מאמר זה בנושא משכנתאות בפורטוגל מסביר מי יכול ללוות, כמה, באיזה שיעור ריבית ובאילו תנאים. שתי מגבלות רגולטוריות השתנו ב-1 באוגוסט 2026 ושתיהן משפיעות על הסכום שתוכלו ללוות ועל תקופת ההלוואה.

מזומן או משכנתא

אם יש לכם את הכסף, תשלום במזומן הוא פשוט יותר. אין צורך באישור בנקאי, אין תשלום חודשי, ואין חשיפה לשינויי ריבית. התהליך מהיר יותר ועלויות העסקה נמוכות יותר.

חלק מהקונים שיש להם את הכסף עדיין בוחרים לקחת הלוואה. כשהריביות נמצאות בטווח המתואר למטה, שמירה על ההון מושקע במקום אחר ושימוש במנוף פיננסי לרכישת הנכס יכולים להיות צעד הגיוני. שתי הדרכים לגיטימיות, והדרך הנכונה תלויה במקורות ההכנסה שלכם, במצב המס שלכם ומה עוד תעשו עם הכסף.

האם זרים יכולים לקבל כאן משכנתא?

כן. אין שום מגבלה חוקית על אזרחים זרים לבצע רכישת נכסים בפורטוגל או לקחת הלוואה כדי לממן אותם. בנקים בפורטוגל מלווים לאזרחי האיחוד האירופי, לאזרחים מחוץ לאיחוד, לתושבים ולמי שאינם תושבים.

מה שמשתנה בהתאם למעמד שלכם הוא הסכום שהבנק יסכים להלוות, שיעור הריבית והתנאים.

כמה תוכלו ללוות: LTV

LTV, יחס הלוואה לערך הנכס, הוא אחוז מתוך ערך הנכס שהבנק יממן. השאר הוא המקדמה שלכם.

תושבים הקונים דירת מגורים עיקרית: עד 80% עד 90% LTV. נדרשת מקדמה של 10% עד 20%.
תושבי חוץ: 60% עד 70% LTV. נדרשת מקדמה של 30% עד 40%. חלק מהבנקים מגיעים עד 75% עבור בעלי פרופיל הכנסה חזק, אך זה אינו הסטנדרט.

נקודה אחת דורשת תשומת לב. הבנק מחשב את ה-LTV לפי המחיר הנמוך מבין השניים, מחיר הרכישה או השמאות של הבנק לנכס. אם הבנק מעריך את הנכס בסכום נמוך מהמחיר שהוסכם, ההלוואה תתבסס על הסכום הנמוך יותר ואת ההפרש תכסו מההון העצמי שלכם.

כלל ההכנסה: DSTI

בנקים בפורטוגל מחילים מגבלת DSTI, יחס החזר החוב להכנסה. סך תשלומי החוב החודשיים שלכם, כולל המשכנתא החדשה, אינו יכול לעבור אחוז מסוים מההכנסה החודשית נטו שלכם.

תקרת ה-Banco de Portugal היא 45%, לאחר שהופחתה מ-50% ב-1 באוגוסט 2026. הבנק אינו בודק את התשלום שלכם לפי הריבית של היום. בהלוואות לתקופה של יותר מעשר שנים הוא מוסיף 1.5 אחוזי ריבית ובודק את התשלום מול התקרה, כך שהתשלום שהוא מאשר בשיעור הריבית כיום נמוך יותר ממה שהתקרה לבדה מציגה. עד 10% מההלוואות החדשות של כל בנק יכולות לעבור את התקרה.

בפועל, עבור הכנסה חודשית נטו של €3,000 ללא הלוואות אחרות, התקרה מאפשרת תשלום חודשי של עד €1,350, שנבדק בריבית הגבוהה יותר. התשלום שבנק מאשר בריבית של היום נמוך יותר, והמדיניות של כל בנק יכולה להוריד אותו עוד יותר.

