Le pays, les régions et la capitale

Portugal : Carte, régions, districts et lieux à visiter

Régions et districts du Portugal

Carte du Portugal

Le Guide pour vivre au Portugal, 1 sur 13

Ce guide sur la vie au Portugal explique comment s'installer ici, où habiter, combien cela coûte et décrit chaque étape administrative. Il s'adresse aux personnes qui envisagent sérieusement de déménager.

Chaque chiffre juridique et fiscal provient d'un registre vérifié avec sa source et sa date de mise à jour. Les chiffres du marché indiquent leur période de mesure. Quand une information n'a pas pu être vérifiée, nous l'indiquons clairement.

Pourquoi les gens s'installent au Portugal

Sept raisons reviennent très souvent.

La sécurité. Le Portugal se classe 7 sur 163 pays dans le Global Peace Index. Il occupe aussi la place numéro 1 sur la liste des endroits les plus sûrs pour prendre sa retraite selon International Living.

Le climat. Lisbonne compte environ 2 800 heures de soleil par an et l'Algarve près de 3 000. Les hivers sont doux sur la côte. Ils sont plus froids et plus humides dans les terres et dans le nord.

Le coût de la vie. Le pays reste moins cher que la plupart des pays d'Europe de l'Ouest. Le logement a augmenté plus vite que le reste.

La santé. Le Portugal se classe 23 au niveau mondial et 14 en Europe sur le Numbeo Health Care Index. La qualité est haute. Les temps d'attente restent le point faible.

L'anglais. Le Portugal se classe 6 sur 123 pays pour la maîtrise de l'anglais. La vie quotidienne dans les villes peut se faire en anglais. Ce n'est pas le cas pour l'administration.

Des visas accessibles. Les visas D7 et D8 restent accessibles pour les personnes avec des revenus réguliers.

La situation géographique. Le pays se trouve à deux ou trois heures de vol de l'Europe de l'Ouest, et à cinq ou sept heures de la côte est des États-Unis.

Les avantages solides dans le temps sont la sécurité, le climat et la santé. L'avantage du coût de la vie diminue et l'avantage fiscal existant entre 2009 et 2023 a disparu. Si votre projet repose sur l'ancien régime RNH, lisez la section sur les impôts avant de continuer.

Où vivre

Les différences régionales au Portugal sont très marquées. Voici une comparaison et des liens vers les détails de chaque endroit.

Deux marchés immobiliers coexistent dans la plupart des régions. Le marché résidentiel sert aux personnes qui vivent sur place. Le marché haut de gamme sert aux acheteurs qui cherchent une adresse précise. Une simple moyenne régionale ne décrit ni l'un ni l'autre, donc nous montrons les deux.

Les deux colonnes utilisent des mesures différentes et l'écart est grand. Les chiffres résidentiels indiquent les prix médians payés selon l'INE. Les chiffres du haut de gamme indiquent les prix demandés dans les annonces. En January 2026, la moyenne nationale des annonces était environ 45% plus haute que la médiane de l'INE. Comparez les chiffres d'une même colonne, mais pas entre les colonnes.

Les données de marché de cette page datent de April 2025. Certains chiffres n'ont pas été vérifiés auprès d'une source identifiée.

