המדינה, האזורים ועיר הבירה

פורטוגל: מפה, אזורים, מחוזות ומקומות לביקור

המדריך למגורים בפורטוגל, 1 מתוך 13

מדריך זה על מגורים בפורטוגל מכסה איך זה באמת לעבור לכאן, איפה לגור, כמה זה עולה, וכל שלב מנהלי בין ההחלטה לבין ההתאקלמות. הוא נכתב עבור אנשים ששוקלים ברצינות את המעבר ולא רק מסתכלים.

כל נתון משפטי ומיסויי במדריך זה לקוח מרישום מתוחזק עם מקור נקוב והתאריך שבו אדם אמת אותו לאחרונה. נתוני שוק כוללים את התקופה שבה הם נמדדו. במקום שבו לא ניתן היה לאמת משהו, זה מצוין.

למה אנשים עוברים לפורטוגל

שבע סיבות עולות באופן קבוע.

ביטחון. פורטוגל מדורגת במקום ה-7 מתוך 163 מדינות במדד השלום העולמי. היא גם מדורגת במקום ה-1 ברשימת המקומות הבטוחים ביותר לפרישה של International Living.

אקלים. ליסבון מקבלת כ-2,800 שעות שמש בשנה והאלגארב קרוב ל-3,000. החורפים מתונים בחוף. הם קרים ורטובים יותר בפנים הארץ ובצפון ממה שהעלונים מציעים.

עלות. זולה יותר מרוב מערב אירופה, למרות שהיא כבר לא המציאה שהייתה לפני עשור. הדיור עלה מהר יותר מכל דבר אחר.

בריאות. פורטוגל מדורגת במקום ה-23 בעולם ובמקום ה-14 באירופה במדד שירותי הבריאות של Numbeo. האיכות גבוהה. זמני ההמתנה הם הנקודה החלשה.

אנגלית. פורטוגל מדורגת במקום ה-6 מתוך 123 מדינות בשליטה באנגלית. חיי היום-יום בערים עובדים באנגלית. החיים הרשמיים לא.

מסלולי תושבות שבאמת פתוחים. ויזות D7 ו-D8 נשארות ישימות עבור אנשים עם הכנסה, מה שכבר לא נכון בכל מקום באירופה.

מיקום. שעתיים עד שלוש שעות מרוב מערב אירופה, חמש עד שבע מהחוף המזרחי של ארה"ב.

הסיבות שמחזיקות מעמד לאורך זמן הן ביטחון, אקלים ואיכות שירותי הבריאות. יתרון העלות מצטמצם והטבת המס שמשכה אנשים בין 2009 ל-2023 נעלמה. אם התוכנית שלך תלויה במשטר ה-NHR הישן, קרא את סעיף המסים לפני שתמשיך הלאה.

איפה לגור

ההבדלים האזוריים בפורטוגל גדולים ממה שגודל המדינה מציע. השוואה, וקישורים לפרטים על כל מקום.

שני שווקים קיימים ברוב אזורי פורטוגל והם מתנהגים באופן שונה. שוק המגורים משרת אנשים שגרים באזור. שוק היוקרה משרת קונים שבחרו את הכתובת לפני שבחרו את הנכס. ממוצע אזורי יחיד אינו מתאר אף אחד מהם, ולכן שניהם מוצגים.

שתי העמודות נמדדות באופן שונה והפער גדול. נתוני המגורים הם ערכי עסקאות חציוניים של INE, מה שהקונים שילמו בפועל. נתוני היוקרה הם מחירי מבוקש בפורטלים, מה שהמוכרים מפרסמים. ב-January 2026 הממוצע הלאומי המבוקש היה כ-45% מעל חציון INE. השווה בתוך עמודה, לא לרוחב.

נתוני השוק בעמוד זה הם מ April 2025. חלק מהנתונים לא אומתו מול מקור מוגדר.

