البلد، والمناطق، ومدينة العاصمة

دليل العيش في البرتغال، 1 من 12

يغطي هذا الدليل حول العيش في البرتغال كيف يبدو الانتقال إلى هنا حقاً، وأين تكن، والتكلفة، وكل خطوة إدارية بين اتخاذ القرار والاستقرار.

كل رقم قانوني وضريبي في هذا الدليل مأخوذ من سجل مُدار مع مصدر مسجل وتاريخ آخر تحقق بشري. تحمل أرقام السوق الفترة التي قِيسَت فيها. عندما تعذر التحقق من شيء ما، يذكر ذلك.

لماذا ينتقل الناس إلى البرتغال

تظهر سبعة أسباب باستمرار.

الأمان. تحتل البرتغال المرتبة 7 من أصل 163 دولة في مؤشر السلام العالمي. داخل أوروبا فقط أيسلندا، وأيرلندا، والنمسا، وسويسرا تحتل مراكز أعلى. وضعت أيضاً في المركز الأول في قائمة الأماكن الأكثر أماناً للتقاعد لعام 2026 الصادرة عن مجلة إنترناشونال ليفينغ.

المناخ. تحظى لشبونة بحوالي 2,800 ساعة من أشعة الشمس سنوياً والغارف تقترب من 3,000. الشتاء معتدل على الساحل. وهي أكثر برودة ورطوبة في الداخل وفي الشمال مما تشير إليه كتيبات الترويج.

التكلفة. أرخص من معظم أجزاء غرب أوروبا، رغم أنها لم تعد الصفقة الرابحة التي كانت عليها قبل عقد من الزمن. ارتفعت أسعار الإسكان بشكل أسرع من أي شيء آخر.

الرعاية الصحية. تحتل البرتغال المرتبة 23 عالمياً والمرتبة 14 في أوروبا على مؤشر نومبيو للرعاية الصحية. الجودة عالية. أوقات الانتظار هي نقطة الضعف.

اللغة الإنجليزية. تحتل البرتغال المرتبة 6 من أصل 123 دولة من حيث إتقان اللغة الإنجليزية. الحياة اليومية في المدن تسير باللغة الإنجليزية. الحياة الرسمية لا تفعل ذلك.

مسارات الإقامة المتاحة بالفعل. تظل تأشيرات دي 7 ودي 8 قابلة للتطبيق للأشخاص ذوي الدخل، وهو أمر لم يعد صحيحاً في كل مكان في أوروبا.

الموقع. من ساعتين إلى ثلاث ساعات من معظم غرب أوروبا، ومن خمس إلى سبع ساعات من الساحل الشرقي للولايات المتحدة.

الأسباب التي تصمد بمرور الوقت هي الأمان والمناخ وجودة الرعاية الصحية. ميزة التكلفة تضيق والميزة الضريبية التي جذبت الناس بين عامي 2009 و2023 قد زالت. إذا كانت خطتك تعتمد على نظام إن إتش آر القديم، فاقرأ قسم الضرائب قبل المضي قدماً.

أين تكن

الفروق الإقليمية في البرتغال أكبر مما توحي به مساحة البلد. مقارنة، وروابط للتفاصيل حول كل مكان.

يوجد سوقان في معظم المناطق البرتغالية وهما يتصرفان بشكل مختلف. يخدم سوق السكن الأشخاص الذين يعيشون في المنطقة. يخدم السوق الراقي المشترين الذين اختاروا العنوان قبل اختيار العقار. لا يصف متوسط إقليمي واحد أياً منهما، لذا يتم عرض كلاهما.

يتم قياس العمودين بشكل مختلف والفجوة كبيرة. أرقام السكن هي قيم معاملات آي إن إي المتوسطة، وما دفعه المشترون بالفعل. الأرقام الراقية هي أسعار طلب البوابات، وما يعلنه البائعون. في يناير 2026، بلغ متوسط الطلب الوطني حوالي 45% فوق متوسط آي إن إي. قارن داخل عمود واحد، وليس عبر الأعمدة.

تعود بيانات السوق في هذه الصفحة إلى April 2025. لم يتم التحقق من بعض الأرقام مقابل مصدر محدد.

