Este artículo sobre la compraventa de inmuebles en Portugal explica los pasos legales desde la primera oferta hasta el registro a su nombre: el contrato de promesa, las comprobaciones antes de comprometerse, los documentos para la escritura y lo que pasa después. Los impuestos sobre la compra se explican con detalle en la guía de impuestos y en la calculadora de impuestos, con enlaces más abajo.
La venta de una propiedad en Portugal es un acto legal con normas formales. Solo un abogado o un solicitador puede dar asesoramiento legal y redactar los contratos. Contrate a uno desde el principio, antes de firmar nada o pagar una señal.
Los pasos, en orden
- Acordar el precio y las condiciones con el vendedor.
- Comprobar la propiedad en el Registro de la Propiedad, en Hacienda y en el Ayuntamiento.
- Firmar el contrato de promesa, el CPCV, y pagar la señal.
- Si compra con hipoteca, esperar la aprobación del banco. El banco suele pedir registros provisionales.
- Pagar el IMT y el impuesto del sello antes de la escritura.
- Firmar la escritura y pagar el resto del precio.
- La compra se registra a su nombre.
Comprobaciones antes de comprometerse
La mayoría de las dudas sobre la situación legal de una propiedad se responden con sus documentos. Cada una de las siguientes oficinas tiene una parte de la información.
En el Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial)
- Que la propiedad coincida con la descripción del vendedor, el registro fiscal y el proyecto aprobado por el Ayuntamiento.
- Que el vendedor sea el dueño actual y único, y que por tanto tenga derecho a vender.
- Que no haya ninguna hipoteca o embargo registrado o pendiente a favor de otra persona.
- Que ningún otro derecho registrado limite el uso de la propiedad.
En Hacienda (Finanças)
- Que la descripción fiscal de la propiedad coincida con la del Registro de la Propiedad.
- Que no se deba nada del IMI sobre la propiedad.
- Que la propiedad se haya valorado según el Código del IMI y cuál es su valor tributario (VPT). El IMI se cobra sobre ese valor.
- Que la propiedad figure declarada como desocupada. Esto no es una prueba definitiva: un alquiler que nunca se haya declarado a Finanças no aparecerá aquí.
En el Ayuntamiento (Câmara Municipal)
- Que se haya emitido una licencia de construcción o de uso, y que lo construido coincida con el proyecto aprobado.
- En el caso de terrenos: si se permite construir, si existe una licencia de loteo y qué se puede construir.
- Si el Ayuntamiento o el Estado tienen derecho de tanteo sobre la propiedad.
Derechos de tanteo de otras personas
Otras personas también pueden tener derecho de tanteo: los inquilinos de la propiedad, los dueños de terrenos rústicos colindantes y los dueños de terrenos rústicos dentro de la misma zona de Reserva Agrícola Nacional. Cuando existe ese derecho, el vendedor debe demostrar que notificó a los titulares y que estos renunciaron a él, ya sea por escrito o dejando pasar el plazo.
La hipoteca del vendedor
Si hay una hipoteca registrada sobre la propiedad, el vendedor debe cancelarla y llevar el documento de cancelación a la firma de la escritura como muy tarde. Esto es algo habitual en las viviendas nuevas: los promotores financian el proyecto con las viviendas como garantía y van cancelando la hipoteca de cada piso conforme se vende.
El propio inmueble
Visite la propiedad antes de comprar. Confirme las superficies, los linderos, el estado de conservación y cualquier cosa cercana que pueda afectar a su uso.
El contrato de promesa (CPCV)
El contrato de promesa de compraventa, conocido como CPCV (contrato-promessa de compra e venda), es el documento en el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la escritura más adelante. Es opcional, pero es el paso habitual cuando todavía no se puede firmar la escritura: la vivienda no está terminada, la propiedad horizontal aún no se ha constituido, falta la licencia de uso o el comprador está esperando la hipoteca. Este contrato obliga a ambas partes desde ese momento y establece qué ocurre si alguna de ellas no cumple lo pactado.
Qué debe contener
- La identificación completa de las partes y, si es una empresa, quién firma en su nombre y con qué poderes.
- La identificación completa de la propiedad: ubicación y distribución, número de descripción en el Registro de la Propiedad, número de artículo fiscal y la licencia de uso o de construcción, o el motivo por el que no se necesita.
- Si la promesa obliga a una sola parte o a ambas, y si la propiedad se vende libre de hipotecas u otras cargas, y vacía de personas y enseres.
- El precio, la señal y cualquier otro pago posterior, con sus fechas correspondientes.
