Il paese, le regioni e la città capitale

La Guida per Vivere in Portogallo, da 1 a 12

Questa guida su vivere in Portogallo spiega com'è davvero trasferirsi qui, dove vivere, quanto costa e ogni passaggio amministrativo tra la decisione e l'arrivo. È scritta per persone che stanno pensando seriamente al trasferimento e non per curiosi.

Ogni dato legale e fiscale in questa guida proviene da un registro aggiornato con una fonte nominata e la data in cui un essere umano lo ha verificato per l'ultima volta. I dati di mercato riportano il periodo in cui sono stati misurati. Dove non è stato possibile verificare qualcosa, viene indicato chiaramente.

Perché la gente si trasferisce in Portogallo

Sette motivi tornano sempre.

Sicurezza. Il Portogallo si posiziona 7 su 163 paesi nel Global Peace Index. In Europa solo Islanda, Irlanda, Austria e Svizzera fanno meglio. Si è anche classificato al primo posto nella lista dei posti più sicuri in cui andare in pensione di International Living per il 2026.

Clima. Lisbona ha circa 2.800 ore di sole all'anno e l'Algarve quasi 3.000. Gli inverni sono miti sulla costa. Sono più freddi e piovosi nell'entroterra e nel nord rispetto a quanto dicono gli opuscoli.

Costo. Più economico della maggior parte dell'Europa occidentale, anche se non è più l'affare di dieci anni fa. Gli alloggi sono aumentati più di ogni altra cosa.

Sanità. Il Portogallo è al 23 posto nel mondo e al 14 in Europa nell'indice sanitario di Numbeo. La qualità è alta. I tempi di attesa sono il punto debole.

Inglese. Il Portogallo è al 6 posto su 123 paesi per la conoscenza dell'inglese. La vita quotidiana nelle città funziona in inglese. La vita burocratica no.

Vie di residenza che sono davvero aperte. I visti D7 e D8 restano validi per le persone con un reddito, cosa che non è più vera ovunque in Europa.

Posizione. A due o tre ore dalla maggior parte dell'Europa occidentale, da cinque a sette dalla costa orientale degli Stati Uniti.

I motivi che durano nel tempo sono la sicurezza, il clima e la qualità della sanità. Il vantaggio dei costi si sta riducendo e il vantaggio fiscale che ha attirato persone tra il 2009 e il 2023 è sparito. Se il vostro piano dipende dal vecchio regime NHR, leggete la sezione sulle tasse prima di andare avanti.

Dove vivere

Le differenze regionali in Portogallo sono più grandi di quanto suggerisca la dimensione del paese. Un confronto e i link ai dettagli di ogni luogo.

Esistono due mercati nella maggior parte delle regioni portoghesi e si comportano in modo diverso. Il mercato residenziale serve le persone che vivono nella zona. Il mercato di lusso serve acquirenti che hanno scelto l'indirizzo prima di scegliere la proprietà. Una singola media regionale non descrive nessuno dei due, quindi vengono mostrati entrambi.

Le due colonne sono misurate in modo diverso e la differenza è grande. I dati residenziali sono valori mediani delle transazioni INE, ciò che gli acquirenti hanno pagato davvero. I dati di lusso sono prezzi richiesti dai portali, ciò che i venditori pubblicizzano. Nel gennaio 2026 la media nazionale delle richieste era circa 45% sopra la mediana INE. Fate confronti all'interno di una colonna, non tra colonne diverse.

I dati di mercato di questa pagina risalgono a April 2025. Alcuni dati non sono stati verificati rispetto a una fonte indicata.

