هذا المقال حول استئجار عقار في البرتغال يغطي حالة السوق، وكيفية عمل العقود، وما يمكن للمؤجر وما لا يمكنه فعله، والمستندات المطلوبة منك، وعمليات الاحتيال التي تستهدف القادمين الجدد. الاستئجار قبل الشراء هو الترتيب الصحيح لمعظم الناس، وهذا ما تبدو عليه تلك السنة.

استأجر أولاً، واشترِ لاحقاً

الاستئجار لمدة تتراوح بين ستة إلى اثني عشر شهراً قبل الشراء هو أهم نصيحة مفيدة في هذا الدليل.

أنت تتعلم أي الأحياء يناسبك، وهو أمر يختلف عن مجرد الحي الذي يبدو جميلاً في الصور. أنت تكتشف كيف تسير رحلة تنقلك اليومية عملياً، ومدى صخب الشارع في منتصف الليل، وما إذا كانت رطوبة الشتاء تمثل مشكلة في ذلك المبنى. أنت تشتري بناءً على معلومات بدلاً من الافتراضات.

تكلفة الاستئجار لمدة عام تعد صغيرة مقارنة بتكلفة شراء العقار غير المناسب، والتي تشمل في البرتغال ضريبة نقل الملكية التي لا يمكنك استردادها.

السوق الذي تدخله

الطلب مرتفع والمعروض قليل في الأماكن التي يرغب معظم الأجانب في العيش بها.

سجلت بيانات الإيجار لدى Idealista للربع الأول من عام 2026 متوسطاً قدره 24 استفساراً لكل إعلان على المستوى الوطني، بزيادة قدرها 20% على أساس سنوي. تصدرت مقاطعة Setúbal بمعدل 30 استفساراً لكل إعلان، وتبعتها مقاطعة Lisbon بمعدل 27، وشهدت مقاطعة Porto أكبر زيادة في البلاد بنسبة 57%.

رقم واحد يتعارض مع القراءة البسيطة للمشهد. انخفضت الإيجارات بنسبة 2.7% في بداية عام 2026 حتى مع ارتفاع الطلب. المزيد من الناس يتنافسون على الإعلانات، لكن الأسعار لا ترتفع بالوتيرة نفسها. اقرأ السوق على أنه تنافسي بدلاً من كونه في تصاعد دائم.

ما يعنيه ذلك عملياً: في Lisbon وPorto وCascais وساحل Algarve ستكون واحداً من متقدمين كثيرين لشقة ذات سعر جيد، ويجب أن تتوقع اتخاذ القرار بسرعة. في Centro وAlentejo والمناطق الداخلية يكون الضغط أقل بكثير ويمكنك أخذ وقتك.

أرقام السوق تتغير كل ثلاثة أشهر. تحقق من البيانات الحالية قبل الاعتماد على أي منها.

أين تبحث

ثلاث بوابات وطنية تنشر معظم إعلانات السوق: Idealista وImovirtual وCasa Sapo. يملك الوكلاء العقاريون المحليون عقارات لا تصل أبداً إلى البوابات، خاصة خارج المدن الرئيسية، ودخولك إلى وكالة عقارية في المدينة التي ترغب في العيش بها أكثر فعالية مما يتوقعه معظم الناس.

مجموعات فيسبوك للمغتربين في كل منطقة تنشر إعلانات وتأجيرات من الباطن وغرفاً. هي تحتوي أيضاً على أعلى تركيز لعمليات الاحتيال، لذا تعامل معها بحذر وفقاً لذلك.

ما سيُطلب منك

المؤجرون البرتغاليون يطلبون وثائق أكثر مما اعتاد عليه العديد من الأجانب.

رقم NIF، دون استثناء
جواز سفر أو بطاقة هوية
إثبات الدخل: عقد عمل، أو قسائم الراتب الأخيرة، أو الإقرارات الضريبية وإقرار المحاسب بالنسبة لأصحاب الأعمال الحرة
كشوف حسابات بنكية، لثلاثة أشهر عادة
كفيل برتغالي (fiador)، في كثير من الحالات

الكفيل هو نقطة الخلاف بالنسبة للقادمين الجدد. الكفيل هو شخص مقيم في البرتغال يقبل المسؤولية القانونية عن الإيجار إذا لم تدفع أنت. معظم القادمين من الخارج لا يملكون كفيلاً.

البدائل المعتادة هي دفع أشهر إضافية من الإيجار مقدماً، وعادة ما تكون من ثلاثة إلى ستة أشهر، أو دفع تأمين أعلى. يقبل بعض المؤجرين منتج ضمان الإيجار من شركة تأمين. توقع التفاوض بشأن هذه النقطة بدلاً من الإعفاء منها.