Région	Résidentiel, par m², médiane des transactions INE	Loyer, 2 pièces	Secteurs haut de gamme, prix demandés sur les portails
Lisbonne	€5 198	€22,00 par m². Un T1 coûte en moyenne €1 539, un T2 €1 899	Avenida da Liberdade à €8 000 à €15 000, les biens d'exception à Santo António atteignent €13 600. Chiado dépasse €8 000, Avenidas Novas est à €9 285, Parque das Nações à €7 288. Les programmes neufs dépassent €20 000
Cascais	€8 559	Offre résidentielle limitée	Quinta da Marinha, Birre, Guincho. Les domaines fermés avec golf comme Quinta da Beloura, Penha Longa et Belas Clube de Campo se trouvent un peu plus dans les terres
Porto	€3 885	€16,60 par m². Un T1 coûte en moyenne €1 229, un T2 €1 518	Foz do Douro à €4 785, ainsi que Nevogilde et Boavista. L'écart de prix entre Foz et Campanhã va du simple au triple
Algarve	Résidentiel à Portimão, Faro, ville de Loulé et Quarteira. Pas de chiffre d'achat vérifié	€650 à €1 250 en résidentiel, €1 300 à €1 650 pour du neuf ou du haut de gamme à Vilamoura	Le Triangle d'Or formé par Quinta do Lago, Vale do Lobo et Vilamoura, à Loulé, dépasse €10 000 pour les maisons de plus d'un million d'euros. Castro Marim montre des prix similaires. Les appartements avec golf atteignent €3 000 par mois
Centre	€1 084	Coimbra à €12,70 par m². Les districts de l'intérieur descendent à €6,20 à €7,40	Offre faible. Aveiro sur la côte et les domaines de la lagune d'Óbidos, comme Bom Sucesso et Praia D'El Rey
Alentejo	€1 146	€11,60 par m². Évora à €12,20	Comporta, Melides et Carvalhal, dans la commune de Grândola, atteignent €14 286, soit le chiffre côtier le plus élevé du pays
Setúbal	Résidentiel dans la ville de Setúbal et à Palmela. Pas de chiffre vérifié	Ville de Setúbal à €13,70 par m², en hausse de une hausse de 9,3% sur un an	Péninsule de Tróia et les domaines de golf de Palmela et Aroeira
Madère	€3 355	€15,70 par m². Funchal à €17,40	Lido à Funchal et Garajau
Açores	€1 529	€10,70 par m²	Aucun marché haut de gamme établi

Deux remarques importantes sur les loyers. Ce sont les prix demandés dans les annonces, pas les prix finaux des contrats signés. L'INE indique une médiane de €16,00 par mètre carré pour les nouveaux contrats à Lisbonne, contre €22,00 demandés. Les petites surfaces coûtent plus cher au mètre carré, donc multiplier une médiane par la surface d'un deux-pièces donne un résultat inférieur à la réalité. Fiez-vous plutôt aux moyennes mensuelles.

L'évolution des prix varie selon les régions. Les loyers demandés au niveau national ont augmenté de une baisse de 2,9% au cours de l'année se terminant en May 2026. Sur la même période jusqu'en April 2026, Porto a affiché une baisse de 6,6%, Lisbonne une baisse de 1,7%, Faro une hausse de 10,6% et Setúbal une hausse de 9,3%. Une seule moyenne nationale masque des réalités locales opposées.

Les domaines de golf et les résidences fermées forment un marché à part

Un bien situé dans un domaine de golf ou une résidence privée n'a pas les mêmes prix que la ville voisine. L'acheteur paie pour la sécurité, l'accueil, les jardins entretenus, la piscine et souvent la proximité d'une école internationale.

Les exemples les plus clairs sont Quinta da Beloura et Penha Longa à Sintra, Belas Clube de Campo près de Lisbonne, Aroeira sur la Costa da Caparica, Bom Sucesso et Praia D'El Rey près d'Óbidos, Tróia à Setúbal, et les domaines du Triangle d'Or en Algarve.

Deux coûts sont souvent sous-estimés par les acheteurs. Les charges de copropriété dans ces domaines sont très supérieures à celles d'un immeuble normal. De plus, la cotisation au club de golf est souvent un coût annuel séparé qui n'est pas inclus dans l'achat.

Le lien entre loyer et prix d'achat

Le rendement brut s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat. C'est le moyen le plus rapide de vérifier la cohérence d'un chiffre. Ce rendement baisse quand le prix d'achat monte, car le nombre de locataires solvables diminue plus vite que celui des acheteurs.

Un appartement d'une chambre à €6 157 par mètre carré, d'environ 55 m², coûte près de €339 000 et se loue au prix moyen de Lisbonne soit €1 539. Cela donne 5,5%. Un T1 meublé neuf à Vilamoura affiché à €500 000 à €650 000 se louait €1 650 en 2026, soit 3% à 4%. Les villas d'exception à Foz do Douro se louent €3 500 à €5 000 par mois pour des maisons valant €4 785 par mètre carré.

Voici les tendances constatées :

Appartement classique en quartier résidentiel : 5% à 7% brut
Bien de bonne qualité, très bien situé : 4% à 5% brut
Bien très haut de gamme ou centre-ville prisé : 3% à 4% brut
Au-dessus de 1,5 million d'euros : souvent sous 3% brut

Ce point est important si vous hésitez entre louer et acheter. Un appartement de 1 000 000 € ne se loue pas deux fois plus cher qu'un appartement de 500 000 €. Avec un rendement haut de gamme de 3% à 4%, il se loue environ €2 500 à €3 300 par mois, et non pas les €4 200 ou plus qu'un rendement moyen suggérerait. Très peu de locataires paient ce montant mensuel, et la plupart de ceux qui le peuvent préfèrent acheter. De nombreux biens de luxe sont des résidences secondaires qui ne sont jamais à louer, donc la location ne fixe pas leur prix.