אזור	מגורים, למ"ר, חציון עסקאות INE	שכירות, חדר אחד	מתחמי יוקרה, מחיר מבוקש בפורטל
ליסבון	€5,198	€22.00 למ"ר. דירת T1 מגיעה בממוצע ל-€1,539, דירת T2 ל-€1,899	Avenida da Liberdade ב-€8,000 עד €15,000, נכסי פרימיום ב-Santo António מגיעים ל-€13,600. Chiado מעל €8,000, Avenidas Novas ב-€9,285, Parque das Nações ב-€7,288. פרויקטים ממותגים חדשים מציעים מחירים מעל €20,000
קשקאיש	€8,559	היצע מגורים מוגבל	Quinta da Marinha, Birre, Guincho. מתחמי גולף ומתחמים סגורים ב-Quinta da Beloura, Penha Longa ו-Belas Clube de Campo נמצאים מעט בפנים הארץ
פורטו	€3,885	€16.60 למ"ר. דירת T1 מגיעה בממוצע ל-€1,229, דירת T2 ל-€1,518	Foz do Douro ב-€4,785, בנוסף ל-Nevogilde ו-Boavista היוקרתית. הפער בין Foz ל-Campanhã מגיע לפי שלושה
אלגארב	מגורים ב-Portimão, Faro, העיר Loulé ו-Quarteira. אין נתון רכישה מאומת	€650 עד €1,250 למגורים, €1,300 עד €1,650 לנכסים חדשים או באיכות גבוהה ב-Vilamoura	משולש הזהב של Quinta do Lago, Vale do Lobo ו-Vilamoura, ב-Loulé, מעל €10,000 לבתים מעל מיליון אירו. Castro Marim דומה. דירות בקונדומיניום גולף מגיעות ל-€3,000 בחודש
סנטרו	€1,084	Coimbra ב-€12.70 למ"ר. מחוזות בפנים הארץ יורדים ל-€6.20 עד €7.40	דל. Aveiro החופית ופרויקטים בלגונת Óbidos, כולל Bom Sucesso ו-Praia D'El Rey
אלנטז'ו	€1,146	€11.60 למ"ר. Évora ב-€12.20	Comporta, Melides ו-Carvalhal, ב-Grândola, ב-€14,286, הנתון החופי הגבוה ביותר במדינה
סטובל	מגורים ברחבי העיר סטובל ו-Palmela. אין נתון מאומת	העיר סטובל €13.70 למ"ר, עלייה של 9.3% משנה לשנה	חצי האי Tróia ומתחמי הגולף Palmela ו-Aroeira
מדיירה	€3,355	€15.70 למ"ר. Funchal ב-€17.40	Funchal Lido ו-Garajau
האיים העזוריים	€1,529	€10.70 למ"ר	לא הוגדרו

שתי אזהרות לגבי עמודת השכירות. אלה מחירי מבוקש מתוך מודעות, לא המחירים שבהם נחתמים חוזים. INE מעריך את החציון לחוזים שנחתמו לאחרונה בליסבון ב-€16.00 למטר רבוע מול €22.00 מבוקש. ויחידות קטנות יותר עולות יותר למטר רבוע, כך שהכפלת חציון בשטח הרצפה של דירת חדר אחד מניבה נתון נמוך מהנתון האמיתי. הממוצעים החודשיים הם אלה שצריך לתכנן לפיהם.

כיוון התנועה הוא אזורי, לא לאומי. מחירי שכירות מבוקשים ברמה הלאומית הראו ירידה של 2.9% בשנה שעד May 2026. בשנה שעד April 2026, פורטו הראתה ירידה של 6.6%, ליסבון ירידה של 1.7%, Faro עלייה של 10.6% וסטובל עלייה של 9.3%. נתון לאומי יחיד מסתיר ערים שנעות בכיוונים הפוכים.