הכנסה מפנסיה נחשבת. גמלאים שמגישים בקשה עם פנסיה יציבה נבדקים על פי אותו בסיס DSTI, כאשר אישור הפנסיה מחליף את תלוש השכר. ההכנסה חייבת להיות סדירה, ניתנת לאימות ומספקת כדי לכסות את התשלום במסגרת מגבלת הבנק.

מקור: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. מאומת 15 October 2026.

מגבלות תקופה, ושתי התקרות החלות

שני כללים נפרדים קובעים את התקרה לתקופת ההלוואה שלכם. שניהם חלים, כך שתקופת ההלוואה תהיה הקצרה מביניהם.

תקרת הרגולטור

מאז 1 באוגוסט 2026 ה-Banco de Portugal מגביל משכנתאות חדשות ל-40 שנים ללווים בני 35 או פחות, ול-35 שנים לכל מי שמבוגר יותר.

תקרת הגיל של הבנק

רוב הבנקים בפורטוגל דורשים שהמשכנתא תשולם במלואה עד שהלוקח מגיע לגיל 75. מלווים מחמירים יותר קובעים את המגבלה בגיל 70. כאשר יש שני לווים, הגיל של המבוגר מביניהם הוא זה שקובע.

מגבלה זו אינה שונה לפי מעמד התושבות, בניגוד למתואר בחלק מהמדריכים.

הבנק קובע את התקופה המרבית שלכם על ידי חיסור גילכם הנוכחי ממגבלת הגיל שלו. בגיל 55 עם מגבלת בנק של 75, התקופה המרבית שלכם היא 20 שנים. בגיל 60, היא 15 שנים. תקופה קצרה יותר פירושה תשלום חודשי גבוה יותר עבור אותה הלוואה.

עבור רוב הקונים הזרים מעל גיל 40, כלל הגיל של הבנק קובע עוד לפני הכלל של הרגולטור.

שיעורי ריבית

משכנתאות בפורטוגל מגיעות בשלושה סוגים.

ריבית משתנה. הכי נפוצה. הריבית מורכבת מ-Euribor פלוס מרווח בנקאי קבוע, ומתעדכנת כל 3, 6 או 12 חודשים בהתאם לחוזה שלכם. התשלום שלכם משתנה יחד עם ה-Euribor.

ריבית קבועה. קבועה לתקופה מוגדרת, בדרך כלל 5, 10, 15 או 30 שנים. צוברת פופולריות ככל שקונים מחפשים יציבות בתשלומים.

ריבית מעורבת. קבועה לתקופה ראשונית, בדרך כלל 2, 5 או 10 שנים, ואז עוברת לריבית משתנה. היא מעניקה ודאות בשנים הראשונות.

Euribor

Euribor הוא ריבית הבסיס למשכנתאות במסלול משתנה ומעורב. הוא משתנה מדי יום ומפורסם על ידי European Money Markets Institute. התקופות השכיחות ביותר בשימוש עבור משכנתאות בפורטוגל הן Euribor ל-6 חודשים ול-12 חודשים.

איננו מפרסמים כאן את נתון ה-Euribor, מכיוון שכל מספר לא יהיה מעודכן תוך ימים ספורים. בדקו את הריבית הנוכחית לפני שאתם מבצעים חישוב כלשהו.

מרווח הבנק (Spread)

המרווח הוא השוליים הקבועים שהבנק מוסיף על ה-Euribor. הוא משקף את ה-LTV שלכם, את מעמד התושבות, את יציבות ההכנסה, ואת המוצרים שאתם רוכשים יחד עם המשכנתא כגון ביטוח דירה או חשבון מעביר משכורת.

רכישת מוצרים נלווים מפחיתה את המרווח אך מעלה את העלות הכוללת שלכם במקומות אחרים. השוו את החבילה הכללית, ולא רק את המרווח לבדו.

מה להשוות

אל תשוו את שיעורי הריבית המפורסמים בין הבנקים. השוו שני מספרים במקום זאת.

