Questo articolo sulle tasse in Portogallo spiega cosa si paga come residenti, cosa si paga come non residenti e cosa cambia quando si acquista, si possiede, si affitta o si vende un immobile. Ogni cifra indicata sotto proviene dal registro dei valori fiscali, quindi i numeri si aggiornano da una sola schermata di impostazioni invece di essere riscritti ogni gennaio.

Le tasse sono personali. Il quadro descritto qui è accurato e aggiornato. Ciò che pagate davvero dipende dalle vostre fonti di reddito, dal vostro stato di residenza, dal trattato contro la doppia imposizione tra il Portogallo e il vostro paese di origine, e dalla vostra situazione personale. Chiedete il parere di un professionista prima di trasferirvi e prima di comprare casa.

Siete residenti fiscali?

Tutto ciò che si trova in questa pagina dipende da una sola domanda. Diventate residenti fiscali portoghesi se trascorrete più di 183 giorni in Portogallo in qualsiasi periodo di dodici mesi, oppure se mantenete una casa qui in condizioni che fanno pensare che vogliate viverci come vostra residenza abituale. L'articolo 16 del Codice IRS stabilisce questa verifica.

La residenza fiscale non è la stessa cosa della residenza legale. Potete avere un permesso di soggiorno e non essere residenti fiscali. Potete essere residenti fiscali senza un permesso. Le due cose vengono decise da autorità diverse in base a regole diverse.

Lo stato di residenza cambia l'imposta sui trasferimenti immobiliari di decine di migliaia di euro per una casa di medio valore. Vale la pena chiarirlo prima di firmare qualsiasi cosa.

Imposta sul reddito: IRS

L'imposta sul reddito portoghese si chiama IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. I residenti pagano le tasse sul reddito mondiale. I non residenti pagano le tasse sul reddito prodotto in Portogallo, e per alcune categorie ora è necessario dichiarare il reddito mondiale per individuare l'aliquota corretta.

Il vecchio regime NHR, solo per chi ne è già titolare

Il regime dei Residenti Non Abituali è durato dal 2009 alla fine del 2023. Offriva un'aliquota fissa del 20% sul reddito idoneo prodotto in Portogallo e ampie esenzioni sui redditi esteri, comprese le pensioni, per dieci anni.

Il regime NHR ha chiuso le porte ai nuovi richiedenti il 1° gennaio 2024. Una norma transitoria ha permesso a chi già si trovava in Portogallo di registrarsi fino al 31 marzo 2025. Se vi siete registrati prima di quella data, mantenete lo stato e i suoi vantaggi per l'intero periodo di dieci anni dalla data di registrazione. Se vi trasferite adesso, il regime NHR non è più disponibile per voi.

IFICI, il regime attuale

L'IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, ha sostituito l'NHR il 1° gennaio 2024. Viene spesso chiamato NHR 2.0. È molto più limitato rispetto all'originale.

Potete accedere solo se si applicano tutti e tre questi punti:

Siete un nuovo residente fiscale e non siete stati residenti in Portogallo nei cinque anni precedenti.
Lavorate in un settore approvato ad alto valore: industrie estrattive e di trasformazione, informazione e comunicazione, ricerca e sviluppo scientifico, istruzione superiore, sanità e servizi correlati, energia verde o produzione industriale. L'idoneità del vostro ruolo dipende dalla vostra qualifica professionale e dalla classificazione del vostro datore di lavoro, non solo dal settore.
Possedete almeno una laurea triennale, livello EQF 6 o equivalente, più tre anni di esperienza lavorativa pertinente, oppure possedete un dottorato di ricerca.

L'IFICI offre un'aliquota fissa del 20% sul reddito da lavoro dipendente e autonomo idoneo prodotto in Portogallo per dieci anni, oltre a esenzioni sulla maggior parte dei redditi di fonte estera.

Chi non può accedere, e questa è la parte che sorprende le persone. I pensionati che vivono con la pensione non possono accedere. I titolari di visto D7 che vivono di redditi passivi non possono accedere. I lavoratori da remoto in professioni ordinarie come marketing, vendite, grafica, scrittura o gestione di progetti non possono accedere a meno che il ruolo specifico non rientri in un settore approvato. L'IFICI è stato creato per professionisti altamente qualificati in settori basati sull'innovazione. Non è un'agevolazione fiscale generale per gli stranieri.

IRS standard, quello che paga la maggior parte dei nuovi residenti

Se non avete i requisiti per l'IFICI, pagate l'imposta sul reddito portoghese standard sul reddito mondiale ad aliquote progressive da 12.5% a 48%, suddivise in 9 scaglioni.

Le aliquote sono marginali. Una persona il cui reddito raggiunge il terzo scaglione non paga l'aliquota del terzo scaglione su tutto ciò che guadagna. Paga l'aliquota del primo scaglione sulla parte di reddito che rientra nel primo scaglione, l'aliquota del secondo scaglione sulla parte successiva, e così via.

Due contributi di solidarietà si applicano in aggiunta. Il reddito superiore a €80,000 comporta un ulteriore 2.5%. Il reddito superiore a €250,000 comporta il 5% sulla parte eccedente.

