Dit artikel over hypotheken in Portugal legt uit wie kan lenen, hoeveel, tegen welk tarief en onder welke voorwaarden. Twee regels zijn op 1 augustus 2026 veranderd en beide hebben invloed op hoeveel u kunt lenen en voor hoe lang.
Contant of een hypotheek
Als u het geld heeft, is contant betalen eenvoudiger. Geen goedkeuring van de bank, geen maandelijkse betaling en geen last van de rente. Het proces is sneller en de kosten voor de aankoop zijn lager.
Sommige kopers met genoeg geld lenen toch. Met de rentes die hieronder staan, kan het slim zijn om uw eigen geld ergens anders te laten renderen en een lening te gebruiken voor het huis. Beide manieren zijn prima en de beste keuze hangt af van uw inkomen, uw belasting en wat u anders met het geld zou doen.
Kunnen buitenlanders hier een hypotheek krijgen?
Ja. Er is geen wettelijke beperking voor buitenlanders om een huis te bezitten in Portugal of om geld te lenen voor de aankoop. Portugese banken lenen geld aan EU-burgers, mensen van buiten de EU, inwoners en niet-inwoners.
Wat wel verandert door uw situatie, is hoeveel de bank u leent, tegen welke rente en onder welke voorwaarden.
Hoeveel u kunt lenen: LTV
LTV staat voor loan to value, oftewel de lening ten opzichte van de waarde van het huis. Het is het percentage dat de bank betaalt. De rest is uw eigen inleg.
- Inwoners die een eerste huis kopen: tot 80% à 90% LTV. Een eigen inleg van 10% tot 20% is nodig.
- Niet-inwoners: 60% tot 70% LTV. Een eigen inleg van 30% tot 40% is nodig. Sommige banken gaan tot 75% voor mensen met een heel hoog en zeker inkomen, maar dat gebeurt niet vaak.
Eén ding vraagt extra aandacht. De bank kijkt voor de LTV naar het laagste bedrag: de aankoopprijs of de eigen taxatiewaarde van het huis. Als de bank het huis lager taxeert dan de afgesproken prijs, wordt de lening gebaseerd op het lagere bedrag en betaalt u het verschil zelf bij.
De inkomensregel: DSTI
Portugese banken gebruiken een DSTI-limiet voor de verhouding tussen uw schuld en uw inkomen. Uw totale maandelijkse schulden, inclusief de nieuwe hypotheek, mogen niet hoger zijn dan een vast percentage van uw netto maandinkomen.
Het maximum van de Banco de Portugal is 45%, verlaagd van 50% op 1 augustus 2026. De bank berekent uw maandbedrag niet met de rente van vandaag. Bij leningen van meer dan tien jaar telt de bank 1.5 procentpunt bij de rente op en controleert de betaling met dat hogere getal, waardoor het bedrag dat u mag lenen lager uitvalt dan u op basis van het maximum zou denken. Maximaal 10% van alle nieuwe leningen van een bank mag boven het maximum uitkomen.
In de praktijk mag u bij een netto maandinkomen van €3.000 zonder andere leningen maximaal €1.350 per maand betalen, berekend met de hogere rente. Het bedrag dat een bank goedkeurt met de rente van vandaag is dus lager, en de eigen regels van de bank kunnen het nog verder verlagen.
Pensioen telt ook mee als inkomen. Gepensioneerden met een vast pensioen worden op dezelfde DSTI-manier beoordeeld, waarbij het pensioenoverzicht het loonstrookje vervangt. Het inkomen moet regelmatig, aantoonbaar en hoog genoeg zijn om de betaling binnen de regels van de bank te dekken.
Bron: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. Gecontroleerd op 15 October 2026.
Maximum looptijden, en de twee regels die gelden
Twee losse regels bepalen de maximale looptijd van uw lening. Beide regels gelden, dus de kortste optie telt.
