihr Geld. Sie zahlen die vollen 7,5% bei der Beurkundung. Sobald Sie eine der Bedingungen erfüllen, beantragen Sie bei der Steuerbehörde die Aufhebung des Zuschlags und die Erstattung des Unterschieds zu den normalen Sätzen. Es funktioniert wie eine erstattungsfähige Kaution und nicht als alternativer Satz im Voraus.
Steuersätze für Einwohner: Hauptwohnsitz, Festland
| Kaufpreis | Satz | Abzug |
|---|---|---|
| Bis €106.346 | 0% | — |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €2.126,92 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €6.491,02 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €10.457,96 |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €13.763,35 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% | — |
| Über €1.150.853 | 7,5% | — |
Die Steuer berechnet sich als Kaufpreis mal Steuersatz minus Abzugsbetrag. Auf den Azoren und Madeira liegt jede Grenze um 25% höher.
Steuersätze für Einwohner: Zweitwohnsitz oder Anlageimmobilie, Festland
| Kaufpreis | Satz | Abzug |
|---|---|---|
| Bis €106.346 | 1% | — |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €1.063,46 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €5.427,56 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €9.394,50 |
| €330.539 – €633.931 | 8% | €12.699,89 |
| €633.931 – €1.150.853 | 6% | — |
| Über €1.150.853 | 7,5% | — |
Bei einem Zweitwohnsitz gibt es keinen anfänglichen Freibetrag. Die Steuer beginnt ab dem ersten Euro.
IMT Jovem, für Käufer im Alter von 35 oder jünger
Erstkäufer im Alter von 35 oder jünger, die einen Hauptwohnsitz kaufen, zahlen bis zu einem Immobilienwert von €330.539 keine IMT. Eine teilweise Befreiung gilt bis zu €660.982. Auf den Inseln liegen die Grenzen bei €413.174 und €826.228.
| Kaufpreis | Satz | Abzug |
|---|---|---|
| Bis €330.539 | 0% | — |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €26.443,12 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% | — |
| Über €1.150.853 | 7,5% | — |
Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Wohnung für €350.000 in Porto.
Szenario A, Sie sind in Portugal steuerlich ansässig und kaufen Ihren Hauptwohnsitz. Wenn man den Satz aus der Tabelle oben anwendet und den Abzugsbetrag abzieht, ergibt sich eine IMT von €14.236,65. Dazu kommt die Stempelsteuer von 0,8%, was €2.800 entspricht. Die Gesamtaxe bei der Beurkundung beträgt €17.036,65.
Szenario B, Sie sind kein Einwohner. Ein pauschaler Satz von 7,5% auf €350.000 ergibt €26.250. Dazu kommt die Stempelsteuer von €2.800. Die Gesamtaxe bei der Beurkundung beträgt €29.050.
Der Unterschied zwischen den beiden Fällen bei derselben Immobilie beträgt €12.013,35. Der Steuerstatus ist eine finanzielle Entscheidung, die man vor dem Kauf planen sollte, und keine kleine Formalität für danach.
Wann die IMT gezahlt wird
CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 hat die Zahlungsfrist geändert. Die IMT kann jetzt am Tag der Ausstellung der Guia oder innerhalb der folgenden 30 Tage gezahlt werden, danach verfällt der Bescheid. Die Guias müssen weiterhin ausgestellt und die Steuer beglichen sein, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Bitten Sie Ihren Anwalt zu bestätigen, dass die Zahlung vor dem Notartermin eingegangen ist.
Andere IMT-Steuersätze
- Landwirtschaftliche Flächen: 5%
- Andere städtische Immobilien, einschließlich Gewerbe: 6,5%
Stempelsteuer: Imposto do Selo
Ein fester Satz von 0,8% des Kaufpreises. Er gilt für jeden, unabhängig vom Steuerstatus oder der Art der Immobilie, und wird zeitgleich mit der IMT gezahlt.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, fällt eine zusätzliche Stempelsteuer von 0,6% auf den Kreditbetrag an.
Eigentum an einer Immobilie: IMI und AIMI
IMI, die jährliche kommunale Grundsteuer
Die IMI wird auf Basis des VPT berechnet, dem offiziellen Steuerwert, der bei den Finanças registriert ist und meist deutlich unter dem Marktwert liegt. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest:
- Städtische Immobilien: 0,3% bis 0,45% des VPT
- Ländliche Immobilien: 0,8% des VPT
Die IMI wird einmal im Jahr abgerechnet, die Bescheide kommen im Frühjahr. Die Anzahl der Raten hängt von der geschuldeten Steuer ab, nicht vom VPT. Beträge bis €100 werden in einer Summe im Mai gezahlt. Beträge zwischen €100 und €500 werden auf zwei Raten im Mai und November aufgeteilt. Beträge über €500 werden auf drei Raten im Mai, August und November aufgeteilt.
IMI-Befreiungen
Befristete Befreiung. Ein Haus, das als eigener ständiger Wohnsitz gekauft oder gebaut wird, oder das langfristig vermietet wird, kann für 3 Jahre von der IMI befreit werden. Der VPT darf maximal €125.000 betragen und das zu versteuernde Einkommen des Haushalts maximal €153.300. Das Haus muss innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf so genutzt werden. Beantragen Sie dies nach dem Kauf bei den Finanças oder prüfen Sie im ersten IMI-Bescheid, ob es angewendet wurde.
