Denne artikkelen om å kjøpe og selge eiendom i Portugal dekker de juridiske trinnene fra det første budet til registreringen i ditt navn: kjøpekontrakten, sjekkene du må gjøre før du forplikter deg, dokumentene til skjøtet, og hva som skjer etterpå. Skatter på kjøpet dekkes i sin helhet i skatteguiden og skattekalkulatoren, som det lenkes til nedenfor.

Et eiendomssalg i Portugal er en juridisk handling med formelle regler. Bare en advokat eller en juridisk rådgiver kan gi juridiske råd om det og skrive kontraktene. Bruk en fra starten av, før du signerer noe eller betaler et forskudd.

Trinnene, i rekkefølge

Bli enig om prisen og vilkårene med selgeren.
Sjekk eiendommen hos Eiendomsregisteret, Skatteetaten og Kommunen.
Signer kjøpekontrakten, CPCV, og betal forskuddet.
Hvis du kjøper med boliglån, venter du på bankens godkjenning. Banken ber vanligvis om midlertidige registreringer.
Betal IMT og stempelavgift før skjøtet.
Signer skjøtet og betal resten av prisen.
Kjøpet blir registrert i ditt navn.

Sjekker før du forplikter deg

De fleste spørsmål om en eiendoms juridiske status blir besvart av dokumentene dens. Hvert kontor nedenfor sitter på en del av bildet.

Hos Eiendomsregisteret (Conservatória do Registo Predial)

Eiendommen stemmer med selgerens beskrivelse, skatteopplysningene og prosjektet som er godkjent av Kommunen.
Selgeren er den nåværende og eneste eieren, og har dermed rett til å selge.
Ingen pantelån eller beslag er registrert eller pågangs til fordel for noen andre.
Ingen annen registrert rettighet begrenser bruken av eiendommen.

Hos Skatteetaten (Finanças)

Skatteregisterets beskrivelse av eiendommen stemmer med Eiendomsregisterets beskrivelse.
Ingen IMI skyldes på eiendommen.
Eiendommen har blitt verdsatt under IMI-reglene, og hva skatteverdien (VPT) er. IMI kreves inn av den verdien.
Eiendommen er erklært som ledig. Dette er ikke et bevis: en leieavtale som aldri ble meldt til Finanças vises ikke her.

Hos Kommunen (Câmara Municipal)

En bygge- eller brukstillatelse ble gitt, og det som ble bygget stemmer med det godkjente prosjektet.
For tomter: om det er lov å bygge, om det finnes en utstykkingsstatutt, og hva som kan bygges.
Om Kommunen eller Staten har forkjøpsrett på eiendommen.

Andres forkjøpsrett

Andre personer kan også ha forkjøpsrett: leietakere på eiendommen, eiere av tilstøtende landbrukseiendom, og eiere av landbrukseiendom i samme nasjonale landbruksreservat. Når en slik rett finnes, må selgeren bevise at rettighetshaverne ble varslet og ga den fra seg, enten skriftlig eller ved at fristen gikk ut.

Selgerens pantelån

Hvis et pantelån er registrert på eiendommen, må selgeren slette det, og ta med slettedokumentet til skjøtet senest. Dette er vanlig ved nybygg: utbyggere finansierer et prosjekt med boligene som sikkerhet og sletter pantet på hver bolig etter hvert som den selges.

Selve bygningen

Besøk eiendommen før du kjøper. Bekreft arealene, grensene, tilstanden, og alt i nærheten som kan påvirke hvordan du bruker den.

Kjøpekontrakten (CPCV)

Contrato-promessa de compra e venda, CPCV, er kontrakten der kjøper og selger forplikter seg til å signere skjøtet senere. Den er valgfri, men det er det vanlige trinnet når skjøtet ikke kan signeres ennå: bygningen er ikke ferdig, seksjoneringen er ikke klar ennå, brukstillatelsen mangler, eller kjøperen venter på et boliglån. Den binder begge parter nå og fastsetter hva som skjer hvis en av partene ikke oppfyller avtalen.

