Dit artikel over het kopen en verkopen van een woning in Portugal behandelt de juridische stappen van het eerste bod tot de registratie op uw naam: het voorlopige koopcontract, de controles vóór uw toezegging, de documenten voor de akte en wat er daarna gebeurt. Belastingen op de aankoop worden volledig behandeld in de belastinggids en de belastingcalculator, die hieronder gelinkt staan.

De verkoop van een woning in Portugal is een juridische handeling met officiële regels. Alleen een advocaat of juridisch adviseur mag hierover juridisch advies geven en de contracten opstellen. Schakel er vanaf het begin een in, voordat u iets tekent of een aanbetaling doet.

De stappen op een rij

Spreek de prijs en de voorwaarden af met de verkoper.
Controleer de woning bij het kadaster, de belastingdienst en het gemeentehuis.
Teken het voorlopige koopcontract, het CPCV, en betaal de aanbetaling.
Wacht op goedkeuring van de bank als u met een hypotheek koopt. De bank vraagt meestal om voorlopige registraties.
Betaal IMT en zegelrecht vóór de akte.
Teken de akte en betaal de rest van de prijs.
De aankoop wordt op uw naam geregistreerd.

Controles voordat u zich vastlegt

De meeste vragen over de juridische status van een woning worden beantwoord door de documenten. Elk onderstaand kantoor heeft een deel van de informatie.

Bij het kadaster (Conservatória do Registo Predial)

De woning komt overeen met de beschrijving van de verkoper, de belastinggegevens en het door het gemeentehuis goedgekeurde project.
De verkoper is de huidige en enige eigenaar en is dus bevoegd om te verkopen.
Er is geen hypotheek of beslag geregistreerd of lopend ten gunste van iemand anders.
Geen enkel ander geregistreerd recht beperkt het gebruik van de woning.

Bij de belastingdienst (Finanças)

De fiscale beschrijving van de woning komt overeen met de beschrijving in het kadaster.
Er is geen IMI verschuldigd voor de woning.
De woning is gewaardeerd volgens de IMI-code en de belastbare waarde (VPT) is bekend. IMI wordt over die waarde geheven.
De woning is als leegstaand opgegeven. Dit is geen bewijs: een huurcontract dat nooit bij Finanças is gemeld, staat hier niet vermeld.

Bij het gemeentehuis (Câmara Municipal)

Er is een bouw- of gebruiksvergunning afgegeven en wat gebouwd is komt overeen met het goedgekeurde project.
Voor grond: of er gebouwd mag worden, of er een verkavelingsvergunning is en wat er gebouwd mag worden.
Of het gemeentehuis of de staat een voorkeursrecht heeft op de woning.

Voorkeursrechten van anderen

Ook anderen kunnen een voorkeursrecht hebben: huurders van de woning, eigenaren van aangrenzende landbouwgrond en eigenaren van landbouwgrond in hetzelfde nationale landbouwreservaat. Wanneer zo'n recht bestaat, moet de verkoper bewijzen dat de rechthebbenden zijn ingelicht en er afstand van hebben gedaan, schriftelijk of door de termijn te laten verstrijken.

De hypotheek van de verkoper

Als er een hypotheek op de woning rust, moet de verkoper deze doorhalen en het bewijs van doorhaling uiterlijk bij de akte overleggen. Dit is gebruikelijk bij nieuwbouw: projectontwikkelaars financieren een project met de woningen als onderpand en halen de hypotheek op elke woning door zodra deze verkocht wordt.

Het gebouw zelf

Bezoek de woning voordat u koopt. Controleer de oppervlakten, de grenzen, de staat van onderhoud en alles in de buurt wat het gebruik kan beïnvloeden.

Het voorlopige koopcontract (CPCV)

Het contrato-promessa de compra e venda, het CPCV, is het contract waarin koper en verkoper afspreken om de akte later te ondertekenen. Het is optioneel, maar het is de normale stap wanneer de akte nog niet getekend kan worden: het gebouw is niet af, de splitsing in appartementen is nog niet geregeld, de gebruiksvergunning ontbreekt of de koper wacht op een hypotheek. Het bindt beide partijen nu en legt vast wat er gebeurt als een van de partijen de afspraken niet nakomt.

Wat erin moet staan

Volledige gegevens van de partijen en bij een bedrijf wie er tekent en met welke bevoegdheden.
Volledige gegevens van de woning: locatie en indeling, kadastraal nummer, fiscaal nummer en de gebruiks- of bouwvergunning, of de reden waarom er geen nodig is.
Of de toezegging een of beide partijen bindt, en of de woning wordt verkocht vrij van hypotheken en andere lasten, en leeg van personen en spullen.
De prijs, de aanbetaling en eventuele verdere betalingen met de datums.
De uiterste datum voor de akte en wie deze regelt.
Eventuele voorwaarden voor de verkoop en wat er gebeurt als hier niet aan wordt voldaan.
De verklaringen van de verkoper: de oppervlakten komen overeen met het kadaster, de belastingdienst en de vergunningen; er is geen schuld bij Finanças gekoppeld aan de woning; geen huurcontract of ander contract beperkt het gebruik; geen rechtszaak of officiële kennisgeving is van invloed; en de installaties voor water, elektriciteit, riolering en gas werken.
Eventuele werkzaamheden of reparaties die de verkoper vóór de akte moet uitvoeren, en de plicht van de verkoper om eventuele verschillen in documenten te herstellen.
Of er een makelaar betrokken was bij de verkoop.
Hoe berichten tussen partijen worden verzonden, en welke rechtbank of arbitrage een geschil beslecht.

