Questo articolo sui mutui in Portogallo spiega chi può richiedere un prestito, quanto si può ottenere, a quale tasso e a quali condizioni. Due limiti normativi sono cambiati il 1° agosto 2026 ed entrambi influiscono sull'importo che si può prendere in prestito e sulla durata del piano.

Contanti o mutuo

Pagare in contanti è più semplice se si hanno a disposizione i fondi necessari. Non serve l'approvazione della banca, non ci sono rate mensili e non ci si espone ai tassi di interesse. La procedura è più rapida e i costi di transazione sono inferiori.

Alcuni acquirenti scelgono di chiedere un prestito anche se hanno i fondi. Tenere il capitale investito altrove e usare la leva finanziaria per comprare l'immobile può avere senso con i tassi descritti di seguito. Entrambi gli approcci sono validi e la scelta giusta dipende dalle fonti di reddito, dalla situazione fiscale e da come si intende usare il resto del denaro.

Gli stranieri possono ottenere un mutuo qui?

Sì. Non ci sono limiti legali per gli stranieri che desiderano possedere un immobile in Portogallo o chiedere un prestito per finanziarlo. Le banche portoghesi concedono mutui a cittadini dell'UE, cittadini extra-UE, residenti e non residenti.

Lo stato di residenza influisce sulla somma che la banca concede, sul tasso applicato e sulle condizioni richieste.

Quanto si può prendere in prestito: il parametro LTV

Il rapporto prestito-valore (LTV) è la percentuale del valore dell'immobile finanziata dalla banca. La parte restante è l'anticipo versato dall'acquirente.

Residenti che acquistano una prima casa: LTV fino all'80% o 90%. È richiesto un anticipo dal 10% al 20%.
Non residenti: LTV dal 60% al 70%. È richiesto un anticipo dal 30% al 40%. Alcune banche arrivano fino al 75% per chi ha redditi molto solidi, ma questa non è la norma.

Un aspetto richiede particolare attenzione. La banca calcola l'LTV prendendo il valore più basso tra il prezzo di acquisto e la propria perizia dell'immobile. Il prestito viene calcolato sulla cifra più bassa se la perizia della banca è inferiore al prezzo pattuito, quindi la differenza va coperta con fondi propri.

La regola sul reddito: il parametro DSTI

Le banche portoghesi applicano il limite DSTI, ovvero il rapporto tra debito e reddito. La somma di tutte le rate mensili dei debiti, compreso il nuovo mutuo, non può superare una percentuale fissa del reddito mensile netto.

Il limite massimo fissato dal Banco de Portugal è pari a 45%, ridotto dal precedente 50% il 1° agosto 2026. La maggior parte delle banche fissa un limite interno più severo tra il 35% e il 40%, e le pratiche approvate più rapidamente restano sotto il 35%.

In pratica, una banca approverà una rata mensile compresa tra 1.050 € e 1.500 € per un reddito mensile netto di 3.000 € senza altri debiti, a seconda delle proprie regole interne.

Il reddito da pensione viene conteggiato regolarmente. I pensionati che presentano domanda con una pensione stabile vengono valutati con lo stesso calcolo DSTI, usando il cedolino della pensione al posto della busta paga. Il reddito deve essere regolare, verificabile e sufficiente a coprire la rata entro i limiti della banca.

Fonte: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Verificato il 28 August 2026.

Limiti di durata e i due tetti applicati

Due regole distinte limitano la durata massima del prestito. Entrambe sono valide contemporaneamente, quindi si applica sempre la durata più breve.

Il tetto della banca centrale

Il Banco de Portugal limita la durata dei nuovi mutui a 40 anni per chi ha fino a 35 anni, e a 35 anni per chi ha un'età superiore, a partire dal 1° agosto 2026.

Il limite di età delle banche

La maggior parte delle banche portoghesi richiede che il mutuo sia interamente rimborsato entro il compimento di 75. Gli istituti più severi fissano questo limite a 70. L'età della persona più anziana determina il limite quando i richiedenti sono due.

Questo limite non cambia in base alla residenza, contrariamente a quanto indicato da diverse guide online.

La banca calcola la durata massima sottraendo l'età attuale dal proprio limite di età. La durata massima è di 20 anni per chi ha 55 anni con una banca che fissa il limite a 75. La durata scende a 15 anni per chi ha 60 anni. Una durata più breve comporta una rata mensile più alta a parità di prestito.

La regola sull'età della banca diventa vincolante prima di quella dell'autorità di vigilanza per la maggior parte degli acquirenti stranieri sopra i 40 anni.

