Este artigo sobre crédito habitação em Portugal cobre quem pode pedir emprestado, quanto, a que taxa e sob que condições. Dois limites regulamentares mudaram a 1 de agosto de 2026 e ambos afetam quanto pode pedir emprestado e por quanto tempo.
Pronto pagamento ou crédito habitação
Se tiver os fundos, pagar a pronto é mais simples. Sem aprovação do banco, sem prestação mensal, sem exposição às taxas de juro. O processo é mais rápido e os custos de transação são mais baixos.
Alguns compradores com fundos preferem pedir empréstimo. Com taxas no intervalo descrito abaixo, manter o capital investido noutro local e usar financiamento para adquirir o imóvel pode fazer sentido. Ambas as abordagens são legítimas e a opção certa depende das suas fontes de rendimento, da sua situação fiscal e do que mais faria com o dinheiro.
Os estrangeiros podem pedir um crédito habitação aqui?
Sim. Não existe restrição legal a que estrangeiros detenham imóveis em Portugal ou que façam um empréstimo para os financiar. Os bancos portugueses emprestam a cidadãos da UE, cidadãos fora da UE, residentes e não residentes.
O que muda com o seu estatuto é quanto o banco empresta, a que taxa e sob que condições.
Quanto pode pedir emprestado: LTV
O LTV, rácio entre o empréstimo e o valor da avaliação, é a percentagem do valor do imóvel que o banco financia. O restante é a sua entrada.
- Residentes a comprar habitação própria permanente: até 80% a 90% de LTV. É necessária uma entrada de 10% a 20%.
- Não residentes: 60% a 70% de LTV. É necessária uma entrada de 30% a 40%. Alguns bancos estendem até 75% para perfis de rendimento fortes, mas isso não é a norma.
Um ponto requer atenção. O banco calcula o LTV sobre o valor mais baixo entre o preço de compra ou a sua própria avaliação do imóvel. Se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço acordado, o empréstimo baseia-se no valor mais baixo e você cobre a diferença com fundos próprios.
A regra do rendimento: DSTI
Os bancos portugueses aplicam um limite de DSTI, a taxa de esforço. O total das suas prestações mensais de crédito, incluindo o novo crédito habitação, não pode ultrapassar uma percentagem fixa do seu rendimento mensal líquido.
O limite máximo do Banco de Portugal é de 45%, reduzido de 50% a 1 de agosto de 2026. O banco não testa a sua prestação à taxa de juro de hoje. Em empréstimos a mais de dez anos, adiciona 1.5 pontos percentuais à taxa e verifica essa prestação face ao limite, pelo que a prestação aprovada à taxa de hoje é mais baixa do que o limite sugere. Até 10% do novo crédito de cada banco pode ficar acima deste limite.
Na prática, para um rendimento mensal líquido de €3.000 sem outros empréstimos, o limite permite uma prestação mensal de até €1.350, testada à taxa mais elevada. A prestação que um banco aprova à taxa de hoje é mais baixa, e a própria política de cada banco pode baixá-la ainda mais.
O rendimento de pensões conta. Os reformados que apresentem uma pensão estável são avaliados com a mesma base de DSTI, com o comprovativo de pensão a substituir o recibo de vencimento. O rendimento deve ser regular, comprovável e suficiente para cobrir a prestação dentro do limite do banco.
Fonte: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Verificado a 15 de October de 2026.
Limites de prazo e os dois teto aplicáveis
Duas regras distintas limitam o prazo do seu empréstimo. Ambas se aplicam, pelo que o seu prazo será o mais curto das duas.
O teto do regulador
Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal limita os novos créditos habitação a 40 anos para mutuários até 35 anos, e a 35 anos para quem for mais velho.
O teto de idade do banco
A maioria dos bancos portugueses exige que o crédito habitação esteja totalmente pago até o mutuário atingir 75 anos. Bancos mais rigorosos fixam o limite nos 70 anos. Onde existam dois mutuários, a idade do mais velho é a que decide.
Este limite não difere pelo estatuto de residência, apesar do que vários guias publicados afirmam.
O banco determina o seu prazo máximo subtraindo a sua idade atual ao limite de idade dele. Aos 55 anos, com um limite bancário de 75, o seu prazo máximo é de 20 anos. Aos 60, é de 15 anos. Um prazo mais curto significa uma prestação mensal mais alta para o mesmo empréstimo.