ה-TAEG הוא שיעור העלות השנתית הכוללת. הוא כולל את המרווח, העמלות והביטוח. ה-MTIC הוא הסכום הכולל לתשלום לאורך כל חיי ההלוואה. יחד הם מראים לכם מה כל הצעה עולה בפועל.

ביטוח חיים, ולמה הוא חשוב יותר אחרי גיל 60

רוב הבנקים דורשים פוליסת ביטוח חיים כתנאי לקבלת המשכנתא, המכסה את יתרת ההלוואה במקרה של מוות או נכות לצמיתות.

לאחר גיל 60, הפרמיות עולות בחדות וחלק מחברות הביטוח הופכות לבררניות יותר בקבלת מבוטחים חדשים. שאלונים רפואיים הופכים לארוכים יותר ומצבים רפואיים קיימים יכולים לגרור תוספות מחיר או החרגות. קחו זאת בחשבון בעלות החודשית שלכם לפני שאתם מגישים בקשה, ולא לאחר האישור.

אינכם מחויבים לקחת את המוצר של הבנק עצמו. החוק בפורטוגל מאפשר לכם להשתמש בספק חיצוני כל עוד הכיסוי עונה על דרישות הבנק, והשוואת מחירים בדרך כלל מביאה לחיסכון משמעותי. הבנק עשוי להתאים את המרווח שלכם אם תסרבו לפוליסה שלו, לכן השוו את הנתון המשולב.

התהליך, שלב אחר שלב

1. סימולציה. בצעו סימולציה בשניים או שלושה בנקים או דרך יועץ משכנתאות לפני שאתם מגישים הצעה על נכס כלשהו. סימולציה מציגה לכם סכום הלוואה, תשלום וריבית משוערים מבלי לחייב אתכם.

2. הגשת בקשה. הגישו את המסמכים במלואם. מסמכים חסרים הם הגורם השכיח ביותר לעיכובים בפער גדול.

3. פתיחת חשבון. עליכם לפתוח חשבון עובר ושב בבנק המלווה, ממנו יורדו התשלומים החודשיים.

4. שמאות בנקאית. הבנק מזמין שמאות עצמאית. ההלוואה מבוססת על המחיר הנמוך מבין שניהם: מחיר הקנייה או הערכת השמאי. אתם משלמים על השמאות.

5. FINE. לאחר האישור, הבנק מנפיק את ה-FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. מסמך זה מפרט את התנאים המדויקים: ריבית, תקופה, תשלום, TAEG, MTIC וכל עלות נלווית. יש לכם תקופת מחשבה של 7 ימים לפחות מקבלת המסמך לפני שאתם נדרשים לחתום. נצלו אותה. זו ההזדמנות האחרונה שלכם להשוות או לנהל משא ומתן.

6. CPCV. חוזה זיכרון הדברים נחתם ברגע שהמשכנתא אושרה וה-FINE התקבל.

7. מיסים. מס IMT ומס בולים משולמים לפני חתימת החוזה הסופי.

8. חוזה רכישה (Deed). הבנק מעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר בעת החתימה והבעלות עוברת אליכם.

קחו בחשבון ארבעה עד שמונה שבועות מרגע הגשת הבקשה ועד לאישור. התהליך המלא מהגשת ההצעה ועד לחתימת החוזה הסופי לוקח בין חודשיים לארבעה חודשים.

מסמכים נדרשים

אישיים:

דרכון או תעודת זהות
NIF
הוכחת כתובת, חשבון שירותים קהילתיים עדכני או דף חשבון בנק
דפי חשבון בנק של שלושה עד שישה חודשים אחרונים
הוכחת הכנסה: לשכירים, שלושה תלושי שכר אחרונים וחוזה עבודה; לעצמאים, דוחות מס של שנתיים אחרונות והצהרת רואה חשבון; לגמלאים, אישור פנסיה המראה את הסכום הקבוע
דוחות מס של השנה או השנתיים האחרונות ממדינת התושבות שלכם
תיעוד היסטוריית אשראי, נדרש על ידי חלק מהבנקים

מסמכי הנכס הם אותם מסמכים שהעורך דין שלכם אוסף עבור הרכישה: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, רישיון מגורים, תעודת אנרגיה, ficha técnica de habitação לנכסים שנבנו לאחר 2004, הצהרת ועד בית במידת הצורך, ותוכניות בניה.

