هذا المقال عن القروض العقارية في البرتغال يغطي من يمكنه الاقتراض، والمبلغ، وبأي فائدة، وتحت أي شروط. هناك حدان تنظيميان تغيرا في 1 أغسطس 2026 وكلاهما يؤثر على المبلغ الذي يمكنك اقتراضه ولأي مدة.
نقداً أم بقرض عقاري
إذا كانت لديك الأموال، فإن الدفع نقداً أسهل. لا موافقة من البنك، ولا دفعات شهرية، ولا تعرض لأسعار الفائدة. العملية أسرع وتكاليف المعاملة أقل.
بعض المشترين الذين يملكون الأموال يستقرضون رغم ذلك. مع وجود أسعار فائدة في النطاق الموضح أدناه، قد يكون من المنطقي إبقاء رأس المال مستثمراً في مكان آخر واستخدام الرافعة المالية لشراء العقار. كلا النهجين مشروع والنهج الصحيح يعتمد على مصادر دخلك، وموقفك الضريبي، وما الذي ستفعله بالمال خلاف ذلك.
هل يمكن للأجانب الحصول على قرض عقاري هنا؟
نعم. لا يوجد قيود قانونية تمنع الأجانب من تملك العقارات في البرتغال أو الاقتراض لتمويلها. تقرض البنوك البرتغالية مواطني الاتحاد الأوروبي، والمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي، والمقيمين، وغير المقيمين.
ما يتغير بتغير وضعك هو المبلغ الذي سيقرضه البنك، وبأي فائدة، وتحت أي شروط.
المبلغ الذي يمكنك اقتراضه: نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
نسبة القرض إلى القيمة هي النسبة المئوية من قيمة العقار التي سيمولها البنك. الباقي هو الدفعة الأولى منك.
- المقيمون الذين يشترون مسكناً رئيسياً: تصل إلى 80% إلى 90% من قيمة العقار. تتطلب دفعة أولى من 10% إلى 20%.
- غير المقيمين: 60% إلى 70% من قيمة العقار. تتطلب دفعة أولى من 30% إلى 40%. تتوسع بعض البنوك إلى 75% لأصحاب الدخل القوي، لكن هذا ليس المعيار.
هناك نقطة تتطلب الانتباه. يحسب البنك نسبة القرض إلى القيمة بناءً على الرقم الأقل بين سعر الشراء أو تقييمه الخاص للعقار. إذا قيم البنك العقار بسعر أقل من السعر المتفق عليه، فإن القرض يعتمد على الرقم الأقل وتغطي أنت الفرق من أموالك الخاصة.
قاعدة الدخل: نسبة خدمة الدين إلى الدخل (DSTI)
تطبق البنوك البرتغالية حداً أقصى لنسبة خدمة الدين إلى الدخل. لا يمكن لإجمالي دفعات ديونك الشهرية، بما في ذلك القرض العقاري الجديد، أن تتجاوز نسبة مئوية محددة من صافي دخلك الشهري.
الحد الأقصى لبنك البرتغال هو 45%، بعد أن تم خفضه من 50% في 1 أغسطس 2026. لا يختبر البنك دفعتك بسعر الفائدة اليوم. في القروض التي تزيد مدتها عن عشر سنوات، يضيف البنك 1.5 نقطة مئوية إلى سعر الفائدة ويتحقق من تلك الدفعة مقارنة بالحد الأقصى، لذا فإن الدفعة التي يوافق عليها بسعر اليوم أقل مما يوحيه الحد الأقصى وحده. يمكن أن يذهب ما يصل إلى 10% من الإقراض الجديد لكل بنك فوق هذا الحد الأقصى.
من الناحية العملية، على صافي دخل شهري قدره €3,000 دون وجود قروض أخرى، يسمح الحد الأقصى بدفعة شهرية تصل إلى €1,350، مع اختبارها بسعر الفائدة الأعلى. الدفعة التي يوافق عليها البنك بسعر اليوم تكون أقل، وسياسة كل بنك الخاصة يمكن أن تخفضها أكثر.
دخل المعاش التقاعدي يُحسب. يقيّم المتقاعدون الذين يتقدمون بمعاش تقاعدي مستقر على نفس أساس نسبة خدمة الدين إلى الدخل، مع استبدال كشف المعاش بكشف الراتب. يجب أن يكون الدخل منتظماً، وممكناً إثباته، وكافياً لتغطية الدفعة ضمن حد البنك.
