Questo articolo sulla compravendita di immobili in Portogallo copre i passaggi legali dalla prima offerta fino alla registrazione a tuo nome: il contratto preliminare, i controlli da fare prima di impegnarsi, i documenti per l'atto e cosa succede dopo. Le tasse sull'acquisto sono spiegate nel dettaglio nella guida alle tasse e nel calcolatore delle tasse, indicati qui sotto.
La vendita di un immobile in Portogallo è un atto legale con regole formali. Solo un avvocato o un solicitor può dare consulenza legale e redigere i contratti. Usa uno di questi professionisti fin dall'inizio, prima di firmare qualsiasi cosa o versare un acconto.
I passaggi, in ordine
- Concorda il prezzo e le condizioni con il venditore.
- Controlla l'immobile presso la Conservatória do Registo Predial, le Finanças e la Câmara Municipal.
- Firma il contratto preliminare, il CPCV, e paga l'acconto.
- Se acquisti con un mutuo, attendi l'approvazione della banca. La banca chiede di solito delle registrazioni provvisorie.
- Paga l'IMT e l'imposta di bollo prima dell'atto.
- Firma l'atto e paga il resto del prezzo.
- L'acquisto viene registrato a tuo nome.
Controlli prima di impegnarsi
La maggior parte delle domande sullo stato legale di un immobile trova risposta nei suoi documenti. Ogni ufficio qui sotto conserva una parte delle informazioni.
Presso la Conservatória do Registo Predial
- L'immobile corrisponde alla descrizione del venditore, al registro fiscale e al progetto approvato dalla Câmara Municipal.
- Il venditore è l'attuale e unico proprietario, e ha quindi il diritto di vendere.
- Nessun mutuo o pignoramento è registrato o in sospeso a favore di qualcun altro.
- Nessun altro diritto registrato limita l'uso dell'immobile.
Presso l'Ufficio delle Imposte (Finanças)
- La descrizione fiscale dell'immobile corrisponde a quella della Conservatória do Registo Predial.
- Nessun IMI è dovuto sull'immobile.
- L'immobile è stato valutato secondo il Codice IMI, e si conosce il suo valore imponibile (VPT). L'IMI viene calcolato su quel valore.
- L'immobile è dichiarato come sfitto. Questo non è una prova: un contratto di affitto mai dichiarato alle Finanças non appare qui.
Presso la Câmara Municipal
- Una licenza di costruzione o di abitabilità è stata rilasciata, e ciò che è stato costruito corrisponde al progetto approvato.
- Per i terreni: se è consentito costruire, se esiste un permesso di lottizzazione e cosa si può costruire.
- Se la Câmara Municipal o lo Stato hanno un diritto di prelazione sull'immobile.
Diritti di prelazione di altri soggetti
Anche altre persone possono avere un diritto di prelazione: gli affittuari dell'immobile, i proprietari di terreni rurali confinanti e i proprietari di terreni rurali nella stessa area della Reserva Agrícola Nacional. Quando esiste questo diritto, il venditore deve dimostrare che i titolari sono stati informati e vi hanno rinunciato, per iscritto o lasciando passare il termine.
Il mutuo del venditore
Se sull'immobile è registrato un mutuo, il venditore deve cancellarlo e portare il documento di cancellazione al massimo al momento dell'atto. Questo è normale per le nuove costruzioni: i costruttori finanziano un progetto usando le abitazioni come garanzia e cancellano l'ipoteca su ciascuna unità man mano che viene venduta.
L'immobile stesso
Visita l'immobile prima di comprare. Verifica le superfici, i confini, lo stato di conservazione e tutto ciò che si trova nelle vicinanze e che potrebbe influenzare il suo utilizzo.
Il contratto preliminare (CPCV)
Il contrato-promessa de compra e venda, il CPCV, è il contratto con cui acquirente e venditore si impegnano a firmare l'atto in seguito. È opzionale, ma è il passaggio normale quando l'atto non può ancora essere firmato: l'edificio non è finito, la proprietà orizzontale non è ancora costituita, manca la licenza di abitabilità o l'acquirente sta aspettando un mutuo. Vincola entrambe le parti fin da subito e stabilisce cosa succede se una delle due parti non completa la vendita.
Cosa deve contenere
- Identificazione completa delle parti e, per una società, chi firma per essa e con quali poteri.
- Identificazione completa dell'immobile: posizione e composizione, numero di registrazione della Conservatória do Registo Predial, numero dell'articolo fiscale, e licenza di abitabilità o di costruzione, o il motivo per cui non serve.
- Se la promessa vincola una parte o entrambe, e se l'immobile viene venduto libero da mutui e altri oneri, e vuoto da persone e cose.
- Il prezzo, l'acconto e gli eventuali pagamenti successivi, con le relative date.
- La scadenza per l'atto e chi lo organizza.