المنطقة	السكنية، لكل متر مربع، متوسط معاملات آي إن إي	الإيجار، غرفة نوم واحدة	الجيوب الراقية، سعر طلب البوابة
لشبونة	€5,198	€22.00 لكل متر مربع. يبلغ متوسط تي 1 €1,539، وتي 2 €1,899	أفينيذا دا ليبرداد عند €8,000 إلى €15,000، والمخزون الممتاز في سانتو أنطونيو يصل إلى €13,600. شيادو فوق €8,000، وأفينيذا نوفاس €9,285، وپاركي داس ناثويس €7,288. التطورات التجارية الجديدة تسعر فوق €20,000
كاسكايس	€8,559	مخزون سكني محدود	كينتا دا مارينها، بيرري، غوينشو. ملاعب الجولف والمجمعات المسورة في كينتا دا بيلمورا، بينها لونغا وبلوب كلاس دي كامبو تقع في الداخل مباشرة
بورتو	€3,885	€16.60 لكل متر مربع. يبلغ متوسط تي 1 €1,229، وتي 2 €1,518	فوز دو دورو عند €4,785، بالإضافة إلى نيفوجيلدي وبوافيستا الممتازة. تصل الفجوة بين فوز وكامبانيا إلى ثلاثة أضعاف
الغارف	بورتيماو السكنية، فارو، مدينة لولي وكوارتيرا. لا يوجد رقم شراء مؤكد	€650 إلى €1,250 سكني، €1,300 إلى €1,650 للمخزون الجديد أو عالي الجودة في فيلامورا	المثلث الذهبي لكينتا دو لاغو، وويل دو لوبو، وفيلامورا، في لولي، فوق €10,000 للمنازل التي تزيد قيمتها عن مليون يورو. كاسترو ماريم مشابه. تصل الشقق في مجمعات الجولف إلى €3,000 شهرياً
سنترو	€1,084	كويمبرا €12.70 لكل متر مربع. تنخفض مقاطعات الداخل إلى €6.20 إلى €7.40	قليل. أفييرو الساحلية وتطورات بحيرة أوبيدوس، بما في ذلك بوم سوسيسو وبرايا دي إل ري
النتيجو	€1,146	€11.60 لكل متر مربع. إيفورا €12.20	كومبۆرتا، ميلييدس وكارفالهال، في غراندولا، عند €14,286، وهي أعلى رقم ساحلي في البلاد
سيتوبال	السكنية عبر مدينة سيتوبال وبالميلا. لا يوجد رقم مؤكد	مدينة سيتوبال €13.70 لكل متر مربع، ترتفع 9.3% عاماً بعد عام	شبه جزيرة ترۆيا ومجمعات بالميلا وأرويرا للجولف
ماديرا	€3,355	€15.70 لكل متر مربع. فونشال €17.40	فونشال ليدو وغاراجاو
الأزور	€1,529	€10.70 لكل متر مربع	لا يوجد شيء مؤسس

تحذيران بشأن عمود الإيجار. هذه هي أسعار الطلب من قوائم الإعلانات، وليست الأسعار التي توقَّع بها العقود. يضع آي إن إي المتوسط للعقود الموقعة حديثاً في لشبونة عند €16.00 لكل متر مربع مقابل €22.00 طلباً. وتكلف الوحدات الأصغر أكثر لكل متر مربع، لذا فإن ضرب المتوسط في مساحة الأرضية لشقة من غرفة نوم واحدة يقع دون الرقم الحقيقي. المتوسطات الشهرية هي تلك التي يجب التخطيط بناءً عليها.

اتجاه السفر إقليمي وليس وطنياً. انخفضت إيجارات الطلب وطنياً بنسبة -2.9% في العام حتى May 2026، وهو الانخفاض الشهري الرابع على التوالي. وتحت ذلك، انخفض بورتو بنسبة -6.6% ولشبونة بنسبة -1.7%، بينما ارتفع فارو بنسبة 10.6% وسيتوبال بنسبة 9.3%. أي شخص يخبرك أن الإيجارات البرتغالية ترتفعت ببساطة ينقل رقماً من عام 2023.