Bij een afgebouwd, in aanbouw zijnd of gepland gebouw of appartement moeten de handtekeningen op het CPCV persoonlijk gelegaliseerd worden, en een notaris of advocaat moet verklaren dat de gebruiks- of bouwvergunning bestaat (artikel 410 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek).

Als een van de partijen de afspraken niet nakomt

Het CPCV kan eigen gevolgen vastleggen. Waar dat niet zo is, geldt het Burgerlijk Wetboek (artikel 442):

Als de koper de afspraken niet nakomt, verliest de koper de aanbetaling.
Als de verkoper de afspraken niet nakomt, betaalt de verkoper het dubbele van de aanbetaling terug. Wanneer de koper de woning al in bezit heeft, kan de koper in plaats daarvan de waarde van de woning op de datum van de contractbreuk eisen, min de overeengekomen prijs, plus de aanbetaling en elk al betaald deel van de prijs.

Vertraging is nog geen contractbreuk. Het contract moet een redelijke uiterste termijn vastleggen na de datum van de akte (artikelen 801 tot 808 van het Burgerlijk Wetboek). De wachtende partij stuurt een schriftelijke kennisgeving met die termijn. Als deze verstrijkt, verklaart een tweede schriftelijke kennisgeving het contract geschonden, en geldt de bovenstaande aanbetalingsregel.

In plaats van de aanbetalingsregel kan de partij die zich aan de afspraken hield de rechter vragen om reële executie (artikel 830 van het Burgerlijk Wetboek): een uitspraak die de plaats inneemt van de handtekening van de andere partij en de verkoop voltooit.

Het CPCV overdragen aan iemand anders

Het CPCV kan de koper toestaan om de positie over te dragen aan een derde, die dan alle rechten en plichten van de koper overneemt en de oorspronkelijke koper van zijn verplichtingen ontlaat. Zonder die clausule moet de verkoper akkoord gaan. De belastingwet behandelt een overdracht, en zelfs een clausule die dit toestaat, als een overdracht voor de IMT. Vraag uw advocaat om de IMT te berekenen voordat u een CPCV met die clausule ondertekent.

Voorlopige registratie

Een voorlopige registratie zet uw aankoop vóór de akte in het kadaster, zodat niets wat later door iemand anders wordt geregistreerd, zoals een beslag of een hypotheek, voorrang krijgt.

Voorlopige registratie van de aankoop: de verkoper verklaart dat de woning aan u is beloofd voor de CPCV-prijs. De verkoper ondertekent het verzoek met een gelegaliseerde handtekening, of in persoon bij het kadaster. Als het CPCV gelegaliseerde handtekeningen heeft, kunt u of uw advocaat in plaats daarvan het verzoek ondertekenen, met bijvoeging van het CPCV.
Voorlopige registratie van de hypotheek: registreert de hypotheek van de bank vóór de hypotheekakte, die meestal samen met de koopakte wordt ondertekend. Banken eisen meestal beide registraties voordat ze het krediet vrijgeven.

De akte

De verkoop moet plaatsvinden via een openbare akte, of via een geauthenticeerde onderhandse akte die is opgesteld door een advocaat of juridisch adviseur, wat dezelfde juridische waarde heeft. Het kan getekend worden bij een notariskantoor, bij een Casa Pronta-balie van het Ministerie van Justitie, of voor een advocaat of juridisch adviseur met de bevoegdheid om het te authenticeren. Koper en verkoper tekenen meestal in persoon. Een vertegenwoordiger van de bank, een gemachtigde van een van de partijen, een echtgenoot wiens toestemming nodig is, of een tolk voor een partij die geen Portugees begrijpt, kan ook deelnemen.

Documenten van de partijen

Particulieren: burgerkaart, identiteitskaart of paspoort; Portugees belastingnummer (NIF); burgerlijke staat en huwelijksgoederenregime; geboorteplaats.
Bedrijven: uittreksel uit het handelsregister van minder dan een jaar oud, de identificatie van de wettelijke vertegenwoordigers, eventueel vereiste notulen van de raad van bestuur of aandeelhouders, en de toegangscode tot het register van uiteindelijke belanghebbenden (RCBE).

