Cet article sur les **prêts immobiliers au Portugal** explique qui peut emprunter, combien, à quel taux et sous quelles conditions. Deux limites réglementaires ont changé le 1er août 2026 et toutes deux influent sur le montant que vous pouvez emprunter et sur quelle durée.

Comptant ou prêt immobilier

Si vous avez l'argent, payer comptant est plus simple. Pas d'accord de la banque, pas de mensualité, pas d'exposition aux taux d'intérêt. Le processus est plus rapide et les frais de transaction sont plus bas.

Certains acheteurs qui ont les fonds empruntent tout de même. Avec des taux situés dans la fourchette décrite ci-dessous, garder son capital investi ailleurs et utiliser le crédit pour acheter le bien peut avoir du sens. Les deux options se valent et le bon choix dépend de vos revenus, de votre situation fiscale et de ce que vous feriez d'autre avec cet argent.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier ici ?

Oui. La loi n'interdit pas aux étrangers d'acheter un bien au Portugal ou d'emprunter pour le financer. Les banques portugaises prêtent aux citoyens de l'UE, aux ressortissants hors UE, aux résidents et aux non-résidents.

Ce qui change selon votre statut, c'est le montant que la banque vous prêtera, le taux accordé et les conditions exigées.

Combien vous pouvez emprunter : le LTV

Le LTV, ratio prêt/valeur, est le pourcentage de la valeur du bien que la banque finance. Le reste forme votre apport personnel.

Résidents achetant une résidence principale : jusqu'à 80 % à 90 % de LTV. Un apport de 10 % à 20 % est exigé.
Non-résidents : 60 % à 70 % de LTV. Un apport de 30 % à 40 % est exigé. Certaines banques vont jusqu'à 75 % pour les revenus très solides, mais ce n'est pas la règle.

Un point demande votre attention. La banque calcule le LTV sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et sa propre estimation du bien. Si la banque estime le bien en dessous du prix convenu, le prêt se base sur le montant le plus bas et vous payez la différence avec votre argent.

La règle sur les revenus : le DSTI

Les banques portugaises appliquent une limite de DSTI, soit le taux d'endettement. Le total de vos remboursements mensuels, en comptant le nouveau prêt, ne peut pas dépasser un certain pourcentage de votre revenu mensuel net.

Le plafond du Banco de Portugal est fixé à 45%, en baisse par rapport aux 50 % d'avant le 1er août 2026. La banque ne teste pas votre paiement au taux d'intérêt d'aujourd'hui. Sur les prêts de plus de dix ans, elle ajoute 1.5 points de pourcentage au taux et vérifie le paiement par rapport au plafond, donc le remboursement qu'elle valide au taux actuel est plus bas que le plafond seul ne le laisse penser. Jusqu'à 10% des nouveaux prêts de chaque banque peuvent dépasser ce plafond.

En pratique, pour un revenu mensuel net de €3,000 sans autre crédit, le plafond permet une mensualité maximale de €1,350, testée au taux majoré. Le remboursement qu'une banque accepte au taux actuel est plus bas, et les règles propres à chaque banque peuvent le baisser encore.

Les pensions de retraite comptent. Les retraités qui font une demande avec une pension stable sont évalués sur la même base de DSTI, le relevé de pension remplaçant la fiche de paie. Le revenu doit être régulier, vérifiable et suffisant pour payer la mensualité dans la limite fixée par la banque.

Source : Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Vérifié le 15 October 2026.

Limites de durée, et les deux plafonds qui s'appliquent

Deux règles séparées plafonnent la durée de votre prêt. Les deux s'appliquent, donc votre durée maximale est la plus courte des deux.

Le plafond de la banque centrale

Depuis le 1er août 2026, le Banco de Portugal limite les nouveaux prêts immobiliers à 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins, et à 35 ans pour les plus âgés.

Le plafond d'âge de la banque

La plupart des banques portugaises exigent que le prêt soit totalement remboursé quand l'emprunteur atteint 75. Les prêteurs les plus stricts fixent cette limite à 70. Quand il y a deux emprunteurs, l'âge du plus âgé décide.

Cette limite ne varie pas selon votre statut de résidence, contrairement à ce que disent plusieurs guides.

La banque calcule votre durée maximale en soustrayant votre âge actuel de sa limite d'âge. À 55 ans avec une limite bancaire de 75, votre durée maximale est de 20 ans. À 60 ans, elle est de 15 ans. Une durée plus courte veut dire une mensualité plus haute pour le même prêt.

