Este artigo sobre impostos em Portugal aborda o que paga como residente, o que paga como não residente e o que muda quando compra, detém, arrenda ou vende um imóvel. Todos os valores abaixo são retirados do registo de valores fiscais, pelo que os números são atualizados a partir de um único ecrã de definições, em vez de serem reescritos a cada mês de janeiro.

Os impostos são pessoais. O enquadramento aqui apresentado é exato e atual. O que realmente paga depende das suas fontes de rendimento, do seu estatuto de residência, do acordo de dupla tributação entre Portugal e o seu país de origem e da sua situação pessoal. Procure aconselhamento profissional antes de se mudar e antes de comprar.

É um residente fiscal?

Tudo nesta página depende de uma pergunta. Torna-se residente fiscal português se passar mais de 183 dias em Portugal em qualquer período de doze meses, ou se mantiver aqui uma habitação em condições que sugiram a intenção de a ocupar como residência habitual. O artigo 16.º do Código do IRS define este critério.

A residência fiscal não é o mesmo que a residência legal. Pode ter uma autorização de residência e não ser residente fiscal. Pode ser um residente fiscal sem uma autorização. As duas situações são decididas por autoridades diferentes sob regras diferentes.

O estatuto de residência altera o imposto de transmissão de imóveis que paga em dezenas de milhares de euros numa casa de valor médio. Vale a pena resolver este ponto antes de assinar qualquer documento.

Imposto sobre o rendimento: IRS

O imposto português sobre o rendimento chama-se IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Os residentes são tributados sobre os seus rendimentos mundiais. Os não residentes são tributados sobre os rendimentos de fonte portuguesa, existindo algumas categorias que agora exigem a declaração dos rendimentos mundiais para apurar a taxa correta.

O antigo regime do RNH, apenas para os atuais beneficiários

O regime do Residente Não Habitual vigorou de 2009 até ao final de 2023. Oferecia uma taxa fixa de 20% sobre os rendimentos portugueses elegíveis e isenções alargadas sobre os rendimentos estrangeiros, incluindo pensões, durante dez anos.

O RNH encerrou para novos candidatos a 1 de janeiro de 2024. Uma regra transitória permitiu que as pessoas já presentes em Portugal se registassem até 31 de março de 2025. Se se registou antes dessa data, mantém o estatuto e os seus benefícios pelo período completo de dez anos a partir da data de registo. Se se está a mudar agora, o RNH já não se encontra disponível.

IFICI, o regime atual

O IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, substituiu o RNH a 1 de janeiro de 2024. É frequentemente chamado de RNH 2.0. É consideravelmente mais restrito do que o original.

Apenas reúne as condições necessárias se os três pontos se aplicarem:

É um novo residente fiscal e não foi residente em Portugal nos últimos cinco anos.
Trabalha num setor de alto valor aprovado: indústrias extrativas e transformadoras, informação e comunicação, investigação científica e desenvolvimento, ensino superior, saúde e serviços conexos, energias verdes ou produção industrial. A qualificação da sua função depende do cargo e da classificação do seu empregador, e não apenas do setor.
Tem pelo menos uma licenciatura, nível 6 do QEQ ou equivalente, além de três anos de experiência profissional relevante, ou tem um doutoramento.

O IFICI concede uma taxa fixa de 20% sobre os rendimentos elegíveis de trabalho dependente e independente em Portugal durante dez anos, além de isenções sobre a maioria dos rendimentos de fonte estrangeira.

Quem não reúne as condições necessárias, e esta é a parte que surpreende as pessoas. Reformados que vivem de uma pensão não reúnem as condições. Titulares de visto D7 que vivem de rendimentos passivos não reúnem as condições. Trabalhadores remotos em profissões gerais como marketing, vendas, design, escrita ou gestão de projetos não reúnem as condições, a menos que a função específica se enquadre num setor aprovado. O IFICI foi criado para profissionais altamente qualificados em áreas ligadas à inovação. Não se trata de um benefício fiscal geral para estrangeiros.

IRS normal, o que a maioria dos novos residentes paga

Se não reunir os requisitos para o IFICI, paga o imposto sobre o rendimento português normal sobre os rendimentos mundiais a taxas progressivas de 12,5% a 48%, divididas por 9 escalões.

As taxas são marginais. Uma pessoa cujo rendimento atinja o terceiro escalão não paga a taxa do terceiro escalão sobre tudo o que ganha. Paga a taxa do primeiro escalão sobre a parte do rendimento que cabe no primeiro escalão, a taxa do segundo escalão sobre a parte seguinte, e assim sucessivamente.

Duas taxas adicionais de solidariedade são aplicadas no topo. Os rendimentos acima de €80.000 pagam um adicional de 2,5%. Os rendimentos acima de €250.000 pagam 5% sobre o valor excedente.

