Este artigo sobre a compra e venda de imóveis em Portugal explica os passos legais desde a primeira proposta até ao registo em seu nome: o contrato-promessa, as verificações a fazer antes de se comprometer, os documentos para a escritura e o que acontece depois. Os impostos sobre a compra são explicados em pormenor no guia dos impostos e na calculadora de impostos, indicados abaixo.
A venda de um imóvel em Portugal é um ato legal com regras formais. Apenas um advogado ou um solicitador pode dar conselhos jurídicos sobre o assunto e redigir os contratos. Contrate um desde o início, antes de assinar qualquer documento ou pagar um sinal.
Os passos, por ordem
- Acorde o preço e as condições com o vendedor.
- Verifique o imóvel na Conservatória do Registo Predial, nas Finanças e na Câmara Municipal.
- Assine o contrato-promessa de compra e venda, o CPCV, e pague o sinal.
- Se vai comprar com empréstimo bancário, aguarde pela aprovação do banco. O banco pede normalmente registos provisórios.
- Pague o IMT e o imposto de selo antes da escritura.
- Assine a escritura e pague o restante valor do preço.
- A compra é registada em seu nome.
Verificações antes de se comprometer
A maioria das dúvidas sobre a situação legal de um imóvel é esclarecida pelos seus documentos. Cada entidade abaixo guarda uma parte das informações.
Na Conservatória do Registo Predial
- O imóvel corresponde à descrição do vendedor, à caderneta predial e ao projeto aprovado pela Câmara Municipal.
- O vendedor é o atual e único proprietário, tendo assim direito de vender.
- Nenhuma hipoteca ou penhora está registada ou pendente a favor de outra pessoa.
- Nenhum outro direito registado limita a utilização do imóvel.
Nas Finanças
- A descrição fiscal do imóvel corresponde à descrição da Conservatória do Registo Predial.
- Não há dívidas de IMI sobre o imóvel.
- O imóvel foi avaliado ao abrigo do Código do IMI, mostrando qual é o seu valor patrimonial tributável (VPT). O IMI é cobrado sobre esse valor.
- O imóvel está declarado como devoluto. Isto não serve de prova: um arrendamento que nunca tenha sido declarado às Finanças não aparece aqui.
Na Câmara Municipal
- A licença de construção ou de utilização foi emitida, e a construção corresponde ao projeto aprovado.
- Para terrenos: se é permitido construir, se existe alvará de loteamento e o que pode ser construído.
- Se a Câmara Municipal ou o Estado têm direito de preferência sobre o imóvel.
Direitos de preferência de terceiros
Outras pessoas também podem ter direito de preferência: inquilinos do imóvel, proprietários de terrenos rústicos vizinhos e proprietários de terrenos rústicos na mesma zona da Reserva Agrícola Nacional. Quando este direito existe, o vendedor tem de provar que os titulares foram notificados e abdicaram dele, por escrito ou por terem deixado passar o prazo.
A hipoteca do vendedor
Se existir uma hipoteca registada sobre o imóvel, o vendedor tem de a cancelar e apresentar o documento de cancelamento, o mais tardar, no momento da escritura. Isto é habitual nas construções novas: os promotores financiam o projeto dando as frações como garantia e cancelam a hipoteca de cada fração à medida que a vendem.
O próprio imóvel
Visite o imóvel antes de comprar. Confirme as áreas, os limites, o estado de conservação e qualquer elemento nas proximidades que possa afetar o seu uso.
O contrato-promessa de compra e venda (CPCV)
O contrato-promessa de compra e venda, o CPCV, é o contrato no qual o comprador e o vendedor se comprometem a assinar a escritura mais tarde. Ele é opcional, mas é o passo normal quando a escritura ainda não pode ser assinada: o edifício não está terminado, a propriedade horizontal ainda não foi constituída, falta a licença de utilização ou o comprador está à espera do empréstimo bancário. O contrato vincula ambas as partes desde já e define o que acontece se alguma delas não cumprir o acordo.
O que deve conter
- Identificação completa das partes e, no caso de uma empresa, quem assina em seu nome e com que poderes.
- Identificação completa do imóvel: localização e composição, número de descrição na Conservatória, artigo matriz e licença de utilização ou de construção, ou a razão pela qual esta não é necessária.
- Se a promessa vincula uma das partes ou ambas, e se o imóvel é vendido livre de hipotecas e outros encargos, bem como desocupado de pessoas e bens.
- O preço, o sinal e eventuais pagamentos adicionais, com as respetivas datas.
