Vivere in Portogallo

Il paese, le regioni e la capitale

Portogallo: Mappa, Regioni, Distretti e Luoghi da visitare

Regioni e distretti del Portogallo

Mappa del Portogallo

La guida per vivere in Portogallo, 1 di 13

Questa guida su vivere in Portogallo spiega come si vive davvero dopo il trasferimento, dove abitare, quanto costa e ogni passo burocratico tra la decisione e l'arrivo. È scritta per chi sta valutando seriamente il trasferimento, non per chi sta solo guardando.

Ogni dato legale e fiscale in questa guida proviene da un registro aggiornato con una fonte precisa e la data dell'ultima verifica. I dati di mercato indicano il periodo in cui sono stati rilevati. Quando un elemento non si è potuto verificare, viene chiaramente indicato.

Perché le persone si trasferiscono in Portogallo

Ci sono sette motivi principali.

Sicurezza. Il Portogallo si trova al posto 7 su 163 paesi nel Global Peace Index. Occupa anche il posto numero 1 nella lista dei posti più sicuri per andare in pensione di International Living.

Clima. Lisbona offre circa 2.800 ore di sole all'anno e l'Algarve quasi 3.000. Gli inverni sono miti sulla costa. Sono invece più freddi e piovosi nell'interno e al nord rispetto a quanto mostrano i depliant.

Costo della vita. È più economico rispetto alla maggior parte dell'Europa occidentale, anche se non è più l'affare di dieci anni fa. Le case sono aumentate di prezzo più di ogni altra cosa.

Sanità. Il Portogallo si trova al posto 23 nel mondo e al posto 14 in Europa nel Numbeo Health Care Index. La qualità è alta. I tempi di attesa sono il punto debole.

Inglese. Il Portogallo si trova al posto 6 su 123 paesi per la conoscenza dell'inglese. La vita quotidiana nelle città funziona in inglese. La burocrazia ufficiale no.

Visti di residenza accessibili. I visti D7 e D8 restano attivi per chi ha un reddito, cosa che non succede più ovunque in Europa.

Posizione. Dista da due a tre ore di volo dalla maggior parte dell'Europa occidentale, e da cinque a sette ore dalla costa est degli Stati Uniti.

I motivi validi nel tempo sono la sicurezza, il clima e la qualità della sanità. Il vantaggio dei costi si sta riducendo e il vantaggio fiscale che ha attirato persone tra il 2009 e il 2023 non c'è più. Se il tuo piano si basa sul vecchio regime NHR, leggi la sezione sulle tasse prima di proseguire.

Dove vivere

Le differenze regionali in Portogallo sono più grandi di quanto la dimensione del paese lasci pensare. Ecco un confronto e i link ai dettagli di ogni luogo.

Esistono due mercati nella maggior parte delle regioni portoghesi e funzionano in modo diverso. Il mercato residenziale serve le persone che vivono nella zona. Il mercato di pregio serve acquirenti che scelgono prima l'indirizzo e poi la casa. Una media regionale unica non descrive nessuno dei due, quindi mostriamo entrambi.

Le due colonne sono calcolate in modo diverso e la differenza è grande. I dati residenziali sono le medie delle compravendite reali dell'INE, cioè quello che i compratori hanno pagato davvero. I dati di pregio sono i prezzi richiesti sugli annunci, cioè quello che i venditori chiedono. Nel January 2026 la media nazionale richiesta era superiore di circa il 45% rispetto alla media reale dell'INE. Confronta i dati all'interno della stessa colonna, non tra colonne diverse.

I dati di mercato di questa pagina risalgono a April 2025. Alcuni dati non sono stati verificati rispetto a una fonte indicata.

Due avvertenze sulla colonna degli affitti. Si tratta dei prezzi richiesti negli annunci, non delle cifre dei contratti firmati. L'INE indica la media dei nuovi contratti firmati a Lisbona a €16,00 al metro quadro rispetto a €22,00 degli annunci. Inoltre gli appartamenti piccoli costano di più al metro quadro, quindi moltiplicare una media per la superficie di un bilocale porta a una cifra più bassa di quella reale. È meglio usare le medie mensili per pianificare.

