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Portugal: mapa, regiones, distritos y lugares que visitar

Regiones y distritos de Portugal

Mapa de Portugal

La guía para vivir en Portugal, 1 de 13

Esta guía sobre vivir en Portugal explica cómo es mudarse aquí, dónde vivir, cuánto cuesta y cada paso administrativo desde que lo decides hasta que te instalas. Está escrita para personas que se plantean el cambio en serio y no solo por curiosidad.

Cada cifra legal y fiscal de esta guía proviene de un registro actualizado con su fuente y la fecha de última verificación. Las cifras de mercado indican el periodo en que se midieron. El texto avisa cuando algo no se ha podido verificar.

Por qué la gente se muda a Portugal

Hay siete razones que se repiten siempre.

Seguridad. Portugal ocupa el puesto 7 de 163 países en el Índice de Paz Global. También ocupa el puesto número 1 en la lista de los lugares más seguros para jubilarse de International Living.

Clima. Lisboa tiene unas 2.800 horas de sol al año y el Algarve casi 3.000. Los inviernos son suaves en la costa. Los inviernos son más fríos y húmedos en el interior y en el norte de lo que dicen los folletos.

Coste. Es más barato que la mayor parte de Europa occidental, aunque ya no es la ganga de hace una década. La vivienda ha subido más rápido que todo lo demás.

Sanidad. Portugal ocupa el puesto 23 a nivel mundial y el 14 en Europa en el Índice de Cuidado de la Salud de Numbeo. La calidad es alta. Los tiempos de espera son el punto débil.

Inglés. Portugal ocupa el puesto 6 de 123 países en dominio del inglés. La vida diaria en las ciudades funciona en inglés. La vida oficial no funciona en inglés.

Vías de residencia que están abiertas. Los visados D7 y D8 siguen siendo válidos para personas con ingresos, algo que ya no ocurre en toda Europa.

Ubicación. Está a dos o tres horas de casi toda Europa occidental y a entre cinco y siete de la costa este de Estados Unidos.

Las razones que se mantienen con el tiempo son la seguridad, el clima y la calidad sanitaria. La ventaja del coste se está reduciendo y la ventaja fiscal que atrajo a la gente entre 2009 y 2023 ha desaparecido. Si tu plan depende del antiguo régimen RNH, lee la sección de impuestos antes de seguir.

Dónde vivir

Las diferencias regionales en Portugal son mayores de lo que sugiere el tamaño del país. Aquí hay una comparación y enlaces a los detalles de cada lugar.

Existen dos mercados en la mayoría de las regiones portuguesas y se comportan de forma diferente. El mercado residencial atiende a la gente que vive en la zona. El mercado de lujo atiende a compradores que eligen la ubicación antes que la propiedad. Una sola media regional no describe ninguno de los dos, así que se muestran ambos.

Las dos columnas se miden de forma diferente y la brecha es grande. Las cifras residenciales son valores medianos de transacción del INE, es decir, lo que los compradores pagaron realmente. Las cifras de lujo son precios de oferta de portales, es decir, lo que los vendedores anuncian. En January 2026 la media de oferta nacional estuvo alrededor de un 45% por encima de la mediana del INE. Compara dentro de una columna, no entre columnas.

Los datos de mercado de esta página corresponden a April 2025. Algunas cifras no se han verificado con una fuente identificada.