Dauerhafte Befreiung bei geringem Einkommen. Ein Haushalt, dessen Jahresbruttoeinkommen nicht mehr als €17.295,59 beträgt und dessen Immobilien zusammen einen VPT von nicht mehr als €75.198,20 haben, zahlt keine IMI auf seinen eigenen ständigen Wohnsitz. Beide Grenzen richten sich nach dem IAS, der derzeit €537,13 im Monat beträgt, und steigen somit jedes Jahr. Die Finanças gewähren diese Befreiung automatisch. Wenn sie nicht angewendet wurde, beantragen Sie sie auf dem Portal das Finanças.
AIMI, die Zusatzsteuer auf höherwertigen Besitz
AIMI fällt nur an, wenn der gesamte VPT aller portugiesischen Immobilien einer Einzelperson €600.000 übersteigt, oder €1.200.000 bei Ehepaaren mit gemeinsamer Veranlagung. Die Sätze liegen zwischen 0,7% und 1,5% auf den darüber liegenden Betrag. Die meisten Besitzer einer einzelnen Immobilie erreichen diesen Schwellenwert nie.
Vermietung einer Immobilie
Mieteinnahmen aus einer portugiesischen Immobilie sind in Portugal steuerpflichtig.
Der allgemeine Steuersatz für Nicht-Einwohner beträgt 25% auf die Bruttomieteinnahmen. Decreto-Lei n.º 97/2026 hat zwei niedrigere Sätze für Wohnungsvermietungen eingeführt: 10%, wenn die Miete innerhalb der moderaten Grenze von €2.300 pro Monat bleibt, und 5% im Rahmen des Systems für bezahlbaren Wohnraum.
Einwohner zahlen nach den gestaffelten IRS-Sätzen und können zulässige Ausgaben abziehen.
Wenn Sie über Airbnb, Booking.com oder eine ähnliche Plattform vermieten, benötigen Sie eine Lizenz für Alojamento Local von Ihrer Gemeinde. AL bringt eigene Registrierungs-, Steuer- und Lokalregeln mit sich, und mehrere Gemeinden beschränken neue Lizenzen in bestimmten Stadtteilen. Lassen Sie sich vor dem Start von einem portugiesischen Steuerberater, einem Contabilista, beraten.
Verkauf einer Immobilie: Kapitalerträge
Gewinne aus dem Verkauf portugiesischer Immobilien sind steuerpflichtig.
Der Staatshaushalt 2023 hat den pauschalen Steuersatz von 28% abgeschafft, der zuvor für Nicht-Einwohner galt. Einwohner und Nicht-Einwohner werden nun nach den gleichen Regeln besteuert: 50% des Gewinns wird zu Ihrem sonstigen Einkommen hinzugerechnet und mit den gestaffelten IRS-Sätzen besteuert.
Nicht-Einwohner müssen ihr weltweites Einkommen angeben, damit die Steuerbehörde den richtigen Steuersatz ermitteln kann. Ohne diese Angabe wird die höchste Stufe angewendet.
Zwei Ausnahmen werden oft übersehen. Immobilien, die vor Januar 1989 gekauft wurden, sind vollständig von der Steuer auf Veräußerungsgewinne befreit. Der Kaufwert wird zudem durch einen offiziellen Inflationskoeffizienten angepasst, der jeden November veröffentlicht wird, was den steuerpflichtigen Gewinn senkt. Das hilft vor allem dann, wenn man die Immobilie schon lange besitzt.
Einwohner, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können den Erlös in einen anderen Hauptwohnsitz in Portugal, der EU oder dem EWR reinvestieren und so die Steuer vermeiden, sofern strenge Regeln zu Fristen und Nutzung eingehalten werden. Dieser Vorteil steht Nicht-Einwohnern nicht zur Verfügung.
Mieten als Mieter: der IRS-Abzug
Wenn Ihr Vermieter den Mietvertrag bei den Finanças registriert hat, können Sie gezahlte Mieten von Ihrer IRS abziehen. Das jährliche Maximum liegt im Jahr 2026 bei €900 und steigt ab 2027 auf €1.000.
Der Abzug hängt vollständig davon ab, dass der Vertrag registriert ist. Wenn ein Vermieter sich weigert, den Vertrag zu registrieren, verlieren Sie den Abzug und haben keinen Nachweis über das Mietverhältnis. Werten Sie diese Weigerung als Grund, vom Vertrag Abstand zu nehmen.
Wo Sie Beratung finden
Nutzen Sie einen portugiesischen Contabilista Certificado für die jährliche Steuererklärung und für alles, was Mieteinnahmen oder einen Verkauf betrifft. Nutzen Sie einen Anwalt, einen Advogado, für den Kauf selbst und für alles, was mit dem Aufenthaltsstatus zu tun hat. Die beiden Aufgaben überschneiden sich nicht und jeder wird Ihnen sagen, wann Sie den anderen brauchen.
Die Zahlen auf dieser Seite enthalten ihre Quelle und das Datum, an dem sie zuletzt von einem Menschen überprüft wurden. Wenn sich eine Zahl seitdem verändert hat, ist die Quellenangabe der beste Ausgangspunkt.
Der vollständige Leitfaden zum Leben in Portugal
Leben in Portugal
01. Visa und Aufenthalt in Portugal
02. Portugiesische Staatsbürgerschaft
03. Beantragung einer NIF in Portugal
04. Eröffnung eines Bankkontos in Portugal
05. Lebenshaltungskosten in Portugal
06. Gesundheitswesen in Portugal
07. Portugiesisch lernen
08. Eine Immobilie in Portugal mieten
09. Steuern in Portugal
10. Kauf und Verkauf von Immobilien in Portugal
11. Hypotheken in Portugal
12. Eigenheim in Portugal
13. Papierkram beim Umzug nach Portugal
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