Hva den bør inneholde

Full identifikasjon av partene og, for et selskap, hvem som signerer for det og med hvilke fullmakter.
Full identifikasjon av eiendommen: plassering og utforming, Eiendomsregisterets nummer, skattenummer for eiendommen, og bruks- eller byggetillatelsen, eller grunnen til at ingen trengs.
Om løftet binder den ene parten eller begge, og om eiendommen selges fri for pantelån og andre heftelser, og tom for folk og eiendeler.
Prisen, forskuddet og eventuelle ytterligere betalinger, med forfallsklasser.
Fristen for skjøtet og hvem som ordner det.
Eventuelle forbehold for salget, og hva som skjer hvis de ikke oppfylles.
Selgerens egenerklæringer: arealene stemmer med register, skatt og tillatelser; ingen gjeld til Finanças er knyttet til eiendommen; ingen leieavtale eller annen kontrakt begrenser bruken; ingen rettssak eller offentlig pålegg berører den; og anleggene for vann, strøm, kloakk og gass fungerer.
Eventuelle arbeider eller reparasjoner selgeren må gjøre før skjøtet, og selgerens plikt til å rette opp uoverensstemmelser i dokumentene.
Om en eiendomsmegler tok del i salget.
Hvordan meldinger mellom partene sendes, og hvilken domstol, eller voldgift, som løser en tvist.

For en bygning eller en enhet som er ferdig, under bygging eller planlagt, må signaturene på CPCV certified personlig, og en notar eller advokat må bekrefte at bruks- eller byggetillatelsen finnes (Artikkel 410(3) i den sivile lovboken).

Hvis en av partene ikke gjennomfører

CPCV kan fastsette sine egne konsekvenser. Der den ikke gjør det, gjelder den sivile lovboken (Artikkel 442):

Hvis kjøperen ikke gjennomfører, mister kjøperen forskuddet.
Hvis selgeren ikke gjennomfører, må selgeren tilbakebetale det dobbelte av forskuddet. Der kjøperen allerede har overtatt eiendommen, kan kjøperen i stedet kreve verdien av eiendommen på datoen for avtalebruddet, minus den avtalte prisen, pluss forskuddet og alle deler av prisen som allerede er betalt.

En forsinkelse er ikke et avtalebrudd ennå. Kontrakten bør sette en rimelig endelig frist etter datoen for skjøtet (Artikkel 801 til 808 i den sivile lovboken). Parten som venter sendes et skriftlig varsel med den fristen. Hvis den passerer, erklærer et annet skriftlig varsel at kontrakten er brutt, og forskuddsregelen ovenfor gjelder.

I stedet for forskuddsregelen kan parten som holdt ord be en domstol om tvangsgjennomføring (Artikkel 830 i den sivile lovboken): en dom som tar plassen til den andre partens signatur og fullfører salget.

Overdra CPCV til noen andre

CPCV kan tillate kjøperen å overdra sin posisjon til en tredjepart, som da overtar alle kjøperens rettigheter og plikter og fristiller den opprinnelige kjøperen. Uten den klausulen må selgeren samtykke. Skatteloven behandler en overdragelse, og til og med en klausul som tillater en, som en overføring i IMT-sammenheng. Be advokaten din om å regne ut IMT før du signerer en CPCV med en slik klausul.

Midlertidig registrering

En midlertidig registrering fører kjøpet ditt inn i Eiendomsregisteret før skjøtet, slik at ingenting som registreres senere av andre, som et beslag eller et pantelån, får prioritet foran det.

Midlertidig registrering av kjøpet: selgeren erklærer at eiendommen er lovet til deg til CPCV-prisen. Selgeren signerer kravet med bekreftet signatur, eller personlig hos Eiendomsregisteret. Hvis CPCV har bekreftede signaturer, kan advokaten din eller du signere kravet i stedet, vedlagt CPCV.
Midlertidig registrering av pantelånet: registrerer bankens pantelån før pantedokumentet, som vanligvis signeres sammen med kjøpeskjøtet. Banker krever som regel begge registreringene før de utbetaler lånet.

Skjøtet

Salget må skje ved offentlig skjøte, eller ved et bekreftet privat dokument skrevet av en advokat eller juridisk rådgiver, som har samme juridiske virkning. Det kan signeres hos en notar, i en Casa Pronta-skranke hos Justisdepartementet, eller foran en advokat eller juridisk rådgiver med myndighet til å bekrefte det. Kjøper og selger signerer vanligvis personlig. En bankrepresentant, en fullmektig for en av sidene, en ektefelle som må samtykke, eller en tolker for en part som ikke forstår portugisisk kan også delta.

Partenes dokumenter

Personer: ID-kort eller pass; portugisisk skattenummer (NIF); sivilstand og formuesordning; fødested.
Selskaper: firmaattest som er mindre enn ett år gammel, identifikasjon av de juridiske representantene, eventuelle nødvendige protokoller fra styre eller generalforsamling, og tilgangskoden til registeret over reelle rettighetshavere (RCBE).

