Bo i Portugal

Landet, regionerna och huvudstaden

Portugal: Karta, regioner, distrikt och platser att besöka

Regioner och distrikt i Portugal

Portugalkarta

Guiden om att leva i Portugal, 1 av 13

Den här guiden om att leva i Portugal täcker hur det faktiskt är att flytta hit, var du ska bo, vad det kostar och alla administrativa steg mellan att bestämma sig och att ha slagit sig till ro. Den är skriven för personer som på allvar överväger att flytta och inte bara surfar runt.

Varje laglig siffra och skattesiffra i den här guiden är hämtad från ett uppdaterat register med en namngiven källa och datumet då en människa senast granskade den. Marknadssiffror visar perioden då de mättes. Där något inte kunde bekräftas står det tydligt.

Varför folk flyttar till Portugal

Sju skäl återkommer regelbundet.

Säkerhet. Portugal ligger på plats 7 av 163 länder i Global Peace Index. Det ligger också på plats 1 på International Livings lista över de säkraste platserna att pensionera sig på.

Klimat. Lissabon får cirka 2 800 soltimmar om året och Algarve närmare 3 000. Vintrarna är milda vid kusten. De är kallare och blötare i inlandet och i norr än vad broschyrerna visar.

Kostnad. Billigare än det mesta av Västeuropa, även om det inte längre är det fynd det var för tio år sedan. Bostäder har stigit snabbare än allt annat.

Sjukvård. Portugal ligger på plats 23 globalt och 14 i Europa på Numbeo Health Care Index. Kvaliteten är hög. Väntetiderna är den svaga punkten.

Engelska. Portugal ligger på plats 6 av 123 länder för kunskaper i engelska. Vardagslivet i städerna fungerar på engelska. Det gör inte det officiella livet.

Uppehållstillstånd som faktiskt är öppna. D7- och D8-visumen är fortfarande fungerande vägar för personer med inkomst, vilket inte längre gäller överallt i Europa.

Läge. Två till tre timmar från det mesta av Västeuropa, fem till sju från USA:s östkust.

De skäl som står sig över tid är säkerhet, klimat och sjukvårdens kvalitet. Kostnadsfördelen krymper och skattefördelen som lockade folk mellan 2009 och 2023 är borta. Om din plan beror på det gamla NHR-systemet bör du läsa avsnittet om skatter innan du går vidare.

Var du ska bo

De regionala skillnaderna i Portugal är större än vad landets storlek antyder. Här är en jämförelse och länkar till detaljer om varje plats.

Det finns två marknader i de flesta portugisiska regioner och de fungerar olika. Bostadsmarknaden är till för personer som bor i området. Premiummarknaden är till för köpare som valde adressen innan de valde bostaden. Ett enda regionalt genomsnitt beskriver ingen av dem, så båda visas.

De två kolumnerna mäts på olika sätt och skillnaden är stor. Siffrorna för vanliga bostäder är INE:s medianvärden för transaktioner, alltså vad köparna faktiskt betalade. Siffrorna för premium är utropspriser på portaler, alltså vad säljarna annonserar. Under January 2026 var det nationella genomsnittet för utropspriser cirka 45% högre än INE:s median. Jämför inom en kolumn, inte tvärsöver.

Marknadssiffrorna på denna sida är från April 2025. Vissa siffror har inte verifierats mot en angiven källa.

Två varningar gällande hyreskolumnen. Det här är utropspriser från annonser, inte vad kontrakten faktiskt tecknas för. INE sätter medianen för nyskrivna kontrakt i Lissabon till €16,00 per kvadratmeter jämfört med €22,00 i utropspris. Dessutom kostar mindre lägenheter mer per kvadratmeter, så om du multiplicerar en median med ytan för en tvåa hamnar du under den verkliga siffran. Det är de månatliga genomsnitten du bör planera utifrån.

Utvecklingen är regional och inte nationell. Utropshyrorna i hela landet visade en minskning med 2,9% under året fram till May 2026. Under året fram till April 2026 visade Porto en minskning med 6,6%, Lissabon en minskning med 1,7%, Faro en ökning med 10,6% och Setúbal en ökning med 9,3%. En enda nationell siffra döljer städer som rör sig i motsatta riktningar.

Golfanläggningar och inhägnade bostadsområden är en egen marknad

En bostad inne i en golfresort eller ett övervakat bostadsområde prissätts inte som staden runt omkring. Vad köparen betalar för är stängslet, receptionen, de skötta parkerna, poolen och i många fall närheten till en internationell skola.

De tydligaste exempel på detta är Quinta da Beloura och Penha Longa i Sintra, Belas Clube de Campo utanför Lissabon, Aroeira på Costa da Caparica, Bom Sucesso och Praia D'El Rey nära Óbidos, Tróia i Setúbal och områdena i den gyllene triangeln i Algarve.

Det följer två kostnader med detta som de flesta köpare underskattar. Samfällighetsavgifterna på de här områdena ligger långt över ett vanligt flerbostadshus eftersom de gemensamma tillgångarna är större. Golfmedlemskap är ofta en separat årsavgift och ingår inte i köpet.

Hur hyra och pris hänger ihop, och varför relationen ändras

Bruttoavkastning är årshyran delad med köpeskillingen. Det är det snabbaste sättet att rimlighetskontrollera en siffra i båda riktningarna. Den sjunker när priset stiger, och orsaken är att hyresmarknaden krymper snabbare än köpmarknaden.

En tvåa på €6 157 per kvadratmeter, på runt 55 m², kostar ungefär €339 000 och hyrs ut för Lissabons genomsnitt på €1 539. Det ger 5,5%. En ny möblerad tvåa i Vilamoura för €500 000 till €650 000 hyrdes ut för €1 650 under 2026, vilket ger 3% till 4%. Exklusiva villor i Foz do Douro hyrs ut för €3 500 till €5 000 i månaden jämfört med hus för €4 785 per kvadratmeter.