Tassi di interesse

I mutui portoghesi sono divisi in tre tipologie.

Tasso variabile. È la tipologia più diffusa. Il tasso è calcolato sommando l'Euribor a uno spread bancario fisso, con revisione ogni 3, 6 o 12 mesi a seconda del contratto. L'importo della rata varia in base all'Euribor.

Tasso fisso. Il tasso resta bloccato per un periodo prestabilito, di solito pari a 5, 10, 15 o 30 anni. Questa formula è sempre più richiesta da chi cerca stabilità nei pagamenti.

Tasso misto. Il tasso resta fisso per un periodo iniziale, in genere 2, 5 o 10 anni, per poi passare al variabile. Questa scelta offre certezza durante i primi anni.

Euribor

L'Euribor è il tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile e misto. Questo valore cambia ogni giorno ed è pubblicato dallo European Money Markets Institute. Le scadenze usate più spesso per i mutui portoghesi sono l'Euribor a 6 mesi e quello a 12 mesi.

Non indichiamo un valore preciso dell'Euribor in questa guida, poiché qualsiasi cifra cambierebbe nel giro di pochi giorni. È consigliabile verificare il tasso attuale prima di eseguire qualsiasi calcolo.

Spread bancario

Lo spread è il margine fisso che la banca aggiunge alla quota Euribor. Il suo valore dipende da LTV, residenza, stabilità del reddito e altri prodotti acquistati insieme al mutuo, come l'assicurazione sulla casa o l'accredito dello stipendio.

L'acquisto di prodotti abbinati riduce lo spread ma fa salire altri costi totali. È opportuno valutare il costo dell'intero pacchetto e non solo lo spread.

Cosa confrontare

I tassi base pubblicizzati dalle banche non dovrebbero essere confrontati da soli. È preferibile verificare due dati precisi.

Il TAEG indica il costo annuo totale espresso in percentuale ed è equivalente all'APR. Questo valore include lo spread, le spese accessorie e le assicurazioni. Il MTIC rappresenta l'importo totale dovuto per l'intera durata del mutuo. Questi due dati mostrano insieme il costo reale di ogni offerta.

Assicurazione sulla vita, e perché conta di più dopo i 60 anni

La maggior parte delle banche richiede la stipula di una polizza vita per concedere il mutuo, a copertura del debito residuo in caso di morte o invalidità permanente.

I premi aumentano sensibilmente dopo i 60 anni e alcune compagnie pongono condizioni più rigide per i nuovi assicurati. I questionari medici richiedono più dettagli e i problemi di salute pregressi possono causare sovrapprezzi o esclusioni dalla polizza. Questo costo mensile va calcolato prima di presentare la domanda, non dopo l'approvazione.

Non c'è alcun obbligo di acquistare la polizza proposta dalla banca. La legge portoghese consente di scegliere una compagnia esterna purché la copertura rispetti i requisiti della banca, e cercare sul mercato permette spesso di ottenere risparmi consistenti. La banca può modificare lo spread se si rifiuta la sua polizza, perciò è utile confrontare il costo complessivo.

La procedura passo dopo passo

1. Simulazione. Esegui una simulazione presso due o tre banche o tramite un broker prima di fare un'offerta formale. Una simulazione indica l'importo possibile del prestito, la rata e il tasso senza creare vincoli.

2. Richiesta. Presenta tutta la documentazione completa. La mancanza di documenti è di gran lunga il motivo principale dei ritardi.

3. Apertura del conto. È necessario aprire un conto corrente presso la banca scelta per il mutuo, sul quale verranno addebitate le rate.

4. Perizia dell'immobile. La banca ordina una perizia a un perito indipendente. Il prestito viene calcolato sul valore più basso tra prezzo di vendita e perizia. Il costo della perizia è a carico dell'acquirente.

5. FINE. La banca emette la FINE, la Ficha de Informação Normalizada Europeia, dopo l'approvazione. Questo documento elenca le condizioni precise: tasso, durata, rata, TAEG, MTIC e ogni singola spesa associata. La legge garantisce un periodo minimo di riflessione di 7 giorni dalla ricezione prima della firma. Questo tempo è utile. È l'ultima occasione utile per confrontare o negoziare.

6. CPCV. Il contratto preliminare viene firmato dopo l'approvazione del mutuo e l'accettazione della FINE.

7. Imposte. L'imposta IMT e l'imposta di bollo devono essere pagate prima dell'atto notarile.

8. Atto notarile. La banca versa l'importo del mutuo direttamente al venditore al momento della firma e la proprietà viene trasferita all'acquirente.

