Este artigo sobre impostos em Portugal explica o que paga como residente, o que paga como não residente e o que muda quando compra, detém, arrenda ou vende um imóvel. Todos os valores abaixo vêm do registo de valores fiscais, por isso os números são atualizados a partir de um único ecrã em vez de serem reescritos em cada janeiro.
Os impostos são algo pessoal. As regras apresentadas aqui são precisas e atuais. O valor real que paga depende das suas fontes de rendimento, do seu estatuto de residência, do acordo para evitar a dupla tributação entre Portugal e o seu país de origem, e da sua situação pessoal. Peça aconselhamento profissional antes de se mudar e antes de comprar.
É um residente fiscal?
Tudo nesta página depende de uma pergunta. Torna-se residente fiscal em Portugal se passar mais de 183 dias no país em qualquer período de doze meses, ou se mantiver cá uma casa em condições que mostrem a intenção de a usar como residência habitual. O artigo 16.º do Código do IRS define esta regra.
A residência fiscal não é o mesmo do que a residência legal. Pode ter uma autorização de residência e não ser residente fiscal. Pode ser residente fiscal sem ter uma autorização. As duas coisas são decididas por autoridades diferentes sob regras diferentes.
O estatuto de residência altera o imposto de transmissão de imóveis que paga em dezenas de milhares de euros numa casa de preço médio. Vale a pena resolver isto antes de assinar qualquer documento.
Imposto sobre o rendimento: IRS
O imposto português sobre o rendimento chama-se IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Os residentes pagam imposto sobre os rendimentos obtidos em todo o mundo. Os não residentes pagam imposto sobre os rendimentos obtidos em Portugal, sendo que algumas categorias exigem agora a declaração dos rendimentos mundiais para determinar a taxa correta.
O antigo regime RNH, apenas para quem já o tem
O regime do Residente Não Habitual funcionou de 2009 até ao final de 2023. Este regime oferecia uma taxa fixa de 20% sobre rendimentos portugueses elegíveis e isenções amplas sobre rendimentos do estrangeiro, incluindo pensões, durante dez anos.
O RNH fechou a novos candidatos a 1 de janeiro de 2024. Uma regra de transição permitiu que as pessoas que já estavam em Portugal se registassem até 31 de março de 2025. Se se registou antes dessa data, mantém o estatuto e os seus benefícios durante todo o período de dez anos a contar da data de registo. Se se vai mudar agora, o RNH já não está disponível para si.
IFICI, o regime atual
O IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, substituiu o RNH a 1 de janeiro de 2024. É muitas vezes chamado de RNH 2.0. Ele é muito mais limitado do que o original.
Só cumpre os requisitos se todas as três condições se aplicarem:
- É um novo residente fiscal e não viveu em Portugal nos cinco anos anteriores.
- Trabalha num setor de elevado valor aprovado: indústrias extrativas e transformadoras, informação e comunicação, investigação científica e desenvolvimento, ensino superior, saúde e serviços conexos, energias verdes ou produção industrial. A elegibilidade da sua função depende do seu cargo e da classificação do seu empregador, e não apenas do setor.
- Tem pelo menos uma licenciatura, nível 6 do QEQ ou equivalente, mais três anos de experiência profissional relevante, ou tem um doutoramento.
O IFICI dá uma taxa fixa de 20% sobre rendimentos de trabalho dependente e independente elegíveis obtidos em Portugal durante dez anos, além de isenções na maioria dos rendimentos de fonte estrangeira.
Veja quem não cumpre os requisitos, e esta é a parte que surpreende as pessoas. Os reformados que vivem de uma pensão não cumprem os requisitos. Os titulares do visto D7 que vivem de rendimentos passivos não cumprem os requisitos. Os trabalhadores remotos em profissões gerais como marketing, vendas, design, escrita ou gestão de projetos não cumprem os requisitos, a menos que a função específica pertença a um setor aprovado. O IFICI foi criado para profissionais altamente qualificados em áreas ligadas à inovação. Não é uma benesse fiscal geral para estrangeiros.
