Cet article sur l'achat et la vente de biens immobiliers au Portugal explique les étapes juridiques depuis la première offre jusqu'à l'enregistrement à votre nom : le contrat de promesse de vente, les vérifications à faire avant de vous engager, les documents pour l'acte définitif, et la suite des démarches. Les impôts sur l'achat sont détaillés dans le guide des impôts et le calculateur d'impôts, dont les liens figurent ci-dessous.
La vente d'un bien immobilier au Portugal est un acte juridique soumis à des règles strictes. Seul un avocat ou un solliciteur peut vous donner des conseils juridiques et rédiger les contrats. Faites appel à l'un d'eux dès le début, avant de signer quoi que ce soit ou de verser un acompte.
Les étapes, dans l'ordre
- Mettez-vous d'accord sur le prix et les conditions avec le vendeur.
- Vérifiez le bien au Registre foncier, au Bureau des impôts et à la Mairie.
- Signez le contrat de promesse de vente, le CPCV, et versez l'acompte.
- Si vous achetez avec un prêt immobilier, attendez l'accord de la banque. La banque demande généralement des inscriptions provisoires.
- Payez l'IMT et le droit de timbre avant l'acte.
- Signez l'acte et payez le reste du prix.
- L'achat est enregistré à votre nom.
Les vérifications avant de vous engager
Les documents du bien répondent à la plupart des questions sur sa situation juridique. Chaque bureau ci-dessous détient une partie des informations.
Au Registre foncier (Conservatória do Registo Predial)
- Le bien correspond à la description du vendeur, au dossier fiscal et au projet approuvé par la Mairie.
- Le vendeur est le seul propriétaire actuel, et a donc le droit de vendre.
- Aucune hypothèque ni saisie n'est enregistrée ou en cours au profit de quelqu'un d'autre.
- Aucun autre droit enregistré ne limite l'utilisation du bien.
Au Bureau des impôts (Finanças)
- La description fiscale du bien correspond à celle du Registre foncier.
- Aucun IMI n'est dû sur le bien.
- Le bien a été évalué selon le Code de l'IMI, avec l'indication de sa valeur imposable (VPT). L'IMI est calculé sur cette valeur.
- Le bien est déclaré vacant. Ce n'est pas une preuve : un bail qui n'a jamais été déclaré aux Finanças n'apparaît pas ici.
À la Mairie (Câmara Municipal)
- Un permis de construire ou une licence d'utilisation a été délivré, et les constructions correspondent au projet approuvé.
- Pour les terrains : la construction est-elle autorisée, existe-t-il un permis de lotissement, et que peut-on construire.
- La Mairie ou l'État possède-t-il un droit de préemption sur le bien.
Les droits de préemption détenus par des tiers
D'autres personnes peuvent aussi avoir un droit de préemption : les locataires du bien, les propriétaires de terrains ruraux voisins, et les propriétaires de terrains ruraux situés dans la même zone de Réserve agricole nationale. Lorsqu'un tel droit existe, le vendeur doit prouver que ses titulaires ont été informés et y ont renoncé, soit par écrit, soit en laissant passer le délai.
L'hypothèque du vendeur
Si une hypothèque est enregistrée sur le bien, le vendeur doit l'annuler et apporter le document d'annulation au plus tard le jour de l'acte. C'est une démarche courante pour les logements neufs : les promoteurs financent un projet en donnant les logements en garantie et annulent l'hypothèque sur chaque logement au fur et à mesure des ventes.
Le bâtiment lui-même
Visitez le bien avant d'acheter. Vérifiez les surfaces, les limites, l'état général et tout ce qui se trouve à proximité et pourrait changer la façon dont vous l'utilisez.
Le contrat de promesse de vente (CPCV)
Le contrato-promessa de compra e venda, le CPCV, est le contrat par lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent à signer l'acte plus tard. Il est facultatif, mais c'est l'étape normale quand l'acte ne peut pas encore être signé : le bâtiment n'est pas terminé, la copropriété n'est pas encore créée, la licence d'utilisation manque, ou l'acheteur attend son prêt immobilier. Il engage les deux parties dès maintenant et précise ce qui se passe si l'une d'elles ne va pas au bout.
Ce qu'il doit contenir
- L'identité complète des parties et, pour une entreprise, le nom du signataire et ses pouvoirs.
- L'identification complète du bien : emplacement et disposition, numéro de description au Registre foncier, numéro d'article fiscal, et licence d'utilisation ou de construction, ou la raison pour laquelle aucune licence n'est nécessaire.
- Si la promesse engage une seule partie ou les deux, et si le bien est vendu libre d'hypothèques et d'autres charges, et vide de personnes et de biens.