L'andamento varia da regione a regione, non a livello nazionale. Gli affitti richiesti in tutto il paese hanno mostrato un calo del 2,9% nell'anno fino a May 2026. Nell'anno fino a April 2026, Porto ha mostrato un calo del 6,6%, Lisbona un calo del 1,7%, Faro un aumento del 10,6% e Setúbal un aumento del 9,3%. Un unico dato nazionale nasconde città che vanno in direzioni opposte.

I residence da golf e i complessi chiusi formano un mercato a parte

Un immobile dentro un residence da golf o un complesso protetto non ha gli stessi prezzi della città vicina. Chi compra paga la sicurezza, la portineria, i giardini curati, la piscina e spesso la vicinanza a una scuola internazionale.

Gli esempi più chiari sono Quinta da Beloura e Penha Longa a Sintra, Belas Clube de Campo fuori Lisbona, Aroeira sulla Costa da Caparica, Bom Sucesso e Praia D'El Rey vicino a Óbidos, Tróia a Setúbal, e le proprietà del Triangolo d'Oro in Algarve.

Seguono due costi che molti acquirenti sottovalutano. Le spese condominiali in queste strutture sono molto più alte di quelle di un normale palazzo, perché gli spazi comuni sono più grandi. L'iscrizione al club di golf è spesso un costo annuale separato e non è inclusa nell'acquisto.

Il rapporto tra affitto e prezzo, e perché cambia

Il rendimento lordo si calcola dividendo l'affitto annuale per il prezzo di acquisto. È il modo più rapido per verificare se un valore ha senso in entrambe le direzioni. Questo valore scende quando il prezzo sale, perché il numero di case in affitto diminuisce più in fretta del numero di case in vendita.

Un bilocale a €6.157 al metro quadro, di circa 55 m², costa circa €339.000 e si affitta alla media di Lisbona di €1.539. Questo corrisponde a 5,5%. Un bilocale nuovo e arredato a Vilamoura a €500.000 a €650.000 si affittava a €1.650 nel 2026, che corrisponde a 3% a 4%. Le ville di lusso a Foz do Douro si affittano a €3.500 a €5.000 al mese a fronte di case da €4.785 al metro quadro.

Ecco l'andamento generale:

• Appartamento medio, zona residenziale in città: 5% a 7% lordo
• Buona qualità, ottima posizione: 4% a 5% lordo
• Residence di lusso o centro città elegante: 3% a 4% lordo
• Sopra circa 1,5 milioni di euro: spesso sotto il 3% lordo

Questo fatto conta se stai decidendo tra comprare o affittare. Un appartamento da 1.000.000 di euro non si affitta al doppio di un appartamento da 500.000 euro. Con un rendimento di pregio del 3% a 4% si affitta a circa €2.500 a €3.300 al mese, e non ai €4.200 o più previsti da un rendimento medio. Pochissimi inquilini pagano cifre così alte al mese, e chi può permetterselo di solito preferisce comprare. Molte case di lusso sono seconde case che non entrano mai nel mercato degli affitti, quindi l'affitto non stabilisce il loro prezzo.

Queste cifre sono lorde. L'inquilino paga gas, luce e acqua. Il proprietario paga comunque l'IMI, le spese condominiali e l'assicurazione dell'immobile, e copre i mesi in cui la casa resta vuota. In un residence da golf la sola spesa condominiale riduce in modo evidente il guadagno lordo.

Per i dettagli su ogni regione, usa i link qui sopra. Ogni pagina descrive le città, le caratteristiche della zona e come si vive davvero in quel posto. Per Lisbona ci sono anche pagine dedicate a Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações e agli altri quartieri della città.