Para a maioria dos compradores estrangeiros com mais de 40 anos, a regra de idade do banco aplica-se antes da regra do regulador.
Taxas de juro
Os créditos habitação em Portugal dividem-se em três tipos.
Taxa variável. A mais comum. A taxa é a Euribor mais um spread fixo do banco, revista a cada 3, 6 ou 12 meses, dependendo do seu contrato. A sua prestação oscila com a Euribor.
Taxa fixa. Fixa por um período determinado, tipicamente 5, 10, 15 ou 30 anos. A ganhar popularidade à medida que os compradores procuram estabilidade na prestação.
Taxa mista. Fixa por um período inicial, tipicamente 2, 5 ou 10 anos, mudando depois para variável. Oferece certeza nos primeiros anos.
Euribor
A Euribor é a taxa de base para os créditos a taxa variável e mista. Muda diariamente e é publicada pelo European Money Markets Institute. Os prazos mais usados no crédito habitação em Portugal são a Euribor a 6 meses e a 12 meses.
Não publicamos o valor da Euribor aqui, porque qualquer número ficaria desatualizado em poucos dias. Verifique a taxa atual antes de fazer qualquer cálculo.
Spread do banco
O spread é a margem fixa que o banco adiciona à Euribor. Reflete o seu LTV, o seu estatuto de residência, a estabilidade do seu rendimento e quaisquer produtos que subscreva com o crédito, como seguro de habitação ou conta ordenado.
Vincular produtos reduz o spread, mas aumenta o seu custo total noutras componentes. Compare o pacote completo, não apenas o spread.
O que comparar
Não compare as taxas promocionais entre bancos. Compare antes dois números.
A TAEG é a taxa anual de encargos efetiva global. Inclui o spread, comissões e seguros. O MTIC é o montante total imputado ao consumidor durante toda a vida do empréstimo. Juntos, mostram quanto custa realmente cada proposta.
Seguro de vida e porque é mais importante após os 60 anos
A maioria dos bancos exige uma apólice de seguro de vida como condição para o crédito habitação, cobrindo o empréstimo em dívida em caso de morte ou invalidez permanente.
Após os 60 anos, os prémio sobem acentuadamente e alguns seguradores tornam-se mais seletivos ao aceitar novos clientes. Os questionários médicos ficam mais longos e condições preexistentes podem gerar agravamentos ou exclusões. Calcule isto no seu custo mensal antes de fazer o pedido, não depois da aprovação.
Não é obrigado a contratar o produto do próprio banco. A lei portuguesa permite usar uma seguradora externa desde que a cobertura cumpra os requisitos do banco, e pesquisar no mercado costuma gerar poupanças significativas. O banco pode ajustar o seu spread se recusar a apólice dele, por isso compare o valor combinado.
O processo, passo a passo
1. Simulação. Faça uma simulação em dois ou três bancos ou através de um intermediário antes de fazer uma proposta por um imóvel. A simulação dá-lhe um valor indicativo de empréstimo, prestação e taxa, sem o fidelizar.
2. Pedido. Entregue a documentação completa. Processos incompletos são, de longe, a causa mais comum de atrasos.
3. Abertura de conta. Tem de abrir uma conta à ordem no banco financiador, onde as prestações serão debitadas.
4. Avaliação do banco. O banco pede uma avaliação independente. O empréstimo baseia-se no valor mais baixo entre o preço ou a avaliação. Você paga esta avaliação.
5. FINE. Após a aprovação, o banco emite a FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Esta estabelece as condições exatas: taxa, prazo, prestação, TAEG, MTIC e todos os custos associados. Tem um período de reflexão mínimo de 7 dias desde a receção antes de ter de assinar. Aproveite-o. É a sua última oportunidade para comparar ou negociar.
6. CPCV. O contrato promessa de compra e venda é assinado assim que o crédito é aprovado e a FINE aceite.
7. Impostos. O IMT e o imposto de selo são pagos antes da escritura.
8. Escritura. O banco transfere os fundos do crédito diretamente para o vendedor no momento da assinatura e a propriedade passa para si.
Conte com quatro a oito semanas desde o pedido até à aprovação. O processo completo, desde a proposta até à escritura final, demora entre dois a quatro meses.
