البلد والمناطق والعاصمة

دليل العيش في البرتغال، 1 من 12

هذا الدليل حول العيش في البرتغال يغطي كيف تبدو تجربة الانتقال إلى هنا بالفعل، وأين تسكن، وكم تبلغ التكلفة، وكل خطوة إدارية بين اتخاذ القرار والاستقرار التام. كُتب هذا الدليل للأشخاص الذين يفكرون بجدية في الانتقال وليس لمجرد التصفح.

كل رقم قانوني وضريبي في هذا الدليل مأخوذ من سجل مُحدَّث مع ذكر المصدر وتاريخ آخر تحقق بشري منه. أرقام السوق تحمل الفترة التي قيست فيها. وحيثما تعذر التحقق من أمر ما، يوضح النص ذلك.

لماذا ينتقل الناس إلى البرتغال

تتكرر سبعة أسباب باستمرار.

الأمان. البرتغال تحتل المرتبة 7 من بين 163 دولة في مؤشر السلام العالمي. داخل أوروبا تأتي فقط آيسلندا وأيرلندا والنمسا وسويسرا في مرتبة أعلى. واحتلت أيضاً المركز الأول في قائمة International Living لأكثر الأماكن أماناً للتقاعد لعام 2026.

المناخ. لشبونة تنعم بنحو 2,800 ساعة من أشعة الشمس سنوياً، وتنعم منطقة الغرب (Algarve) بما يقارب 3,000 ساعة. الشتاء معتدل على الساحل. ويكون أكثر برودة ورطوبة في الداخل وفي الشمال مقارنة بما تقوله الكتيبات السياحية.

التكلفة. أرخص من معظم دول غرب أوروبا، مع أنها لم تعد الصفقة المغرية التي كانت عليها قبل عقد. أسعار السكن ارتفعت أسرع من أي شيء آخر.

الرعاية الصحية. البرتغال تحتل المرتبة 23 عالمياً والمرتبة 14 أوروبياً في مؤشر الرعاية الصحية لموقع Numbeo. الجودة مرتفعة. فترات الانتظار هي نقطة الضعف.

اللغة الإنجليزية. البرتغال تحتل المرتبة 6 من بين 123 دولة في إتقان اللغة الإنجليزية. الحياة اليومية في المدن تسير باللغة الإنجليزية. المعاملات الرسمية لا تسير بها.

مسارات إقامة مفتوحة فعلياً. تأشيرات D7 وD8 تظل خيارات واقعية لأصحاب الدخل، وهو أمر لم يعد متاحاً في كل مكان في أوروبا.

الموقع الجغرافي. ساعتان إلى ثلاث ساعات عن معظم مناطق غرب أوروبا، وخمس إلى سبع ساعات عن الساحل الشرقي للولايات المتحدة.

الأسباب التي تثبت قيمتها مع الوقت هي الأمان والمناخ وجودة الرعاية الصحية. الفارق الإيجابي في التكلفة يضيق، والميزة الضريبية التي جذبت الناس بين 2009 و2023 انتهت. إذا كانت خطتك تعتمد على نظام NHR القديم، فاقرأ قسم الضرائب قبل المضي قدماً.

أين تسكن

الفروق بين المناطق في البرتغال أكبر مما يوحي به حجم البلد. إليك مقارنة وروابط للتفاصيل حول كل مكان.

يوجد سوقان في معظم المناطق البرتغالية ويسلكان مسارين مختلفين. السوق السكني يخدم المقيمين في المنطقة. السوق الراقي يخدم المشترين الذين يختارون العنوان قبل اختيار العقار. لا يصف متوسط إقليمي واحد أياً منهما، لذا نعرض الاثنين معاً.

يُقاس العمودان بطريقتين مختلفتين والفجوة بينهما كبيرة. الأرقام السكنية هي وسيط قيم المعاملات الصادر عن معهد الإحصاء الوطني (INE)، وهو ما دفعه المشترون فعلاً. الأرقام الراقية هي الأسعار المطلوبة في البوابات العقارية، وهو ما يعرضه البائعون. في يناير 2026، كان متوسط الأسعار المطلوبة على مستوى البلاد أعلى بنحو 45% من وسيط INE. قارن داخل العمود نفسه، وليس بين العمودين.

Market figures on this page date from April 2025. Some figures have not been verified against a named source.

