Este artículo sobre los impuestos en Portugal explica lo que pagas como residente, lo que pagas como no residente y lo que cambia cuando compras, posees, alquilas o vendes una propiedad. Cada cifra indicada abajo procede del registro de valores fiscales, así que los números se actualizan desde una sola pantalla de ajustes en lugar de volver a escribirse cada enero.
Los impuestos son algo personal. El marco presentado aquí es preciso y actual. Lo que pagas realmente depende de tus fuentes de ingresos, tu estado de residencia, el convenio de doble imposición entre Portugal y tu país de origen, y tus propias circunstancias. Pide asesoramiento profesional antes de mudarte y antes de comprar.
¿Eres residente fiscal?
Todo en esta página gira en torno a una sola pregunta. Te conviertes en residente fiscal portugués si pasas más de 183 días en Portugal en cualquier periodo de doce meses, o si mantienes una vivienda aquí en condiciones que sugieran que pretendes vivir en ella como tu residencia habitual. El artículo 16 del Código del IRS establece esta regla.
La residencia fiscal no es lo mismo que la residencia legal. Puedes tener un permiso de residencia y no ser residente fiscal. Puedes ser residente fiscal sin tener un permiso. Las dos cosas las deciden autoridades diferentes según reglas distintas.
El estado de residencia cambia el impuesto de transmisiones patrimoniales que pagas en decenas de miles de euros en una vivienda de precio medio. Vale la pena aclararlo antes de firmar nada.
Impuesto sobre la renta: IRS
El impuesto sobre la renta portugués se llama IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Los residentes pagan impuestos por sus ingresos en todo el mundo. Los no residentes pagan impuestos por los ingresos de origen portugués, aunque algunas categorías exigen ahora declarar los ingresos mundiales para calcular el tipo correcto.
El antiguo régimen RNH, solo para actuales titulares
El régimen de Residente No Habitual estuvo activo desde 2009 hasta finales de 2023. Ofrecía un tipo fijo del 20% sobre los ingresos portugueses que cumplían los requisitos y amplias exenciones sobre los ingresos extranjeros, incluidas las pensiones, durante diez años.
El RNH se cerró a nuevos solicitantes el 1 de enero de 2024. Una disposición transitoria permitió a las personas que ya estaban en Portugal registrarse hasta el 31 de marzo de 2025. Si te registraste antes de esa fecha, mantienes el estado y sus ventajas durante el periodo completo de diez años desde la fecha en que te registraste. Si te mudas ahora, el RNH ya no está disponible para ti.
IFICI, el régimen actual
El IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, sustituyó al RNH el 1 de enero de 2024. A menudo se le llama RNH 2.0. Es bastante más limitado que el original.
Solo cumples los requisitos si se aplican estas tres condiciones:
- Eres un nuevo residente fiscal y no has sido residente en Portugal en los cinco años anteriores.
- Trabajas en un sector de alto valor aprobado: industrias extractivas y de transformación, información y comunicación, investigación científica y desarrollo, educación superior, sanidad y servicios relacionados, energía verde o fabricación. Que tu puesto cumpla los requisitos depende del título de tu trabajo y de la clasificación de tu empleador, no solo del sector.
- Tienes al menos un título de grado, nivel 6 del MECES o equivalente, más tres años de experiencia profesional relevante, o tienes un doctorado.
El IFICI ofrece un tipo fijo de 20% sobre los ingresos de trabajo por cuenta ajena y por cuenta propia en Portugal que cumplan los requisitos durante diez años, además de exenciones en la mayoría de los ingresos de origen extranjero.
Quién no cumple los requisitos, y esta es la parte que sorprende a la gente. Los jubilados que viven de una pensión no cumplen los requisitos. Los titulares de un visado D7 que viven de ingresos pasivos no cumplen los requisitos. Los trabajadores a distancia en profesiones generales como marketing, ventas, diseño, redacción o gestión de proyectos no cumplen los requisitos salvo que el puesto específico entre en un sector aprobado. El IFICI se creó para profesionales muy cualificados en campos impulsados por la innovación. No es una ventaja fiscal general para extranjeros.
