מאמר זה בנושא קנייה ומכירה של נכסים בפורטוגל מכסה את השלבים המשפטיים מההצעה הראשונה ועד לרישום על שמכם: חוזה ההבטחה, הבדיקות שיש לעשות לפני שמתחייבים, המסמכים הנדרשים לחוזה המכר, ומה קורה לאחר מכן. המסים על הרכישה מוסברים במלואם במדריך המסים ובמחשבון המס, המקושרים למטה.

מכירת נכס בפורטוגל היא פעולה משפטית עם כללים רשמיים. רק עורך דין או משפטן מוסמך (solicitor) יכולים לתת יעוץ משפטי לגביה ולנסח את החוזים. היעזרו באחד מהם מהתחלה, לפני שאתם חותמים על משהו או משלמים מקדמה.

השלבים, לפי הסדר

הסכימו על המחיר ועל התנאים עם המוכר.
בדקו את הנכס בלשכת רישום המקרקעין, במשרד שומה ומס הכנסה וברשות המקומית.
חתמו על חוזה ההבטחה, ה-CPCV, ושמלו את המקדמה.
אם אתם קונים בעזרת משכנתא, חכו לאישור הבנק. הבנק בדרך כלל מבקש רישומים זמניים.
שלמו IMT ומס בולים לפני חוזה המכר.
חתמו על חוזה המכר ושלמו את יתרת המחיר.
הרכישה נרשמת על שמכם.

בדיקות לפני שמתחייבים

רובו הגדול של השאלות לגבי המעמד המשפטי של נכס מקבל מענה דרך המסמכים שלו. כל משרד מבין אלה המפורטים למטה מחזיק בחלק אחד של התמונה.

בלשכת רישום המקרקעין (Conservatória do Registo Predial)

הנכס תואם את תיאור המוכר, את רישום המס ואת התוכנית שאושרה על ידי הרשות המקומית.
המוכר הוא הבעלים הנוכחי והיחידי, ולכן הוא זכאי למכור.
שום משכנתא או עיקול אינם רשומים או תלויים ועומדים לטובת מישהו אחר.
שום זכות רשומה אחרת אינה מגבילה את השימוש בנכס.

במשרד שומה ומס הכנסה (Finanças)

תיאור המס של הנכס תואם את התיאור בלשכת רישום המקרקעין.
לא רובץ חוב IMI על הנכס.
הנכס הוערך לפי קוד IMI, ומהו שוויו החייב במס (VPT). מס IMI נגבה על פי שווי זה.
הנכס מוצהר כפנוי. זו אינה הוכחה: חוזה שכירות שמעולם לא דווח ל-Finanças לא יופיע כאן.

ברשות המקומית (Câmara Municipal)

הוצא רישיון בנייה או שימוש, ומה שנבנה תואם את התוכנית שאושרה.
לגבי קרקע: האם הבנייה מותרת, האם קיים היתר חלוקה, ומה מותר לבנות.
האם לרשות המקומית או למדינה יש זכות קדימה (זכות סירוב ראשונה) על הנכס.

זכויות קדימה של אחרים

גם אנשים אחרים יכולים להחזיק בזכות קדימה: דיירים בנכס, בעלים של קרקע חקלאית גובלת, ובעלים של קרקע חקלאית באותה שמורה חקלאית לאומית. כאשר זכות כזו קיימת, המוכר חייב להוכיח כי בעלי הזכות קיבלו הודעה וויתרו עליה, בכתב או על ידי מעבר המועד האחרון.

המשכנתא של המוכר

אם רשומה משכנתא על הנכס, המוכר חייב לבטל אותה, ולהביא את מסמך הביטול לחוזה המכר לכל המאוחר. זהו הליך שגרתי בבנייה חדשה: יזמים מממנים פרויקט כאשר הדירות משמשות כבטוחה ומבטלים את המשכנתא על כל דירה כפי שהיא נמכרת.

המבנה עצמו

בקרו בנכס לפני שאתם קונים. אשרו את השטחים, הגבולות, מצב התחזוקה, וכל דבר בסביבה שעלול להשפיע על אופן השימוש שלכם בו.

חוזה ההבטחה (CPCV)

ה-contrato-promessa de compra e venda, ה-CPCV, הוא החוזה שבו הקונה והמוכר מתחייבים לחתום על חוזה המכר מאוחר יותר. הוא רשות, אך הוא השלב הרגיל בכל פעם שלא ניתן עדיין לחתום על חוזה המכר: הבניין אינו גמור, הבית המשותף עדיין לא הוסדר, חסר רישיון שימוש, או שהקונה מחכה למשכנתא. הוא מחייב את שני הצדדים כעת וקובע מה קורה אם אחד הצדדים אינו משלים את העסקה.