Mönstret som träder fram:

• Mellanbostad i ett vanligt stadsområde: 5% till 7% brutto
• Bra kvalitet och starkt läge: 4% till 5% brutto
• Exklusiv resort eller exklusivt stadscentrum: 3% till 4% brutto
• Över ungefär 1,5 miljoner euro: ofta under 3% brutto

Konsekvensen spelar roll om du väger att köpa mot att hyra. En lägenhet för 1 000 000 euro hyrs inte ut för dubbelt så mycket som en lägenhet för 500 000 euro. Vid en exklusiv direktavkastning på 3% till 4% hyrs den ut för cirka €2 500 till €3 300 i månaden, inte de €4 200 eller mer som en vanlig direktavkastning skulle förutsäga. Ytterst få hyresgäster betalar så mycket i månaden, och de flesta som har råd väljer att köpa i stället. Många exklusiva bostäder är fritidshus som aldrig kommer ut på hyresmarknaden, så hyran sätter aldrig deras pris.

Det här är bruttosiffror. Hyresgästen betalar gas, el och vatten. Ägaren betalar fortfarande fastighetsskatt (IMI), samfällighetsavgifter och fastighetsförsäkring, samt står för de tomma månaderna mellan hyresgäster. På en golfanläggning tar enbart samfällighetsavgiften ett tydligt bett av bruttonumret.

Följ länkarna ovan för mer detaljer om varje region. Varje sida täcker städerna, områdets karaktär och hur det faktiskt är att leva där. För Lissabon finns det också enskilda sidor om Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações och resten av stadens stadsdelar.

Guiden

Innan du flyttar

• Visum och uppehållstillstånd. D7, D8, Gyllene visumet, familjeåterförening och vad EU-medborgare behöver i stället.
• Skaffa ett NIF. Skattenumret som allt annat beror på. Skaffa det först.
• Pappersarbete. Apostille, auktoriserade översättningar, utdrag ur belastningsregistret, husdjur, flytt av bohag, skolinskrivning, NISS.

Pengar

• Levnadskostnader. Vad vardagslivet kostar i olika regioner, med tre färdiga månadsbudgetar.
• Skatter. Inkomstskatt, IFICI, IMT, stämpelskatt, IMI, AIMI, hyresinkomster och kapitalvinster samlat på ett ställe.
• Banktjänster. Portugisiska konton, digitala banker, Multibanco och MB Way.
• Bolån. Hur mycket du kan låna, till vilken ränta och hur reglerna skiljer sig för personer som inte bor i landet.

Bostad

• Hyra. Kontrakt, depositioner, dina rättigheter och bedrägerierna som riktar sig mot nyanlända.
• Köpa och sälja. Hela den juridiska processen, från förkontrakt (CPCV) till lagfart.
• Äga en bostad. El, vatten, samfällighetsliv, försäkringar, din bil och ditt körkort.

Vardagsliv

• Sjukvård. Det allmänna systemet (SNS), vad det kostar, väntetider och när privat försäkring är värt det.
• Lära sig portugisiska. Hur svårt det är och varför de flesta appar lär ut fel variant.
• Medborgarskap. Reglerna ändrades i maj 2026. Vad som gäller för dig nu.

Ordningen som fungerar

Rätt ordning sparar mer tid än något annat. Varje steg låser upp nästa.

1. Bestäm region och besök den sedan utanför högsäsongen
2. Skaffa apostille och översätt dina dokument medan du fortfarande är kvar i ditt hemland
3. Skaffa ett NIF-nummer
4. Ansök om visum från en plats utanför Portugal
5. Anländ till landet och gå sedan på ditt AIMA-möte för uppehållstillståndet
6. Öppna ett portugisiskt bankkonto
7. Hyr en bostad i sex till tolv månader innan du köper något
8. Registrera dig hos din lokala vårdcentral och hos försäkringskassan om du arbetar
9. Köp bostad, om du fortfarande vill det, med ett års lokal kunskap i ryggen

Steg sju är det steg som folk hoppar över och ångrar. Stämpelskatten på fastighetsförvärv går inte att få tillbaka, och att köpa fel fel bostad i fel stad är ett dyrt sätt att lära känna området.

Vad den här guiden inte gör

Den ersätter inte en jurist eller en revisor. Reglerna för invandring och skatt i Portugal har ändrats upprepade gånger sedan 2023, och flera ändringar under 2026 är så färska att den yrkesmässiga praxis fortfarande håller på att sätta sig.

Där en regel är omdiskuterad eller där vår egen granskning inte kunde bekräfta den mot en primärkälla säger texten det i stället för att ge ett enkelt svar. Det är avsiktligt. En felsäker felaktig siffra kostar mer än en ärlig lucka.

Vem som skrev detta

XREI är en portugisisk nationell fastighetsplattform. Vi arbetar under Algarve Real Estate, Lda, IMPIC-licens 9492, etablerat 2012. Vi arbetar på den portugisiska fastighetsmarknaden dagligen och vi har hanterat processen som beskrivs här, upprepade gånger, med riktiga kunder.

Siffror visar sin källa och sitt verifieringsdatum eftersom vi underhåller dem centralt i stället för att skriva om dem varje januari. När en skattesats ändras, ändras den här.

Den fullständiga guiden om att leva i Portugal

Portugal, plats för plats

För varje region, distrikt och stad, med platserna som är värda att besöka i varje, börja från guiden om Portugal.

Portugal: Karta, regioner, distrikt och platser att besöka