- Le prix, l'acompte et les éventuels paiements ultérieurs, avec leurs dates.
- La date limite pour signer l'acte et la personne qui s'en charge.
- Les conditions de la vente, et ce qui se passe si elles ne sont pas remplies.
- Les déclarations du vendeur : les surfaces correspondent aux registres, aux impôts et aux licences ; aucune dette envers les Finanças n'est liée au bien ; aucun bail ni autre contrat ne limite son utilisation ; aucun procès ni avis officiel ne le concerne ; et les installations d'eau, d'électricité, d'assainissement et de gaz fonctionnent.
- Les travaux ou réparations que le vendeur doit faire avant l'acte, et son devoir de corriger toute erreur trouvée dans les documents.
- L'intervention ou non d'un agent immobilier dans la vente.
- Le mode d'envoi des notifications entre les parties, et le tribunal ou l'arbitrage qui règle les litiges.
Pour un bâtiment ou un logement terminé, en construction ou en projet, les signatures sur le CPCV doivent être légalisées, et un notaire ou un avocat doit attester que la licence d'utilisation ou de construction existe (article 410(3) du Code civil).
Si une partie ne va pas au bout
Le CPCV peut prévoir ses propres règles. En l'absence de précision, le Code civil s'applique (article 442) :
- Si l'acheteur ne va pas au bout, il perd son acompte.
- Si le vendeur ne va pas au bout, il rembourse le double de l'acompte. Lorsque l'acheteur a déjà la jouissance du bien, il peut demander à la place la valeur du bien à la date du manquement, moins le prix convenu, plus l'acompte et toute partie du prix déjà payée.
Un retard n'est pas encore un manquement. Le contrat doit fixer un délai final raisonnable après la date de l'acte (articles 801 à 808 du Code civil). La partie qui attend envoie une notification écrite fixant ce délai. Si le délai passe, une deuxième notification écrite déclare le contrat rompu, et la règle de l'acompte ci-dessus s'applique.
À la place de la règle de l'acompte, la partie qui a respecté ses engagements peut demander au tribunal l'exécution forcée (article 830 du Code civil) : un jugement remplace alors la signature de l'autre partie et valide la vente.
Transférer le CPCV à une autre personne
Le CPCV peut autoriser l'acheteur à céder sa position à un tiers, qui reprend alors tous ses droits et devoirs et libère l'acheteur d'origine. Sans cette clause, le vendeur doit donner son accord. La loi fiscale considère la cession, ainsi que la clause qui l'autorise, comme un transfert soumis à l'IMT. Demandez à votre avocat de calculer l'IMT avant de signer un CPCV contenant cette clause.
L'inscription provisoire
Une inscription provisoire inscrit votre achat au Registre foncier avant l'acte, afin que rien d'enregistré plus tard par quelqu'un d'autre, comme une saisie ou une hypothèque, ne passe avant lui.
- Inscription provisoire de l'achat : le vendeur déclare que le bien vous a été promis au prix du CPCV. Le vendeur signe la demande avec une signature légalisée, ou en personne au Registre foncier. Si le CPCV contient des signatures légalisées, votre avocat ou vous-même pouvez signer la demande à sa place, en joignant le CPCV.
- Inscription provisoire de l'hypothèque : enregistre l'hypothèque de la banque avant l'acte d'hypothèque, qui est généralement signé en même temps que l'acte d'achat. Les banques exigent couramment ces deux inscriptions avant de débloquer le prêt.
L'acte définitif
La vente doit se faire par acte public, ou par document privé authentifié rédigé par un avocat ou un solliciteur, qui a la même valeur juridique. L'acte peut être signé chez un notaire, au guichet Casa Pronta du ministère de la Justice, ou devant un avocat ou un solliciteur habilité. L'acheteur et le vendeur signent généralement en personne. Un représentant de la banque, un mandataire de l'une des parties, un conjoint dont l'accord est nécessaire, ou un interprète pour une personne qui ne comprend pas le portugais peuvent aussi intervenir.
Les documents des parties
- Personnes physiques : carte de citoyen, carte d'identité ou passeport ; numéro fiscal portugais (NIF) ; situation de famille et régime matrimonial ; lieu de naissance.
- Entreprises : extrait du registre du commerce de moins d'un an, identité des représentants légaux, procès-verbaux de conseil ou d'assemblée générale requis, et code d'accès au registre des bénéficiaires effectifs (RCBE).
Les documents du bien
- Certificat du Registre foncier, ou code d'accès au certificat permanent en ligne, datant de moins de six mois. Il indique la description du bien, son enregistrement au nom du vendeur, et les charges à annuler lors de l'acte, comme les hypothèques, saisies, servitudes ou accords de préemption.