- O prazo para a realização da escritura e quem a agenda.
- Quaisquer condições para a venda e o que acontece se não forem cumpridas.
- As declarações do vendedor: as áreas correspondem aos registos predial, fiscal e de licenciamento; não existem dívidas às Finanças ligadas ao imóvel; nenhum contrato de arrendamento ou outro limita o seu uso; nenhum processo judicial ou notificação oficial o afeta; e as instalações de água, eletricidade, esgotos e gás funcionam.
- Quaisquer obras ou reparações que o vendedor deva fazer antes da escritura, e o dever do vendedor de corrigir qualquer divergência encontrada nos documentos.
- Se uma agência imobiliária participou na venda.
- A forma de envio de notificações entre as partes e qual o tribunal, ou centro de arbitragem, que resolve eventuais litígios.
Para um edifício ou fração concluída, em construção ou em projeto, as assinaturas no CPCV têm de ser reconhecidas presencialmente, e um notário ou advogado tem de certificar a existência da licença de utilização ou de construção (Artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil).
Se uma das partes não cumprir o contrato
O CPCV pode definir as suas próprias consequências. Nos casos em que não o faz, aplica-se o Código Civil (Artigo 442.º):
- Se o comprador não cumprir, perde o sinal prestado.
- Se o vendedor não cumprir, devolve o sinal em dobro. Caso o comprador já tenha a posse do imóvel, pode em alternativa exigir o valor do imóvel à data do incumprimento, deduzido do preço acordado, acrescido do sinal e de qualquer parte do preço já paga.
Um atraso ainda não é um incumprimento definitivo. O contrato deve fixar um prazo limite razoável após a data prevista para a escritura (Artigos 801.º a 808.º do Código Civil). A parte que aguarda envia uma notificação por escrito com esse prazo. Se o prazo passar, uma segunda notificação por escrito declara o incumprimento do contrato e aplica-se a regra do sinal acima referida.
Em vez da regra do sinal, a parte que cumpriu o seu dever pode pedir em tribunal a execução específica (Artigo 830.º do Código Civil): uma sentença judicial que substitui a assinatura da outra parte e conclui a venda.
Cessão da posição contratual no CPCV
O CPCV pode permitir que o comprador ceda a sua posição contratual a um terceiro, que assume todos os direitos e deveres do comprador e liberta o comprador original. Sem essa cláusula, o vendedor tem de concordar com a alteração. A lei fiscal trata a cessão da posição contratual, e até uma cláusula que a permita, como uma transmissão para efeitos de IMT. Peça ao seu advogado para calcular o IMT antes de assinar um CPCV com essa cláusula.
Registo provisório
O registo provisório inscreve a sua compra na Conservatória do Registo Predial antes da escritura, para que nada do que seja registado mais tarde por outra pessoa, como uma penhora ou uma hipoteca, tenha prioridade sobre ela.
- Registo provisório de aquisição: o vendedor declara que o imóvel lhe foi prometido pelo preço indicado no CPCV. O vendedor assina o pedido com assinatura reconhecida, ou presencialmente na Conservatória. Se o CPCV tiver assinaturas reconhecidas, o seu advogado ou o próprio comprador podem assinar o pedido, anexando o CPCV.
- Registo provisório de hipoteca: regista a hipoteca do banco antes da escritura de hipoteca, que é normalmente assinada no mesmo momento da escritura de compra. É habitual os bancos exigirem ambos os registos antes de libertarem o empréstimo.
A escritura
A venda tem de ser feita por escritura pública, ou por documento particular autenticado redigido por advogado ou solicitador, que tem o mesmo valor legal. Pode ser assinada num cartório notarial, num balcão Casa Pronta do Ministério da Justiça, ou perante um advogado ou solicitador com poderes de autenticação. O comprador e o vendedor assinam normalmente presencialmente. Podem também participar um representante do banco, um procurador de qualquer uma das partes, o cônjuge cujo consentimento seja necessário, ou um intérprete para a parte que não entenda a língua portuguesa.
Documentos das partes
- Pessoas singulares: cartão de cidadão, bilhete de identidade ou passaporte; número de identificação fiscal (NIF); estado civil e regime de bens; naturalidade.
- Empresas: certidão do registo comercial com menos de um ano, identificação dos representantes legais, ata de deliberação da gerência ou assembleia de sócios necessária, e o código de acesso ao registo central do beneficiário efetivo (RCBE).