- Eventuali condizioni sulla vendita, e cosa succede se non vengono rispettate.
- Le dichiarazioni del venditore: le superfici corrispondono ai registri catastali, fiscali e alle licenze; nessun debito verso le Finanças è legato all'immobile; nessun contratto di affitto o di altro tipo ne limita l'uso; nessuna causa legale o avviso ufficiale lo riguarda; e gli impianti di acqua, elettricità, fognatura e gas funzionano.
- Eventuali lavori o riparazioni che il venditore deve fare prima dell'atto, e l'obbligo del venditore di correggere qualsiasi difformità trovata nei documenti.
- Se un'agenzia immobiliare ha partecipato alla vendita.
- Come vengono inviate le comunicazioni tra le parti, e quale tribunale, o arbitrato, risolve una controversia.
Per un edificio o un'unità immobiliare finita, in costruzione o in progetto, le firme sul CPCV devono essere autenticate di persona, e un notaio o un avvocato deve certificare che la licenza di abitabilità o di costruzione esiste (Articolo 410(3) del Codice Civile).
Se una parte non completa la vendita
Il CPCV può stabilire le proprie conseguenze. Se non lo fa, si applica il Codice Civile (Articolo 442):
- Se l'acquirente non completa la vendita, perde l'acconto.
- Se il venditore non completa la vendita, restituisce il doppio dell'acconto. Se l'acquirente ha già il possesso dell'immobile, può invece chiedere il valore dell'immobile alla data dell'inadempimento, meno il prezzo concordato, più l'acconto e qualsiasi parte di prezzo già pagata.
Un ritardo non è ancora un inadempimento. Il contratto dovrebbe fissare un termine ultimo ragionevole dopo la data dell'atto (Articoli da 801 a 808 del Codice Civile). La parte che attende invia una comunicazione scritta con quella scadenza. Se la scadenza passa, una seconda comunicazione scritta dichiara il contratto non rispettato, e si applica la regola dell'acconto descritta sopra.
Invece della regola dell'acconto, la parte che ha rispettato la parola data può chiedere a un giudice l'esecuzione in forma specifica (Articolo 830 del Codice Civile): una sentenza che prende il posto della firma dell'altra parte e completa la vendita.
Cedere il CPCV a un'altra persona
Il CPCV può permettere all'acquirente di cedere la propria posizione a un terzo, che subentra in tutti i diritti e i doveri dell'acquirente e libera l'acquirente originale. Senza questa clausola, il venditore deve essere d'accordo. La legge fiscale considera una cessione, e anche una clausola che la permette, come un trasferimento ai fini dell'IMT. Chiedi al tuo avvocato di calcolare l'IMT prima di firmare un CPCV con questa clausola.
Registrazione provvisoria
Una registrazione provvisoria inserisce il tuo acquisto nella Conservatória do Registo Predial prima dell'atto, in modo che nulla di registrato in seguito da qualcun altro, come un pignoramento o un mutuo, abbia la precedenza.
- Registrazione provvisoria dell'acquisto: il venditore dichiara che l'immobile ti è stato promesso al prezzo del CPCV. Il venditore firma la richiesta con una firma autenticata, oppure di persona presso la Conservatória do Registo Predial. Se il CPCV ha firme autenticate, il tuo avvocato o tu potete firmare la richiesta al suo posto, allegando il CPCV.
- Registrazione provvisoria del mutuo: registra il mutuo della banca prima dell'atto di mutuo, che di solito viene firmato insieme all'atto di acquisto. Le banche richiedono comunemente entrambe le registrazioni prima di erogare il prestito.
L'atto di vendita
La vendita deve essere fatta per atto pubblico, oppure per documento privato autenticato redatto da un avvocato o un solicitor, che ha lo stesso valore legale. Può essere firmato presso uno studio notarile, presso uno sportello Casa Pronta del Ministero della Giustizia, o davanti a un avvocato o solicitor con i poteri di autenticazione. Acquirente e venditore di solito firmano di persona. Possono partecipare anche un rappresentante della banca, un procuratore per ciascuna parte, un coniuge il cui consenso è richiesto, o un interprete per una parte che non capisce il portoghese.
Documenti delle parti
- Persone fisiche: carta d'identità (cartão de cidadão) o passaporto; numero di codice fiscale portoghese (NIF); stato civile e regime patrimoniale; luogo di nascita.
- Società: certificato del registro delle imprese di data inferiore a un anno, identificazione dei rappresentanti legali, eventuali verbali del consiglio di amministrazione o dei soci richiesti, e il codice di accesso al registro dei titolari effettivi (RCBE).
Documenti dell'immobile
- Certificato della Conservatória do Registo Predial, o il codice di accesso al certificato permanente online, di data inferiore a sei mesi. Mostra la descrizione dell'immobile, la sua registrazione a nome del venditore e gli eventuali oneri che devono essere cancellati entro l'atto, come mutui, pignoramenti, servitù o accordi di prelazione.