IRS normal, o que a maioria dos novos residentes paga
Se não cumprir os requisitos para o IFICI, paga o IRS normal português sobre os rendimentos mundiais a taxas progressivas entre 12,5% e 48%, distribuídas por 9 escalões.
As taxas são marginais. Uma pessoa cujo rendimento atinja o terceiro escalão não paga a taxa do terceiro escalão sobre tudo o que ganha. Ela paga a taxa do primeiro escalão sobre a parte do rendimento que cabe no primeiro escalão, a taxa do segundo sobre a parte seguinte, e assim sucessivamente.
Existem duas taxas adicionais de solidariedade. Os rendimentos acima de €80.000 pagam mais 2,5%. Os rendimentos acima de €250.000 pagam 5% sobre o valor em excesso.
As pensões estrangeiras são tributadas como rendimento normal às taxas padrão do IRS. Esta é a maior mudança em relação ao antigo regime RNH, que as isentava. Se o seu plano de reforma foi feito a pensar na isenção de pensões do RNH, fale com um consultor fiscal antes de tomar decisões finais.
Fonte: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Verificado a 28 de August de 2026.
Comprar um imóvel: IMT
O IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é o imposto sobre a compra de casas. É pago uma única vez, no momento da compra. A taxa depende do valor do imóvel, do fim a que se destina e, desde 2026, do facto de ser ou não residente fiscal em Portugal.
(Esta calculadora também tem uma página dedicada: Calculadora de impostos.)
A taxa para não residentes
O Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT introduziu uma taxa fixa de IMT de 7,5% para compradores não residentes, em vigor desde 25 de May de 2026. Não existe uma escala progressiva nem isenção inicial. O imposto é cobrado logo a partir do primeiro euro.
A taxa aplica-se apenas a prédios urbanos e frações destinados a habitação. Terrenos para construção, imóveis comerciais, imóveis industriais e prédios rústicos não são afetados e mantêm as taxas normais para qualquer comprador. Um apartamento que pretenda usar como Alojamento Local continua a contar como habitação, porque o AL é um registo de atividade e não altera o licenciamento do imóvel.
Existem três situações que eliminam o agravamento:
- Já era residente fiscal em Portugal no momento da compra.
- Torna-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a compra.
- Arrenda o imóvel com uma renda condicionada não superior a €2.300 por mês, assinando o contrato no prazo de 6 meses após a compra e mantendo-o por pelo menos 36 meses, consecutivos ou não, nos primeiros 5 anos.
O funcionamento desta regra é importante para a sua liquidez. Paga a totalidade de 7,5% no momento da escritura. Assim que cumprir uma das condições, pede à Autoridade Tributária o cancelamento do encargo e o reembolso da diferença face às taxas normais. Funciona como um depósito reembolsável e não como uma taxa alternativa cobrada logo de início.
Taxas para residentes: habitação própria permanente, Portugal continental
| Valor de aquisição | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106.346 | 0% | — |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €2.126,92 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €6.491,02 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €10.457,96 |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €13.763,35 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% | — |
| Mais de €1.150.853 | 7,5% | — |
Calcule multiplicando o preço pela taxa e subtraindo a dedução. Nos Açores e na Madeira todos os limites são 25% mais elevados.
Taxas para residentes: segunda habitação ou investimento, Portugal continental
| Valor de aquisição | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106.346 | 1% | — |
| €106.346 – €145.470 | 2% | €1.063,46 |
| €145.470 – €198.347 | 5% | €5.427,56 |
| €198.347 – €330.539 | 7% | €9.394,50 |
| €330.539 – €633.931 | 8% | €12.699,89 |
| €633.931 – €1.150.853 | 6% | — |
| Mais de €1.150.853 | 7,5% | — |
Não há isenção inicial para uma segunda habitação. O imposto começa a pagar-se a partir do primeiro euro.