IRS general, lo que pagan la mayoría de los nuevos residentes
Si no cumples los requisitos para el IFICI, pagas el impuesto sobre la renta portugués general por tus ingresos mundiales a tipos progresivos desde el 12,5% hasta el 48%, a lo largo de 9 tramos.
Los tipos son marginales. Una persona cuyos ingresos llegan al tercer tramo no paga el tipo del tercer tramo por todo lo que gana. Paga el tipo del primer tramo por la parte de sus ingresos que entra en el primer tramo, el segundo tipo por la parte siguiente, y así sucesivamente.
Además se aplican dos recargos de solidaridad. Los ingresos superiores a €80.000 llevan un 2,5% adicional. Los ingresos superiores a €250.000 llevan un 5% sobre el exceso.
Las pensiones extranjeras tributan como ingresos ordinarios a los tipos generales del IRS. Este es el mayor cambio respecto al antiguo régimen RNH, que las eximía. Si tu plan de jubilación se basaba en la exención de pensiones del RNH, habla con un asesor fiscal antes de concretar nada.
Fuente: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Verificado el 28 de August de 2026.
Comprar una propiedad: IMT
El IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, es el impuesto de transmisiones patrimoniales. Se paga una sola vez, en el momento de la compra. El tipo depende del valor de la propiedad, del uso previsto y, desde 2026, de si eres residente fiscal portugués.
(Esta calculadora también tiene su propia página dedicada: Calculadora de impuestos.)
El tipo para no residentes
Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT introdujo un tipo fijo de IMT del 7,5% para compradores no residentes, vigente desde el 25 de May de 2026. No hay escala progresiva ni exención inicial. El impuesto se cobra desde el primer euro.
El tipo se aplica solo a edificios urbanos y fracciones destinadas a vivienda. Los terrenos edificables, las propiedades comerciales, las propiedades industriales y las fincas rústicas no se ven afectados y mantienen los tipos normales para cualquier comprador. Un piso que pretendas usar como Alojamento Local sigue contando como vivienda, porque el AL es un registro de actividad y no cambia la licencia de la propiedad.
Tres situaciones eliminan este recargo:
- Ya eras residente fiscal portugués en el momento de la compra.
- Te conviertes en residente fiscal portugués en un plazo de 2 años desde la compra.
- Alquilas la propiedad a un alquiler controlado de no más de €2.300 al mes, firmando el contrato de arrendamiento en un plazo de 6 meses desde la compra y manteniéndolo durante al menos 36 meses, consecutivos o no, dentro de los primeros 5 años.
El mecanismo importa para tu flujo de caja. Pagas la totalidad del 7,5% al firmar la escritura. Una vez que cumples una de las condiciones, pides a la autoridad fiscal que cancele el cobro y te devuelva la diferencia respecto a los tipos normales. Funciona como un depósito reembolsable, no como un tipo alternativo que se cobra por adelantado.
Tipos para residentes: vivienda habitual, continente
| Precio de compra | Tipo | Deducción |
|---|---|---|
| Hasta €106.346 | 0% | — |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €2.126,92 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €6.491,02 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €10.457,96 |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €13.763,35 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% | — |
| Más de €1.150.853 | 7,5% | — |
Se calcula multiplicando el precio por el tipo, menos la deducción. En las Azores y Madeira cada límite es un 25% más alto.
Tipos para residentes: segunda residencia o propiedad de inversión, continente
| Precio de compra | Tipo | Deducción |
|---|---|---|
| Hasta €106.346 | 1% | — |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €1.063,46 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €5.427,56 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €9.394,50 |
| €330.539 – €633.931 | 8% | €12.699,89 |
| €633.931 – €1.150.853 | 6% | — |
| Más de €1.150.853 | 7,5% | — |
No hay exención inicial en una segunda residencia. El impuesto empieza desde el primer euro.