- El plazo límite para la escritura y quién se encarga de organizarla.
- Las condiciones de la venta y qué ocurre si no se cumplen.
- Las declaraciones del vendedor: las superficies coinciden con los registros, Hacienda y las licencias; no hay deudas con Finanças vinculadas a la propiedad; ningún contrato de alquiler u otro acuerdo limita su uso; ningún procedimiento judicial o aviso oficial la afecta; y las instalaciones de agua, electricidad, alcantarillado y gas funcionan.
- Las obras o reparaciones que el vendedor deba hacer antes de la escritura, y su obligación de corregir cualquier descuadre que se encuentre en los documentos.
- Si ha intervenido alguna agencia inmobiliaria en la venta.
- La forma en que se enviarán las notificaciones entre las partes y qué juzgado, o tribunal arbitral, resolverá cualquier conflicto.
Para un edificio o una vivienda terminada, en construcción o en proyecto, las firmas en el CPCV deben estar reconocidas presencialmente, y un notario o abogado debe certificar que existe la licencia de uso o de construcción (artículo 410, apartado 3, del Código Civil).
Si una de las partes no cumple
El CPCV puede fijar sus propias consecuencias. Cuando no las fija, se aplica el Código Civil (artículo 442):
- Si el comprador no cumple, pierde la señal.
- Si el vendedor no cumple, debe devolver el doble de la señal. Cuando el comprador ya tenga la posesión de la propiedad, puede reclamar en su lugar el valor que tenga la propiedad en la fecha del incumplimiento, menos el precio acordado, más la señal y cualquier parte del precio ya pagada.
Un retraso no equivale aún a un incumplimiento. El contrato debe fijar un plazo final razonable tras la fecha prevista para la escritura (artículos 801 a 808 del Código Civil). La parte que está esperando envía una notificación por escrito fijando ese plazo. Si ese plazo vence, una segunda notificación por escrito declara el contrato incumplido y se aplica la regla de la señal explicada arriba.
En lugar de la regla de la señal, la parte que ha cumplido su palabra puede pedir a un tribunal la ejecución específica (artículo 830 del Código Civil): una sentencia que sustituye a la firma de la otra parte y da por realizada la venta.
Ceder el CPCV a otra persona
El CPCV puede permitir que el comprador ceda su posición a una tercera persona, que pasa a asumir todos sus derechos y obligaciones y libera al comprador original. Sin esa cláusula, el vendedor tiene que dar su conformidad. La ley tributaria considera esa cesión, e incluso la simple cláusula que la permite, como una transmisión a efectos del IMT. Pida a su abogado que calcule el IMT antes de firmar un CPCV que incluya esa cláusula.
El registro provisional
El registro provisional anota su compra en el Registro de la Propiedad antes de la escritura, para que nada de lo que otra persona registre después, como un embargo o una hipoteca, tenga preferencia sobre ella.
- Registro provisional de la compra: el vendedor declara que le ha prometido la propiedad al precio fijado en el CPCV. El vendedor firma la solicitud con firma reconocida, o en persona en el Registro de la Propiedad. Si el CPCV tiene las firmas reconocidas, su abogado o usted mismo pueden firmar la solicitud adjuntando el CPCV.
- Registro provisional de la hipoteca: inscribe la hipoteca del banco antes de la escritura de hipoteca, que suele firmarse junto con la escritura de compraventa. Los bancos suelen exigir ambos registros antes de entregar el préstamo.
La escritura pública
La venta se debe realizar mediante escritura pública, o mediante un documento privado autenticado redactado por un abogado o un solicitador, que tiene el mismo valor legal. Se puede firmar en una notaría, en una ventanilla de Casa Pronta del Ministerio de Justicia, o ante un abogado o solicitador con facultades para autenticarlo. El comprador y el vendedor suelen firmar en persona. También pueden intervenir un representante del banco, un apoderado de cualquiera de las partes, el cónyuge si se necesita su consentimiento, o un intérprete si alguna de las partes no entiende portugués.
Documentos de las partes
- Personas físicas: tarjeta de ciudadano, documento de identidad o pasaporte; número de identificación fiscal portugués (NIF); estado civil y régimen matrimonial de bienes; lugar de nacimiento.
- Empresas: certificado del registro mercantil de hace menos de un año, la identificación de los representantes legales, las actas de la junta o de los socios que hagan falta y el código de acceso al registro de beneficiarios efectivos (RCBE).
Documentos de la propiedad
- Certificado del Registro de la Propiedad, o el código de acceso al certificado permanente en línea, de hace menos de seis meses. Muestra la descripción de la propiedad, su inscripción a nombre del vendedor y cualquier carga que deba cancelarse en la escritura, como hipotecas, embargos, servidumbres o acuerdos de tanteo.