IMT Jovem, para compradores com 35 anos ou menos
Os compradores da primeira casa com idade igual ou inferior a 35 anos não pagam IMT em imóveis até €330.539. A aplicação de uma isenção parcial vai até €660.982. Nas ilhas os limites equivalentes são de €413.174 e €826.228.
| Valor de aquisição | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €330.539 | 0% | — |
| €330.539 – €660.982 | 8% | €26.443,12 |
| €660.982 – €1.150.853 | 6% | — |
| Mais de €1.150.853 | 7,5% | — |
Exemplo prático
Pense num apartamento de €350.000 no Porto.
Cenário A, é um residente fiscal em Portugal e vai comprar a sua habitação própria permanente. Ao aplicar a taxa do escalão correspondente na tabela acima e ao subtrair a dedução desse escalão, obtém um IMT de €14.236,65. Adicione o imposto de selo de 0,8%, que equivale a €2.800. O total de imposto a pagar na escritura é de €17.036,65.
Cenário B, não é residente. Uma taxa fixa de 7,5% sobre €350.000 dá €26.250. Adicione o imposto de selo de €2.800. O total de imposto a pagar na escritura é de €29.050.
A diferença entre as duas situações no mesmo imóvel é de €12.013,35. O estatuto de residência é uma decisão financeira que vale a pena planear antes de comprar, e não um detalhe burocrático resolvido depois.
Quando se paga o IMT
O CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 alterou o prazo de pagamento. O IMT pode agora ser pago no dia em que a guia é emitida ou nos 30 dias seguintes, após os quais a liquidação expira. As guias têm de continuar a ser emitidas e o imposto pago antes de assinar a escritura. Peça ao seu advogado para confirmar se o pagamento deu entrada antes da marcação no cartório.
Outras taxas de IMT
- Prédios rústicos, terrenos agrícolas: 5%
- Outros imóveis urbanos, incluindo comerciais: 6,5%
Imposto de selo
Uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra. Aplica-se a todas as pessoas, independentemente do estatuto de residência ou do tipo de imóvel, e é pago ao mesmo tempo que o IMT.
Se fizer um crédito habitação, aplica-se um imposto de selo adicional de 0,6% sobre o valor do empréstimo.
Ter um imóvel: IMI e AIMI
IMI, o imposto municipal sobre imóveis anual
O IMI é calculado sobre o VPT, o valor patrimonial tributário registado nas Finanças, que é normalmente muito inferior ao valor de mercado. Cada município define a sua própria taxa dentro dos limites legais:
- Imóveis urbanos: de 0,3% a 0,45% do VPT
- Imóveis rústicos: 0,8% do VPT
O IMI é cobrado uma vez por ano, com as notas de cobrança enviadas na primavera. O número de prestações depende do imposto a pagar e não do VPT. Valores até €100 são pagos numa única prestação em maio. Entre €100 e €500 o valor é dividido em duas prestações, em maio e novembro. Acima de €500 o valor é dividido em três prestações, em maio, agosto e novembro.
Isenções de IMI
Isenção temporária. Uma casa comprada ou construída para habitação própria permanente, ou para arrendamento de longa duração, pode ficar isenta de IMI durante 3 anos. O seu VPT não pode ser superior a €125.000 e o rendimento coletável do agregado familiar não pode ultrapassar €153.300. A casa tem de ser afeta a esse fim no prazo de 6 meses após a compra. Peça a isenção às Finanças depois da compra, ou confirme no primeiro aviso de IMI se ela foi aplicada.
Isenção permanente, rendimentos baixos. Um agregado familiar cujo rendimento bruto anual não seja superior a €17.295,59, e cujos imóveis tenham em conjunto um VPT não superior a €75.198,20, não paga IMI sobre a sua habitação própria permanente. Ambos os limites acompanham o IAS, atualmente em €537,13 por mês, por isso sobem todos os anos. As Finanças atribuem esta isenção automaticamente. Se não tiver sido aplicada, peça a isenção no Portal das Finanças.