المصدر: Banco de Portugal, macroprudential recommendation revised 2 July 2026, contracts assessed from 1 Aug 2026. تم التحقق 15 October 2026.
حدود المدة، والحدان الأقصيان المطبقان
تفرض قاعدتان منفصلتان حداً أقصى لمدة القرض. تطبق القاعدتان معاً، لذا فإن مدتك هي الأقصر بينهما.
الحد الأقصى للجهة التنظيمية
منذ 1 أغسطس 2026، يحدد بنك البرتغال القروض العقارية الجديدة بـ 40 سنة للمقترضين الذين تبدأ أعمارهم من 35 سنة أو أقل، و 35 سنة لأي شخص أكبر سناً.
الحد الأقصى لسن المقترض لدى البنك
تطلب معظم البنوك البرتغالية سداد القرض العقاري بالكامل بحلول الوقت الذي يصل فيه المقترض إلى سن 75. تضع المقرضون الأكثر صرامة الحد عند 70. في حال وجود مقترضين اثنين، يحدد عمر الأكبر منهما المدة.
هذا الحد لا يختلف حسب وضع الإقامة، على عكس ما تدعيه عدة أدلة منشورات.
يحدد البنك أقصى مدة لك بطرح عمرك الحالي من حد السن لديه. في سن 55 مع حد بنكي يبلغ 75، تكون أقصى مدة لك هي 20 سنة. في سن 60، تكون 15 سنة. المدة الأقصر تعني دفعة شهرية أعلى لنفس القرض.
بالنسبة لمعظم المشترين الأجانب الذين يزيد عمرهم عن 40 سنة، تنطبق قاعدة السن الخاصة بالبنك قبل قاعدة الجهة التنظيمية.
أسعار الفائدة
تأتي القروض العقارية البرتغالية في ثلاثة أنواع.
سعر متغير. وهو الأكثر شيوعاً. السعر هو فائدة اليوريبور بالإضافة إلى هامش بنكي ثابت، ويراجع كل 3 أو 6 أو 12 شهراً حسب عقدك. تتغير دفعتك مع تغير اليوريبور.
سعر ثابت. يثبت لفترة محددة، وعادة ما تكون 5 أو 10 أو 15 أو 30 سنة. تزداد شعبيته حيث يبحث المشترون عن استقرار الدفعات.
سعر مختلط. يثبت لفترة أولية، وعادة ما تكون 2 أو 5 أو 10 سنوات، ثم يتحول إلى متغير. إنه يعطي اليقين في السنوات الأولى.
اليوريبور
اليوريبور هو سعر الفائدة الأساسي للقروض العقارية المتغيرة والمختلطة. يتغير يومياً وينشره المعهد الأوروبي لأسواق المال. فترات الاستحقاق الأكثر استخداماً للقروض العقارية البرتغالية هي يوريبور 6 أشهر ويوريبور 12 شهراً.
نحن لا ننشر رقم اليوريبور هنا، لأن أي رقم سيكون خاطئاً خلال أيام. تحقق من السعر الحالي قبل أن تجري أي حسابات.
الهامش البنكي
الهامش هو الربح الثابت الذي يضيفه البنك فوق سعر اليوريبور. يعكس هذا الهامش نسبة القرض إلى القيمة، ووضع إقامتك، واستقرار دخلك، وأي منتجات تشتريها مع القرض العقاري مثل التأمين على المنزل أو حساب الراتب.
شراء هذه المنتجات يخفض الهامش ويزيد تكلفة إجماليك في مكان آخر. قارن الباقة كاملة، وليس الهامش وحده.
ما الذي تقارنه
لا تقارن أسعار الفائدة المعروضة في الإعلانات بين البنوك. قارن رقمين بدلاً من ذلك.
TAEG هو معدل التكلفة السنوية الإجمالية، وهو يعادل نسبة الفائدة السنوية. يشمل الهامش، والرسوم، والتأمين. MTIC هو المبلغ الإجمالي المستحق السداد على مدار مدة القرض كاملة. معاً يخبرانك بالتكلفة الحقيقية لكل عرض.
التأمين على الحياة، ولماذا يزداد أهمية بعد سن 60
تطلب معظم البنوك وثيقة تأمين على الحياة كشرط للحصول على القرض العقاري، لتغطية القرض المتبقي في حالة الوفاة أو العجز الدائم.