مملكات الجولف والمجمعات المسورة هي سوق خاص بها

العقار داخل منتجع جولف أو مجمع مؤمن لا يُسعر مثل المدينة المحيطة به. ما يدفع المشتري ثمنه هو السور، والكونسيرج، والأراضي المُصانة، والمسبح، وفي كثير من الحالات القرب من مدرسة دولية.

أوضح الأمثلة هي كينتا دا بيلمورا وبينها لونغا في سينترا، وبلوب كلاس دي كامبو خارج لشبونة، وأرويرا على كوستا دا كاباريكا، وبوم سوسيسو وبرايا دي إل ري بالقرب من أوبيدوس، وترۆيا في سيتوبال، ومجمعات المثلث الذهبي في الغارف.

تتبع ذلك تكلفتان يستهين بها معظم المشترين. تتجاوز رسوم المجمعات السكنية في هذه العقارات بكثير مبنى الشقق العادي، لأن الأصول المشتركة أكبر. غالباً ما تكون عضوية الجولف تكلفة سنوية منفصلة ولا يتم تضمينها في الشراء.

كيف يرتبط الإيجار والسعر، ولماذا تتحرك النسبة

العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. إنها أسرع طريقة للتحقق السليم من رقم في أي من الاتجاهين. ينخفض كلما ارتفع السعر، والسبب في ذلك هو أن تجمع الإيجار يتقلص بشكل أسرع من تجمع البيع.

شقة بغرفة نوم واحدة بسعر €6,157 لكل متر مربع، حوالي 55 متراً مربعاً، تكلف تقريباً 339,000 يورو وتُؤجر بمتوسط لشبونة البالغ €1,539. هذه نسبة 5.4%. شقة مفروشة جديدة بغرفة نوم واحدة في فيلامورا بسعر €500,000 إلى €650,000 مُؤجرة بسعر €1,650 في 2026، وهي نسبة من 3.0% إلى 4.0%. فيلا راقية في فوز دو دورو تُؤجر بسعر €3,500 إلى €5,000 مقابل منازل بسعر €4,785 تقع بالقرب من 3.2%.

النمط الذي يظهر:

شقة في السوق المتوسط، منطقة المدينة السكنية: 5% إلى 7% إجمالي
جودة جيدة، موقع قوي: 4% إلى 5% إجمالي
منتجع راقي أو وسط المدينة الراقي: 3% إلى 4% إجمالي
فوق حوالي 1.5 مليون يورو: غالباً أقل من 3% إجمالي

النتيجة مهمة إذا كنت تزن الشراء مقابل الإيجار. لا تُؤجر شقة بقيمة 1,000,000 يورو بضعفي ما تُؤجر به شقة بقيمة 500,000 يورو. بنسبة 3.5% تُؤجر بحوالي 2,900 يورو شهرياً، وليس 4,100 يورو التي قد يتوقعها عائد السوق المتوسط. عدد قليل جداً من المستأجرين يدفعون 4,100 يورو شهرياً، ومعظم الذين يستטיعون تحمل تكاليفها يشترون بدلاً من ذلك. العديد من العقارات الراقية هي منازل ثانية لا تدخل سوق الإيجار على الإطلاق، لذا فإن الإيجار لا يحدد أبداً سعرها.

هذه أرقام إجمالية. يدفع المستأجر الغاز والكهرباء والماء. لا يزال المالك يدفع آي إم آي، ورسوم المجمعات السكنية، وتأمين المباني، ويتحمل الأشهر الفارغة بين المستأجرين. في عقار الجولف، تأخذ رسوم المجمع وحدها قضمة مرئية من الرقم الإجمالي.

للحصول على التفاصيل حول أي منطقة، اتبع الروابط أعلاه. تغطي كل صفحة المدن، وطابع المنطقة، وكيف يبدو العيش هناك حقاً. بالنسبة لشبونة، توجد أيضاً صفحات فردية عن ألفاما، وشيادو، وبرينسيبي ريال، وپاركي داس ناثويس وبقية أحياء المدينة.