Documentos do imóvel
- Certidão do Registo Predial, ou o código de acesso à certidão permanente online, com menos de seis meses. Mostra a descrição do imóvel, a sua inscrição em nome do vendedor e quaisquer encargos que devam ser cancelados até à escritura, tais como hipotecas, penhoras, servidões ou acordos de preferência.
- Caderneta predial, o documento fiscal, emitida ou atualizada há menos de um ano. Mostra o proprietário, as áreas, a composição, as confrontações e o VPT.
- Licença de utilização emitida pela Câmara Municipal. Uma licença de construção pode substituí-la em certos casos. Não é necessária para edifícios construídos antes de 7 de agosto de 1951, data em que entrou em vigor o RGEU, ou inscritos na matriz em 1937.
- Certidão de obras de urbanização, apenas para a primeira venda de um lote ou fração num novo loteamento.
- Ficha Técnica da Habitação, para habitações cuja licença de utilização tenha sido requerida após 30 de março de 2004. Veja mais abaixo.
- Declarações de renúncia ao direito de preferência da Câmara Municipal, do Património Cultural, I.P. (que substituiu a DGPC em 1 de janeiro de 2024), ou dos proprietários vizinhos de terrenos rústicos, quando tais direitos existam.
- Certificado energético.
- Comprovativo de pagamento do IMT e do imposto de selo, exceto se a compra estiver isenta.
Se vai comprar com empréstimo bancário, peça com antecedência a lista de documentos ao seu banco. Esta inclui normalmente os registos provisórios.
A Ficha Técnica da Habitação
A Ficha Técnica da Habitação descreve as caraterísticas técnicas e funcionais de uma habitação. Para uma habitação cuja licença de utilização tenha sido requerida após 30 de março de 2004, a escritura não pode ser assinada sem ela, tanto na primeira venda como em todas as vendas seguintes.
- Identifica os principais técnicos do projeto e da obra, bem como o promotor imobiliário.
- Indica as garantias da habitação e como as acionar, as regras do condomínio e contratos de prestação de serviços, e a manutenção dos equipamentos que exijam cuidados especiais.
- Os projetos aprovados fazem parte do documento como anexo.
- É dactilografada, não manuscrita, e redigida em português. O promotor imobiliário e o diretor de obra assinam o documento.
Em habitações ainda em construção, solicite a versão provisória. Guarde a ficha enquanto for proprietário da casa e entregue-a ao próximo comprador. Em caso de perda, o promotor imobiliário, que deve guardá-la durante dez anos, ou a Câmara Municipal podem fornecer uma cópia.
Impostos na compra
O IMT, imposto sobre a transmissão de imóveis, e o imposto de selo são pagos antes da escritura, devendo o comprovativo de pagamento ser apresentado nesse momento. Ambos incidem sobre o preço de venda ou sobre o VPT, consoante o que for mais elevado. Ser ou não residente fiscal em Portugal altera bastante o IMT: os compradores que não são residentes fiscais pagam uma taxa fixa de 7,5% sobre imóveis habitacionais, a partir do primeiro euro. As taxas, as isenções, o IMT Jovem, o prazo de pagamento e exemplos práticos estão explicados em impostos em Portugal, e a calculadora de impostos indica o valor para a sua compra.
Após a escritura
O notário ou advogado que realizou a escritura regista a compra em seu nome na Conservatória do Registo Predial, e o registo fiscal é atualizado para o novo proprietário. A partir do dia da compra, passa a pagar os impostos e os encargos do imóvel, incluindo o IMI e as quotas do condomínio.
Os custos da escritura e do registo dependem do notário ou advogado e do tipo de ato. Os emolumentos de registo em vigor estão publicados no portal do IRN (Instituto dos Registos e do Notariado).
Se estiver a vender
O vendedor fornece os documentos do imóvel acima referidos, cancela qualquer hipoteca até à escritura e responde pelas declarações prestadas no CPCV. O ganho obtido com a venda pode ser tributado. As mais-valias e a exclusão para imóveis adquiridos antes de 1989 são abordadas no artigo sobre impostos em Portugal.
O guia completo Viver em Portugal
Viver em Portugal
01. Vistos e Residência em Portugal
02. Cidadania Portuguesa
03. Obter um NIF em Portugal
04. Abertura de Conta Bancária em Portugal
05. Custo de Vida em Portugal
06. Saúde em Portugal
07. Aprender Português
08. Arrendar um Imóvel em Portugal
09. Impostos em Portugal
10. Compra e Venda de Imóveis em Portugal
11. Crédito Habitação em Portugal
12. Ter Casa Própria em Portugal
13. Documentação ao Mudar para Portugal
Calculadora de Impostos