المنطقة	سكني، لكل متر مربع، وسيط معاملات INE	الإيجار، غرفة نوم واحدة	المناطق الراقية، السعر المطلوب في البوابات
Lisbon	€5,198	€22.00 لكل متر مربع. متوسط شقة T1 هو €1,539، ومتوسط شقة T2 هو €1,899	شارع Avenida da Liberdade عند €8,000 to €15,000، والعقارات المميزة في Santo António تصل إلى €13,600. ومنطقة Chiado تتجاوز €8,000، وAvenidas Novas عند €9,285، وParque das Nações عند €7,288. المشروعات السكنية الجديدة ذات العلامات التجارية تعرض أسعاراً تزيد عن €20,000
Cascais	€8,559	معروض سكني محدود	Quinta da Marinha، وBirre، وGuincho. مجمعات الجولف والمجمعات المغلقة في Quinta da Beloura وPenha Longa وBelas Clube de Campo تقع في الداخل مباشرة
Porto	€3,885	€16.60 لكل متر مربع. متوسط شقة T1 هو €1,229، ومتوسط شقة T2 هو €1,518	Foz do Douro عند €4,785، بالإضافة إلى Nevogilde وBoavista المميزة. الفجوة بين Foz وCampanhã تصل إلى ثلاثة أضعاف
Algarve	السكن العادي في Portimão، وFaro، ومدينة Loulé، وQuarteira. لا يوجد رقم شراء مؤكد	€650 to €1,250 للسكن العادي، و€1,300 to €1,650 للعقارات الجديدة أو عالية الجودة في Vilamoura	المثلث الذهبي (Golden Triangle) الذي يضم Quinta do Lago وVale do Lobo وVilamoura، في Loulé، يتجاوز €10,000 للمنازل التي تزيد قيمتها عن مليون يورو. ومنطقة Castro Marim مماثلة. الشقق في مجمعات الجولف السكنية تصل إلى €3,000 شهرياً
Centro	€1,084	Coimbra تبلغ €12.70 لكل متر مربع. المناطق الداخلية تنخفض إلى €6.20 to €7.40	محدود. منطقة Aveiro الساحلية ومشروعات بحيرة Óbidos، بما في ذلك Bom Sucesso وPraia D'El Rey
Alentejo	€1,146	€11.60 لكل متر مربع. Évora تبلغ €12.20	Comporta وMelides وCarvalhal، في Grândola، عند €14,286، وهو أعلى رقم ساحلي في البلاد
Setúbal	السكن العادي يشمل مدينة Setúbal وPalmela. لا يوجد رقم مؤكد	مدينة Setúbal تبلغ €13.70 لكل متر مربع، بزيادة 9.3% على أساس سنوي	شبه جزيرة Tróia ومجمعات الجولف في Palmela وAroeira
Madeira	€3,355	€15.70 لكل متر مربع. Funchal تبلغ €17.40	منطقتا Lido وGarajau في Funchal
Azores	€1,529	€10.70 لكل متر مربع	لا توجد مناطق محددة

تنبيهان حول عمود الإيجار. هذه أسعار معروضة في الإعلانات، وليست أسعار العقود الموقعة فعلياً. يحدد INE الوسيط للعقود الموقعة حديثاً في لشبونة عند €16.00 للمتر المربع مقابل €22.00 في الأسعار المطلوبة. والوحدات الأصغر تكلف أكثر لكل متر مربع، لذا فإن ضرب الوسيط في مساحة شقة بغرفة نوم واحدة يعطي رقماً أقل من الواقع. المتوسطات الشهرية هي الأرقام التي يجب التخطيط بناءً عليها.

اتجاه الأسعار يختلف بحسب المنطقة، وليس على المستوى الوطني ككل. الإيجارات المطلوبة وطنياً انخفضت بنسبة -2.9% في السنة المنتهية في May 2026، وهو الانخفاض الشهري الرابع على التوالي. بالنظر إلى التفاصيل، انخفضت Porto بنسبة -6.6% وLisbon بنسبة -1.7%، بينما ارتفعت Faro بنسبة 10.6% وSetúbal بنسبة 9.3%. أي شخص يخبرك بأن إيجارات البرتغال ترتفع ببساطة ينقل رقماً من عام 2023.