As pensões estrangeiras são tributadas como rendimento normal às taxas normais de IRS. Esta é a maior alteração face ao antigo regime do RNH, que as isentava. Se o seu plano de reforma foi feito com base na isenção de pensões do RNH, fale com um consultor fiscal antes de finalizar qualquer decisão.

Fonte: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Verificado em 28 de August de 2026.

Comprar um imóvel: IMT

O IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, é o imposto sobre a transferência de propriedade. É pago uma única vez, no momento da compra. A taxa depende do valor do imóvel, da sua utilização prevista e, desde 2026, do facto de ser ou não residente fiscal português.

Calculadora do IMT de 2026

2026 Tax Calculator

Buyer Residency Status:

Resident in Portugal Non-Resident

Asking Price

Location:

Property Usage:

Exclusive for 35 years old or younger (Youth Bonus)

(Esta calculadora também tem a sua própria página dedicada: Calculadora do Imposto.)

A taxa para não residentes

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT introduziu uma taxa fixa de IMT de 7,5% para compradores não residentes, em vigor desde 25 de May de 2026. Não existe uma tabela progressiva nem uma isenção inicial. O imposto é cobrado a partir do primeiro euro.

A taxa aplica-se apenas a prédios urbanos e frações destinadas a habitação. Terrenos para construção, imóveis comerciais, imóveis industriais e rústicos não são afetados e mantêm as taxas normais para qualquer comprador. Um apartamento que pretenda explorar como Alojamento Local continua a contar como habitação, porque o AL é um registo de atividade e não altera o licenciamento do imóvel.

Três situações anulam o encargo adicional:

Já era residente fiscal português à data da compra.
Torna-se residente fiscal português no prazo de 2 anos após a compra.
Arrenda o imóvel por uma renda controlada de valor não superior a €2.300 por mês, assinando o contrato no prazo de 6 meses após a compra e mantendo-o por pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, dentro dos primeiros 5 anos.

O mecanismo é importante para a sua gestão de dinheiro. Paga a totalidade de 7,5% na escritura. Assim que cumprir uma das condições, pede à autoridade tributária o cancelamento do encargo e o reembolso da diferença face às taxas normais. Funciona como um depósito reembolsável, e não como uma taxa alternativa cobrada à partida.

Taxas para residentes: habitação própria e permanente, continente

Valor de aquisição	Taxa	Parcela a abater
Até €106.346	0%	—
€106.346 – €145.470	2%	€2.126,92
€145.470 – €198.347	5%	€6.491,02
€198.347 – €330.539	7%	€10.457,96
€330.539 – €660.982	8%	€13.763,35
€660.982 – €1.150.853	6%	—
Mais de €1.150.853	7,5%	—

Calcule multiplicando o preço pela taxa e subtraindo a parcela a abater. Nos Açores e na Madeira todos os limites são 25% mais elevados.

Taxas para residentes: habitação secundária ou para investimento, continente

Valor de aquisição	Taxa	Parcela a abater
Até €106.346	1%	—
€106.346 – €145.470	2%	€1.063,46
€145.470 – €198.347	5%	€5.427,56
€198.347 – €330.539	7%	€9.394,50
€330.539 – €633.931	8%	€12.699,89
€633.931 – €1.150.853	6%	—
Mais de €1.150.853	7,5%	—

Não existe isenção inicial para uma habitação secundária. O imposto começa logo a partir do primeiro euro.

IMT Jovem, para compradores com 35 anos ou menos

Compradores de primeira habitação própria e permanente com 35 anos ou menos pagam zero de IMT em imóveis até €330.539. Aplica-se uma isenção parcial até €660.982. Nas ilhas, os limites equivalentes são de €413.174 e €826.228.

Valor de aquisição	Taxa	Parcela a abater
Até €330.539	0%	—
€330.539 – €660.982	8%	€26.443,12
€660.982 – €1.150.853	6%	—
Mais de €1.150.853	7,5%	—

Exemplo prático

Considere um apartamento de 350.000 € no Porto.

Cenário A, é residente fiscal português e compra a sua habitação própria e permanente. O imóvel situa-se no escalão dos 8%. Aplicando a taxa e subtraindo a dedução, 350.000 € multiplicados por 8% menos 13.763,35 € dá um IMT de 14.236,65 €. Some o imposto do selo a 0,8%, que são 2.800 €. O imposto total na escritura é de 17.036,65 €.

Cenário B, é um não residente. Uma taxa fixa de 7,5% sobre 350.000 € dá 26.250 €. Some o imposto do selo de 2.800 €. O imposto total na escritura é de 29.050 €.

A diferença entre os dois no mesmo imóvel é de 12.013,35 €. O estatuto de residência é uma decisão financeira que vale a pena planear antes de comprar, e não um detalhe burocrático para resolver depois.

