מדריך זה בנושא משכנתאות בפורטוגל מסביר מי יכול ללוות, כמה, באיזו ריבית ובאילו תנאים. שתי מגבלות רגולטוריות השתנו ב-1 באוגוסט 2026 ושתיהן משפיעות על הסכום שתוכלו ללוות ולמשך כמה זמן.

מזומן או משכנתה

תשלום במזומן הוא פשוט יותר אם יש לכם את הכסף. אין צורך באישור בנק, אין תשלום חודשי ואין חשיפה לשינויי ריבית. התהליך מהיר יותר והעלויות הנלוות לעסקה נמוכות יותר.

קונים מסוימים בוחרים לקחת הלוואה למרות שיש להם את הכסף. שימוש בהלוואה לקניית הנכס והשארת הכסף מושקע במקום אחר יכול להיות הגיוני ברמות הריבית המתוארות להלן. שתי הגישות מקובלות, והבחירה הנכונה תלויה במקורות ההכנסה שלכם, במצב המס שלכם ובמה שתעשו עם הכסף במקום זאת.

האם זרים יכולים לקבל כאן משכנתה?

כן. אין שום מגבלה חוקית על זרים לרכוש נכס בפורטוגל או לקחת הלוואה כדי לממן אותו. בנקים פורטוגליים מלווים לאזרחי האיחוד האירופי, לאזרחים מחוץ לאיחוד, לתושבים ולמי שאינם תושבים.

המעמד שלכם משפיע רק על גובה ההלוואה שהבנק ייתן, באיזו ריבית ובאילו תנאים.

כמה אפשר ללוות: יחס מימון (LTV)

יחס המימון (LTV) הוא אחוז משווי הנכס שהבנק יסכים לממן. שאר הסכום הוא ההון העצמי שלכם.

תושבים הקונים דירה למגורים: מימון של עד 80% עד 90%. נדרש הון עצמי של 10% עד 20%.
תושבי חוץ: מימון של 60% עד 70%. נדרש הון עצמי של 30% עד 40%. בנקים מסוימים מגיעים ל-75% עבור לווים בעלי הכנסה גבוהה במיוחד, אך זה אינו המצב הרגיל.

נקודה אחת דורשת תשומת לב. הבנק מחשב את יחס המימון לפי הסכום הנמוך מבין השניים: מחיר הקנייה או שווי הנכס לפי שמאות הבנק. הבנק יבסס את ההלוואה על הסכום הנמוך יותר אם הוא יעריך את הנכס בפחות מהמחיר שסוכם, ואתם תצטרכו להשלים את ההפרש מכספכם.

כלל ההכנסה: יחס החזר להכנסה (DSTI)

בנקים בפורטוגל בודקים את יחס שירות החוב להכנסה (DSTI). סך תשלומי החובות החודשיים שלכם, יחד עם המשכנתה החדשה, אינו יכול לעבור אחוז מסוים מההכנסה החודשית נטו שלכם.

התקרה של Banco de Portugal היא 45%, לאחר שירדה מ-50% ב-1 באוגוסט 2026. רוב הבנקים מציבים מגבלה פנימית מחמירה יותר של 35% עד 40%, והבקשות שמאושרות הכי מהר הן אלו שנמצאות מתחת ל-35%.

בפועל, הבנק יאשר תשלום חודשי שנע בין 1,050 אירו ל-1,500 אירו עבור אדם עם הכנסה חודשית נטו של 3,000 אירו ללא חובות קודמים, בהתאם למדיניות הפנימית שלו.

הכנסה מפנסיה נחשבת. פנסיונרים שמגישים בקשה עם פנסיה קבועה נבדקים לפי אותו יחס החזר להכנסה, כאשר אישור הפנסיה מחליף את תלוש השכר. ההכנסה חייבת להיות קבועה, ניתנת לאימות ומספיקה כדי לעמוד בתשלום לפי מגבלת הבנק.

מקור: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. נבדק ב-28 August 2026.