Het maximum van de toezichthouder
Sinds 1 augustus 2026 stelt de Banco de Portugal nieuwe hypotheken vast op maximaal 40 jaar voor leners van 35 jaar of jonger, en 35 jaar voor iedereen die ouder is.
De leeftijdsgrens van de bank
De meeste Portugese banken eisen dat de hypotheek helemaal is afbetaald als de lener 75 wordt. Strenge banken zetten de grens op 70. Als er twee leners zijn, telt de leeftijd van de oudste lener.
Deze grens is hetzelfde voor inwoners en niet-inwoners, ook al beweren sommige gidsen van niet.
De bank berekent uw maximale looptijd door uw huidige leeftijd af te trekken van hun leeftijdsgrens. Bent u 55 en geldt er een grens van 75, dan is uw maximale looptijd 20 jaar. Bent u 60, dan is het 15 jaar. Een kortere looptijd betekent een hoger maandbedrag voor dezelfde lening.
Voor de meeste buitenlandse kopers boven de 40 geldt dat de leeftijdsregel van de bank eerder stopt dan de regel van de toezichthouder.
Rentevoeten
Portugese hypotheken bestaan in drie vormen.
Variabele rente. Dit komt het meeste voor. De rente is de Euribor plus een vaste opslag van de bank, die elke 3, 6 of 12 maanden wordt aangepast aan uw contract. Uw maandbedrag verandert mee met de Euribor.
Vaste rente. De rente staat vast voor een afgesproken tijd, zoals 5, 10, 15 of 30 jaar. Dit wordt steeds populairder omdat kopers graag vaste maandlasten willen.
Plafonderde of gemengde rente. De rente staat eerst een tijdje vast, bijvoorbeeld 2, 5 of 10 jaar, en wordt daarna variabel. Dit geeft zekerheid in de eerste jaren.
Euribor
De Euribor is de basisrente voor variabele en gemengde hypotheken. Deze rente verandert elke dag en wordt gepubliceerd door het European Money Markets Institute. Bij Portugese hypotheken wordt meestal gekeken naar de Euribor voor 6 maanden of 12 maanden.
We noemen hier geen Euribor-getal, omdat elk getal binnen een paar dagen alweer achterhaald is. Controleer de huidige stand voordat u iets gaat berekenen.
Bankopslag (margin)
De opslag is de vaste marge die de bank bovenop de Euribor telt. Dit hangt af van uw LTV, uw woonplaats, de zekerheid van uw inkomen en de producten die u samen met de hypotheek afneemt, zoals een opstalverzekering of een betaalrekening.
Producten erbij nemen verlaagt de opslag, maar maakt u op andere punten vaak duurder uit. Vergelijk het hele pakket en niet alleen de opslag.
Wat u moet vergelijken
Vergelijk niet zomaar de basisrentes van verschillende banken. Vergelijk liever deze twee getallen.
De TAEG is het totale jaarlijkse kostenpercentage. Hierin zitten de opslag, de administratiekosten en de verzekeringen. De MTIC is het totale bedrag dat u over de hele looptijd van de lening terugbetaalt. Samen laten ze zien wat een aanbod echt kost.
Overlijdensrisicoverzekering, en waarom het boven de 60 belangrijker is
De meeste banken eisen een overlijdensrisicoverzekering bij de hypotheek, die de overgebleven schuld afbetaalt bij overlijden of blijvende arbeidsongeschiktheid.
Na uw 60ste worden de maandelijkse kosten snel hoger en worden verzekeraars strenger bij het accepteren van nieuwe klanten. Vragenlijsten over uw gezondheid worden langer en bestaande ziektes kunnen zorgen voor hogere kosten of uitsluitingen. Reken dit mee in uw maandlasten voordat u een aanvraag doet, en niet pas na de goedkeuring.