بعد سن 60، ترتفع أقساط التأمين بشكل حاد وتصبح بعض الشركات أكثر تدقيقاً في قبول مؤمن عليهم جدد. تصبح الاستبيانات الطبية أطول وقد تؤدي الحالات الصحية الحالية إلى زيادة التكاليف أو الاستثناءات. ضع هذا في اعتبارك ضمن تكلفتك الشهرية قبل أن تتقدم بطلبك، وليس بعد الموافقة.
ستكون غير ملزم بأخذ منتج البنك نفسه. يسمح لك القانون البرتغالي باستخدام شركة تأمين خارجية طالما أن التغطية تلبي متطلبات البنك، والبحث عن خيارات عادة ما يوفر مبالغ ملموسة. قد يعدل البنك الهامش الخاص بك إذا رفضت وثيقته، لذا قارن الرقم الإجمالي المدمج.
العملية، خطوة بخطوة
1. المحاكاة. أجرِ محاكاة في بنكين أو ثلاثة بنوك أو من خلال وسيط قبل أن تقدم عرضاً على أي عقار. تعطيك المحاكاة مبلغ القرض والدفعة وسعر الفائدة بشكل تقريبي دون إلزامك.
2. تقديم الطلب. قدم الوثائق كاملة. الملفات غير المكتملة هي السبب الأكثر شيوعاً للتأخير بفارق كبير.
3. فتح حساب. يجب عليك فتح حساب جاري لدى البنك المقرض، وهو الحساب الذي تُخصم منه الدفعات.
4. تقييم البنك. يكلف البنك مقيماً مستقلاً. يعتمد القرض على الرقم الأقل بين السعر أو التقييم. أنت من يدفع ثمن هذا التقييم.
5. وثيقة FINE. بمجرد الموافقة، يصدر البنك وثيقة FINE، وهي ورقة المعلومات الأوروبية الموحدة. تحدد هذه الوثيقة الشروط الدقيقة: السعر، والمدة، والدفعة، و TAEG، و MTIC، وكل تكلفة مرتبطة. لديك فترة تفكير لا تقل عن 7 يوماً من تاريخ الاستلام قبل أن تطلب منك التوقيع. استغلها. هذه هي فرصتك الأخيرة للمقارنة أو التفاوض.
6. عقد الوعد بالبيع (CPCV). يوقع عقد الوعد بالبيع بمجرد الموافقة على القرض العقاري وقبول وثيقة FINE.
7. الضرائب. تسدد ضريبة نقل الملكية (IMT) وضريبة الدمغة قبل كتابة العقد النهائي.
8. العقد النهائي. يحول البنك أموال القرض العقاري مباشرة إلى البائع عند التوقيع وتنتقل الملكية إليك.
اترك مهلة من أربعة إلى ثمانية أسابيع من تقديم الطلب إلى الموافقة. استغراق العملية كاملة من تقديم العرض إلى إتمام العقد النهائي يتراوح بين شهرين إلى أربعة أشهر.
الوثائق المطلوبة
الوثائق الشخصية:
- جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية
- الرقم الضريبي (NIF)
- إثبات العنوان، فاتورة مرافق حديثة أو كشف حساب بنكي
- كشوفات حساب بنكية لمدة ثلاثة إلى ستة أشهر
- إثبات الدخل: للموظفين، آخر ثلاثة كشوف راتب وعقد العمل؛ وللمشغلي لحسابهم الخاص، آخر سنتين من الإقرارات الضريبية وإقرار من المحاسب؛ وللمتقاعدين، كشف المعاش التقاعدي الذي يوضح المبلغ المنتظم
- الإقرارات الضريبية لآخر سنة أو سنتين من بلد إقامتك
- وثائق السجل الائتماني، وتطلبها بعض البنوك
وثائق العقار هي نفس المجموعة التي يجمعها محاميك للشراء: السجل العقاري المالي (caderneta predial urbana)، والشهادة الدائمة للسجل العقاري (certidão permanente do registo predial)، ورخصة السكن، وشهادة الطاقة، والبطاقة الفنية للمسكن (ficha técnica de habitação) للعقارات المبنية بعد عام 2004، وإعلان مجمع الملكية المشتركة عند الإمكانية، والمخططات.
غير المقيمين، في مكان واحد
نسبة القرض إلى القيمة: 60% إلى 70%، مما يعني دفعة أولى من 30% إلى 40%.
الدخل: تقبل معظم البنوك البرتغالية الكبرى الدخل الخارجي ولكنه يتطلب وثائق أ any أقوى من الدخل المحلي. يجب أن تتطابق كشوف الحسابات البنكية بوضوح مع الدخل المصرّح به. التناقضات بين الاثنين هي السبب الأكثر شيوعاً للرفض.