IMT Jovem, para compradores de 35 años o menos
Los compradores de primera vivienda de 35 años o menos que compran una residencia habitual pagan cero IMT en propiedades de hasta €330.539. Se aplica una exención parcial hasta €660.982. En las islas los límites equivalentes son €413.174 y €826.228.
| Precio de compra | Tipo | Deducción |
|---|---|---|
| Hasta €330.539 | 0% | — |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €26.443,12 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% | — |
| Más de €1.150.853 | 7,5% | — |
Ejemplo práctico
Toma como ejemplo un piso de €350.000 en Oporto.
Escenario A, eres residente fiscal portugués y compras tu residencia habitual. Al aplicar el tipo de su tramo en la tabla anterior y restar la deducción de ese tramo se obtiene un IMT de €14.236,65. Añade el impuesto de actos jurídicos documentados al 0,8%, que es de €2.800. El impuesto total en la escritura es de €17.036,65.
Escenario B, eres no residente. Un tipo fijo del 7,5% sobre €350.000 da €26.250. Añade el impuesto de actos jurídicos documentados de €2.800. El impuesto total en la escritura es de €29.050.
La diferencia entre los dos para la misma propiedad es de €12.013,35. El estado de residencia es una decisión financiera que vale la pena planificar antes de comprar, no un detalle burocrático que se resuelve después.
Cuándo se paga el IMT
CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 cambió el plazo de pago. El IMT se puede pagar ahora el día en que se emite la guía o dentro de los 30 días siguientes, tras los cuales la liquidación caduca. Las guías deben seguir emitiéndose y el impuesto debe liquidarse antes de firmar la escritura. Pide a tu abogado que confirme que el pago se ha realizado correctamente antes de la cita con el notario.
Otros tipos de IMT
- Fincas rústicas, terrenos rurales: 5%
- Otras propiedades urbanas, incluidas las comerciales: 6,5%
Impuesto del sello: Imposto do Selo
Un tipo fijo del 0,8% del precio de compra. Se aplica a todo el mundo, sin importar el estado de residencia o el tipo de propiedad, y se paga al mismo tiempo que el IMT.
Si pides una hipoteca, se aplica un impuesto del sello adicional del 0,6% sobre el importe del préstamo.
Poseer una propiedad: IMI y AIMI
IMI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles
El IMI se calcula sobre el VPT, el valor imponible oficial registrado en Finanças, que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Cada municipio establece su propio tipo dentro del margen legal:
- Propiedades urbanas: del 0,3% al 0,45% del VPT
- Propiedades rurales: 0,8% del VPT
El IMI se factura una vez al año, con avisos que se envían en primavera. El número de plazos depende del impuesto a pagar, no del VPT. Hasta €100 se paga en un solo plazo en mayo. Entre €100 y €500 se divide en dos, en mayo y noviembre. Por encima de €500 se divide en tres, en mayo, agosto y noviembre.
Exenciones del IMI
Exención temporal. Una vivienda comprada o construida como residencia permanente propia, o para alquilar como vivienda a largo plazo, puede estar exenta del IMI durante 3 años. Su VPT no debe superar los €125.000 y los ingresos imponibles del hogar no deben superar los €153.300. La vivienda debe destinarse a ese uso en un plazo de 6 meses desde la compra. Solicítala a Finanças después de la compra o comprueba en el primer aviso del IMI que se ha aplicado.
Exención permanente, ingresos bajos. Un hogar cuyos ingresos brutos anuales no superen los €17.295,59, y cuyas propiedades juntas tengan un VPT de no más de €75.198,20, no paga IMI por su propia residencia permanente. Ambos límites siguen el IAS, actualmente de €537,13 al mes, por lo que suben con él cada año. Finanças concede esta exención de forma automática. Si no se ha aplicado, solicítala en el Portal das Finanças.