التأمين والإيجار المقدم

القانون البرتغالي لا يفرض حداً أقصى قانونياً ثابتاً لمبلغ التأمين. ممارسة السوق هي دفع شهر إلى شهرين من الإيجار، بالإضافة إلى دفع الشهر الأول مقدماً.

المستأجرون الأجانب الذين ليس لديهم كفيل يُطلب منهم في العادة مبالغ أكبر. دفع ثلاثة إلى ستة أشهر مقدماً هو أمر طبيعي في هذا الوضع وليس في حد ذاته علامة تحذير.

التأمين يُعاد في نهاية عقد الإيجار، مخصوماً منه أي تعويض عن الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك الطبيعي. التقط صوراً للعقار بالتفصيل في يوم انتقالك إليه، بما في ذلك الأضرار الموجودة بالفعل، وأرسل الصور إلى المؤجر كتابةً. هذا هو الإجراء الحاسم والأكثر فعالية للحماية من النزاعات حول مبلغ التأمين.

العقود

عقد الإيجار السكني القياسي

الحد الأدنى لمدة عقد الإيجار السكني هو 12 شهراً. العقود تتجدد تلقائياً ما لم يقدم أحد الطرفين إخطاراً خلال الفترة المحددة في العقد.

زيادات الإيجار أثناء مدة العقد تقتصر على معامل التحديث السنوي الذي ينشره INE كل عام. لعام 2026 يتيح المعامل زيادة قصوى قدرها 2.24%. لا يمكن للمؤجر رفع الإيجار فوق ذلك أثناء سريان العقد.

المصدر: Aviso INE n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro. جرى التحقق منه 28 August 2026.

العقد لمدة 11 شهراً

ستصادف عقوداً مكتوبة لمدة أحد عشر شهراً، وتُقدم كوسيلة للالتفاف على الحد الأدنى البالغ اثني عشر شهراً.

منذ يناير 2024، ووفقاً لتعديل المادة 1095 من القانون المدني الذي أقرته ميزانية الدولة لتلك السنة، أصبح هذا الأمر مقيداً. يجوز للمؤجر إصدار 1 عقد قصير الأجل فقط للأغراض السياحية أو الانتقالية لكل عقار في كل سنة تقويمية.

القانون لا يوضح ما يحدث إذا أصدر المؤجر عقداً ثانياً. الاستثناء الذي يسمح بمدة تقل عن عام لم يعد متاحاً، لذا يجب تطبيق الحد الأدنى العادي، لكن تحقق من ذلك مع محامٍ قبل الاعتماد عليه.

إذا عُرض عليك عقد لمدة 11 شهراً لما هو واضح أنه مسكنك الدائم، فهذه إشارة تستحق الفحص بدلاً من اعتبارها ترتيباً روتينياً.

التسجيل لدى مصلحة الضرائب (Finanças)

المؤجر يجب أن يسجل عقد الإيجار لدى مصلحة الضرائب. هذا الأمر يهمك مباشرة.

العقد المسجل هو ما يسمح لك بالمطالبة بالخصم الضريبي لإيجار السكن (IRS)، والذي تصل قيمته إلى €900 سنوياً في عام 2026 و€1,000 اعتباراً من عام 2027. هو أيضاً إثباتك المستندي للسكن لدى AIMA، ولدى البلدية والمركز الصحي.

المؤجر الذي يرفض التسجيل يتهرب من الضرائب ويتركك دون وضع قانوني سليم. اعتبر ذلك سبباً للانسحاب وتجنب الصفقة.

إنهاء العقد

قواعد الإخطار تختلف بحسب الشخص الذي ينهي العقد ونوع هذا العقد. الملخص أدناه هو للأرشاد فقط والتفاصيل معقدة بالفعل.

المستأجر. بموجب المادة 1098 من القانون المدني، يمكن للمستأجر في عقد محدد المدة إنهاء العقد قبل انتهاء مدته بشرط تقديم حد أدنى من الإخطار، مع اعتماد فترة الإخطار المطلوبة على مدة سريان العقد حتى الآن. العقود الأطول تتطلب إخطاراً أطول.

المؤجر. بالنسبة للعقود غير محددة المدة، تتطلب المادة 1101(c) من المؤجر تقديم إخطار مدته خمس سنوات على الأقل للإنهاء دون سبب. العقود محددة المدة تتبع قواعد مختلفة، وللمؤجر الذي ينهي العقد لسكناه الشخصي أو لأعمال ترميم كبرى شروط منفصلة يجب تلبيتها.