Pour la plupart des acheteurs étrangers de plus de 40 ans, la règle d'âge de la banque bloque avant celle de la banque centrale.

Taux d'intérêt

Les prêts immobiliers portugais existent sous trois formes.

Taux variable. Le plus courant. Le taux est l'Euribor plus une marge fixe de la banque, révisé tous les 3, 6 ou 12 mois selon votre contrat. Votre mensualité évolue avec l'Euribor.

Taux fixe. Fixe sur une période donnée, souvent 5, 10, 15 ou 30 ans. De plus en plus populaire car les acheteurs cherchent des paiements stables.

Taux mixte. Fixe pendant une période de départ, souvent 2, 5 ou 10 ans, puis passage au taux variable. Cela donne de la sécurité au début.

Euribor

L'Euribor est le taux de référence des prêts variables et mixtes. Il change chaque jour et est publié par l'European Money Markets Institute. Les durées les plus utilisées pour les prêts portugais sont l'Euribor 6 mois et 12 mois.

Nous ne publions pas de chiffre pour l'Euribor ici, car tout montant serait faux après quelques jours. Vérifiez le taux actuel avant de faire vos calculs.

Marge de la banque

La marge est la part fixe que la banque ajoute au-dessus de l'Euribor. Elle dépend de votre LTV, de votre statut de résidence, de la stabilité de vos revenus et des produits souscrits avec le prêt, comme l'assurance habitation ou un compte bancaire.

Prendre des produits réduit la marge mais augmente vos frais ailleurs. Comparez l'offre globale, pas la marge seule.

Que comparer

Ne comparez pas les taux affichés entre les banques. Comparez plutôt deux chiffres.

Le TAEG est le taux annuel effectif global, représentant le coût total du prêt. Il comprend la marge, les frais et l'assurance. Le MTIC est le montant total à payer sur toute la durée du prêt. Ensemble, ils vous disent ce que chaque offre coûte vraiment.

L'assurance emprunteur, et pourquoi elle compte plus après 60 ans

La plupart des banques exigent une assurance emprunteur pour accorder le prêt, couvrant le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité permanente.

Après 60 ans, les prix montent fort et certains assureurs deviennent plus sélectifs pour accepter de nouveaux clients. Les questionnaires médicaux rallongent et les problèmes de santé actuels peuvent créer des surcoûts ou des exclusions. Intégrez cela dans votre budget mensuel avant de faire la demande, pas après l'accord.

Vous n'êtes pas obligé de prendre le produit de la banque. La loi portugaise vous autorise à choisir un assureur externe si les garanties respectent les exigences de la banque, et comparer permet souvent de faire de vraies économies. La banque peut revoir votre marge si vous refusez son assurance, donc comparez le coût total.

Le processus, étape par étape

1. Simulation. Faites une simulation auprès de deux ou trois banques ou via un courtier avant de faire une offre. Une simulation vous donne une idée du montant, de la mensualité et du taux sans vous engager.

2. Dossier. Envoyez tous les documents. Les dossiers incomplets sont de loin la première cause de retard.

3. Ouverture de compte. Vous devez ouvrir un compte courant dans la banque qui prête, où les mensualités seront prélevées.

4. Estimation bancaire. La banque demande une expertise indépendante du bien. Le prêt se base sur le montant le plus bas entre le prix et l'estimation. Vous la payez.

5. FINE. Une fois le prêt accepté, la banque édite la FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Elle détaille toutes les conditions : taux, durée, mensualité, TAEG, MTIC et chaque coût lié. Vous avez un délai de réflexion obligatoire d'au moins 7 jours à compter de la réception avant de devoir signer. Profitez-en. C'est votre dernière chance de comparer ou de négocier.

6. CPCV. Le compromis de vente est signé une fois le prêt accordé et la FINE acceptée.

7. Impôts. L'IMT et le droit de timbre sont réglés avant l'acte final.

8. Acte de vente. La banque verse les fonds du prêt directement au vendeur au moment de la signature et la propriété vous est transférée.

Comptez quatre à huit semaines entre la demande et l'accord. Le processus complet, de l'offre à la signature finale, dure deux à quatre mois.