מתחמי גולף וקונדומיניומים סגורים הם שוק בפני עצמו

נכס בתוך אתר נופש גולף או קונדומיניום מאובטח אינו מתומחר כמו העיר שסביבו. מה שהקונה משלם עליו הוא ההיקף, השוער, השטחים המתוחזקים, הבריכה, ובמקרים רבים הקרבה לבית ספר בינלאומי.

הדוגמאות הברורות ביותר הן Quinta da Beloura ו-Penha Longa ב-Sintra, Belas Clube de Campo מחוץ לליסבון, Aroeira ב-Costa da Caparica, Bom Sucesso ו-Praia D'El Rey ליד Óbidos, Tróia בסטובל, ומתחמי משולש הזהב באלגארב.

שתי עלויות נלוות לזה שרוב הקונים לא מעריכים כראוי. דמי בית משותף במתחמים אלה גבוהים בהרבה מבניין דירות רגיל, כי הנכסים המשותפים גדולים יותר. חברות במועדון גולף היא לעתים קרובות עלות שנתית נפרדת ואינה כלולה ברכישה.

איך שכירות ומחיר קשורים, ולמה היחס משתנה

תשואה ברוטו היא שכירות שנתית מחולקת במחיר הרכישה. זו הדרך המהירה ביותר לבדוק היגיון של נתון בכל אחד מהכיוונים. היא יורדת ככל שהמחיר עולה, והסיבה היא שמאגר השכירות מצטמצם מהר יותר ממאגר המכירה.

דירת חדר אחד ב-€6,157 למטר רבוע, כ-55 מ"ר, עולה בערך €339,000 ומושכרת בממוצע של ליסבון שעומד על €1,539. זה 5.5%. דירת חדר אחד חדשה ומרוהטת ב-Vilamoura ב-€500,000 עד €650,000 הושכרה ב-€1,650 ב-2026, שזה 3% עד 4%. וילות יוקרה ב-Foz do Douro מושכרות ב-€3,500 עד €5,000 בחודש מול בתים ב-€4,785 למטר רבוע.

הדפוס שמתגלה:

דירת בסיס/אמצע השוק, באזור מגורים עירוני: 5% עד 7% ברוטו
איכות טובה, מיקום חזק: 4% עד 5% ברוטו
אתר נופש יוקרתי או מרכז עיר יוקרתי: 3% עד 4% ברוטו
מעל כ-1.5 מיליון אירו: לעתים קרובות מתחת ל-3% ברוטו

התוצאה חשובה אם אתה שוקל קנייה מול שכירות. דירה של 1,000,000 אירו אינה מושכרת פי שניים מדירה של 500,000 אירו. בתשואת יוקרה של 3% עד 4% היא מושכרת בסביבות €2,500 עד €3,300 בחודש, לא ב-€4,200 או יותר שתשואת אמצע השוק הייתה חוזה. מעט מאוד שוכרים משלמים סכום כזה בחודש, ורוב אלה שיכולים הרשות לעצמם קונים במקום זאת. נכסי יוקרה רבים הם בתים שניים שמעולם לא נכנסים לשוק השכירות, כך ששכירות מעולם לא קובעת את מחירם.

אלה נתוני ברוטו. השוכר משלם גז, חשמל ומים. הבעלים עדיין משלם IMI, דמי בית משותף וביטוח מבנה, ונושא בחודשים הריקים בין שוכרים. במתחם גולף דמי הבית המשותף לבדם לוקחים חלק ניכר מהמספר הברוטו.

לפרטים על כל אזור, עקוב אחר הקישורים למעלה. כל דף מכסה את הערים, אופי האזור, ואיך החיים שם באמת. עבור ליסבון יש גם דפים נפרדים על אלפאמה, שיאדו, פרינסיפה ריאל, פארק דאס נאסואס ושאר שכונות העיר.