מגבלות תקופת ההלוואה, ושתי התקרות שחלות

שני כללים שונים מגבילים את תקופת ההלוואה שלכם. שני הכללים חלים, ולכן התקופה שלכם תהיה הקצרה מביניהם.

תקרת הרגולטור

מאז 1 באוגוסט 2026, Banco de Portugal מגביל משכנתאות חדשות ל-40 שנים ללווים עד גיל 35, ול-35 שנים לכל מי שמבוגר יותר.

תקרת הגיל של הבנק

רוב הבנקים בפורטוגל דורשים שהמשכנתה תשולם במלואה עד שהלווה מגיע לגיל 75. מלווים מחמירים יותר קובעים את הרף על גיל 70. גילו של המבוגר מביניהם קובע כאשר מדובר בשני לווים.

מגבלה זו אינה שונה עבור תושבי חוץ, למרות מה שנכתב בכמה מדריכים ברשת.

הבנק קובע את התקופה המרבית על ידי חיסור הגיל הנוכחי שלכם ממגבלת הגיל שלו. התקופה המרבית שלכם היא 20 שנה אם אתם בני 55 והגבלת הבנק היא 75. התקופה היא 15 שנה אם אתם בני 60. תקופה קצרה יותר פירושה תשלום חודשי גבוה יותר עבור אותה הלוואה.

כלל הגיל של הבנק הוא זה שמגביל בפועל את רוב הקונים הזרים מעל גיל 40, עוד לפני תקרת הרגולטור.

שיעורי ריבית

משכנתאות בפורטוגל מגיעות בשלושה מסלולים.

ריבית משתנה. המסלול הנפוץ ביותר. הריבית מורכבת מריבית Euribor בתוספת מרווח קבוע של הבנק, ומתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים בהתאם לחוזה שלכם. התשלום שלכם משתנה יחד עם ה-Euribor.

ריבית קבועה. קבועה לתקופה מוגדרת מראש, לרוב 5, 10, 15 או 30 שנה. מסלול זה צובר פופולריות מכיוון שקונים מחפשים יציבות בתשלומים.

ריבית מעורבת. קבועה לתקופה ראשונית, לרוב 2, 5 או 10 שנים, ולאחר מכן עוברת למשתנה. מסלול זה מעניק ודאות בשנים הראשונות.

Euribor

Euribor היא ריבית הבסיס למשכנתאות בריבית משתנה ומעורבת. היא משתנה מדי יום ומפורסמת על ידי European Money Markets Institute. התקופות הנפוצות ביותר למשכנתאות בפורטוגל הן Euribor ל-6 חודשים ול-12 חודשים.

איננו מפרסמים כאן את גובה ריבית ה-Euribor, מפני שכל מספר לא יהיה מדויק בתוך ימים ספורים. בדקו את הריבית העדכנית לפני שתבצעו חישובים.

מרווח הבנק (Spread)

המרווח הוא התוספת הקבועה שהבנק גובה מעל ריבית ה-Euribor. הוא משקף את יחס המימון שלכם, מעמד התושבות שלכם, יציבות ההכנסה שלכם ומוצרים נוספים שתרכשו דרך המשכנתה, כמו ביטוח דירה או העברת משכורת.

רכישת מוצרים נוספים מפחיתה את המרווח אך מייקרת את העלות הכוללת שלכם במקומות אחרים. השוו את כל החבילה, ולא רק את המרווח בלבד.

מה להשוות

אל תשוו רק את שיעור הריבית הנקוב בין הבנקים. השוו שני נתונים אחרים במקום זאת.

מדד TAEG מציג את שיעור העלות השנתית הכוללת, בדומה ל-APR. הוא כולל את המרווח, העמלות והביטוח. מדד MTIC מציג את הסכום הכולל שתשלמו לאורך כל חיי ההלוואה. שני הנתונים הללו מראים לכם יחד מה העלות האמיתית של כל הצעה.

ביטוח חיים, ומדוע הוא חשוב יותר אחרי גיל 60

רוב הבנקים דורשים פוליסת ביטוח חיים כתנאי לקבלת המשכנתה, כדי לכסות את יתרת ההלוואה במקרה של מוות או נכות תמידית.

