Este artículo sobre las hipotecas en Portugal explica quién puede pedir un préstamo, cuánto dinero, a qué tipo de interés y bajo qué condiciones. Dos límites normativos cambiaron el 1 de agosto de 2026 y ambos afectan a cuánto puede pedir prestado y durante cuánto tiempo.
Pagar al contado o con hipoteca
Si tiene los fondos, pagar al contado es más sencillo. No hay aprobación del banco, ni cuota mensual, ni exposición a los tipos de interés. El proceso es más rápido y los costes de la transacción son más bajos.
Algunos compradores que tienen el dinero prefieren pedir un préstamo. Con los tipos de interés en el rango que se describe más adelante, mantener el capital invertido en otro lugar y usar el apalancamiento para comprar la propiedad puede tener sentido. Ambas opciones son válidas y la correcta depende de sus fuentes de ingresos, su situación fiscal y lo que haría con el dinero.
¿Pueden los extranjeros pedir una hipoteca aquí?
Sí. No existe ninguna restricción legal para que los extranjeros tengan propiedades en Portugal o pidan un préstamo para financiarlas. Los bancos portugueses prestan dinero a ciudadanos de la Unión Europea, a ciudadanos de fuera de la Unión Europea, a residentes y a no residentes.
Lo que cambia según su situación es cuánto le prestará el banco, a qué tipo de interés y bajo qué condiciones.
Cuánto puede pedir prestado: el LTV
El LTV, o porcentaje de financiación, es la parte del valor de la propiedad que el banco financia. El resto es su entrada.
- Residentes que compran una vivienda habitual: hasta un 80% o 90% de LTV. Se requiere una entrada del 10% al 20%.
- No residentes: del 60% al 70% de LTV. Se requiere una entrada del 30% al 40%. Algunos bancos llegan al 75% para perfiles con ingresos muy altos, pero no es lo habitual.
Hay un punto que requiere atención. El banco calcula el LTV sobre la cifra más baja entre el precio de compra y su propia tasación de la vivienda. Si el banco tasa la propiedad por debajo del precio acordado, el préstamo se basa en la cifra más baja y usted debe cubrir la diferencia con sus propios fondos.
La regla de los ingresos: la DSTI
Los bancos portugueses aplican un límite de DSTI, la tasa de esfuerzo o ratio de endeudamiento. El pago mensual total de sus deudas, incluida la nueva hipoteca, no puede superar un porcentaje fijo de sus ingresos mensuales netos.
El tope del Banco de Portugal es 45%, que se redujo desde el 50% el 1 de agosto de 2026. El banco no comprueba su cuota con el tipo de interés de hoy. En préstamos a más de diez años, suma 1.5 puntos porcentuales al tipo de interés y comprueba la cuota resultante con el tope, por lo que la cuota que aprueba con el tipo actual es más baja de lo que sugiere el tope por sí solo. Hasta un 10% de los nuevos préstamos de cada banco puede superar este tope.
En la práctica, para unos ingresos netos mensuales de €3.000 sin otros préstamos, el tope permite una cuota mensual de hasta €1.350, calculada con el tipo de interés más alto. La cuota que un banco aprueba con el tipo de hoy es más baja, y la propia política de cada banco puede bajarla aún más.
Los ingresos por pensiones cuentan. A los jubilados que solicitan una hipoteca con una pensión estable se les evalúa con el mismo criterio de DSTI, cambiando la nómina por el certificado de la pensión. Los ingresos deben ser regulares, demostrables y suficientes para cubrir la cuota dentro del límite del banco.
Fuente: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Verificado el 15 de October de 2026.
Límites de plazo y los dos topes que se aplican
Dos reglas diferentes limitan el plazo de su préstamo. Ambas se aplican a la vez, por lo que su plazo será el que resulte más corto.
El tope del regulador
Desde el 1 de agosto de 2026, el Banco de Portugal limita las nuevas hipotecas a 40 años para quienes tienen 35 años o menos, y a 35 años para cualquier persona mayor de esa edad.
El tope de edad del banco
La mayoría de los bancos portugueses exigen que la hipoteca esté pagada por completo cuando el titular cumpla 75 años. Los prestamistas más estrictos fijan el límite en 70 años. Si hay dos titulares, la edad del más mayor es la que decide.
Este límite no cambia según su estado de residencia, a diferencia de lo que afirman varias guías publicadas.
El banco calcula su plazo máximo restando su edad actual de su límite de edad. A los 55 años, con un límite bancario de 75, su plazo máximo es de 20 años. A los 60 años, es de 15 años. Un plazo más corto significa una cuota mensual más alta para el mismo préstamo.
Para la mayoría de los compradores extranjeros de más de 40 años, la regla de edad del banco se aplica antes que la del regulador.