Il tempo necessario tra la domanda e l'approvazione varia da quattro a otto settimane. L'intera procedura, dalla prima offerta fino all'atto notarile, richiede tra due e quattro mesi.

Documenti richiesti

Personali:

Passaporto o carta d'identità
Codice fiscale NIF
Prova di residenza, come una bolletta recente o un estratto conto bancario
Estratti conto bancari degli ultimi tre o sei mesi
Documenti di reddito: per i lavoratori dipendenti, ultime tre buste paga e contratto di lavoro; per i lavoratori autonomi, ultime due dichiarazioni dei redditi e dichiarazione del commercialista; per i pensionati, attestato della pensione con l'importo percepito
Ultime due dichiarazioni dei redditi del paese di residenza
Attestato della storia creditizia, richiesto da alcuni istituti

I documenti dell'immobile coincidono con quelli richiesti dal notaio o dall'avvocato per l'acquisto: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, licenza di abitabilità, attestato di prestazione energetica, ficha técnica de habitação per gli edifici costruiti dopo il 2004, dichiarazione condominiale dove prevista e planimetrie.

Riepilogo per i non residenti

LTV: dal 60% al 70%, con un anticipo richiesto tra il 30% e il 40%.

Reddito: i redditi esteri sono accettati dai principali istituti portoghesi, ma richiedono verifiche più approfondite rispetto ai redditi locali. Le entrate dichiarate devono coincidere con precisione con i movimenti bancari. Le discrepanze tra questi documenti rappresentano la causa principale di rifiuto della pratica.

Rischio di cambio. Chi guadagna in dollari, sterline o altre valute diverse dall'euro affronta variazioni dei tassi di cambio che influenzano il pagamento mensile del prestito in euro. Questa spesa può variare ed è saggio chiedere una consulenza prima di procedere.

Limite di età: 75 anni nella maggior parte dei casi, 70 anni presso gli istituti più rigidi. Questa regola non cambia in base alla residenza.

Tasse. Chi non risiede in Portogallo e acquista un'abitazione paga l'imposta IMT con un'aliquota fissa pari a 7.5% anziché l'aliquota progressiva ordinaria. La spesa extra può superare il valore di diversi anni di interessi per un immobile di valore medio. L'argomento è spiegato nella guida sulle imposte in Portogallo e questo importo va calcolato fin da subito tra i fondi necessari.

Broker. Il supporto di un professionista è una risorsa valida per i non residenti. Un broker con buoni contatti bancari può ottenere condizioni più vantaggiose rispetto a un contatto diretto in filiale, e le singole agenzie portoghesi mantengono una certa autonomia decisionale, quindi una stessa banca può proporre offerte diverse in sedi diverse.

Esempio pratico

Un appartamento da 350.000 € a Porto, acquistato da un non residente di 55 anni, con mutuo concesso dalla banca al 65% di LTV e limite di età fissato a 75 anni.

Importo del mutuo: 227.500 €
Anticipo richiesto: 122.500 €
Imposte e spese di chiusura per non residenti: circa 29.050 €
Liquidità totale richiesta all'acquisto: circa 151.550 €

La durata massima è di 20 anni, stabilita dal limite di età e non dal tetto di 35 anni dell'autorità di vigilanza. La rata mensile per 227.500 € su 20 anni risulta pari a:

Circa 1.320 € con un tasso complessivo del 3,5%
Circa 1.379 € al 4,0%
Circa 1.439 € al 4,5%

I costi mensili dell'assicurazione sulla vita e dell'assicurazione sulla casa vanno aggiunti a queste somme.

È consigliabile verificare il valore aggiornato dell'Euribor e aggiungere lo spread proposto dalla banca per calcolare i costi del proprio caso specifico.

Riepilogo delle spese

Costo della perizia della banca, a carico del richiedente
Imposta di bollo sul mutuo: 0.6% dell'importo finanziato
Assicurazione sulla vita, con rata mensile in forte aumento dopo i 60 anni
Assicurazione sulla casa, con rata mensile
Canone mensile per la gestione del conto presso la banca finanziatrice
Commissione di estinzione anticipata: 0.5% della somma rimborsata per i mutui a tasso variabile, 2% per i mutui a tasso fisso

I costi di istruttoria e apertura pratica variano in base alla banca. Alcuni istituti li applicano, altri li azzerano. È buona norma informarsi prima di inviare formalmente la richiesta.