Le pensioni estere sono tassate come reddito ordinario con le aliquote standard dell'IRS. Questo è il cambiamento più grande rispetto al vecchio regime NHR, che le esentava. Se il vostro piano di pensionamento era basato sull'esenzione pensionistica dell'NHR, parlate con un consulente fiscale prima di definire qualsiasi cosa.

Fonte: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Verificato il 28 August 2026.

Comprare un immobile: IMT

L'IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, è l'imposta sui trasferimenti immobiliari. Si paga una sola volta, al momento dell'acquisto. L'aliquota dipende dal valore dell'immobile, dalla sua destinazione d'uso e, a partire dal 2026, dal fatto che siate o meno residenti fiscali in Portogallo.

L'aliquota per i non residenti

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT ha introdotto un'aliquota IMT fissa del 7.5% per gli acquirenti non residenti, in vigore dal 25 May 2026. Non ci sono scaglioni progressivi né esenzioni iniziali. L'imposta si applica a partire dal primo euro.

L'aliquota si applica solo a edifici urbani e frazioni destinati ad abitazione. I terreni edificabili, gli immobili commerciali, gli immobili industriali e i rústicos non sono interessati e mantengono le aliquote normali per ogni acquirente. Un appartamento che intendete gestire come Alojamento Local conta comunque come abitazione, perché l'AL è una registrazione di attività e non cambia la destinazione d'uso dell'immobile.

Tre situazioni eliminano questa maggiorazione:

Eravate già residenti fiscali in Portogallo al momento dell'acquisto.
Diventate residenti fiscali in Portogallo entro 2 anni dall'acquisto.
Affittate l'immobile a un canone calmierato non superiore a €2,300 al mese, firmando il contratto di locazione entro 6 mesi dall'acquisto e mantenendolo per almeno 36 mesi, consecutivi o meno, entro i primi 5 anni.

Questo meccanismo è importante per la vostra disponibilità economica. Pagate l'intero 7.5% al momento del rogito. Una volta soddisfatta una delle condizioni, chiedete all'autorità fiscale di annullare l'addebito e rimborsare la differenza rispetto alle aliquote ordinarie. Funziona come un deposito rimborsabile, non come un'aliquota alternativa applicata subito.

Aliquote per residenti: abitazione principale, terraferma

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	0%	—
€106,346 – €145,470	2%	€2,126.92
€145,470 – €198,347	5%	€6,491.02
€198,347 – €330,539	7%	€10,457.96
€330,539 – €660,982	8%	€13,763.35
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Il calcolo si fa moltiplicando il prezzo per l'aliquota e sottraendo la detrazione. Nelle Azzorre e a Madeira ogni soglia è più alta del 25%.

Aliquote per residenti: seconda casa o immobile da investimento, terraferma

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	1%	—
€106,346 – €145,470	2%	€1,063.46
€145,470 – €198,347	5%	€5,427.56
€198,347 – €330,539	7%	€9,394.50
€330,539 – €633,931	8%	€12,699.89
€633,931 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Non c'è alcuna esenzione iniziale sulla seconda casa. L'imposta parte dal primo euro.

IMT Jovem, per acquirenti con 35 anni o meno

I giovani acquirenti alla prima casa con 35 anni o meno che acquistano un'abitazione principale non pagano alcuna IMT per immobili fino a €330,539. Si applica un'esenzione parziale fino a €660,982. Nelle isole i limiti corrispondenti sono €413,174 e €826,228.

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €330,539	0%	—
€330,539 – €660,982	8%	€26,443.12
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Esempio pratico

Prendiamo un appartamento da 350.000 € a Porto.

Scenario A, siete residenti fiscali in Portogallo e comprate la vostra abitazione principale. L'immobile rientra nello scaglione dell'8%. Applicando l'aliquota e sottraendo la detrazione, 350.000 € moltiplicati per l'8% meno 13.763,35 € danno un'IMT di 14.236,65 €. Aggiungete l'imposta di bollo al 0.8%, pari a 2.800 €. L'imposta totale al rogito è di 17.036,65 €.

Scenario B, siete non residenti. Un'aliquota fissa del 7.5% su 350.000 € dà 26.250 €. Aggiungete l'imposta di bollo di 2.800 €. L'imposta totale al rogito è di 29.050 €.

La differenza tra i due casi per lo stesso immobile è di 12.013,35 €. Lo stato di residenza è una decisione economica che conviene pianificare prima di acquistare, non un dettaglio burocratico da sistemare dopo.

Quando si paga l'IMT

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 ha modificato i tempi di pagamento. L'IMT può ora essere pagata il giorno stesso in cui viene emessa la guia o entro i successivi 30 giorni, trascorsi i quali l'atto di liquidazione scade. Le guias devono comunque essere emesse e l'imposta deve essere saldata prima della firma del rogito. Chiedete al vostro avvocato di confermare l'avvenuto pagamento prima dell'appuntamento dal notaio.