احصل على فترات الإخطار المحددة لعقدك الخاص من محامٍ قبل الاعتماد عليها. القواعد عُدلت مراراً والتصريحات العامة المنشورة عبر الإنترنت، بما في ذلك النسخ السابقة من هذا الدليل، لا تصف الحالات الفردية بشكل موثوق.

ما لا يمكن للمؤجر فعله

دخول العقار دون موافقتك، إلا في حالات الطوارئ الحقيقية
رفع الإيجار فوق المعامل السنوي أثناء سريان العقد
طردك دون أمر قضائي
قطع الخدمات والمرافق لإجبارك على الخروج
رفض تسجيل العقد وتوقع التمتع بحقوق قابلة للتنفيذ

الإخلاء في البرتغال يتطلب إجراءات قضائية. هو بطيء وينحاز بقوة إلى المستأجر الحائز للعقار. هذه الحماية حقيقية، وهي أحد الأسباب التي تجعل المؤجرين يطلبون مستندات كثيرة مقدماً.

عمليات الاحتيال

الاحتيال الإيجاري في البرتغال آخذ في الارتفاع والأجانب الذين يبحثون من الخارج هم الهدف الأساسي.

سجلت شرطة PSP ما مجموعه 390 شكوى احتيال إيجاري بين يناير ومارس 2025، بزيادة قدرها حوالي 25% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق. في فبراير 2024 أوقفت عملية في Porto اثني عشر شخصاً يديرون عملية احتيال إيجاري جمعت ودائع تأمين تصل إلى 2,400 يورو من الضحايا لعقارات لا يملك المشغلون حق التصرف فيها.

النمط يتكرر دائماً. عقار جذاب، بسعر يقل قليلاً عن سعر السوق. مؤجر يسافر، أو يعمل بالخارج، أو غير قادر على مقابلتك لأسباب أخرى. ضغط لتأكيد الحجز فوراً بسبب وجود أطراف أخرى مهتمة. طلب تحويل مبلغ التأمين عبر البنك قبل أي معاينة.

قواعد تقضي على كل ذلك تقريباً

لا تحول المال أبداً من أجل عقار لم تره، سواء بنفسك أو من خلال شخص تثق به شاهده بالفعل
لا تدفع مبلغ تأمين أبداً قبل توقيع عقد مكتوب
تحقق من أن المؤجر يملك العقار عن طريق طلب وثيقة caderneta predial ووثيقة certidão permanente do registo predial
اشتبه في أي سعر يقل بشكل ملحوظ عن السوق المحلي
استعن بوكيل مسجل أو محامٍ إذا كنت تستأجر من الخارج
ادفع عبر تحويل بنكي يمكن تعقبه إلى حساب باسم يطابق اسم المالك، وتجنب الدفع نقداً أو بالعملات الرقمية أو عبر خدمات تحويل الأموال

المؤجر القانوني لن يعترض على أي من هذه الخطوات. الرفض للتحقق من المستندات هو في حد ذاته الإجابة الكافية.

المفروش وغير المفروش

العقار غير المفروش في البرتغال يعني عادةً أنه فارغ تماماً. المطابخ تُسلم غالباً دون أجهزة منزلية، وفي بعض الحالات دون خزائن. تجهيزات الإضاءة قد تكون غائبة أيضاً.

اسأل بوضوح عما سيبقى في العقار. عقار معلن عنه بإيجار جذاب ويتطلب منك شراء ثلاجة وغسالة وفرن وموقد يغير الحسابات المالية للشهر الأول تغييراً كبيراً.

العقارات المفروشة شائعة في المدن وفي Algarve، وهي تأتي بأسعار أعلى.

نقاط عملية للسنة الأولى

المرافق. تأكد مما إذا كانت مشمولة، واحصل على قراءات العدادات كتابةً في يوم انتقالك. نقل الحساب إلى اسمك يتطلب رقم NIF الخاص بك وفي العادة حساباً برتغالياً بصيغة IBAN.

رسوم إدارة المبنى (Condominium). في المباني السكنية تقع هذه الرسوم عادةً على عاتق المؤجر، لكن العقد قد يفرض بعضها عليك. تحقق مما ينص عليه العقد بالفعل بدلاً من الافتراض.

تسجيل العنوان. سجل عنوانك في البلدية المحلية (junta de freguesia) فور حصولك على العقد. خطوات لاحقة عديدة تعتمد على ذلك.

فصل الشتاء. المباني السكنية البرتغالية معزولة بشكل ضعيف مقارنة بمعايير شمال أوروبا والتدفئة المركزية غير شائعة. شقة تبدو لطيفة في سبتمبر قد تكون باردة ورطبة في يناير. إذا كنت تعاين العقار في الصيف، فاسأل عن التدفئة وعن الرطوبة تحديداً.