Questo articolo su come affittare un immobile in Portogallo spiega la situazione del mercato, come funzionano i contratti, cosa può e non può fare un proprietario, i documenti che ti verranno richiesti e le truffe che prendono di mira i nuovi arrivati. Affittare prima di comprare è la scelta giusta per la maggior parte delle persone, ed ecco come si presenta questo primo anno.

Prima affitta, poi compra

Affittare per un periodo da sei a dodici mesi prima di comprare è il consiglio più utile di tutta questa guida.

Impari a capire quale quartiere fa per te, che non sempre coincide con quello che viene meglio in foto. Scopri come funziona davvero il tragitto casa-lavoro, quanto rumore c'è in strada a mezzanotte, se l'umidità invernale è un problema in quel palazzo. Compri sulla base di informazioni reali e non di semplici supposizioni.

Il costo di un anno di affitto è ridotto rispetto al costo di comprare la casa sbagliata, che in Portogallo include imposte di registro che non puoi recuperare.

Il mercato in cui stai entrando

La domanda è alta e l'offerta è limitata nei luoghi in cui la maggior parte degli stranieri desidera vivere.

I dati sugli affitti di Idealista per il primo trimestre del 2026 hanno registrato una media di 24 richieste per annuncio a livello nazionale, con una crescita del 20% rispetto all'anno precedente. Il distretto di Setúbal è in testa con 30 richieste per annuncio, il distretto di Lisbona segue con 27, e il distretto di Porto ha visto l'aumento più grande del paese con il 57%.

Un dato va contro la lettura più semplice. Gli affitti sono scesi del 2,7% all'inizio del 2026, anche se la domanda è aumentata. Più persone cercano casa tra gli annunci, ma i prezzi non stanno salendo di pari passo. Guarda al mercato come a un ambiente competitivo, piuttosto che come a una corsa continua al rialzo.

Cosa significa questo nella pratica: a Lisbona, Porto, Cascais e lungo la costa dell'Algarve sarai uno dei tanti candidati per un appartamento con un buon prezzo, e dovrai prepararti a decidere in fretta. Nella regione Centro, nell'Alentejo e nelle zone interne la pressione è molto più bassa e puoi prenderti il tuo tempo.

I dati di mercato cambiano ogni trimestre. Verifica i dati attuali prima di basarti su uno di essi.

Dove cercare

Tre portali nazionali coprono la maggior parte del mercato: Idealista, Imovirtual e Casa Sapo. Le agenzie immobiliari locali gestiscono case che non arrivano mai sui portali, soprattutto fuori dalle città principali, ed entrare in un'agenzia nella città in cui vuoi vivere funziona meglio di quanto molti pensino.

I gruppi Facebook per stranieri in ogni regione contengono annunci, subaffitti e stanze. Raccolgono anche la concentrazione più alta di truffe, quindi trattali con la dovuta attenzione.

Cosa ti verrà chiesto

I proprietari portoghesi chiedono più documenti rispetto a quanto molti stranieri sono abituati a fornire.

NIF, senza eccezioni
Passaporto o carta d'identità
Prova di reddito: contratto di lavoro, buste paga recenti o, per i lavoratori autonomi, dichiarazioni dei redditi e una certificazione del commercialista
Estratti conto bancari, di solito degli ultimi tre mesi
Un fiador, cioè un garante portoghese, in molti casi

Il fiador è il vero ostacolo per i nuovi arrivati. Un garante è una persona residente in Portogallo che accetta la responsabilità legale per l'affitto se tu non paghi. La maggior parte delle persone che arriva dall'estero non ne ha uno.

Le soluzioni abituali sono mesi aggiuntivi di affitto pagati in anticipo, di solito da tre a sei, o una cauzione più alta. Alcuni proprietari accettano una polizza di garanzia sull'affitto emessa da un'assicurazione. Aspettati di dover trattare su questo punto, non di esserne esentato.

Cauzioni e affitto anticipato

La legge portoghese non fissa un limite massimo obbligatorio per la cauzione. La prassi di mercato prevede da uno a due mesi di affitto, oltre al primo mese pagato in anticipo.

Agli inquilini stranieri senza garante viene spesso chiesto di più. Da tre a sei mesi pagati subito sono normali in quella situazione e non sono di per sé un segnale di pericolo.

La cauzione viene restituita alla fine della locazione, tolti eventuali importi per danni che vanno oltre la normale usura. Fotografa la casa nei dettagli il giorno in cui entri, compresi i danni già presenti, e invia le foto al proprietario per iscritto. Questa è la difesa più efficace contro qualsiasi discussione sulla cauzione.

Contratti

Il contratto di locazione residenziale standard

La durata minima per un affitto residenziale è di 12 mesi. I contratti si rinnovano in automatico a meno che una delle parti non invii una disdetta nei tempi previsti dal contratto.

Gli aumenti dell'affitto durante il periodo di validità sono limitati al coefficiente di aggiornamento annuale pubblicato dall'INE ogni anno. Per il 2026 il coefficiente consente un aumento massimo del 2.24%. Un proprietario non può aumentare l'affitto oltre questo limite durante un contratto in corso.

Fonte: Aviso INE n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro. Verificato il 28 August 2026.

Il contratto di 11 mesi

Troverai contratti scritti per undici mesi, presentati come un modo per aggirare il minimo di dodici mesi.

Da gennaio 2024, con una modifica all'articolo 1095 del Codice Civile introdotta dalla Legge di Bilancio di quell'anno, questa pratica è limitata. Un proprietario può stipulare solo 1 contratto a breve termine per scopi turistici o transitori per immobile in ogni anno solare.