הפרמיות עולות בחדות אחרי גיל 60 וחברות ביטוח מסוימות נהיות בררניות יותר בקבלת מבוטחים חדשים. השאלונים הרפואיים מתארכים ובעיות בריאות קיימות עלולות להוביל לייקור במחיר או להחרגות. קחו זאת בחשבון בעלות החודשית שלכם לפני הגשת הבקשה, ולא רק לאחר האישור.

אינכם חייבים לרכוש את הביטוח של הבנק עצמו. החוק בפורטוגל מאפשר לכם להשתמש בחברת ביטוח חיצונית כל עוד הכיסוי עומד בדרישות הבנק, והשוואת מחירים מובילה לרוב לחיסכון משמעותי. הבנק עשוי לשנות את המרווח אם תוותרו על הפוליסה שלו, ולכן השוו את המחיר הכולל.

התהליך, שלב אחר שלב

1. סימולציה. בצעו סימולציה בשניים או שלושה בנקים או דרך יועץ משכנתאות לפני שתגישו הצעה על נכס כלשהו. סימולציה תציג לכם סכום הלוואה, תשלום וריבית משוערים מבלי לחייב אתכם.

2. הגשת בקשה. הגישו את כל המסמכים הדרושים. מסמכים חסרים הם הסיבה הנפוצה ביותר לעיכובים, בפער גדול.

3. פתיחת חשבון. עליכם לפתוח חשבון עובר ושב בבנק המלווה, שממנו ייגבו התשלומים החודשיים.

4. שמאות מטעם הבנק. הבנק מזמין שמאות עצמאית. ההלוואה מתבססת על המחיר הנמוך מבין מחיר הקנייה או השמאות. אתם משלמים על בדיקה זו.

5. טופס FINE. הבנק מנפיק את טופס ה-FINE, מסמך המידע האירופי האחיד (Ficha de Informação Normalizada Europeia), לאחר קבלת האישור. מסמך זה מפרט את התנאים המדויקים: ריבית, תקופה, תשלום חודשי, TAEG, MTIC וכל עלות נלווית. עומדת לרשותכם תקופת מחשבה של 7 ימים לפחות מיום קבלת הטופס לפני שתתבקשו לחתום. נצלו את הזמן הזה. זו ההזדמנות האחרונה שלכם להשוות או לנהל משא ומתן.

6. חוזה מקדמי (CPCV). חוזה ההבטחה נחתם לאחר שהמשכנתה אושרה וטופס ה-FINE התקבל.

7. מיסים. מס רכישה (IMT) ומס בולים משולמים לפני החתימה על שטר המכר.

8. שטר מכר (Deed). הבנק מעביר את כספי המשכנתה ישירות למוכר בעת החתימה והבעלות עוברת אליכם.

קחו בחשבון פרק זמן של ארבעה עד שמונה שבועות מרגע הגשת הבקשה ועד לאישור. התהליך המלא, מהצעת המחיר ועד לסיום הרישום, נמשך בין חודשיים לארבעה חודשים.

מסמכים נדרשים

מסמכים אישיים:

דרכון או תעודת זהות
מספר זיהוי מס (NIF)
הוכחת כתובת, כמו חשבון חשמל/מים או דף חשבון בנק עדכני
דפי חשבון בנק משלושת עד ששת החודשים האחרונים
הוכחת הכנסה: לשכירים, שלושה תלושי שכר אחרונים וחוזה עבודה; לעצמאים, דוחות מס משנתיים אחרונות ואישור רואה חשבון; לפנסיונרים, אישור פנסיה המציג את הסכום הקבוע
דוחות מס מהשנה או השנתיים האחרונות ממדינת התושבות שלכם
דוח היסטוריית אשראי, הנדרש על ידי חלק מהבנקים

מסמכי הנכס הם אותם המסמכים שעורך הדין שלכם אוסף לצורך הרכישה: caderneta predial urbana, תעודת רישום מקרקעין (certidão permanente do registo predial), רישיון מגורים, תעודת אנרגיה, תיק טכני של הדירה (ficha técnica de habitação) לנכסים שנבנו אחרי 2004, אישור ועד בית במידת הצורך, ותשריטים.