La guida

Prima di trasferirsi

• Visti e residenza. Il D7, il D8, il Golden Visa, il ricongiungimento familiare e le regole per i cittadini dell'Unione Europea.
• Ottenere il NIF. Il codice fiscale necessario per qualsiasi operazione. Bisogna chiederlo per primo.
• Documenti. Apostille, traduzioni giurate, certificati del casellario giudiziale, animali domestici, trasloco, iscrizione a scuola, NISS.

Denaro

• Costo della vita. Quanto costa la vita quotidiana in ogni regione, con tre esempi di bilancio mensile.
• Tasse. Imposta sul reddito, IFICI, IMT, imposta di bollo, IMI, AIMI, redditi da locazione e plusvalenze, spiegati insieme.
• Banche. Conti correnti portoghesi, banche digitali, Multibanco e MB Way.
• Mutui. Quanto si può chiedere in prestito, a quale tasso e le regole diverse per i non residenti.

Casa

• Affittare. Contratti, caparre, i tuoi diritti e le truffe che colpiscono chi è appena arrivato.
• Comprare e vendere. Il percorso legale completo, dal contratto preliminare all'atto notarile.
• Gestire una casa. Utenze, vita in condominio, assicurazioni, la tua auto e la patente di guida.

Vita quotidiana

• Sanità. Il servizio sanitario pubblico (SNS), i costi, le liste d'attesa e quando conviene una polizza privata.
• Imparare il portoghese. Quanto è difficile e perché la maggior parte delle applicazioni insegna la variante sbagliata.
• Cittadinanza. Le regole sono cambiate a maggio 2026. Cosa vale per te adesso.

L'ordine giusto da seguire

Seguire la sequenza corretta fa risparmiare molto tempo. Ogni passo apre quello successivo.

1. Scegli la regione, poi visitala fuori dall'alta stagione
2. Fai mettere l'apostille e fai tradurre i documenti mentre sei ancora nel tuo paese d'origine
3. Richiedi il NIF
4. Chiedi il visto, restando fuori dal Portogallo
5. Arriva nel paese e vai all'appuntamento AIMA per il permesso di soggiorno
6. Apri un conto corrente portoghese
7. Vivi in affitto da sei a dodici mesi prima di comprare una casa
8. Iscriviti al centro medico di zona e, se lavori, alla previdenza sociale
9. Compra casa, se lo desideri ancora, dopo aver conosciuto la zona per un anno intero

Il punto sette è quello che le persone saltano più spesso, per poi pentirsene. L'imposta sul trasferimento immobiliare non si recupera, e comprare la casa sbagliata nella città sbagliata costa molto caro.

Cosa non fa questa guida

Questa guida non sostituisce un avvocato o un commercialista. Le norme sull'immigrazione e sulle tasse in Portogallo sono cambiate più volte dal 2023, e diversi cambiamenti del 2026 sono così recenti che le procedure degli esperti si stanno ancora definendo.

Quando una regola è discussa o quando le nostre verifiche non hanno trovato conferma in una fonte ufficiale, il testo lo segnala invece di dare una risposta certa. È una scelta precisa. Un dato sbagliato dato per sicuro costa più di un dubbio dichiarato apertamente.

Chi siamo

XREI è una piattaforma immobiliare nazionale portoghese. Operiamo sotto Algarve Real Estate, Lda, licenza IMPIC 9492, fondata nel 2012. Lavoriamo ogni giorno nel mercato immobiliare portoghese e conosciamo bene il percorso descritto qui, avendolo seguito molte volte con clienti reali.

I dati indicano la fonte e la data di verifica perché li aggiorniamo in modo centrale invece di ricopiarli ogni gennaio. Quando un tasso cambia, viene aggiornato subito qui.

La guida completa per vivere in Portogallo

Il Portogallo, luogo per luogo

Per ogni regione, distretto e città, con i luoghi da visitare in ciascuna zona, parti dalla guida del Portogallo.

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