الدليل

قبل أن تنتقل

التأشيرات والإقامة. تأشيرة دي 7، ودي 8، التأشيرة الذهبية، لم شمل العائلة، وما يحتاجه مواطنو الاتحاد الأوروبي بدلاً من ذلك.
الحصول على إن آي إف. الرقم الضريبي الذي يعتمد عليه كل شيء آخر. احصل عليه أولاً.
الأوراق. الأبوستيل، والترجمات المحلفة، وشهادات السجل الجنائي، والحيوانات الأليفة، وشحن ممتلكاتك، وتسجيل المدارس، ونيس.

المال

تكلفة المعيشة. ما تكلفه الحياة اليومية حسب المنطقة، مع ثلاث ميزانيات شهرية مُعدَّة.
الضرائب. ضريبة الدخل، وإيفيكي، وآي إم تي، ودمغة الدمغة، وآي إم آي، وأي إم آي آي، ودخل الإيجار المكاسب الرأسمالية، في مكان واحد.
الخدمات المصرفية. الحسابات البرتغالية، والبنوك الرقمية، ومولتيبانكو، وإم بي واي.
القروض العقارية. كم يمكنك الاقتراض، وبأي معدل، وكيف تختلف القواعد لغير المقيمين.

الإسكان

الإيجار. العقود، والودائع، وحقوقك، والاحتيالات التي تستهدف الوافدين الجدد.
الشراء والبيع. العملية القانونية الكاملة، من سي بي سي في إلى سند الملكية.
امتلاك منزل. المرافق، وحياة المجمعات السكنية، والتأمين، وسيارتك ورخصة القيادة الخاصة بك.

الحياة اليومية

الرعاية الصحية. النظام الصحي الوطني، وتكلفته، وأوقات الانتظار، ومتى تستحق التغطية الخاصة.
تعلم اللغة البرتغالية. مدى صعوبتها، ولماذا تُعلم معظم التطبيقات الصنف الخاطئ.
الجنسية. تغيرت القواعد في مايو 2026. ما ينطبق عليك الآن.

الترتيب الذي يعمل

التسلسل يوفر وقتاً أكثر من أي شيء آخر. كل خطوة تفتح الخطوة التالية.

حدد المنطقة، ثم قم بزيارتها خارج موسم الذروة
قم بتوثيق وترجمة وثائقك بينما لا تزال في بلدك الأصلي
احصل على إن آي إف
تقدم بطلب للحصول على التأشيرة، من خارج البرتغال
الوصول، ثم حضور موعد أيما الخاص بك لتصريح الإقامة
افتح حساباً مصرفياً برتغالياً
استأجر لمدة ستة إلى اثني عشر شهراً قبل شراء أي شيء
سجل في مركز الصحة المحلي الخاص بك، وإذا كنت تعمل، في الضمان الاجتماعي
اشتري، إذا كنت لا تزال ترغب في ذلك، مع سنة من المعرفة المحلية وراءك

الخطوة السابعة هي تلك التي يتخطاها الناس ويندمون عليها. ضريبة نقل العقارات غير قابلة للاسترداد، وشراء المنزل الخطأ في المدينة الخطأ هو طريقة مكلفة لتعلم المنطقة.

ما لا يفعله هذا الدليل

إنه لا يحل محل محام أو محاسب. تغيرت قواعد الهجرة والضرائب في البرتغال مراراً وتكراراً منذ عام 2023، والعديد من التغييرات في عام 2026 حديثة لدرجة أن الممارسة المهنية لا تزال تستقر حولها.

حيثما تكون القاعدة متنازع عليها أو حيث تعذر على مراجعتنا الخاصة تأكيدها مقابل مصدر أساسي، يذكر النص ذلك بدلاً من تقديم إجابة نظيفة. هذا مقصود. الرقم الخاطئ الواثق يكلف أكثر من الفجوة الصادقة.

من كتب هذا

إكس ري آي هي منصة عقارية وطنية برتغالية. نحن نعمل تحت إدارة ألغارف ري إستيت، إل دي إيه، رخصة إيمبيك 9492، وتأسست في عام 2012. نعمل في سوق العقارات البرتغالية يومياً وقد تعاملنا مع العملية الموضحة هنا، مراراً وتكراراً، مع عملاء حقيقيين.

تحمل الأرقام مصدرها وتاريخ التحقق لأننا نحتفظ بها مركزياً بدلاً من إعادة كتابتها كل يناير. عندما يتغير المعدل، يتغير هنا.