Tipos de interés
Las hipotecas portuguesas pueden ser de tres tipos.
Tipo variable. Es la opción más común. El tipo es el Euríbor más un diferencial fijo del banco, que se revisa cada 3, 6 o 12 meses según su contrato. Su cuota sube o baja con el Euríbor.
Tipo fijo. Se mantiene fijo durante un periodo determinado, normalmente 5, 10, 15 o 30 años. Es cada vez más popular porque los compradores buscan estabilidad en sus pagos.
Tipo mixto. Es fijo durante un periodo inicial, normalmente 2, 5 o 10 años, y luego pasa a ser variable. Le da tranquilidad durante los primeros años.
El Euríbor
El Euríbor es el tipo de referencia para las hipotecas variables y mixtas. Cambia todos los días y lo publica el Instituto Europeo de Mercados Financieros. Los plazos más utilizados en las hipotecas portuguesas son el Euríbor a 6 meses y a 12 meses.
No publicamos aquí la cifra del Euríbor porque cualquier número se quedaría desfasado en pocos días. Consulte el tipo actual antes de hacer cualquier cálculo.
El diferencial del banco
El diferencial o spread es el margen fijo que el banco suma al Euríbor. Refleja su porcentaje de financiación, su estado de residencia, la estabilidad de sus ingresos y los productos que contrate junto con la hipoteca, como el seguro de hogar o la nómina.
Contratar productos reduce el diferencial, pero aumenta sus costes totales por otro lado. Compare el paquete completo y no solo el diferencial.
Qué debe comparar
No compare solo los tipos de interés publicitados entre bancos. Compare estas dos cifras en su lugar.
La TAEG es la tasa anual equivalente que muestra el coste total del préstamo. Incluye el diferencial, las comisiones y los seguros. El MTIC es el importe total que pagará a lo largo de toda la vida del préstamo. Ambas cifras juntas le dicen lo que realmente cuesta cada oferta.
El seguro de vida y por qué importa más a partir de los 60 años
La mayoría de los bancos exigen un seguro de vida como condición para darle la hipoteca, para cubrir el préstamo pendiente en caso de fallecimiento o invalidez permanente.
A partir de los 60 años, las cuotas suben mucho y algunas aseguradoras son más estrictas para aceptar a nuevos clientes. Los cuestionarios médicos son más largos y las enfermedades previas pueden provocar subidas de precio o exclusiones. Tenga esto en cuenta en su coste mensual antes de solicitar la hipoteca y no después de la aprobación.
No está obligado a contratar el producto del propio banco. La ley portuguesa le permite contratar una aseguradora externa siempre que la cobertura cumpla los requisitos del banco, y buscar opciones suele suponer un ahorro importante. El banco puede cambiar su diferencial si rechaza su seguro, así que compare la cifra total combinada.
El proceso paso a paso
1. Simulación. Haga una simulación en dos o tres bancos o a través de un intermediario antes de hacer una oferta por una casa. Una simulación le da una cifra orientativa del préstamo, la cuota y el tipo de interés sin comprometerle a nada.
2. Solicitud. Entregue toda la documentación. Los expedientes incompletos son la causa más habitual de retraso con mucha diferencia.
3. Abrir una cuenta. Debe abrir una cuenta corriente en el banco prestamista, que es donde se cobrarán las cuotas.
4. Tasación bancaria. El banco encarga una tasación independiente. El préstamo se calcula sobre la cifra más baja entre el precio o la tasación. Usted paga este servicio.
5. FINE. Una vez aprobada, el banco le entrega la FINE, la Ficha de Información Normalizada Europea. Este documento detalla las condiciones exactas: tipo de interés, plazo, cuota, TAEG, MTIC y cada coste asociado. Tiene un periodo de reflexión obligatorio de al menos 7 días desde que la recibe antes de tener que firmar. Aprovéchelo. Es su última oportunidad para comparar o negociar.
6. CPCV. El contrato de promesa de compraventa se firma una vez aprobada la hipoteca y aceptada la FINE.
7. Impuestos. El IMT y el impuesto de actos jurídicos documentados se pagan antes de las escrituras.
8. Escritura. El banco transfiere los fondos de la hipoteca directamente al vendedor en el momento de la firma y la propiedad pasa a ser suya.
Calcule entre cuatro y ocho semanas desde la solicitud hasta la aprobación. El proceso completo, desde la oferta hasta la firma de la escritura, dura entre dos y cuatro meses.