Documenten van de woning

Kadastraal certificaat, of de toegangscode tot het online permanente certificaat, minder dan zes maanden oud. Het toont de beschrijving van de woning, de registratie op naam van de verkoper en eventuele lasten die bij de akte moeten worden doorgehaald, zoals hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of voorkeursrechtovereenkomsten.
Caderneta predial, het belastingoverzicht, minder dan een jaar geleden afgegeven of bijgewerkt. Het toont de eigenaar, de oppervlakten, de indeling, de naburige panden en de VPT.
Gebruiksvergunning van het gemeentehuis. Een bouwvergunning kan deze in sommige gevallen vervangen. Het is niet nodig voor een gebouw dat is gebouwd vóór 7 augustus 1951, toen de algemene bouwregels van kracht werden, of dat in 1937 bij de belastingdienst is geregistreerd.
Certificaat van verkavelingswerken, alleen bij de eerste verkoop van een perceel of woning in een nieuwbouwproject.
Technische gegevenskaart van de woning (Ficha Técnica da Habitação), voor woningen waarvan de gebruiksvergunning na 30 maart 2004 is aangevraagd. Zie hieronder.
Afstand van voorkeursrecht van het gemeentehuis, van Património Cultural, I.P. (dat op 1 januari 2024 de DGPC verving), of van naburige eigenaren van landbouwgrond, voor zover zulke rechten bestaan.
Energiecertificaat.
Bewijs dat IMT en zegelrecht zijn betaald, tenzij de aankoop is vrijgesteld.

Vraag uw bank vroegtijdig om hun eigen lijst als u met een hypotheek koopt. Hierin staan meestal ook de voorlopige registraties.

De technische gegevenskaart van de woning

De Ficha Técnica da Habitação beschrijft de technische en functionele kenmerken van een woning. Voor een woning waarvan de gebruiksvergunning na 30 maart 2004 is aangevraagd, kan de akte niet worden ondertekend zonder dit document, niet bij de eerste verkoop en niet bij elke verkoop daarna.

Het vermeldt de belangrijkste vakmensen van het project en de werkzaamheden, en de ontwikkelaar.
Het vermeldt de garantie van de woning en het gebruik ervan, de regels van de vereniging van eigenaren en de onderhoudscontracten, en hoe apparatuur die speciale zorg nodig heeft moet worden onderhouden.
De goedgekeurde plannen vormen een bijlage en maken deel uit van het document.
Het is getypt, niet handgeschreven, en opgesteld in het Portugees. De ontwikkelaar en de werfleider ondertekenen het.

Vraag om de voorlopige versie bij een woning die nog in aanbouw is. Bewaar de kaart zolang u eigenaar van de woning bent en overhandig deze aan de volgende koper. Als het verloren is gegaan, kan de ontwikkelaar, die het tien jaar moet bewaren, of het gemeentehuis een kopie verstrekken.

Belastingen op de aankoop

IMT, de overdrachtsbelasting voor onroerend goed, en zegelrecht worden vóór de akte betaald, en het betalingsbewijs wordt daar getoond. Beide worden geheven over de prijs of de VPT, afhankelijk van wat het hoogst is. Of u een Portugese belastinginwoner bent verandert de IMT enorm: kopers die geen belastinginwoner zijn betalen een vast 7,5% op woningen, vanaf de eerste euro. Tarieven, vrijstellingen, IMT Jovem, de betalingstermijn en uitgewerkte voorbeelden staan allemaal in belastingen in Portugal, en de belastingcalculator geeft het bedrag voor uw aankoop.

Na de akte

De notaris of advocaat die de akte heeft afgehandeld, registreert de aankoop op uw naam bij het kadaster, en de belastinggegevens worden bijgewerkt naar de nieuwe eigenaar. Vanaf de dag van de aankoop betaalt u de belastingen en kosten van de woning, waaronder IMI en de bijdrage voor de vereniging van eigenaren.

De kosten voor de akte en registratie hangen af van de notaris of advocaat en het type handeling. De huidige registratiekosten staan gepubliceerd op het IRN-portaal (Instituto dos Registos e do Notariado).

Als u verkoopt

De verkoper levert de hierboven vermelde documenten van de woning aan, haalt eventuele hypotheken door bij de akte en staat in voor de verklaringen in het CPCV. Winst op de verkoop kan worden belast. Vermogenswinst en de vrijstelling voor woningen gekocht vóór 1989 worden behandeld in belastingen in Portugal.

De volledige gids Wonen in Portugal

Wonen in Portugal

01. Visa en verblijf in Portugal

02. Portugees staatsburgerschap

03. Een NIF aanvragen in Portugal

04. Een bankrekening openen in Portugal

05. Kosten van levensonderhoud in Portugal

06. Gezondheidszorg in Portugal

07. Portugees Leren

08. Een woning huren in Portugal

09. Belastingen in Portugal

Je leest het artikel over 10. Vastgoed kopen en verkopen in Portugal

10. Vastgoed kopen en verkopen in Portugal

11. Hypotheken in Portugal

12. Een huis bezitten in Portugal

13. Papierwerk bij verhuizen naar Portugal

Belastingcalculator