מה הוא צריך להכיל

זיהוי מלא של הצדדים, ולגבי חברה, מי חותם עבורה ובאיזה סמכויות.
זיהוי מלא של הנכס: מיקום ותכנון, מספר תיאור בלשכת רישום המקרקעין, מספר סעיף מס, ורישיון השימוש או הבנייה, או הסיבה שלא נדרש כזה.
האם ההבטחה מחייבת צד אחד או את שניהם, והאם הנכס נמכר חופשי ממשכנתאות ומחיובים אחרים, וריק מאנשים ומחפצים.
המחיר, המקדמה וכל תשלום נוסף, עם התאריכים שלהם.
המועד האחרון לחוזה המכר ומיו מארגן אותו.
כל תנאי למכירה, ומה קורה אם התנאים אינם מתקיימים.
הצהרות המוכר: השטחים תואמים את רישומי הרישום, המס והרישוי; שום חוב ל-Finanças אינו קשור לנכס; שום חוזה שכירות או חוזה אחר אינו מגביל את השימוש בו; שום תיק בבית משפט או הודעה רשמית אינם משפיעים עליו; וההתקנות מים, חשמל, ביוב וגז עובדות.
כל עבודה או תיקון שהמוכר חייב לעשות לפני חוזה המכר, וחובת המוכר לתקן כל אי-התאמה שנמצאה במסמכים.
האם סוכן מקרקעין לקח חלק במכירה.
כיצד נשלחות הודעות בין הצדדים, ואיזה בית משפט, או בוררות, יישב מחלוקת.

לגבי בניין או יחידה שהם גמורים, בבנייה או בתכנון, החתימות על ה-CPCV חייבות להיות מאושרות אישית, ונוטריון או עורך דין חייבים לאשר כי רישיון השימוש או הבנייה קיים (סעיף 410(3) לקוד האזרחי).

אם צד אחד אינו משלים את העסקה

ה-CPCV יכול לקבוע תוצאות משלו. במקום שבו הוא אינו קובע, הקוד האזרחי חל (סעיף 442):

אם הקונה אינו משלים את העסקה, הקונה מאבד את המקדמה.
אם המוכר אינו משלים את העסקה, המוכר מחזיר פי שניים מהמקדמה. כאשר הקונה כבר מחזיק בנכס, הקונה יכול במקום זאת לדרוש את שווי הנכס בתאריך ההפרה, בניכוי המחיר שהוסכם, בתוספת המקדמה וכל חלק מהמחיר שכבר שולם.

עיכוב אינו הפרה עדיין. החוזה צריך לקבוע מועד אחרון סביר לאחר תאריך חוזה המכר (סעיפים 801 עד 808 לקוד האזרחי). הצד שמחכה שולח הודעה בכתב עם המועד האחרון הזה. אם הוא עובר, הודעה שניה בכתב מצהירה על הפרת החוזה, וכלל המקדמה שלמעלה חל.

במקום כלל המקדמה, הצד ששמר על דברו יכול לבקש מבית משפט אכיפה בפועל (סעיף 830 לקוד האזרחי): פסק דין שתופס את מקום חתימת הצד השני ומשלים את המכירה.

העברת ה-CPCV למישהו אחר

ה-CPCV יכול לאפשר לקונה להמחות את מעמדו לצד שלישי, שלוקח על עצמו את כל זכויות וחובות הקונה ומשחרר את הקונה המקורי. ללא סעיף זה, המוכר חייב להסכים. דיני המס מתייחסים להמחאה, ואפילו לסעיף המאפשר זאת, כהעברה לצורכי IMT. בצעו חישוב IMT בעזרת עורך הדין שלכם לפני שאתם חותמים על CPCV עם סעיף כזה.

רישום זמני

רישום זמני מעמיד את הרכישה שלכם בלשכת רישום המקרקעין לפני חוזה המכר, כך ששום דבר שירשם מאוחר יותר על ידי מישהו אחר, כגון עיקול או משכנתא, לא יקבל קדימות על פניו.

רישום זמני של הרכישה: המוכר מצהיר כי הנכס הובטח לכם במחיר ה-CPCV. המוכר חותם על הבקשה בחתימה מאושרת, או באישי בלשכת רישום המקרקעין. אם ל-CPCV יש חתימות מאושרות, עורך הדין שלכם או אתם יכולים לחתום על הבקשה במקום זאת, תוך צרוף ה-CPCV.
רישום זמני של המשכנתא: רושם את משכנתאת הבנק לפני שטר המשכנתא, שנחתם בדרך כלל יחד עם חוזה המכר. בנקים דורשים בדרך כלל את שני הרישומים לפני שהם משחררים את ההלוואה.

חוזה המכר

המכירה חייבת להיעשות בחוזה ציבורי, או במסמך פרטי מאומת שנוסח על ידי עורך דין או משפטן מוסמך (solicitor), שיש לו אותו תוקף משפטי. ניתן לחתום עליו במשרד נוטריון, בדלפק Casa Pronta של משרד המשפטים, או בפני עורך דין או משפטן מוסמך עם סמכויות לאמת אותו. הקונה והמוכר חותמים בדרך כלל באישי. נציג בנק, מיופה כוח של אחד הצדדים, בן זוג שנדרשת הסכמתו, או מתורגמן עבור צד שאינו מבין פורטוגזית עשויים לקחת חלק גם כן.