Documentos necesarios
Personales:
- Pasaporte o documento nacional de identidad
- NIF
- Justificante de domicilio, como una factura reciente de suministros o un extracto bancario
- Entre tres y seis meses de extractos bancarios
- Justificante de ingresos: para empleados, las tres últimas nóminas y el contrato de trabajo; para autónomos, las dos últimas declaraciones de la renta y un certificado de un contable; para jubilados, un certificado de la pensión que muestre el importe regular
- Declaraciones de la renta de los últimos dos años de su país de residencia
- Informe del historial crediticio, exigido por algunos bancos
Los documentos de la propiedad son los mismos que su abogado reúne para la compra: la caderneta predial urbana, la certidão permanente do registo predial, la licencia de habitabilidad, el certificado energético, la ficha técnica de habitação para viviendas construidas después de 2004, el certificado del condominio si se aplica, y los planos.
No residentes, todo en un solo lugar
LTV: del 60% al 70%, lo que exige una entrada del 30% al 40%.
Ingresos: los principales bancos portugueses aceptan ingresos del extranjero, pero exigen más documentación que para los ingresos locales. Los extractos bancarios deben coincidir de forma clara con los ingresos declarados. Las diferencias entre ambos son la causa más común de rechazo.
Riesgo de cambio de divisa. Si sus ingresos son en dólares, libras u otra moneda que no sea el euro, las variaciones del tipo de cambio afectan a su capacidad para pagar un préstamo en euros cada mes. Este es un riesgo real y conviene consultar con un profesional antes de comprometerse.
Límite de edad: 75 años por lo general, o 70 en los bancos más estrictos. No cambia por el estado de residencia.
Impuestos. Los no residentes que compran una vivienda pagan el IMT a un tipo fijo del 7,5% en lugar de usar la escala progresiva. En una vivienda de precio medio, esa diferencia es mayor que el coste de varios años de intereses. Esto se explica al detalle en la sección de impuestos en Portugal, y debe incluirse en sus cálculos de dinero necesario desde el principio.
Intermediarios hipotecarios. Es una opción muy útil para no residentes. Un intermediario con buenas relaciones bancarias puede conseguir mejores condiciones que si usted va a las oficinas por su cuenta. Además, las oficinas portuguesas funcionan con cierta independencia, por lo que un mismo banco puede darle ofertas distintas según la sucursal a la que acuda.
Ejemplo práctico
Un piso de €350.000 en Oporto, comprado por un no residente de 55 años, donde el banco le presta un 65% de LTV y aplica un límite de edad de 75 años.
- Importe del préstamo: €227.500
- Entrada necesaria: €122.500
- IMT al 7,5%: €26.250
- Impuesto de actos jurídicos documentados por la compra al 0,8%: €2.800
- Impuesto de actos jurídicos documentados por la hipoteca al 0,6%: €1.365
- Dinero total necesario en la compra: al menos €152.915, más los gastos de registro, escritura y tasación bancaria
El plazo máximo es de 20 años, fijado por el límite de edad y no por el tope de 35 años del regulador. La cuota mensual para €227.500 a 20 años sería:
- A un tipo total del 3,5%: unos €1.319
- Al 4%: unos €1.379
- Al 4,5%: unos €1.439
El banco calcula la cuota con un tipo de interés 1.5 puntos más alto. Para un tipo real del 4%, hace la prueba con el 5,5%, lo que da una cuota de unos €1.565. Por tanto, el comprador necesita unos ingresos netos mensuales de al menos unos €3.478 sin otros préstamos.
Sume a esto el seguro de vida y el seguro de hogar, ambos de pago mensual.
Consulte el Euríbor actual y sume el diferencial que le ofrezca su banco para calcular la cifra exacta de su caso.
Resumen de costes
- Gastos de tasación bancaria, pagados por el solicitante
- Impuesto de actos jurídicos documentados sobre la hipoteca: 0,6% del importe del préstamo
- Seguro de vida, mensual, con subidas importantes a partir de los 60 años
- Seguro de hogar, mensual
- Comisión de mantenimiento mensual de la cuenta en el banco prestamista
- Comisión por cancelación anticipada: 0,5% del importe devuelto en hipotecas a tipo variable, 2% en las de tipo fijo
Las comisiones de apertura y tramitación cambian según la entidad. Algunos bancos las cobran y otros no. Pregunte antes de iniciar una solicitud.
La guía completa para Vivir en Portugal
Vivir Portugal
01. Visados y residencia en Portugal
02. Nacionalidad portuguesa
03. Cómo obtener el NIF en Portugal
04. Apertura de una cuenta bancaria en Portugal
05. Coste de la vida en Portugal
06. Asistencia sanitaria en Portugal
07. Aprender portugués
08. Alquilar una propiedad en Portugal
09. Impuestos en Portugal
10. Compraventa de inmuebles en Portugal
11. Hipotecas en Portugal
12. Tener una vivienda en Portugal
13. Trámites al mudarse a Portugal
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