مجمعات الجولف والمجمعات المغلقة تمثل سوقاً مستقلاً

العقار داخل منتجع جولف أو مجمع سكني خاضع للحراسة لا يسعر مثل البلدة المحيطة به. ما يدفع المشتري ثمنه هو السور الخارجي، وخدمات الاستقبال، والمساحات المعتنى بها، وحمام السباحة، والقرب من مدرسة دولية في حالات كثيرة.

أوضح الأمثلة هي Quinta da Beloura وPenha Longa في Sintra، وBelas Clube de Campo خارج لشبونة، وAroeira في Costa da Caparica، وBom Sucesso وPraia D'El Rey قرب Óbidos، وTróia في Setúbal، ومجمعات المثلث الذهبي في الغرب (Algarve).

تتبع ذلك تكلفتان يقلل معظم المشترين من تقديرهما. رسوم اتحاد الملاك (Condominium) في هذه المجمعات أعلى بكثير من المباني السكنية العادية، لأن المرافق المشتركة أكبر. اشتراك الجولف غالباً ما يكون تكلفة سنوية منفصلة ولا يُدرج ضمن الشراء.

علاقة الإيجار بالسعر، وسبب تغير النسبة

العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. وهو أسرع وسيلة للتحقق من منطقية أي رقم في أي من الاتجاهين. ينخفض هذا العائد كلما ارتفع السعر، والسبب هو أن قاعدة المستأجرين تتقلص أسرع من قاعدة المشترين.

شقة بغرفة نوم واحدة بسعر €6,157 للمتر المربع، ومساحتها نحو 55 متراً مربعاً، تكلف حوالي 339,000 يورو وتؤجر بمتوسط لشبونة البالغ €1,539. هذا يمثل 5.4%. شقة جديدة ومفروشة بغرفة نوم واحدة في Vilamoura بسعر €500,000 to €650,000 تم تأجيرها بسعر €1,650 في 2026، وهو ما يمثل 3.0% إلى 4.0%. فيلا فاخرة في Foz do Douro تؤجر بسعر €3,500 to €5,000 مقارنة بمنازل بسعر €4,785 تقترب من 3.2%.

النمط الذي يظهر هو:

شقة متوسطة المستوى، منطقة سكنية بالمدينة: عائد إجمالي 5% to 7%
جودة جيدة، موقع مميز: عائد إجمالي 4% to 5%
منتجع راقٍ أو وسط مدينة راقٍ: عائد إجمالي 3% to 4%
أعلى من 1.5 مليون يورو تقريباً: غالباً أقل من 3% عائد إجمالي

هذه النتيجة مهمة إذا كنت تفاضل بين الشراء والاستئجار. شقة بقيمة 1,000,000 يورو لا تؤجر بضعف إيجار شقة بقيمة 500,000 يورو. بنسبة 3.5% تؤجر بنحو 2,900 يورو شهرياً، وليس 4,100 يورو كما يتوقع عائد السوق المتوسط. قلة قليلة جداً من المستأجرين يدفعون 4,100 يورو شهرياً، ومعظم القادرين على ذلك يفضلون الشراء. عقارات راقية كثيرة تكون بيوتاً ثانية لا تدخل سوق الإيجار أصلاً، لذا لا يحدد الإيجار سعرها أبداً.

هذه أرقام إجمالية. يدفع المستأجر الغاز والكهرباء والماء. ويبقى المالك مسؤولاً عن ضريبة IMI، ورسوم اتحاد الملاك، وتأمين المبنى، ويتحمل الأشهر التي يخلو فيها العقار بين مستأجر وآخر. في مجمعات الجولف، تقتطع رسوم اتحاد الملاك وحدها جزءاً واضحاً من الرقم الإجمالي.

للاطلاع على تفاصيل أي منطقة، اتبع الروابط أعلاه. تغطي كل صفحة البلدات، وطابع المنطقة، وكيف تبدو الحياة الفعلية هناك. بالنسبة للشبونة توجد أيضاً صفحات مستقلة عن Alfama وChiado وPríncipe Real وParque das Nações وبقية أحياء المدينة.

الدليل

قبل أن تنتقل

التأشيرات والإقامة. تأشيرة D7، وتأشيرة D8، والتأشيرة الذهبية، ولم شمل الأسرة، وما يحتاجه مواطنو الاتحاد الأوروبي بدلاً من ذلك.
الحصول على رقم NIF. الرقم الضريبي الذي يعتمد عليه كل شيء آخر. احصل عليه أولاً.
المعاملات الورقية. تصديق الأبوستيل، والترجمات المعتمدة، وشهادات السجل الجنائي، والحيوانات الأليفة، وشحن المقتنيات، والتسجيل المدرسي، ورقم NISS.