La legge non chiarisce cosa succede se un proprietario ne stipula un secondo. L'eccezione che consente una durata inferiore a un anno non è più valida, quindi dovrebbe applicarsi il minimo ordinario, ma verifica questo punto con un avvocato prima di farvi affidamento.

Se ti viene proposto un contratto di 11 mesi per quella che è chiaramente la tua casa stabile, questo è un segnale da controllare con attenzione, non un accordo di routine.

Registrazione presso le Finanças

Il proprietario deve registrare il contratto di affitto presso l'autorità fiscale. Questo ti riguarda direttamente.

Un contratto registrato è ciò che ti permette di richiedere la detrazione dell'affitto nell'IRS, che vale fino a €900 all'anno nel 2026 e €1,000 dal 2027. È anche la tua prova documentale dell'affitto per l'AIMA, per il comune e per il centro sanitario.

Un proprietario che rifiuta la registrazione sta evadendo le tasse e ti lascia senza tutele. Consideralo un motivo valido per andartene.

Chiudere un contratto

Le regole sul preavviso cambiano a seconda di chi chiude il contratto e del tipo di contratto. Il riassunto qui sotto ha valore informativo e i dettagli sono davvero complessi.

Inquilino. In base all'articolo 1098 del Codice Civile, un inquilino con un contratto a tempo determinato può recedere prima della scadenza rispettando un preavviso minimo, con i tempi richiesti che dipendono da quanto tempo il contratto è attivo. I contratti più lunghi richiedono un preavviso più lungo.

Proprietario. Per i contratti a tempo indeterminato, l'articolo 1101(c) richiede che il proprietario dia almeno cinque anni di preavviso per recedere senza giusta causa. I contratti a tempo determinato seguono regole diverse, e un proprietario che vuole recedere per abitare nell'immobile o per fare grandi lavori deve rispettare condizioni a parte.

Chiedi i tempi di preavviso specifici per il tuo contratto a un avvocato prima di prendere decisioni. Le regole sono state modificate più volte e le indicazioni generali pubblicate online, comprese quelle nelle versioni precedenti di questa guida, non descrivono in modo sicuro i singoli casi.

Cosa non può fare un proprietario

Entrare nell'immobile senza il tuo accordo, tranne in caso di reale emergenza
Aumentare l'affitto oltre il coefficiente annuale durante un contratto in corso
Sfrattarti senza un ordine del tribunale
Staccare le utenze per costringerti a lasciare la casa
Rifiutarsi di registrare il contratto e pretendere comunque diritti esigibili

Lo sfratto in Portogallo richiede una procedura giudiziaria. La procedura è lenta e favorisce molto l'inquilino che occupa la casa. Questa tutela è reale, ed è uno dei motivi per cui i proprietari chiedono così tanti documenti all'inizio.

Truffe

Le truffe sugli affitti in Portogallo sono in aumento e gli stranieri che cercano dall'estero sono il bersaglio principale.

La PSP ha registrato 390 denunce per truffe sugli affitti tra gennaio e marzo 2025, con un aumento di circa il 25% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Nel febbraio 2024 un'operazione a Porto ha portato al fermo di dodici persone che gestivano una truffa sugli affitti, incassando cauzioni fino a 2.400 € dalle vittime per immobili che i truffatori non gestivano affatto.

Lo schema si ripete sempre. Un immobile bello, a un prezzo leggermente più basso del mercato. Un proprietario che è in viaggio, lavora all'estero o non può farsi trovare per altri motivi. Pressione per bloccare subito la casa per via di altri interessati. La richiesta di una caparra tramite bonifico prima di qualsiasi visita.

Regole che evitano quasi tutti i problemi

Non inviare mai denaro per una casa che non hai visto, di persona o tramite qualcuno di fidato che l'ha visitata
Non pagare mai una cauzione prima di aver firmato un contratto scritto
Verifica che il proprietario sia l'effettivo titolare della casa chiedendo la caderneta predial e la certidão permanente do registo predial
Diffida di qualsiasi prezzo nettamente più basso rispetto al mercato locale
Usa un agente immobiliare registrato o un avvocato se cerchi casa dall'estero
Paga con un bonifico bancario tracciabile verso un conto intestato al proprietario, mai in contanti, criptovalute o servizi di trasferimento di denaro

Un proprietario onesto non avrà nulla in contrario a queste richieste. Il rifiuto di mostrare i documenti è già di per sé una risposta.

Arredato e non arredato

Non arredato in Portogallo di solito significa del tutto vuoto. Le cucine vengono spesso fornite senza elettrodomestici, e in alcuni casi senza pensili. I lampadari potrebbero mancare.

Chiedi con precisione cosa rimane nella casa. Un immobile proposto a un canone interessante che ti costringe a comprare frigorifero, lavatrice, forno e piano cottura cambia parecchio i conti del primo mese.

Le case arredate sono comuni nelle grandi città e in Algarve, e costano di più.

Consigli pratici per il primo anno

Utenze. Controlla se sono incluse e fatti dare le letture dei contatori per iscritto il giorno in cui entri. Per intestare le bollette a tuo nome servono il tuo NIF e di solito un IBAN portoghese.

Spese condominiali. In un condominio queste spese spettano di norma al proprietario, ma il contratto può metterne alcune a tuo carico. Controlla cosa c'è scritto davvero nel contratto invece di dare le cose per scontate.

Registrazione della residenza. Registra il tuo indirizzo presso la junta de freguesia non appena hai il contratto. Molti passaggi successivi dipendono da questo.

Inverno. Le case portoghesi hanno un isolamento scarso rispetto agli standard del nord Europa e il riscaldamento centralizzato è raro. Un appartamento piacevole a settembre può diventare freddo e umido a gennaio. Se fai una visita in estate, chiedi informazioni precise sul riscaldamento e sull'umidità.