מסמכים של הצדדים

יחידים: תעודת אזרח, תעודת זהות או דרכון; מספר מס פורטוגלי (NIF); מצב משפחתי ומשטר רכוש; מקום לידה.
חברות: תעודת רישום מסחרי בת פחות משנה אחת, זיהוי הנציגים המשפטיים, כל פרוטוקול דירקטוריון או בעלי מניות נדרש, וקוד הגישה לרישום הנהנים המוטבים (RCBE).

מסמכים של הנכס

תעודת רישום מקרקעין, או קוד הגישה לתעודה הקבועה המקוונת, בת פחות משישה חודשים. היא מציגה את תיאור הנכס, רישומו על שם המוכר, וכל חיוב שחייב להתבטל עד חוזה המכר, כגון משכנתאות, עיקולים, זיקות הנאה או הסכמי זכות קדימה.
Caderneta predial, רישום המס, שהונפק או עודכן לפני פחות משנה אחת. הוא מציג את הבעלים, השטחים, התכנון, הנכסים השכנים וה-VPT.
רישיון שימוש מהרשות המקומית. רישיון בנייה יכול להחליף אותו במקרים מסוימים. הוא אינו נדרש עבור בניין שנבנה לפני 7 באוגוסט 1951, כאשר כללי הבנייה הכלליים נכנסו לתוקף, או נרשם במשרד שומה ומס הכנסה בשנת 1937.
תעודת עבודות עירוניות, רק עבור המכירה הראשונה של מגרש או יחידה בפיתוח חדש.
דף נתונים טכניים של למגורים (Ficha Técnica da Habitação), עבור בתים שרישיון השימוש שלהם הוגש לאחר 30 במרץ 2004. ראו למטה.
וויתורים על זכויות קדימה מהרשות המקומית, מ-Património Cultural, I.P. (שהחליף את ה-DGPC ב-1 בינואר 2024), או מבעלים שכנים של קרקע חקלאית, כאשר זכויות כאלה קיימות.
תעודה אנרגטית.
הוכחה ש-IMT ומס בולים שולמו, אלא אם הרכישה פטורה.

אם אתם קונים בעזרת משכנתא, קבלו מהבנק שלכם את הרשימה שלו מוקדם. היא כוללת בדרך כלל את הרישומים הזמניים.

דף הנתונים הטכניים של למגורים

ה-Ficha Técnica da Habitação מתאר את המאפיינים הטכניים והתפקודיים של בית. עבור בית שרישיון השימוש שלו הוגש לאחר 30 במרץ 2004, לא ניתן לחתום על חוזה המכר בלעדיו, במכירה הראשונה ובכל מכירה לאחר מכן.

הוא מציין את בעלי המקצוע העיקריים של הפרויקט והעבודות, ואת היזם.
הוא מוסר את אחריות הבית וכיצד להשתמש בה, את כללי הבית המשותף וחוזי השירות, וכיצד לתחזק ציוד הדורש טיפול מיוחד.
התוכניות המאושרות הן נספח וחלק מהמסמך.
הוא מוקלד, לא בכתב יד, ונכתב בפורטוגזית. היזם ומנהל האתר חותמים עליו.

בבית שעדיין נבנה, קבלו את הגרסה הזמנית. שמרו את הדף כל עוד הבית בבעלותכם והעבירו אותו לקונה הבא. אם הוא אובד, היזם, שחייב לשמור אותו במשך עשר שנים, או הרשות המקומית יכולים לספק העתק.

מסים על הרכישה

IMT, מס העברת מקרקעין, ומס בולים משולמים לפני חוזה המכר, והוכחת התשלום מוצגת בו. שניהם נגבים על המחיר או על ה-VPT, הגבוה מביניהם. השאלה אם אתם תושבי מס פורטוגלים משנה את ה-IMT במידה רבה: קונים שאינם תושבי מס משלמים 7.5% אחיד על נכסי מגורים, מהאירו הראשון. שיעורים, פטורים, IMT Jovem, חלון התשלום ודוגמאות מחושבות נמצאים כולם ב-מסים בפורטוגל, ו-מחשבון המס נותן את הסכום עבור הרכישה שלכם.

לאחר חוזה המכר

הנוטריון או עורך הדין שטיפל בחוזה המכר רושם את הרכישה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין, ורישום המס מעודכן לבעלים החדש. מהיום של הרכישה, אתם משלמים את המסים והחיובים של הנכס, כולל IMI ודמי הבית המשותף.

אגרות חוזה המכר והרישום תלויות בנוטריון או בעורך הדין ובסוג הפעולה. אגרות הרישום הנוכחיות מפורסמות בפורטל IRN (Instituto dos Registos e do Notariado).

אם אתם מוכרים

המוכר מספק את מסמכי הנכס הרשומים למעלה, מבטל כל משכנתא עד חוזה המכר, ועונה על ההצהרות שנמסרו ב-CPCV. רווח על המכירה יכול להיות חייב במס. רווחי הון, והחרגה עבור נכס שנרכש לפני 1989, מכוסים ב-מסים בפורטוגל.