Región	Residencial, por m², mediana de transacción del INE	Alquiler, 1 dormitorio	Zonas de lujo, precio de oferta en portales
Lisboa	€5.198	€22,00 por m². Un T1 promedia €1.539, un T2 €1.899	Avenida da Liberdade a €8.000 a €15.000, viviendas de lujo en Santo António alcanzando €13.600. Chiado por encima de €8.000, Avenidas Novas €9.285, Parque das Nações €7.288. Las promociones nuevas de marca cotizan por encima de €20.000
Cascais	€8.559	Escaso stock residencial	Quinta da Marinha, Birre, Guincho. Las urbanizaciones privadas y de golf de Quinta da Beloura, Penha Longa y Belas Clube de Campo se sitúan justo en el interior
Oporto	€3.885	€16,60 por m². Un T1 promedia €1.229, un T2 €1.518	Foz do Douro a €4.785, más Nevogilde y Boavista de lujo. La diferencia entre Foz y Campanhã llega a ser de tres veces
Algarve	Portimão residencial, Faro, ciudad de Loulé y Quarteira. Sin cifra de compra verificada	€650 a €1.250 residencial, €1.300 a €1.650 para viviendas nuevas o de alta calidad en Vilamoura	El Triángulo de Oro de Quinta do Lago, Vale do Lobo y Vilamoura, en Loulé, por encima de €10.000 para viviendas de más de un millón de euros. Castro Marim es similar. Los apartamentos en urbanizaciones de golf llegan a €3.000 al mes
Centro	€1.084	Coímbra €12,70 por m². Los distritos del interior bajan a €6,20 a €7,40	Escaso. Aveiro costero y las urbanizaciones de la laguna de Óbidos, incluyendo Bom Sucesso y Praia D'El Rey
Alentejo	€1.146	€11,60 por m². Évora €12,20	Comporta, Melides y Carvalhal, en Grândola, a €14.286, la cifra costera más alta del país
Setúbal	Residencial en la ciudad de Setúbal y Palmela. Sin cifra verificada	Ciudad de Setúbal €13,70 por m², una subida del 9,3% interanual	Península de Tróia y las urbanizaciones de golf de Palmela y Aroeira
Madeira	€3.355	€15,70 por m². Funchal €17,40	Lido de Funchal y Garajau
Açores	€1.529	€10,70 por m²	Ninguna establecida

Hay dos advertencias sobre la columna de alquileres. Estos son precios de oferta de los anuncios y no el precio final de los contratos firmados. El INE sitúa la mediana de los nuevos contratos firmados en Lisboa en €16,00 por metro cuadrado frente a los €22,00 anunciados. Además, las viviendas más pequeñas cuestan más por metro cuadrado, por lo que multiplicar una mediana por la superficie de un piso de un dormitorio queda por debajo de la cifra real. Las medias mensuales son las referencias para planificar.

La tendencia es regional y no nacional. Los alquileres anunciados a nivel nacional mostraron una bajada del 2,9% en el año hasta May 2026. En el año hasta April 2026, Oporto mostró una bajada del 6,6%, Lisboa una bajada del 1,7%, Faro una subida del 10,6% y Setúbal una subida del 9,3%. Una sola cifra nacional oculta ciudades que se mueven en direcciones opuestas.

Las urbanizaciones de golf y privadas son un mercado propio

Una propiedad dentro de un complejo de golf o una urbanización privada no tiene los mismos precios que el municipio circundante. El comprador paga por el perímetro, la conserjería, las zonas verdes cuidadas, la piscina y a menudo la cercanía a un colegio internacional.

Los ejemplos más claros son Quinta da Beloura y Penha Longa en Sintra, Belas Clube de Campo a las afueras de Lisboa, Aroeira en la Costa da Caparica, Bom Sucesso y Praia D'El Rey cerca de Óbidos, Tróia en Setúbal y las urbanizaciones del Triángulo de Oro en el Algarve.

Existen dos costes posteriores que la mayoría de compradores subestima. Los gastos de comunidad en estas urbanizaciones son muy superiores a los de un edificio normal porque las zonas comunes son más grandes. La membresía del club de golf suele ser un coste anual separado y no está incluida en la compra.

Cómo se relacionan alquiler y precio, y por qué cambia esta proporción

La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Es la forma más rápida de verificar una cifra en cualquier sentido. Esta rentabilidad baja según sube el precio porque la oferta de alquiler se reduce más rápido que la de venta.

Un piso de un dormitorio a €6.157 por metro cuadrado, de unos 55 m², cuesta aproximadamente €339.000 y se alquila a la media de Lisboa de €1.539. Eso supone un 5,5%. Un piso amueblado a estrenar de un dormitorio en Vilamoura a €500.000 a €650.000 se alquiló por €1.650 en 2026, lo que supone un 3% a 4%. Las villas de lujo en Foz do Douro se alquilan por €3.500 a €5.000 al mes frente a viviendas de €4.785 por metro cuadrado.

El patrón que aparece es el siguiente:

Apartamento de gama media en zona residencial urbana: 5% a 7% bruto
Buena calidad y excelente ubicación: 4% a 5% bruto
Complejo de lujo o centro urbano de lujo: 3% a 4% bruto
Por encima de unos 1,5 M€: a menudo por debajo de 3% bruto

La consecuencia importa si dudas entre comprar o alquilar. Un piso de 1.000.000 € no se alquila por el doble que uno de 500.000 €. Con una rentabilidad de lujo de 3% a 4% se alquila por unos €2.500 a €3.300 al mes, no por los €4.200 o más que predeciría una rentabilidad de gama media. Muy pocos inquilinos pagan tanto al mes y la mayoría de quienes pueden prefieren comprar. Muchas propiedades de lujo son segundas residencias que nunca entran al mercado de alquiler, por lo que el alquiler nunca fija su precio.