Quando é pago o IMT

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 alterou o prazo de pagamento. O IMT pode agora ser pago no próprio dia em que a guia é emitida ou nos 30 dias seguintes, após os quais a liquidação caduca. As guias devem continuar a ser emitidas e o imposto regularizado antes da assinatura da escritura. Peça ao seu advogado que confirme a validação do pagamento antes da marcação no cartório.

Outras taxas de IMT

Rústicos, terrenos rurais: 5%
Outros prédios urbanos, incluindo comerciais: 6,5%

Imposto do selo: Imposto do Selo

Uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra. Aplica-se a todos, independentemente do estatuto de residência ou do tipo de imóvel, e é pago no mesmo momento do IMT.

Se recorrer a um crédito habitação, aplica-se um imposto do selo adicional de 0,6% sobre o montante do empréstimo.

Ser proprietário de um imóvel: IMI e AIMI

IMI, o imposto municipal sobre imóveis anual

O IMI é calculado sobre o VPT, o Valor Patrimonial Tributário registado nas Finanças, que é normalmente muito inferior ao valor de mercado. Cada município fixa a sua própria taxa dentro do intervalo legal:

Prédios urbanos: 0,3% a 0,45% do VPT
Prédios rústicos: 0,8% do VPT

O IMI é cobrado uma vez por ano, com as notificações enviadas na primavera. O número de prestações depende do imposto a pagar, e não do VPT. Até 100 € é pago numa única prestação em maio. Entre 100 € e 500 € é dividido em duas prestações, em maio e novembro. Acima de 500 € é dividido em três, em maio, agosto e novembro.

AIMI, o imposto adicional sobre património de valor mais elevado

O AIMI aplica-se apenas quando o total do VPT dos imóveis em Portugal de um indivíduo ultrapassa os €600.000, ou €1.200.000 para casais com tributação conjunta. As taxas variam entre 0,7% e 1,5% sobre o valor excedente. A maioria dos proprietários de um único imóvel nunca atinge esse limite.

Arrendar um imóvel

Os rendimentos de rendas de um imóvel em Portugal são tributáveis em Portugal.

A taxa geral para não residentes é de 25% sobre o rendimento bruto das rendas. Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu duas taxas mais baixas para arrendamentos habitacionais: 10% nos casos em que a renda fica dentro do limite moderado de €2.300 por mês, e 5% no âmbito do programa de arrendamento acessível.

Os residentes pagam às taxas progressivas de IRS, com a opção de abater as despesas elegíveis.

Se arrendar através da Airbnb, Booking.com ou de uma plataforma semelhante, precisa de uma licença de Alojamento Local da sua câmara municipal. O AL tem o seu próprio registo, regras fiscais e normas locais, e vários municípios limitam a atribuição de novas licenças em freguesias específicas. Aconselhe-se com um contabilista certificado português antes de começar.

Vender um imóvel: mais-valias

As mais-valias em imóveis em Portugal são tributáveis.

O Orçamento do Estado de 2023 revogou a taxa fixa de 28% que antes se aplicava aos não residentes. Residentes e não residentes são agora tributados da mesma forma: 50% do ganho é somado aos seus outros rendimentos e tributado às taxas progressivas de IRS.

Os não residentes têm de declarar os seus rendimentos mundiais para que a autoridade tributária possa calcular a taxa marginal correta. Sem essa declaração, é aplicado o escalão mais elevado.

Duas exclusões passam muitas vezes despercebidas. Imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 estão totalmente isentos de imposto sobre mais-valias. O valor de aquisição também é atualizado por um coeficiente oficial de inflação publicado todos os anos em novembro, o que reduz a mais-valia tributável, ajudando bastante nos casos em que o imóvel foi detido por um longo período.

Residentes que vendam a sua habitação própria e permanente podem reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente em Portugal, na UE ou no EEE e evitar o imposto, respeitando regras estritas de prazos e ocupação. Este benefício não se encontra disponível para não residentes.

Arrendar como inquilino: a dedução no IRS

Se o seu senhorio tiver registado o contrato de arrendamento nas Finanças, pode deduzir as rendas pagas no seu IRS. O limite máximo anual é de €900 em 2026, subindo para €1.000 a partir de 2027.

A dedução depende inteiramente do registo do contrato. Se o senhorio se recusar a registar, perde a dedução e fica sem prova do arrendamento. Veja essa recusa como um motivo para desistir do negócio.

Onde obter aconselhamento

Recorra a um contabilista certificado português para a declaração anual e para tudo o que envolva rendimentos de rendas ou uma venda. Recorra a um advogado para a compra em si e para tudo o que envolva o estatuto de residência. As duas funções não se sobrepõem e cada um dos profissionais dir-lhe-á quando precisa do outro.

Os números presentes nesta página incluem a sua fonte e a data em que foram verificados pela última vez por uma pessoa. Sempre que um valor tiver sido alterado entretanto, a indicação da fonte é o local certo por onde começar.