תושבי חוץ, כל המידע במקום אחד

יחס מימון (LTV): 60% עד 70%, כלומר נדרש הון עצמי של 30% עד 40%.

הכנסה: רוב הבנקים הגדולים בפורטוגל מקבלים הכנסה מחוץ למדינה, אך דורשים מסמכים מאומתים יותר בהשוואה להכנסה מקומית. דפי הבנק חייבים להתאים בצורה ברורה להכנסה המוצהרת. אי-התאמות בין השניים הן הסיבה הנפוצה ביותר לדחיית בקשות.

סיכון מטבע. שינויים בשערי החליפין ישפיעו מדי חודש על היכולת שלכם להחזיר הלוואה הנקובה באירו, אם ההכנסה שלכם היא בדולר, בפאונד או במטבע אחר שאינו אירו. מדובר בסיכון ממשי שכדאי לקבל לגביו ייעוץ מקצועי לפני שמתחייבים.

מגבלת גיל: לרוב 75, ו-70 אצל מלווים מחמירים יותר. המגבלה אינה משתנה לפי מעמד התושבות.

מס. תושבי חוץ הקונים נכס למגורים משלמים מס רכישה (IMT) בשיעור קבוע של 7.5% במקום לפי מדרגות המס הרגילות. ההפרש הזה גדול יותר מתשלומי ריבית של כמה שנים על נכס במחיר ממוצע. הנושא מוסבר בהרחבה בחלק העוסק במיסים בפורטוגל, ויש לכלול אותו בחישוב ההון העצמי הנדרש כבר מההתחלה.

יועצי משכנתאות (ברוקרים). אפשרות שכדאי לשקול עבור תושבי חוץ. יועץ בעל קשרים מבוססים בבנקים יכול להשיג תנאים טובים יותר מאשר פנייה עצמאית לסניפים. סניפי בנק בפורטוגל פועלים בעצמאות מסוימת, ולכן אותו בנק עשוי לתת הצעות שונות בסניפים שונים.

דוגמה מספרית

דירה במחיר של 350,000 אירו בפורטו, שנרכשת על ידי תושב חוץ בן 55, כאשר הבנק מעניק 65% מימון ומציב מגבלת גיל של 75.

סכום ההלוואה: 227,500 אירו
הון עצמי נדרש: 122,500 אירו
מיסים והוצאות סגירה לתושב חוץ: כ-29,050 אירו
סך כל המזומן הנדרש ברכישה: כ-151,550 אירו

תקופת ההלוואה המרבית היא 20 שנה, שנקבעת לפי מגבלת הגיל ולא לפי תקרת הרגולטור של 35 שנה. התשלום החודשי על סכום של 227,500 אירו ל-20 שנה יהיה:

בריבית כוללת של 3.5%: כ-1,320 אירו
בריבית של 4.0%: כ-1,379 אירו
בריבית של 4.5%: כ-1,439 אירו

הוסיפו לכך ביטוח חיים וביטוח מבנה, שניהם בתשלום חודשי.

בדקו את ריבית ה-Euribor הנוכחית והוסיפו את המרווח שהבנק מציע לכם כדי לחשב את הסכום המדויק למקרה שלכם.

סיכום עלויות

עלות שמאות הבנק, משולמת על ידי מגיש הבקשה
מס בולים על המשכנתה: 0.6% מסכום ההלוואה
ביטוח חיים, חודשי, שמתייקר בצורה ניכרת לאחר גיל 60
ביטוח דירה, חודשי
דמי ניהול חשבון חודשיים בבנק המלווה
עמלת פירעון מוקדם: 0.5% מהסכום שנפרע במשכנתה בריבית משתנה, ו-2% במשכנתה בריבית קבועה

עמלות הטיפול ופתיחת התיק משתנות. חלק מהבנקים גובים אותן, וחלק מוותרים עליהן. בררו זאת לפני שאתם מתחייבים להגשת הבקשה.