AIMI, o imposto adicional para imóveis de maior valor
O AIMI aplica-se apenas quando o VPT total dos imóveis de uma pessoa em Portugal ultrapassa €600.000, ou €1.200.000 no caso de casais que apresentem declaração conjunta. As taxas variam entre 0,7% e 1,5% sobre o valor em excesso. A maioria dos proprietários de um único imóvel nunca atinge esse limite.
Arrendar um imóvel
Os rendimentos de rendas de um imóvel em Portugal pagam imposto em Portugal.
A taxa geral para não residentes é de 25% sobre o rendimento bruto das rendas. O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu duas taxas mais baixas para arrendamento habitacional: 10% nos casos em que a renda se mantém dentro do limite moderado de €2.300 por mês, e 5% no âmbito do regime de arrendamento acessível.
Os residentes pagam segundo as taxas progressivas do IRS, com a opção de deduzir despesas elegíveis.
Se arrendar através do Airbnb, Booking.com ou de uma plataforma semelhante, precisa de uma licença de Alojamento Local emitida pelo seu município. O AL tem regras próprias de registo, impostos e regulamentos locais, e vários municípios limitam a atribuição de novas licenças em freguesias específicas. Aconselhe-se com um contabilista certificado antes de começar.
Vender um imóvel: mais-valias
As mais-valias na venda de imóveis em Portugal estão sujeitas a imposto.
O Orçamento do Estado para 2023 acabou com a taxa fixa de 28% que se aplicava aos não residentes. Os residentes e não residentes são agora tributados da mesma forma: 50% da mais-valia é somado aos seus outros rendimentos e tributado às taxas progressivas do IRS.
Os não residentes têm de declarar os seus rendimentos mundiais para que a Autoridade Tributária possa calcular a taxa marginal correta. Sem essa declaração é aplicada a taxa do escalão mais elevado.
Há duas exclusões que as pessoas esquecem com frequência. Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 estão totalmente isentos do imposto sobre mais-valias. O valor de aquisição também é atualizado por um coeficiente oficial de inflação publicado em cada mês de novembro, o que reduz a mais-valia tributável e ajuda sobretudo quem manteve o imóvel durante muitos anos.
Os residentes que vendem uma habitação própria permanente podem reinvestir o valor ganho noutra habitação própria permanente em Portugal, na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu para evitar o imposto, desde que cumpram regras rigorosas de prazos e ocupação. Esse benefício não está disponível para não residentes.
Arrendar como inquilino: a dedução no IRS
Se o seu senhorio tiver registado o contrato de arrendamento nas Finanças, pode deduzir as rendas pagas no seu IRS. O limite máximo anual é de €900 em 2026, subindo para €1.000 a partir de 2027.
A dedução depende por completo do registo do contrato. Se o senhorio se recusar a fazer o registo, perde a dedução e fica sem prova do arrendamento. Encare essa recusa como um motivo para desistir do negócio.
Onde obter aconselhamento
Recorra a um contabilista certificado em Portugal para a declaração anual de IRS e para tudo o que envolva rendas ou vendas de imóveis. Recorra a um advogado para a compra em si e para tudo o que envolva o estatuto de residência. As duas funções não se sobrepõem e cada um dir-lhe-á quando precisa do outro.
Os valores nesta página indicam a sua fonte e a data da última verificação por uma pessoa. Se algum número tiver mudado desde essa altura, a linha da fonte é o melhor ponto de partida.
O guia completo para Viver em Portugal
Viver em Portugal
01. Vistos e Residência em Portugal
02. Cidadania Portuguesa
03. Obter um NIF em Portugal
04. Abertura de Conta Bancária em Portugal
05. Custo de Vida em Portugal
06. Saúde em Portugal
07. Aprender Português
08. Arrendar um Imóvel em Portugal
09. Impostos em Portugal
10. Compra e Venda de Imóveis em Portugal
11. Crédito Habitação em Portugal
12. Ter Casa Própria em Portugal
13. Documentação ao Mudar para Portugal
Calculadora de Impostos