תושבי חוץ, במקום אחד

LTV: 60% עד 70%, כלומר מקדמה של 30% עד 40%.

הכנסה: הכנסה מחוץ למדינה מתקבלת על ידי רוב הבנקים הגדולים בפורטוגל אך דורשת תיעוד חזק יותר מהכנסה מקומית. דפי הבנק חייבים להתאים בבירור להכנסה המדווחת. אי-התאמות בין השניים הן הסיבה השכיחה ביותר לדחיית בקשות.

סיכון מטבע. אם ההכנסה שלכם היא בדולרים, ליש"ט או מטבע אחר שאינו אירו, שינויים בשערי החליפין משפיעים על היכולת שלכם לשלם את ההלוואה הנקובה באירו בכל חודש. זוהי חשיפה אמיתית והיא דורשת ייעוץ מקצועי לפני שאתם מתחייבים.

מגבלת גיל: 75 בדרך כלל, 70 במלווים מחמירים יותר. זה אינו משתנה לפי תושבות.

מס. תושבי חוץ הקונים נכס למגורים משלמים IMT בשיעור קבוע של 7.5% במקום לפי המדרגות הפרוגרסיביות. בנכס במחיר ממוצע ההפרש הזה גדול יותר מריבית של כמה שנים. נושא זה מוסבר במלואו תחת מיסים בפורטוגל, והוא שייך לחישוב ההון העצמי הנדרש שלכם מהתחלה.

יועצי משכנתאות. מומלץ לשקול עבור תושבי חוץ. יועץ משכנתאות עם קשרים קיימים בבנקים יכול להשיג תנאים טובים יותר מאשר פנייה לסניפים באופן עצמאי, וסניפים בפורטוגל פועלים עם עצמאות מסוימת, כך שאותו בנק יכול לתת הצעה שונה בהתאם לסניף אליו תיכנסו.

דוגמה מספרית

דירת €350,000 בפורטו, שנרכשה על ידי תושב חוץ בן 55, כאשר הבנק מלווה 65% LTV ומחיל מגבלת גיל של 75.

סכום ההלוואה: €227,500
מקדמה נדרשת: €122,500
מס IMT בשיעור 7.5%: €26,250
מס בולים על הרכישה בשיעור 0.8%: €2,800
מס בולים על המשכנתא בשיעור 0.6%: €1,365
סך הכל מזומן נדרש ברכישה: לפחות €152,915, פלוס עמלות רישום, חוזה ושמאות בנקאית

התקופה המרבית היא 20 שנים, שנקבעת לפי מגבלת הגיל ולא לפי תקרת 35 השנים של הרגולטור. תשלום חודשי עבור €227,500 ל-20 שנים:

בשיעור ריבית כולל של 3.5%: כ-€1,319
בשיעור של 4%: כ-€1,379
בשיעור של 4.5%: כ-€1,439

הבנק בודק את התשלום בריבית הגבוהה ב-1.5 אחוזים. בריבית אמתית של 4%, הוא בודק לפי 5.5%, תשלום של כ-€1,565, ולכן הקונה זקוק להכנסה חודשית נטו של לפחות כ-€3,478 ללא הלוואות אחרות.

הוסיפו לזה ביטוח חיים וביטוח מבנה, שניהם בתשלום חודשי.

בדקו את ה-Euribor הנוכחי והוסיפו את המרווח המוצע מהבנק שלכם כדי לבנות את המספר עבור המקרה שלכם.