Documents demandés

Personnels :

Passeport ou carte d'identité
NIF
Justificatif de domicile, facture d'eau/électricité récente ou relevé bancaire
Trois à six mois de relevés bancaires
Justificatif de revenus : salariés, trois derniers bulletins de paie et contrat de travail ; indépendants, deux dernières déclarations d'impôts et attestation de comptable ; retraités, titre de pension montrant le montant régulier
Une à deux dernières déclarations d'impôts de votre pays de résidence
Historique de crédit, demandé par certaines banques

Les documents du bien sont les mêmes que ceux réunis par votre avocat pour l'achat : caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, permis d'habiter, diagnostic énergétique, ficha técnica de habitação pour les biens bâtis après 2004, attestation de copropriété si nécessaire, et plans.

Pour les non-résidents, résumé en un endroit

LTV : 60 % à 70 %, soit un apport de 30 % à 40 %.

Revenus : les revenus étrangers sont acceptés par la plupart des grandes banques portugaises mais demandent des preuves plus solides que les revenus locaux. Les relevés bancaires doivent coller aux revenus déclarés. Les écarts entre les deux sont la cause principale de refus.

Risque de change. Si vos revenus sont en dollars, en livres ou dans une autre monnaie hors euro, les variations des taux de change influent chaque mois sur votre capacité à payer un prêt en euros. C'est un vrai risque qui mérite l'avis d'un professionnel avant de vous engager.

Limite d'âge : 75 en général, 70 chez les prêteurs les plus stricts. Cela ne varie pas selon la résidence.

Impôts. Les non-résidents qui achètent un logement payent l'IMT à un taux fixe de 7,5% au lieu du barème progressif. Sur un bien de valeur moyenne, cette différence dépasse plusieurs années d'intérêts. Ce point est détaillé dans la partie sur les impôts au Portugal, et doit figurer dans votre calcul d'apport dès le début.

Courtiers. Option utile pour les non-résidents. Un courtier avec de bons réseaux bancaires peut obtenir de meilleures conditions qu'en allant seul en agence, et les agences portugaises gardent une certaine liberté, donc une même banque peut faire des offres différentes selon l'endroit où vous allez.

Exemple concret

Achat d'un appartement de €350,000 à Porto par un non-résident de 55 ans, avec une banque prêtant à 65% de LTV et une limite d'âge de 75 ans.

Montant du prêt : €227,500
Apport requis : €122,500
IMT à 7,5% : €26,250
Droit de timbre sur l'achat à 0,8% : €2,800
Droit de timbre sur le prêt à 0,6% : €1,365
Total d'apport nécessaire à l'achat : au moins €152,915, plus les frais d'enregistrement, de notaire et d'estimation bancaire

La durée maximale est de 20 ans, fixée par la limite d'âge et non par le plafond de 35 ans de la banque centrale. Mensualité pour €227,500 sur 20 ans :

À un taux total de 3.5% : environ €1,319
À 4% : environ €1,379
À 4.5% : environ €1,439

La banque teste le paiement à un taux supérieur de 1.5 points. Pour un taux réel de 4%, elle teste 5.5%, soit une mensualité d'environ €1,565, l'acheteur doit donc avoir un revenu mensuel net d'au moins €3,478 environ sans autre crédit.

Ajoutez l'assurance emprunteur et l'assurance habitation en plus, payables chaque mois.

Vérifiez l'Euribor actuel et ajoutez la marge proposée par votre banque pour estimer votre propre situation.

Résumé des coûts

Frais d'estimation bancaire, payés par le demandeur
Droit de timbre sur le prêt : 0,6% du montant emprunté
Assurance emprunteur, mensuelle, augmentant fortement après 60 ans
Assurance habitation, mensuelle
Frais de tenue de compte mensuels dans la banque prêteuse
Frais de remboursement anticipé : 0,5% du montant remboursé pour les prêts à taux variable, 2% pour les taux fixes

Les frais d'étude et d'ouverture varient. Certaines banques les facturent, d'autres les offrent. Demandez avant d'envoyer votre dossier.

Le guide complet Vivre au Portugal

Vivre au Portugal

01. Visas et résidence au Portugal

02. Nationalité portugaise

03. Obtenir un NIF au Portugal

04. Ouverture d'un compte bancaire au Portugal

05. Coût de la vie au Portugal

06. Le système de santé au Portugal

07. Apprendre le portugais

08. Louer un bien immobilier au Portugal

09. Les impôts au Portugal

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