مخاطر العملة. إذا كان دخلك بالدولار أو الجنيه الاسترليني أو عملة أخرى غير اليورو، فإن تحركات سعر الصرف تؤثر على قدرتك على سداد قرض مقوم باليورو كل شهر. هذا تعرض حقيقي ويستحق استشارة حرفية قبل أن تتعهد.
حد السن: 75 عادة، و 70 لدى المقرضين الأكثر صرامة. إنه لا يختلف حسب الإقامة.
الضريبة. يدفع غير المقيمين الذين يشترون عقارات سكنية ضريبة IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% بدلاً من المقياس التصاعدي. في العقارات متوسطة السعر، يكون هذا الفرق أكبر من فائدة عدة سنوات. هذا يغطى بالكامل تحت بند الضرائب في البرتغال، ومكانه في حساب متطلباتك النقدية من البداية.
الوسطاء. يستحقون النظر بالنسبة لغير المقيمين. يمكن للوسيط الذي يملك علاقات قائمة مع البنوك الحصول على شروط أفضل من التوجه إلى الفروع بشكل فردي، وتعمل الفروع البرتغالية ببعض الاستقلالية، لذا قد يعطي نفس البنك أسعاراً مختلفة اعتماداً على الفرع الذي تدخله.
مثال توضيحي
شقة بقيمة €350,000 في بورتو، اشتراها شخص غير مقيم يبلغ من العمر 55 عاماً، حيث يقرض البنك بنسبة 65% من قيمة العقار ويطبق حداً للسن قدره 75 عاماً.
- مبلغ القرض: €227,500
- الدفعة الأولى المطلوبة: €122,500
- ضريبة IMT بنسبة 7.5%: €26,250
- ضريبة الدمغة على الشراء بنسبة 0.8%: €2,800
- ضريبة الدمغة على القرض العقاري بنسبة 0.6%: €1,365
- إجمالي المبلغ النقدي المطلوب عند الشراء: على الأقل €152,915، بالإضافة إلى رسوم التسجيل والعقد النهائي وتقييم البنك
أقصى مدة هي 20 سنة، وتحدد بحسب حد السن بدلاً من حد الجهة التنظيمية الأقصى وهو 35 سنة. الدفعة الشهرية على €227,500 على مدار 20 سنة:
- بفائدة إجمالية قدرها 3.5%: حوالي €1,319
- بفائدة 4%: حوالي €1,379
- بفائدة 4.5%: حوالي €1,439
يختبر البنك الدفعة بسعر فائدة أعلى بـ 1.5 نقاط. عند سعر فائدة حقيقي قدره 4%، فإنه يختبر بسعر 5.5%، أي دفعة تبلغ حوالي €1,565، لذا يحتاج المشتري إلى صافي دخل شهري لا يقل عن حوالي €3,478 دون وجود قروض أخرى.
أضف التأمين على الحياة والتأمين على المنزل فوق ذلك، وكلاهما شهري.
تحقق من سعر اليوريبور الحالي وأضف الهامش المعروض من بنكك لبناء رقم لحالتك الخاصة.
ملخص التكاليف
- رسوم تقييم البنك، يدفعها المتقدم بالطلب
- ضريبة الدمغة على القرض العقاري: 0.6% من مبلغ القرض
- التأمين على الحياة، شهري، ويرتفع بشكل كبير بعد سن 60
- التأمين على المنزل، شهري
- رسوم الحساب الشهرية لدى البنك المقرض
- رسوم السداد المبكر: 0.5% من المبلغ المسدد في القروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة، و 2% في ذات الفائدة الثابتة
تختلف رسوم المعالجة والفتح. بعض البنوك تفرضها، وبعضها يلغيها. اسأل قبل أن تتعهد بالطلب.
دليل العيش في البرتغال الكامل
العيش في البرتغال
٠١. التأشيرات والإقامة في البرتغال
٠٢. الجنسية البرتغالية
03. الحصول على رقم التعريف الضريبي في البرتغال
٠٤. فتح حساب بنكي في البرتغال
05. تكلفة المعيشة في البرتغال
06. الرعاية الصحية في البرتغال
07. تعلم اللغة البرتغالية
٠٨. استئجار عقار في البرتغال
09. الضرائب في البرتغال
10. شراء وبيع العقارات في البرتغال
11. الرهون العقارية في البرتغال
12. امتلاك منزل في البرتغال
13. المعاملات الورقية عند الانتقال إلى البرتغال
حاسبة الضرائب