- Caderneta predial, la fiche fiscale, délivrée ou mise à jour depuis moins d'un an. Elle indique le propriétaire, les surfaces, la disposition, les biens voisins et la VPT.
- Licence d'utilisation délivrée par la Mairie. Un permis de construire peut la remplacer dans certains cas. Elle n'est pas nécessaire pour un bâtiment construit avant le 7 août 1951, date d'entrée en vigueur des règles générales de construction, ou enregistré au Bureau des impôts en 1937.
- Certificat de travaux d'urbanisation, uniquement pour la première vente d'un terrain ou d'un logement dans un nouveau lotissement.
- Fiche technique du logement (Ficha Técnica da Habitação), pour les logements dont la licence d'utilisation a été demandée après le 30 mars 2004. Voir ci-dessous.
- Renonciations aux droits de préemption de la Mairie, de Património Cultural, I.P. (qui a remplacé la DGPC le 1er janvier 2024), ou des propriétaires voisins de terrains ruraux, lorsque ces droits existent.
- Certificat énergétique.
- Preuve du paiement de l'IMT et du droit de timbre, sauf si l'achat est exonéré.
Si vous achetez avec un prêt immobilier, demandez tôt la liste de documents à votre banque. Elle comprend généralement les inscriptions provisoires.
La fiche technique du logement
La Ficha Técnica da Habitação décrit les caractéristiques techniques et fonctionnelles d'un logement. Pour un logement dont la licence d'utilisation a été demandée après le 30 mars 2004, l'acte ne peut pas être signé sans ce document, lors de la première vente et de toutes les ventes suivantes.
- Elle nomme les principaux professionnels du projet et des travaux, ainsi que le promoteur.
- Elle indique la garantie du logement et son fonctionnement, le règlement de copropriété et les contrats d'entretien, ainsi que la façon d'entretenir les équipements spécifiques.
- Les plans approuvés sont joints en annexe et font partie du document.
- Elle doit être dactylographiée, non manuscrite, et rédigée en portugais. Le promoteur et le responsable du chantier la signent.
Pour un logement encore en construction, demandez la version provisoire. Conservez la fiche tant que vous êtes propriétaire et remettez-la à l'acheteur suivant. Si elle est perdue, le promoteur, qui doit la garder pendant dix ans, ou la Mairie peuvent en fournir une copie.
Les impôts sur l'achat
L'IMT, la taxe sur le transfert immobilier, et le droit de timbre sont payés avant l'acte, et la preuve de paiement est présentée lors de celui-ci. Tous deux sont calculés sur le prix ou sur la VPT, en retenant le montant le plus élevé. Le fait d'être ou non résident fiscal au Portugal change beaucoup le montant de l'IMT : les acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux paient un taux fixe de 7,5% sur les biens résidentiels, dès le premier euro. Les taux, les exonérations, l'IMT Jovem, les délais de paiement et des exemples détaillés se trouvent dans les impôts au Portugal, et le calculateur d'impôts donne le montant pour votre achat.
Après l'acte
Le notaire ou l'avocat qui a préparé l'acte enregistre l'achat à votre nom au Registre foncier, et la fiche fiscale est mise à jour avec le nom du nouveau propriétaire. À partir du jour de l'achat, vous payez les impôts et les charges du bien, y compris l'IMI et les charges de copropriété.
Les frais d'acte et d'enregistrement dépendent du notaire ou de l'avocat et du type d'acte. Les frais d'enregistrement actuels sont publiés sur le portail de l'IRN (Instituto dos Registos e do Notariado).
Si vous vendez
Le vendeur fournit les documents du bien listés ci-dessus, annule toute hypothèque au plus tard lors de l'acte, et répond des déclarations faites dans le CPCV. Un gain réalisé sur la vente peut être imposé. Les plus-values et l'exonération pour les biens achetés avant 1989 sont expliquées dans les impôts au Portugal.
Le guide complet pour vivre au Portugal
Vivre au Portugal
01. Visas et résidence au Portugal
02. Nationalité portugaise
03. Obtenir un NIF au Portugal
04. Ouverture d'un compte bancaire au Portugal
05. Coût de la vie au Portugal
06. Le système de santé au Portugal
07. Apprendre le portugais
08. Louer un bien immobilier au Portugal
09. Les impôts au Portugal
10. Achat et vente de biens immobiliers au Portugal
11. Prêts immobiliers au Portugal
12. Être propriétaire d'un logement au Portugal
13. Formalités administratives pour déménager au Portugal
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