Estas cifras son brutas. El inquilino paga el gas, la electricidad y el agua. El propietario paga el IMI, la comunidad y el seguro del edificio, y asume los meses vacíos entre inquilinos. En una urbanización de golf, el gasto de comunidad por sí solo reduce de forma visible la cifra bruta.

Para ver los detalles de cada región, sigue los enlaces de arriba. Cada página cubre los municipios, el carácter de la zona y cómo es vivir allí en realidad. Para Lisboa hay páginas individuales sobre Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações y el resto de barrios de la ciudad.

La guía

Antes de mudarte

Visados y residencia. El D7, el D8, la Golden Visa, la reunificación familiar y lo que necesitan los ciudadanos de la UE.
Obtener el NIF. El número fiscal del que depende todo lo demás. Consíguelo primero.
Trámites y documentos. Apostillas, traducciones juradas, certificados de antecedentes penales, mascotas, mudanza de enseres, escolarización y NISS.

Dinero

Coste de vida. Lo que cuesta la vida diaria según la región, con tres presupuestos mensuales detallados.
Impuestos. IRPF, IFICI, IMT, impuesto de actos jurídicos documentados, IMI, AIMI, rentas del alquiler y ganancias patrimoniales, todo en un solo lugar.
Banca. Cuentas portuguesas, bancos digitales, Multibanco y MB Way.
Hipotecas. Cuánto dinero puedes pedir prestado, a qué tipo de interés y cómo cambian las normas para los no residentes.

Vivienda

Alquilar. Contratos, fianzas, tus derechos y las estafas dirigidas a recién llegados.
Comprar y vender. El proceso legal completo, desde el contrato de arras (CPCV) hasta la escritura.
Tener una vivienda. Suministros, comunidad de vecinos, seguros, tu coche y tu carné de conducir.

Vida diaria

Sanidad. El Servicio Nacional de Salud (SNS), lo que cuesta, los tiempos de espera y cuándo merece la pena un seguro privado.
Aprender portugués. Su grado de dificultad y por qué la mayoría de aplicaciones enseñan la variedad equivocada.
Nacionalidad. Las normas cambiaron en mayo de 2026. Las reglas que te aplican ahora.

El orden recomendado

Seguir el orden correcto ahorra más tiempo que cualquier otra cosa. Cada paso abre la puerta al siguiente.

Elige la región y visítala fuera de la temporada alta
Apostilla y traduce tus documentos antes de salir de tu país de origen
Consigue el NIF
Solicita el visado desde fuera de Portugal
Llega al país y acude a tu cita en el AIMA para el permiso de residencia
Abre una cuenta bancaria portuguesa
Alquila durante un periodo de seis a doce meses antes de comprar nada
Inscríbete en tu centro de salud local y en la seguridad social si vas a trabajar
Compra, si todavía quieres hacerlo, con la experiencia acumulada durante un año entero

El paso siete es el que la gente se salta y del que se arrepiente. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales no se recupera y comprar la casa equivocada en el municipio equivocado sale muy caro.

Lo que esta guía no hace

Esta guía no sustituye a un abogado ni a un asesor fiscal. Las normas de extranjería e impuestos en Portugal han cambiado con frecuencia desde 2023, y varios cambios de 2026 son tan recientes que los profesionales aún están adaptando sus criterios.

El texto avisa cuando una norma genera dudas o no se ha podido confirmar con una fuente oficial en lugar de dar una respuesta rotunda. Esta decisión es deliberada. Una cifra equivocada dada con seguridad cuesta más dinero que una duda honesta.

Quién ha escrito esto

XREI es una plataforma inmobiliaria nacional portuguesa. Operamos bajo la entidad Algarve Real Estate, Lda, licencia IMPIC 9492, fundada en 2012. Trabajamos a diario en el mercado inmobiliario portugués y hemos gestionado este proceso en repetidas ocasiones con clientes reales.

Las cifras incluyen su fuente y la fecha de verificación porque las mantenemos en un registro centralizado en lugar de reescribirlas cada enero. La información cambia aquí en cuanto cambia un tipo o tarifa.