المال

تكلفة المعيشة. كم تكلف الحياة اليومية حسب المنطقة، مع ثلاثة نماذج لميزانيات شهرية عملية.
الضرائب. ضريبة الدخل، وIFICI، وIMT، وضريبة الدمغة، وIMI، وAIMI، ودخل الإيجار، والأرباح الرأسمالية، في مكان واحد.
الخدمات المصرفية. الحسابات البرتغالية، والبنوك الرقمية، وشبكة Multibanco، وتطبيق MB Way.
القروض العقارية. المبلغ الذي يمكنك اقتراضه، وسعر الفائدة، وكيف تختلف القواعد لغير المقيمين.

السكن

الاستئجار. العقود، ومبالغ التأمين، وحقوقك، وعمليات الاحتيال التي تستهدف القادمين الجدد.
الشراء والبيع. الإجراءات القانونية الكاملة، من عقد الوعد بالبيع (CPCV) إلى عقد الملكية النهائي.
امتلاك منزل. الخدمات الأساسية، والحياة في المجمعات السكنية، والتأمين، وسيارتك، ورخصة قيادتك.

الحياة اليومية

الرعاية الصحية. نظام الصحة الوطني (SNS)، وتكاليفه، وفترات الانتظار، ومتى يستحق التأمين الخاص دفع تكلفته.
تعلم اللغة البرتغالية. درجة صعوبتها، وسبب تدريس معظم التطبيقات لللهجة غير المناسبة.
الجنسية. تغيرت القواعد في مايو 2026. ما ينطبق عليك الآن.

الترتيب الصحيح للخطوات

الترتيب السليم يوفر وقتاً أكثر من أي شيء آخر. كل خطوة تفتح الطريق للخطوة التالية.

حدد المنطقة، ثم قم بزيارتها خارج موسم الذروة
قم بتصديق وترجمة وثائقك وأنت لا تزال في بلدك الأم
احصل على الرقم الضريبي NIF
قدم طلباً للحصول على التأشيرة، من خارج البرتغال
سافر إلى البرتغال، ثم احضر موعدك لدى AIMA للحصول على تصريح الإقامة
افتح حساباً مصرفياً برتغالياً
استأجر لمدة تتراوح بين ستة إلى اثني عشر شهراً قبل شراء أي عقار
سجل في المركز الصحي المحلي، وفي الضمان الاجتماعي إذا كنت تعمل
اشترِ، إذا كنت لا تزال ترغب في ذلك، بعد أن جمعت خبرة محلية لمدة عام كامل

الخطوة السابعة هي الخطوة التي يتجاهلها الناس ويندمون عليها. ضريبة نقل ملكية العقارات غير قابلة للاسترداد، وشراء المنزل غير المناسب في البلدة غير المناسبة وسيلة مكلفة للتعرف على المنطقة.

ما لا يقدمه هذا الدليل

هذا الدليل لا يحل محل المحامي أو المحاسب. قواعد الهجرة والضرائب في البرتغال تغيرت بشكل متكرر منذ عام 2023، وهناك تغييرات عديدة في عام 2026 حديثة لدرجة أن التطبيق المهني لا يزال يستقر حولها.

حيثما تكون هناك قاعدة محل خلاف أو تعذر على مراجعتنا تأكيدها من مصدر أساسي، يوضح النص ذلك بدلاً من تقديم إجابة قاطعة بلا سند. هذا أمر مقصود. الرقم الخاطئ المقدم بثقة يكلف أكثر من مجرد الإقرار بوجود نقص في المعلومة.

من كتب هذا المحتوى

منصة XREI هي منصة عقارية برتغالية وطنية. نعمل تحت شركة Algarve Real Estate, Lda، ترخيص IMPIC رقم 9492، وتأسست عام 2012. نعمل في سوق العقارات البرتغالي يومياً وتولينا الإجراءات الموضحة هنا، مراراً وتكراراً، مع عملاء حقيقيين.

الأرقام تحمل مصدرها وتاريخ التحقق منها لأننا نحدثها مركزياً بدلاً من إعادة كتابتها كل يناير. عندما يتغير سعر أو نسبة، يتغير هنا.