Regione	Residenziale, per m², mediana transazioni INE	Affitto, 1 camera	Zone di lusso, prezzo richiesto sui portali
Lisbona	€5.198	€22,00 per m². Un T1 costa in media €1.539, un T2 €1.899	Avenida da Liberdade a €8.000 a €15.000, immobili di pregio a Santo António fino a €13.600. Chiado sopra €8.000, Avenidas Novas €9.285, Parque das Nações €7.288. I nuovi sviluppi di marca chiedono più di €20.000
Cascais	€8.559	Stock residenziale limitato	Quinta da Marinha, Birre, Guincho. Campi da golf e complessi residenziali recintati a Quinta da Beloura, Penha Longa e Belas Clube de Campo si trovano appena nell'entroterra
Porto	€3.885	€16,60 per m². Un T1 costa in media €1.229, un T2 €1.518	Foz do Douro a €4.785, oltre a Nevogilde e Boavista di lusso. La differenza tra Foz e Campanhã arriva a tre volte
Algarve	Portimão residenziale, Faro, centro di Loulé e Quarteira. Nessun dato di acquisto verificato	€650 a €1.250 residenziale, €1.300 a €1.650 per immobili nuovi o di alta qualità a Vilamoura	Il Triangolo d'Oro di Quinta do Lago, Vale do Lobo e Vilamoura, a Loulé, sopra €10.000 per case sopra un milione di euro. Castro Marim simile. Gli appartamenti nei residence con campo da golf arrivano a €3.000 al mese
Centro	€1.084	Coimbra €12,70 per m². I distretti interni scendono a €6,20 a €7,40	Scarso. Aveiro sulla costa e i complessi residenziali della laguna di Óbidos, inclusi Bom Sucesso e Praia D'El Rey
Alentejo	€1.146	€11,60 per m². Évora €12,20	Comporta, Melides e Carvalhal, a Grândola, a €14.286, il valore costiero più alto del paese
Setúbal	Residenziale tra la città di Setúbal e Palmela. Nessun dato verificato	Città di Setúbal €13,70 per m², in aumento di 9,3% anno su anno	Penisola di Tróia e i complessi con campo da golf di Palmela e Aroeira
Madeira	€3.355	€15,70 per m². Funchal €17,40	Funchal Lido e Garajau
Azzorre	€1.529	€10,70 per m²	Nessuno stabilito

Due avvertimenti sulla colonna degli affitti. Questi sono prezzi richiesti dagli annunci, non i prezzi dei contratti firmati. L'INE indica la mediana dei contratti appena firmati a Lisbona a €16,00 al metro quadro contro €22,00 richiesti. E le unità più piccole costano di più al metro quadro, quindi moltiplicare una mediana per la superficie di un bilocale porta a un valore inferiore a quello reale. Le medie mensili sono quelle da usare per pianificare.

La direzione del mercato è regionale, non nazionale. Gli affitti richiesti a livello nazionale sono scesi del -2,9% nell'anno fino a May 2026, il quarto calo mensile consecutivo. Sotto questo dato, Porto è scesa del -6,6% e Lisbona del -1,7%, mentre Faro è salita del 10,6% e Setúbal del 9,3%. Chiunque vi dica che gli affitti in Portogallo stanno semplicemente salendo sta citando un numero del 2023.

I complessi con campo da golf e i residence recintati sono un mercato a parte

Una proprietà all'interno di un resort con golf o di un complesso recintato non ha i prezzi della cittadina intorno. Ciò che l'acquirente paga è il perimetro, il portiere, i giardini curati, la piscina e in molti casi la vicinanza a una scuola internazionale.

Gli esempi più chiari sono Quinta da Beloura e Penha Longa a Sintra, Belas Clube de Campo fuori Lisbona, Aroeira sulla Costa da Caparica, Bom Sucesso e Praia D'El Rey vicino a Óbidos, Tróia a Setúbal e i complessi del Triangolo d'Oro in Algarve.

Ci sono due costi successivi che la maggior parte degli acquirenti sottovaluta. Le spese condominiali in questi complessi sono molto superiori a quelle di un normale condominio, perché i beni condivisi sono più grandi. La quota associativa del golf è spesso un costo annuale separato e non è inclusa nell'acquisto.

Come si relazionano affitto e prezzo, e perché il rapporto cambia

Il rendimento lordo è l'affitto annuale diviso per il prezzo d'acquisto. È il modo più veloce per verificare la ragionevolezza di un numero in entrambe le direzioni. Scende man mano che il prezzo sale, e il motivo è che il mercato degli affitti si riduce più velocemente di quello delle vendite.

Un appartamento con una camera da letto a €6.157 al metro quadro, circa 55 m², costa circa 339.000 € e si affitta alla media di Lisbona di €1.539. Questo è il 5,4%. Un nuovo bilocale arredato a Vilamoura a €500.000 a €650.000 affittato a €1.650 nel 2026, che è dal 3,0% al 4,0%. Una villa di lusso a Foz do Douro affittata a €3.500 a €5.000 rispetto a case a €4.785 si avvicina al 3,2%.

Il modello che emerge:

Appartamento di fascia media, zona residenziale cittadina: 5% a 7% lordi
Buona qualità, ottima posizione: 4% a 5% lordi
Resort di lusso o centro città di lusso: 3% a 4% lordi
Sopra circa 1,5 milioni di euro: spesso sotto il 3% lordo

La conseguenza è importante se state valutando se comprare o affittare. Un appartamento da 1.000.000 € non si affitta al doppio di uno da 500.000 €. Al 3,5% si affitta a circa 2.900 € al mese, non i 4.100 € che un rendimento di fascia media farebbe prevedere. Pochissimi inquilini pagano 4.100 € al mese, e la maggior parte di chi può permetterselo preferisce comprare. Molte proprietà di lusso sono seconde case che non entrano mai nel mercato degli affitti, quindi l'affitto non ne determina mai il prezzo.