U bent niet verplicht om de verzekering van de bank zelf te nemen. De Portugese wet zegt dat u een eigen verzekeraar mag kiezen als de dekking maar goed genoeg is voor de bank, en rondkijken levert vaak veel voordeel op. De bank kan wel uw renteopslag verhogen als u hun verzekering weigert, dus vergelijk het totale plaatje.
Het proces, stap voor stap
1. Berekening. Maak een proefberekening bij twee of drie banken of via een tussenpersoon voordat u op een Huis biedt. Een berekening geeft een goed beeld van het leenbedrag, het maandbedrag en de rente zonder dat u ergens aan vastzit.
2. Aanvraag. Lever alle papieren in. Onvolledige dossiers zorgen veruit voor de meeste vertraging.
3. Rekening openen. U moet een betaalrekening openen bij de bank die de lening geeft, want daar worden de maandbedragen van afgeschreven.
4. Taxatie door de bank. De bank regelt een onafhankelijke taxatie. De lening wordt gebaseerd op het laagste bedrag: de prijs of de taxatie. U betaalt deze taxatie zelf.
5. FINE. Na de goedkeuring geeft de bank de FINE af, de Ficha de Informação Normalizada Europeia. Hierin staan de precieze voorwaarden: de rente, de looptijd, het maandbedrag, de TAEG, de MTIC en alle extra kosten. U krijgt minimaal 7 dagen bedenktijd vanaf de ontvangst voordat u moet tekenen. Gebruik die tijd. Dit is uw laatste kans om te vergelijken of te onderhandelen.
6. CPCV. Het voorlopige koopcontract wordt getekend als de hypotheek is goedgekeurd en de FINE is geaccepteerd.
7. Belastingen. De overdrachtsbelasting (IMT) en de zegelrechtbelasting worden betaald voor het tekenen van de akte.
8. Akte. De bank maakt het geld van de hypotheek bij het tekenen rechtstreeks over naar de verkoper en het huis is officieel van u.
Reken op vier tot acht weken van de aanvraag tot de goedkeuring. Het hele proces van de eerste overeenkomst tot de uiteindelijke akte duurt twee tot vier maanden.
Nodige documenten
Persoonlijk:
- Paspoort of identiteitskaart
- NIF (Portugees belastingnummer)
- Bewijs van adres, zoals een recente energierekening of bankafschrift
- Drie tot zes maanden aan bankafschriften
- Bewijs van inkomen: voor werknemers de laatste drie loonstroken en het werkcontract; voor zelfstandigen de belastingaangiften van de laatste twee jaar en een verklaring van de boekhouder; voor gepensioneerden een pensioenoverzicht met het vaste bedrag
- Belastingaangiften van de laatste een tot twee jaar uit uw woonland
- Overzicht van uw kredietverleden, wat sommige banken opvragen
Papieren van het huis zijn dezelfde stukken die uw advocaat verzamelt voor de koop: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, de goedgekeurde woonvergunning, het energielabel, de ficha técnica de habitação voor huizen van na 2004, een verklaring van de VVE waar nodig, och plattegronden.
Niet-inwoners, alles op een rij
LTV: 60% tot 70%, dus een eigen inleg van 30% tot 40%.
Inkomen: buitenlands inkomen wordt door de meeste grote Portugese banken geaccepteerd, maar vraagt om betere papieren dan lokaal inkomen. De afschriften van de bank moeten precies kloppen met het opgegeven inkomen. Verschillen hiertussen zijn de meest voorkomende reden voor een afwijzing.
Valutarisico. Als uw inkomen in dollars, ponden of een andere munt dan de euro binnenkomt, veranderen schommelingen in de wisselkoers elke maand uw ruimte om een lening in euro's af te betalen. Dit is een echt risico en vraagt om goed advies voordat u tekent.
Leeftijdsgrens: meestal 75, en 70 bij strengere banken. Dit maakt geen verschil voor inwoners of niet-inwoners.