המדריך

לפני שאתה עובר

וויזות ותושבות. ה-D7, ה-D8, וויזת הזהב, איחוד משפחות, ומה אזרחי האיחוד האירופי צריכים במקום.
הוצאת NIF. מספר המס שכל השאר תלוי בו. השג אותו תחילה.
ניירת. אפוסטילים, תרגומים מושבעים, תעודות יושר, חיות מחמד, שילוח החפצים שלך, הרשמה לבית ספר, NISS.

כסף

יוקר המחיה. כמה עולים חיי היום-יום לפי אזור, עם שלושה תקציבים חודשיים לדוגמה.
מסים. מס הכנסה, IFICI, IMT, מס בולים, IMI, AIMI, הכנסה משכירות ורווחי הון, במקום אחד.
בנקאות. חשבונות פורטוגליים, בנקים דיגיטליים, Multibanco ו-MB Way.
משכנתאות. כמה אתה יכול ללוות, באיזה שיעור, ואיך הכללים שונים עבור תושבי חוץ.

דיור

שכירות. חוזים, פיקדונות, הזכויות שלך, והתרמיות שמכוונות למגיעים חדשים.
קנייה ומכירה. ההליך המשפטי המלא, מ-CPCV ועד לשטר הבעלות.
בעלות על בית. תשתיות, חיי בית משותף, ביטוח, המכונית שלך ורישיון הנהיגה שלך.

חיי יום-יום

בריאות. ה-SNS, כמה זה עולה, זמני המתנה, ומתי כיסוי פרטי שווה את זה.
לימוד פורטוגזית. כמה זה קשה, ולמה רוב האפליקציות מלמדות את הגרסה הלא נכונה.
אזרחות. הכללים השתנו במאי 2026. מה תקף לגביך עכשיו.

הסדר שעובד

רצף נכון חוסך יותר זמן מכל דבר אחר. כל שלב פותח את השלב הבא.

החלט על האזור, ואז בקר בו מחוץ לעונת השיא
חתום באפוסטיל ותרגם את המסמכים שלך עוד במדינת המוצא שלך
השג NIF
הגש בקשה לוויזה, מחוץ לפורטוגל
הגע, ואז התייצב לפגישת AIMA שלך עבור אישור התושבות
פתח חשבון בנק פורטוגלי
שכור למשך שישה עד שניים עשר חודשים לפני שאתה קונה משהו
הירשם במרכז הבריאות המקומי שלך, ואם אתה עובד, בביטוח הלאומי
קנה, אם אתה עדיין רוצה, כשיש לך שנה של ידע מקומי מאחוריך

שלב שבע הוא השלב שאנשים מדלגים עליו ומתחרטים. מס העברת מקרקעין אינו ניתן להחזר, וקניית הבית הלא נכון בעיר הלא נכונה היא דרך יקרה להכיר את האזור.

מה מדריך זה אינו עושה

הוא אינו מחליף עורך דין או רואה חשבון. חוקי ההגירה והמס בפורטוגל השתנו שוב ושוב מאז 2023, ומספר שינויים ב-2026 עדיין חדשים מספיק כך שהפרקטיקה המקצועית עודה מתייצבת סביבם.

במקום שבו כלל שנוי במחלוקת או שבו הסקירה שלנו לא יכלה לאשר אותו מול מקור ראשוני, הטקסט מציין זאת ולא מציג תשובה חלקה. זה מכוון. מספר שגוי בביטחון עולה יותר מפער כנוע.

מי כתב את זה

XREI היא פלטפורמת נדל"ן לאומית פורטוגלית. אנו פועלים תחת Algarve Real Estate, Lda, רישיון IMPIC 9492, שהוקמה ב-2012. אנו עובדים בשוק הנדל"ן הפורטוגלי מדי יום וטיפלנו בתהליך המתואר כאן, שוב ושוב, עם לקוחות אמיתיים.

נתונים נושאים את המקור ותאריך האימות שלהם מכיוון שאנו מתחזקים אותם באופן מרכזי ולא מקלידים אותם מחדש בכל ינואר. כאשר שער משתנה, הוא משתנה כאן.