Questi sono dati lordi. L'inquilino paga gas, luce e acqua. Il proprietario paga ancora l'IMI, le spese condominiali e l'assicurazione dell'edificio, e si accolla i mesi vuoti tra un inquilino e l'altro. In un complesso con golf la sola spesa condominiale incide notevolmente sul numero lordo.

Per i dettagli su qualsiasi regione, seguite i link sopra. Ogni pagina copre le cittadine, il carattere della zona e com'è davvero viverci. Per Lisbona ci sono anche pagine singole su Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações e il resto dei quartieri della città.

La guida

Prima di trasferirvi

Visti e residenza. Il D7, il D8, il Golden Visa, il ricongiungimento familiare e ciò di cui i cittadini dell'UE hanno bisogno in alternativa.
Ottenere un NIF. Il codice fiscale da cui dipende tutto il resto. Prendetelo per primo.
Burocrazia. Apostille, traduzioni giurate, certificati del casellario giudiziale, animali domestici, spedizione dei vostri effetti personali, iscrizione scolastica, NISS.

Denaro

Costo della vita. Quanto costa la vita quotidiana per regione, con tre esempi di budget mensile.
Tasse. Imposta sul reddito, IFICI, IMT, imposta di bollo, IMI, AIMI, reddito da locazione e plusvalenze, tutto in un unico posto.
Banche. Conti portoghesi, banche digitali, Multibanco e MB Way.
Mutui. Quanto potete prendere in prestito, a quale tasso e come le regole differiscono per i non residenti.

Alloggio

Affittare. Contratti, cauzioni, i vostri diritti e le truffe che prendono di mira i nuovi arrivati.
Comprare e vendere. L'intero processo legale, dal CPCV al rogito.
Possedere una casa. Utenze, vita condominiale, assicurazione, la vostra auto e la vostra patente di guida.

Vita quotidiana

Sanità. Il SNS, quanto costa, i tempi di attesa e quando vale la pena avere un'assicurazione privata.
Imparare il portogallo. Quanto è difficile e perché la maggior parte delle app insegna la varietà sbagliata.
Cittadinanza. Le regole sono cambiate nel maggio 2026. Cosa si applica a voi adesso.

L'ordine che funziona

La sequenza fa risparmiare più tempo di qualsiasi altra cosa. Ogni passaggio sblocca il successivo.

Decidete la regione, poi visitatela fuori dall'alta stagione
Applicate l'apostille e traducete i vostri documenti mentre siete ancora nel vostro paese d'origine
Ottenete un NIF
Richiedete il visto dall'esterno del Portogallo
Arrivate, poi partecipate al vostro appuntamento con AIMA per il permesso di soggiorno
Aprite un conto corrente bancario portoghese
Affittate per sei o dodici mesi prima di comprare qualsiasi cosa
Registratevi presso il vostro centro sanitario locale e, se lavorate, per la sicurezza sociale
Comprate, se lo volete ancora, con un anno di conoscenza del territorio alle spalle

Il settimo passaggio è quello che la gente salta e di cui si pente. L'imposta di trasferimento della proprietà non è rimborsabile e comprare la casa sbagliata nella cittadina sbagliata è un modo costoso per conoscere la zona.

Cosa non fa questa guida

Non sostituisce un avvocato o un commercialista. Le regole sull'immigrazione e sulle tasse in Portogallo sono cambiate ripetutamente dal 2023, e diversi cambiamenti nel 2026 sono abbastanza recenti che la pratica professionale si sta ancora assestando.

Dove una regola è contestata o dove la nostra revisione non ha potuto confermarla rispetto a una fonte primaria, il testo lo dice invece di presentare una risposta pulita. È una scelta deliberata. Un numero sbagliato dato con sicurezza costa più di una lacuna onesta.

Chi ha scritto questo

XREI è una piattaforma immobiliare nazionale portoghese. Operiamo sotto Algarve Real Estate, Lda, licenza IMPIC 9492, fondata nel 2012. Lavoriamo quotidianamente nel mercato immobiliare portoghese e abbiamo gestito il processo descritto qui, ripetutamente, con clienti reali.

I dati riportano la loro fonte e la data di verifica perché li manteniamo centralmente invece di ritalografo ogni gennaio. Quando una tariffa cambia, cambia qui.