Belasting. Niet-inwoners die een woning kopen, betalen een vast IMT-tarief van 7,5% in plaats van het oplopende tarief. Bij een huis met een normale prijs is dat verschil groter dan de rente van een paar jaar. Dit staat helemaal uitgelegd bij belastingen in Portugal en hoort vanaf het begin thuis in uw berekening van het geld dat u nodig heeft.
Tussenpersonen. Het overwegen waard voor niet-inwoners. Een tussenpersoon met goede ingangen bij banken kan betere voorwaarden krijgen dan wanneer u zelf kantoren binnenstapt. Portugese bankkantoren werken redelijk zelfstandig, waardoor hetzelfde kantoor op een andere plek een ander aanbod kan doen.
Rekenvoorbeeld
SCPLACEHOLDER_19_EEN [fiscal_calc: unknown scenario porto] appartement in Porto, gekocht door een niet-inwoner van [fiscal_calc: unknown scenario porto] jaar oud, waarbij de bank [fiscal_calc: unknown scenario porto] LTV leent en een leeftijdsgrens van 75 gebruikt.
- Bedrag van de lening: [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- Nodige eigen inleg: [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- IMT bij 7,5%: [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- Zegelrecht op de aankoop bij 0,8%: [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- Zegelrecht op de hypotheek bij 0,6%: [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- Totaal nodig eigen geld bij de aankoop: ten minste [fiscal_calc: unknown scenario porto], plus kosten voor het inschrijven, de akte en de taxatie van de bank
De maximale looptijd is [fiscal_calc: unknown scenario porto] jaar, wat komt door de leeftijdsgrens en niet door de grens van 35 jaar van de toezichthouder. Maandbedrag voor [fiscal_calc: unknown scenario porto] over [fiscal_calc: unknown scenario porto] jaar:
- Bij een totale rente van 3,5%: ongeveer [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- Bij 4%: ongeveer [fiscal_calc: unknown scenario porto]
- Bij 4,5%: ongeveer [fiscal_calc: unknown scenario porto]
De bank berekent de lening met een rente die 1.5 punten hoger ligt. Bij een echte rente van [fiscal_calc: unknown scenario porto] gebruikt de bank [fiscal_calc: unknown scenario porto] voor de test, wat neerkomt op een betaling van ongeveer [fiscal_calc: unknown scenario porto]. De koper heeft daarom een netto maandinkomen nodig van minstens [fiscal_calc: unknown scenario porto] zonder andere leningen.
Tel daar nog de maandelijkse overlijdensrisicoverzekering en opstalverzekering bij op.
Bekijk de huidige stand van de Euribor en tel daar de opslag van uw bank bij op om uw eigen situatie uit te rekenen.
Overzicht van de kosten
- Taxatiekosten voor de bank, betaald door de aanvrager
- Zegelrecht op de hypotheek: 0,6% van het leenbedrag
- Overlijdensrisicoverzekering, elke maand, die na uw 60ste veel duurder wordt
- Opstalverzekering, elke maand
- Maandelijkse kosten voor de rekening bij de bank van uw lening
- Kosten voor extra aflossen: 0,5% van het afgeloste bedrag bij een variabele rente, 2% bij een vaste rente
Administratiekosten en aanvraagkosten verschillen per bank. Sommige banken rekenen ze wel, andere niet. Vraag dit na voordat u de aanvraag start.
De volledige gids Wonen in Portugal
Wonen in Portugal
01. Visa en verblijf in Portugal
02. Portugees staatsburgerschap
03. Een NIF aanvragen in Portugal
04. Een bankrekening openen in Portugal
05. Kosten van levensonderhoud in Portugal
06. Gezondheidszorg in Portugal
07. Portugees Leren
08. Een woning huren in Portugal
09. Belastingen in Portugal
10. Vastgoed kopen en verkopen in Portugal
11. Hypotheken in Portugal
12. Een huis bezitten in Portugal
13. Papierwerk bij verhuizen naar Portugal
Belastingcalculator