- Caderneta predial, la ficha fiscal, emitida o actualizada hace menos de un año. Muestra el propietario, las superficies, la distribución, las fincas colindantes y el VPT.
- Licencia de uso expedida por el Ayuntamiento. Una licencia de construcción puede sustituirla en algunos casos. No es necesaria para un edificio construido antes del 7 de agosto de 1951, cuando entraron en vigor las normas generales de edificación, o inscrito en Hacienda en 1937.
- Certificado de obras de urbanización, solo para la primera venta de una parcela o vivienda en una nueva urbanización.
- Ficha técnica de la vivienda (Ficha Técnica da Habitação), para casas cuya licencia de uso se haya solicitado después del 30 de marzo de 2004. Vea más abajo.
- Renuncias a los derechos de tanteo del Ayuntamiento, de Património Cultural, I.P. (que sustituyó a la DGPC el 1 de enero de 2024), o de los propietarios colindantes de terrenos rústicos, si existen esos derechos.
- Certificado energético.
- Justificante de haber pagado el IMT y el impuesto del sello, salvo que la compra esté exenta.
Si compra con hipoteca, pida pronto a su banco su propia lista de documentos. Esa lista suele incluir los registros provisionales.
La ficha técnica de la vivienda
La Ficha Técnica da Habitação describe las características técnicas y funcionales de una vivienda. Para una vivienda cuya licencia de uso se haya solicitado después del 30 de marzo de 2004, no se puede firmar la escritura sin ella, ni en la primera venta ni en ninguna posterior.
- Nombra a los principales profesionales del proyecto y de la obra, y a la empresa promotora.
- Detalla la garantía de la vivienda y cómo usarla, las normas de la comunidad de propietarios, los contratos de mantenimiento y cómo cuidar los equipos que requieran una atención especial.
- Los planos aprobados figuran como anexo y forman parte del documento.
- Debe estar escrita a máquina, no a mano, y redactada en portugués. La firman el promotor y el director de la obra.
Si la vivienda todavía se está construyendo, pida la versión provisional. Guarde la ficha mientras sea dueño de la vivienda y entréguesela al siguiente comprador. Si se pierde, la empresa promotora, que debe conservarla durante diez años, o el Ayuntamiento pueden facilitarle una copia.
Impuestos sobre la compra
El IMT, que es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, y el impuesto del sello se pagan antes de la escritura, y el justificante de pago se presenta en ella. Ambos impuestos se calculan sobre el precio o sobre el VPT, la cantidad que sea más alta. El hecho de ser o no residente fiscal en Portugal hace variar mucho el IMT: los compradores que no son residentes fiscales pagan un 7,5% fijo en las viviendas residenciales, desde el primer euro. Los tipos, las exenciones, el IMT Jovem, el plazo de pago y varios ejemplos prácticos se explican en impuestos en Portugal, y la calculadora de impuestos le da el importe exacto para su compra.
Después de la escritura
El notario o abogado que tramitó la escritura inscribe la compra a su nombre en el Registro de la Propiedad, y el registro fiscal se actualiza con el nuevo propietario. Desde el día de la compra, usted paga los impuestos y gastos de la propiedad, incluidos el IMI y las cuotas de la comunidad de propietarios.
Los gastos de escritura y registro dependen del notario o abogado y del tipo de trámite. Las tarifas de registro vigentes están publicadas en el portal del IRN (Instituto dos Registos e do Notariado).
Si va a vender
El vendedor aporta los documentos de la propiedad indicados arriba, cancela cualquier hipoteca antes de la escritura o en el acto de la firma, y responde por las declaraciones hechas en el CPCV. Las ganancias obtenidas con la venta pueden pagar impuestos. Las ganancias patrimoniales y la exención para propiedades compradas antes de 1989 se explican en impuestos en Portugal.
La guía completa para vivir en Portugal
Vivir Portugal
01. Visados y residencia en Portugal
02. Nacionalidad portuguesa
03. Cómo obtener el NIF en Portugal
04. Apertura de una cuenta bancaria en Portugal
05. Coste de la vida en Portugal
06. Asistencia sanitaria en Portugal
07. Aprender portugués
08. Alquilar una propiedad en Portugal
09. Impuestos en Portugal
10. Compraventa de inmuebles en Portugal
11. Hipotecas en Portugal
12. Tener una vivienda en Portugal
13. Trámites al mudarse a Portugal
Calculadora de impuestos