Altre aliquote IMT

Rústicos, terreni agricoli: 5%
Altri immobili urbani, compresi quelli commerciali: 6.5%

Imposta di bollo: Imposto do Selo

Un'aliquota fissa del 0.8% sul prezzo di acquisto. Si applica a tutti, indipendentemente dallo stato di residenza o dal tipo di immobile, e si paga contemporaneamente all'IMT.

Se accendete un mutuo, si applica un'ulteriore imposta di bollo del 0.6% sull'importo del prestito.

Possedere un immobile: IMI e AIMI

IMI, l'imposta municipale annua sugli immobili

L'IMI viene calcolata sul VPT, il valore imponibile ufficiale registrato presso Finanças, che di solito è molto inferiore al valore di mercato. Ogni comune stabilisce la propria aliquota all'interno della fascia di legge:

Immobili urbani: da 0.3% a 0.45% del VPT
Immobili rurali: 0.8% del VPT

L'IMI viene fatturata una volta all'anno, con avvisi inviati in primavera. Il numero di rate dipende dall'imposta dovuta, non dal VPT. Gli importi fino a 100 € si pagano in una sola rata a maggio. Gli importi tra 100 € e 500 € sono divisi in due rate, a maggio e novembre. Gli importi superiori a 500 € sono divisi in tre rate, a maggio, agosto e novembre.

AIMI, l'imposta aggiuntiva sui patrimoni di valore più elevato

L'AIMI si applica solo quando il VPT totale degli immobili portoghesi di una persona supera €600,000, o €1,200,000 per le coppie che presentano la dichiarazione congiunta. Le aliquote vanno dallo 0,7% all'1,5% sulla parte eccedente. La maggior parte dei proprietari di un solo immobile non raggiunge mai questa soglia.

Affittare un immobile

Il reddito da locazione di un immobile portoghese è tassabile in Portogallo.

L'aliquota generale per i non residenti è del 25% sul reddito lordo da locazione. Decreto-Lei n.º 97/2026 ha introdotto due aliquote più basse per le locazioni residenziali: 10% se l'affitto resta entro il limite moderato di €2,300 al mese, e 5% con il regime di affitto accessibile.

I residenti pagano secondo le aliquote progressive dell'IRS, con la possibilità di dedurre le spese ammissibili.

Se affittate tramite Airbnb, Booking.com o una piattaforma simile, avete bisogno della licenza di Alojamento Local rilasciata dal vostro comune. L'AL comporta una propria registrazione, tasse e normative locali, e diversi comuni limitano le nuove licenze in specifiche circoscrizioni. Chiedete consiglio a un commercialista portoghese, un contabilista, prima di iniziare.

Vendere un immobile: plusvalenze

Le plusvalenze sugli immobili portoghesi sono tassabili.

Il bilancio statale del 2023 ha cancellato l'aliquota fissa del 28% che in precedenza si applicava ai non residenti. I residenti e i non residenti sono ora tassati con le stesse regole: il 50% del guadagno viene aggiunto agli altri vostri redditi e tassato alle aliquote progressive dell'IRS.

I non residenti devono dichiarare il proprio reddito mondiale in modo che l'autorità fiscale possa stabilire la corretta aliquota marginale. Senza questa dichiarazione viene applicato lo scaglione più alto.

Due esclusioni vengono spesso trascurate. Gli immobili acquistati prima di gennaio 1989 sono del tutto esclusi dall'imposta sulle plusvalenze. Il valore di acquisto viene anche aggiornato tramite un coefficiente ufficiale di inflazione pubblicato ogni novembre, che riduce la plusvalenza tassabile, e questo aiuta soprattutto quando l'immobile è stato posseduto per lungo tempo.

I residenti che vendono un'abitazione principale possono reinvestire il ricavato in un'altra abitazione principale in Portogallo, nell'UE o nel SEE ed evitare l'imposta, rispettando condizioni rigorose su tempi e residenza. Questa agevolazione non è disponibile per i non residenti.

Affittare come inquilino: la detrazione IRS

Se il vostro locatore ha registrato il contratto di affitto presso Finanças, potete detrarre l'affitto pagato dal vostro IRS. Il massimo annuale è di €900 nel 2026, e sale a €1,000 a partire dal 2027.

La detrazione dipende interamente dalla registrazione del contratto. Se un locatore rifiuta di registrarlo, perdete la detrazione e non avete alcuna prova della locazione. Considerate questo rifiuto come un buon motivo per rinunciare.

A chi rivolgersi per una consulenza

Rivolgetevi a un contabilista certificado portoghese per la dichiarazione annuale e per qualsiasi questione che riguardi redditi da locazione o vendite. Rivolgetevi a un avvocato, un advogado, per l'acquisto vero e proprio e per tutto ciò che riguarda lo stato di residenza. I due ruoli non si sovrappongono e ciascuno vi dirà quando avrete bisogno dell'altro.

Le cifre in questa pagina indicano la fonte e la data in cui una persona le ha verificate l'ultima volta. Se un numero è cambiato da allora, la riga della fonte è il punto da cui partire.