Ces chiffres sont bruts. Le locataire paie le gaz, l'électricité et l'eau. Le propriétaire paie l'impôt foncier (IMI), les charges de copropriété et l'assurance du bâtiment, tout en assumant les périodes sans locataire. Dans un domaine de golf, les charges réduisent fortement ce résultat brut.

Pour en savoir plus sur une région, utilisez les liens ci-dessus. Chaque page détaille les villes, le cadre de vie et le quotidien sur place. Pour Lisbonne, il existe aussi des pages sur Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações et les autres quartiers.

Le guide

Avant de déménager

Visas et résidence. Les visas D7 et D8, le Golden Visa, le regroupement familial et les démarches pour les citoyens de l'UE.
Obtenir un NIF. Le numéro fiscal indispensable pour toutes les démarches. Obtenez-le en premier.
Papiers et démarches. Apostilles, traductions assermentées, extrait de casier judiciaire, animaux, déménagement, inscription à l'école, NISS.

Argent

Coût de la vie. Les dépenses quotidiennes par région avec trois exemples de budgets mensuels.
Impôts. Impôt sur le revenu, IFICI, IMT, taxe de séjour, IMI, AIMI, revenus locatifs et plus-values regroupés au même endroit.
Banque. Comptes portugais, banques en ligne, réseaux Multibanco et MB Way.
Crédit immobilier. Les montants empruntables, les taux et les règles pour les non-résidents.

Logement

Location. Les contrats, les cautions, vos droits et les pièges à éviter à votre arrivée.
Achat et vente. Tout le processus légal, de la promesse de vente (CPCV) à l'acte final.
Être propriétaire. Les factures, la copropriété, les assurances, votre voiture et votre permis de conduire.

Vie quotidienne

Santé. Le système public (SNS), ses coûts, les délais d'attente et l'intérêt d'une assurance privée.
Apprendre le portugais. La difficulté réelle de la langue et les erreurs des applications mobiles.
Nationalité. Les règles ont changé en mai 2026. Voici ce qui s'applique à votre situation.

L'ordre idéal des démarches

Suivre le bon ordre fait gagner beaucoup de temps. Chaque étape permet de valider la suivante.

Choisissez votre région, puis visitez-la en dehors de la pleine saison touristique
Faites apostiller et traduire vos documents depuis votre pays d'origine
Obtenez votre numéro fiscal (NIF)
Faites votre demande de visa depuis votre pays actuel
Arrivez au Portugal, puis rendez-vous à votre rendez-vous AIMA pour le titre de séjour
Ouvrez un compte bancaire portugais
Louez un logement pendant six à douze mois avant d'acheter
Inscrivez-vous au centre de santé local et à la sécurité sociale si vous travaillez
Achetez un bien si vous le souhaitez toujours, en vous appuyant sur un an d'expérience locale

L'étape numéro sept est souvent oubliée, ce que les gens regrettent. Les droits de mutation ne sont pas remboursables, et acheter au mauvais endroit coûte cher.

Ce que ce guide ne fait pas

Ce guide ne remplace pas un avocat ou un comptable. Les règles d'immigration et la fiscalité au Portugal ont souvent changé depuis 2023, et les nouveautés de 2026 sont encore très récentes.

Lorsqu'une règle fait débat ou n'a pas pu être vérifiée auprès d'une source officielle, le texte l'indique clairement. Ce choix est volontaire. Une mauvaise information coûte plus cher qu'une hésitation honnête.

Qui a écrit ce guide

XREI est une plateforme immobilière portugaise. Nous exerçons sous la société Algarve Real Estate, Lda, avec la licence IMPIC 9492 créée en 2012. Nous travaillons tous les jours sur le marché immobilier portugais et nous accompagnons régulièrement des clients dans ces démarches.

Les chiffres indiquent leur source et leur date de vérification car nous les mettons à jour régulièrement. Quand un taux change, nous le modifions directement ici.