Eiendomsdokumenter

Utskrift fra Eiendomsregisteret, eller tilgangskoden til den permanente nettattesten, mindre enn seks måneder gammel. Den viser beskrivelsen av eiendommen, registreringen i selgerens navn, og eventuelle heftelser som må slettes ved skjøtet, som pantelån, beslag, servitutter eller forkjøpsavtaler.
Caderneta predial, skatteattesten, utstedt eller oppdatert for mindre enn ett år siden. Den viser eier, arealene, utformingen, naboeiendommene og skatteverdien (VPT).
Brukstillatelse fra Kommunen. En byggetillatelse kan erstatte den i noen tilfeller. Den trengs ikke for en bygning oppført før 7. august 1951, da de generelle byggereglene trådte i kraft, eller som ble registrert hos Skatteetaten i 1937.
Attest for urbaniseringsarbeider, bare for det første salget av en tomt eller enhet i et nytt utbyggingsprosjekt.
Boligens tekniske datablad (Ficha Técnica da Habitação), for boliger der brukstillatelsen ble søkt om etter 30. mars 2004. Se nedenfor.
Avkall på forkjøpsrett fra Kommunen, fra Património Cultural, I.P. (som erstattet DGPC 1. januar 2024), eller fra naboer til landbrukseiendom, der slike rettigheter finnes.
Energiattest.
Kvittering på at IMT og stempelavgift er betalt, med mindre kjøpet er fritatt.

Hvis du kjøper med boliglån, be banken din om deres egen liste tidlig. Den inneholder vanligvis de midlertidige registreringene.

Boligens tekniske datablad

Ficha Técnica da Habitação beskriver de tekniske og funksjonelle egenskapene ved en bolig. For en bolig der brukstillatelsen ble søkt om etter 30. mars 2004, kan ikke skjøtet signeres uten det, hverken ved det første salget eller ved salg senere.

Det navngir de viktigste fagfolkene i prosjektet og arbeidet, og utbyggeren.
Det oppgir boligens garanti og hvordan den brukes, borettslagsreglene og servicekontraktene, og hvordan utstyr som krever spesiell pleie skal vedlikeholdes.
De godkjente tegningene er et vedlegg og en del av dokumentet.
Det er skrevet på maskin, ikke for hånd, og står på portugisisk. Utbyggeren og anleggslederen signerer det.

På en bolig som fortsatt bygges, be om den midlertidige utgaven. Ta vare på arket så lenge du eier boligen og gi det videre til neste kjøper. Hvis det blir borte, kan utbyggeren, som må oppbevare det i ti år, eller Kommunen gi deg en kopi.

Skatter på kjøpet

IMT, overdragelsesskatten for eiendom, og stempelavgiften betales før skjøtet, og kvitteringen må vises fram der. Begge beregnes av prisen eller skatteverdien (VPT), alt etter hva som er høyest. Om du er skattemessig bosatt i Portugal endrer IMT veldig mye: kjøpere som ikke er skattemessig bosatt betaler en fast 7,5% på boligeiendom, fra første euro. Satser, fritak, IMT Jovem, betalingsfristen og regneeksempler finnes i skatt i Portugal, og skattekalkulatoren gir deg beløpet for kjøpet ditt.

Etter skjøtet

Notaren eller advokaten som tok seg av skjøtet registrerer kjøpet i ditt navn hos Eiendomsregisteret, og skatteregisteret oppdateres med den nye eieren. Fra kjøpsdagen betaler du eiendommens skatter og avgifter, inkludert IMI og felleskostnadene.

Gebyrer for skjøte og registrering avhenger av notaren eller advokaten og av type handling. De gjeldende registreringsgebyrene publiseres på portalen til IRN (Instituto dos Registos e do Notariado).

Hvis du skal selge

Selgeren skaffer eiendomsdokumentene som er listet opp ovenfor, sletter eventuelle pantelån innen skjøtet, og står til ansvar for erklæringene i CPCV. En gevinst ved salget kan bli skattlagt. Gevinstskatt, og unntaket for eiendom kjøpt før 1989, dekkes i skatt i Portugal.

Den fullstendige guiden til å bo i Portugal

Å leve i Portugal

01. Visum og oppholdstillatelse i Portugal

02. Portugisisk statsborgerskap

03. Få et NIF-nummer i Portugal

04. Åpne en bankkonto i Portugal

05. Levekostnader i Portugal

06. Helsevesenet i Portugal

07. Lære portugisisk

08. Leie av eiendom i Portugal

09. Skatter i Portugal

Du leser artikkelen om 10. Kjøp og salg av eiendom i Portugal

10. Kjøp og salg av eiendom i Portugal

11. Boliglån i Portugal

12. Å eie bolig i Portugal

13. Papirarbeid ved flytting til Portugal

Skattekalkulator