- Caderneta predial, la scheda fiscale dell'immobile, rilasciata o aggiornata da meno di un anno. Mostra il proprietario, le superfici, la composizione, i beni confinanti e il VPT.
- Licenza di abitabilità rilasciata dalla Câmara Municipal. In alcuni casi una licenza di costruzione può sostituirla. Non serve per un edificio costruito prima del 7 agosto 1951, data di entrata in vigore delle regole generali di costruzione, o registrato all'Ufficio delle Imposte nel 1937.
- Certificato di opere di urbanizzazione, solo per la prima vendita di un terreno o di un'unità in un nuovo complesso.
- Scheda tecnica dell'abitazione (Ficha Técnica da Habitação), per le case per cui la licenza di abitabilità è stata richiesta dopo il 30 marzo 2004. Vedi sotto.
- Rinunce ai diritti di prelazione da parte della Câmara Municipal, di Património Cultural, I.P. (che ha sostituito la DGPC il 1° gennaio 2024), o dei proprietari confinanti di terreni rurali, laddove tali diritti esistano.
- Attestato di prestazione energetica.
- Prova del pagamento dell'IMT e dell'imposta di bollo, a meno che l'acquisto non sia esente.
Se acquisti con un mutuo, chiedi presto alla tua banca la sua lista di documenti. Di solito include le registrazioni provvisorie.
La scheda tecnica dell'abitazione
La Ficha Técnica da Habitação descrive le caratteristiche tecniche e funzionali di una casa. Per una casa la cui licenza di abitabilità è stata richiesta dopo il 30 marzo 2004, l'atto non può essere firmato senza di essa, sia alla prima vendita sia a ogni vendita successiva.
- Indica i principali professionisti del progetto e dei lavori, e il costruttore.
- Indica la garanzia della casa e come usarla, le regole del condominio e i contratti di servizio, e come fare la manutenzione delle apparecchiature che richiedono cure speciali.
- I progetti approvati sono un allegato e fanno parte del documento.
- È scritta a macchina, non a mano, e in lingua portoghese. Il costruttore e il direttore di cantiere la firmano.
Per una casa ancora in costruzione, chiedi la versione provvisoria. Conserva la scheda finché possiedi la casa e consegnala al compratore successivo. Se viene persa, il costruttore, che deve conservarla per dieci anni, o la Câmara Municipal possono fornirne una copia.
Tasse sull'acquisto
L'IMT, la tassa sul trasferimento degli immobili, e l'imposta di bollo si pagano prima dell'atto, e la prova del pagamento viene mostrata durante l'atto. Entrambe si calcolano sul prezzo o sul VPT, a seconda di quale sia più alto. La tua residenza fiscale cambia molto l'IMT: gli acquirenti che non sono residenti fiscali pagano un 7,5% fisso sugli immobili residenziali, dal primo euro. Le aliquote, le esenzioni, l'IMT Jovem, i tempi di pagamento e gli esempi pratici si trovano tutti nella guida alle tasse in Portogallo, e il calcolatore delle tasse calcola l'importo per il tuo acquisto.
Dopo l'atto
Il notaio o l'avvocato che ha gestito l'atto registra l'acquisto a tuo nome presso la Conservatória do Registo Predial, e la scheda fiscale viene aggiornata con il nuovo proprietario. Dal giorno dell'acquisto, paghi le tasse e le spese dell'immobile, compresi l'IMI e le spese condominiali.
I costi dell'atto e della registrazione dipendono dal notaio o dall'avvocato e dal tipo di atto. I costi di registrazione attuali sono pubblicati sul portale dell'IRN (Instituto dos Registos e do Notariado).
Se stai vendendo
Il venditore fornisce i documenti dell'immobile elencati sopra, cancella tutti i mutui entro l'atto e risponde delle dichiarazioni fatte nel CPCV. Un guadagno sulla vendita può essere tassato. Le plusvalenze, e l'esclusione per gli immobili acquistati prima del 1989, sono spiegate nella guida alle tasse in Portogallo.
La guida completa per vivere in Portogallo
Vivere in Portogallo
01. Visti e residenza in Portogallo
02. Cittadinanza portoghese
03. Ottenere un NIF in Portogallo
04. Apertura di un conto bancario in Portogallo
05. Costo della vita in Portogallo
06. Sanità in Portogallo
07. Imparare il portoghese
08. Affittare un immobile in Portogallo
09. Tasse in Portogallo
10. Compravendita immobiliare in Portogallo
11. Mutui in Portogallo
12. Possedere una casa in Portogallo
13. Pratiche burocratiche per trasferirsi in Portogallo
Calcolatore delle tasse