Documentos necessários
Pessoais:
- Passaporte ou cartão de cidadão
- NIF
- Comprovativo de morada, uma fatura recente de serviços públicos ou extrato bancário
- Três a seis meses de extratos bancários
- Comprovativo de rendimentos: trabalhadores por conta de outrem, últimos três recibos de vencimento e contrato de trabalho; trabalhadores independentes, últimas duas declarações de impostos e declaração do contabilista; reformados, comprovativo de pensão com o valor regular
- Últimas uma a duas declarações de impostos do seu país de residência
- Histórico de crédito, solicitado por alguns bancos
Os documentos do imóvel são os mesmos que o seu advogado junta para a compra: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, licença de utilização, certificado energético, ficha técnica de habitação para imóveis construídos após 2004, declaração do condomínio quando aplicável e plantas.
Não residentes, num só sítio
LTV: 60% a 70%, exigindo uma entrada de 30% a 40%.
Rendimento: o rendimento estrangeiro é aceite pela maioria dos grandes bancos portugueses, mas exige documentação mais forte do que o rendimento local. Os extratos bancários devem corresponder claramente ao rendimento declarado. Incoerências entre os dois são a razão mais comum para recusa.
Risco cambial. Se o seu rendimento for em dólares, libras ou noutra moeda que não o euro, as oscilações cambiais afetam a sua capacidade de pagar um empréstimo em euros todos os meses. Este é um risco real que merece aconselhamento profissional antes de se comprometer.
Limite de idade: 75 habitualmente, 70 nos bancos mais rigorosos. Não varia consoante a residência.
Imposto. Não residentes que comprem imóveis habitacionais pagam IMT a uma taxa fixa de 7,5% em vez da tabela progressiva. Num imóvel de preço médio, essa diferença é maior do que vários anos de juros. Isto é explicado em detalhe na secção sobre impostos em Portugal e deve entrar no seu cálculo de liquidez desde o início.
Intermediários de crédito. Vale a pena considerar para não residentes. Um intermediário com relações estabelecidas com os bancos consegue obter melhores condições do que ir às balcões individualmente, e as agências portuguesas têm alguma independência, pelo que o mesmo banco pode dar simulações diferentes consoante o balcão onde entrar.
Exemplo prático
Um apartamento de €350.000 no Porto, comprado por um não residente com 55 anos, com o banco a financiar 65% de LTV e a aplicar um limite de idade de 75 anos.
- Valor do empréstimo: €227.500
- Entrada necessária: €122.500
- IMT a 7,5%: €26.250
- Imposto de selo sobre a compra a 0,8%: €2.800
- Imposto de selo sobre o crédito a 0,6%: €1.365
- Total de liquidez necessária na compra: pelo menos €152.915, mais custos de registo, escritura e avaliação bancária
O prazo máximo é de 20 anos, fixado pelo limite de idade e não pelo teto de 35 anos do regulador. Prestação mensal para €227.500 a 20 anos:
- A uma taxa total de 3,5%: aproximadamente €1.319
- A 4%: aproximadamente €1.379
- A 4,5%: aproximadamente €1.439
O banco testa a prestação a uma taxa 1.5 pontos mais alta. Com uma taxa real de 4%, testa a 5,5%, com uma prestação de cerca de €1.565, pelo que o comprador precisa de um rendimento mensal líquido de pelo menos cerca de €3.478 sem outros empréstimos.
Adicione o seguro de vida e o seguro de habitação, ambos mensais.
Verifique a Euribor atual e some o spread proposto pelo seu banco para calcular o valor para o seu caso.
Resumo dos custos
- Comissão de avaliação bancária, paga pelo requerente
- Imposto de selo sobre o crédito: 0,6% do valor do empréstimo
- Seguro de vida, mensal, com aumento significativo após os 60 anos
- Seguro de habitação, mensal
- Comissão de manutenção de conta mensal no banco financiador
- Comissão de amortização antecipada: 0,5% do valor amortizado em créditos a taxa variável, 2% a taxa fixa
As comissões de dossiê e abertura variam. Alguns bancos cobram-nas, outros isentam. Pergunte antes de avançar com o pedido.
O guia completo Viver em Portugal
Viver em Portugal
01. Vistos e Residência em Portugal
02. Cidadania Portuguesa
03. Obter um NIF em Portugal
04. Abertura de Conta Bancária em Portugal
05. Custo de Vida em Portugal
06. Saúde em Portugal
07. Aprender Português
08. Arrendar um Imóvel em Portugal
09. Impostos em Portugal
10. Compra e Venda de Imóveis em Portugal
11. Crédito Habitação em Portugal
12. Ter Casa Própria em Portugal
13. Documentação ao Mudar para Portugal
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