AIMI, el impuesto adicional sobre propiedades de mayor valor
El AIMI se aplica solo cuando el VPT total de las propiedades portuguesas de una persona supera los €600.000, o los €1.200.000 para parejas que declaran de forma conjunta. Los tipos van del 0,7% al 1,5% sobre el exceso. La mayoría de los propietarios de una sola vivienda nunca alcanzan ese límite.
Alquilar una propiedad
Los ingresos por alquiler de una propiedad portuguesa tributan en Portugal.
El tipo general para no residentes es del 25% sobre los ingresos brutos del alquiler. Decreto-Lei n.º 97/2026 introdujo dos tipos más bajos para alquileres residenciales: el 10% cuando el alquiler se mantiene dentro del límite moderado de €2.300 al mes, y el 5% bajo el régimen de alquiler accesible.
Los residentes pagan a tipos progresivos del IRS, con la opción de deducir los gastos elegibles.
Si alquilas a través de Airbnb, Booking.com o una plataforma similar, necesitas una licencia de Alojamento Local de tu municipio. El AL tiene su propio registro, sus impuestos y sus normas locales, y varios municipios restringen las licencias nuevas en parroquias específicas. Pide consejo a un contable portugués, un contabilista, antes de empezar.
Vender una propiedad: ganancias patrimoniales
Las ganancias patrimoniales de las propiedades portuguesas tributan impuestos.
El Presupuesto del Estado de 2023 eliminó el tipo fijo del 28% que antes se aplicaba a los no residentes. Los residentes y los no residentes tributan ahora sobre la misma base: el 50% de la ganancia se añade a tus otros ingresos y tributa a los tipos progresivos del IRS.
Los no residentes deben declarar sus ingresos mundiales para que la autoridad fiscal pueda determinar el tipo marginal correcto. Sin esa declaración se aplica el tramo más alto.
A menudo se pasan por alto dos exclusiones. Las propiedades adquiridas antes de enero de 1989 quedan totalmente fuera del impuesto sobre ganancias patrimoniales. El valor de adquisición también se actualiza mediante un coeficiente de inflación oficial publicado cada noviembre, lo que reduce la ganancia imponible, y ayuda sobre todo cuando la propiedad se ha mantenido durante mucho tiempo.
Los residentes que venden una residencia habitual pueden reinvertir lo obtenido en otra residencia habitual en Portugal, la UE o el EEE y evitar el impuesto, sujeto a condiciones estrictas de tiempo y ocupación. Esa exención no está disponible para no residentes.
Alquilar como inquilino: la deducción del IRS
Si tu arrendador ha registrado el contrato de alquiler en Finanças, puedes deducir el alquiler pagado en tu IRS. El máximo anual es de €900 en 2026 y sube a €1.000 a partir de 2027.
La deducción depende totalmente de que el contrato esté registrado. Si un arrendador se niega a registrarlo, pierdes la deducción y no tienes prueba del alquiler. Trata esa negativa como un motivo para dar un paso atrás.
Dónde obtener asesoramiento
Acude a un contabilista certificado portugués para la declaración anual y para todo lo relacionado con ingresos por alquiler o una venta. Utiliza a un abogado, un advogado, para la compra en sí y para todo lo que implique el estado de residencia. Las dos funciones no se solapan y cada uno te dirá cuándo necesitas al otro.
Las cifras de esta página llevan su fuente y la fecha en que una persona las verificó por última vez. Si un número ha cambiado desde entonces, la línea de la fuente es el lugar por el que empezar.
La guía completa para vivir en Portugal
Vivir Portugal
01. Visados y residencia en Portugal
02. Nacionalidad portuguesa
03. Cómo obtener el NIF en Portugal
04. Apertura de una cuenta bancaria en Portugal
05. Coste de la vida en Portugal
06. Asistencia sanitaria en Portugal
07. Aprender portugués
08. Alquilar una propiedad en Portugal
09. Impuestos en Portugal
10. Compraventa de inmuebles en Portugal
11. Hipotecas en Portugal
12. Tener una vivienda en Portugal
13. Trámites al mudarse a Portugal
Calculadora de impuestos