Este artigo sobre arrendar uma casa em Portugal aborda a situação do mercado, o funcionamento dos contratos, o que um senhorio pode e não pode fazer, os documentos que lhe vão pedir e as burlas dirigidas a quem acaba de chegar. Arrendar antes de comprar é a escolha certa para a maioria das pessoas, e é assim que esse ano se desenrola.

Arrendar primeiro, comprar depois

Arrendar durante seis a doze meses antes de comprar é o conselho mais útil de todo este guia.

Fica a saber que bairro combina consigo, o que não é o mesmo que saber qual fica bem nas fotografias. Descobre como funcionam as deslocações diárias, o barulho da rua à meia-noite e se a humidade de inverno é um problema naquele prédio. Compra com base em factos e não em suposições.

O custo de arrendar durante um ano é pequeno quando comparado com o custo de comprar o imóvel errado, o que em Portugal inclui o imposto de selo e o IMT que não pode recuperar.

O mercado onde vai entrar

A procura é alta e a oferta é reduzida nos locais onde a maioria dos estrangeiros quer viver.

Os dados de arrendamento do Idealista para o primeiro trimestre de 2026 registaram uma média nacional de 24 contactos por anúncio, um aumento de 20% face ao ano anterior. O distrito de Setúbal liderou com 30 contactos por anúncio, o distrito de Lisboa seguiu-se com 27 e o distrito do Porto registou o maior aumento do país, com 57%.

Um dado contraria a leitura mais simples. As rendas desceram 2,7% no início de 2026, mesmo com o aumento da procura. Há mais pessoas a procurar casa, mas os preços não estão a subir ao mesmo ritmo. Veja o mercado como competitivo e não como um mercado onde tudo sobe sem parar.

Isto significa na prática: em Lisboa, no Porto, em Cascais e no litoral do Algarve, o leitor será um de muitos candidatos a um apartamento a bom preço e terá de decidir depressa. No Centro, no Alentejo e no interior a pressão é muito menor e pode levar o seu tempo.

Os dados do mercado mudam a cada trimestre. Confirme os valores atuais antes de tomar decisões com base neles.

Onde procurar

Três portais nacionais concentram a maior parte do mercado: Idealista, Imovirtual e Casa Sapo. As imobiliárias locais têm imóveis que nunca chegam aos portais, sobretudo fora das grandes cidades, e entrar numa agência na terra onde quer viver é mais eficaz do que a maioria das pessoas julga.

Os grupos de Facebook para estrangeiros em cada região têm anúncios de casas, subarrendamentos e quartos. Estes grupos também têm a maior concentração de burlas, pelo que deve ter muito cuidado.

O que lhe vão pedir

Os senhorios portugueses pedem mais documentos do que aquilo a que muitos estrangeiros estão habituados.

NIF, sem exceção
Passaporte ou cartão de cidadão
Comprovativo de rendimentos: contrato de trabalho, recibos de vencimento recentes ou, no caso dos trabalhadores independentes, declarações de IRS e uma declaração do contabilista
Extratos bancários, normalmente de três meses
Um fiador, em muitos casos

O fiador é o principal obstáculo para quem acaba de chegar. Um fiador é um residente em Portugal que assume a responsabilidade legal pelo pagamento da renda se o inquilino falhar. A maioria das pessoas que chega do estrangeiro não tem fiador.

As alternativas habituais passam por pagar meses de renda adiantados, normalmente entre três a seis, ou dar uma caução mais alta. Alguns senhorios aceitam um seguro de caução ou garantia de arrendamento. Conte ter de negociar este ponto em vez de ficar dispensado dele.

Cauções e adiantamentos de renda

A lei portuguesa não impõe um limite máximo fixo para a caução. A prática de mercado é pedir um a dois meses de renda, mais o primeiro mês pago adiantado.

Aos inquilinos estrangeiros sem fiador é comum pedir-se mais. O pagamento adiantado de três a seis meses é normal nessa situação e não é, por si só, um sinal de perigo.

A caução é devolvida no final do contrato, descontando eventuais danos que vão além do desgaste normal do uso. Fotografe o imóvel ao pormenor no dia da mudança, incluindo os danos já existentes, e envie as fotografias ao senhorio por escrito. Esta é a forma mais eficaz de evitar conflitos com a caução.

Contratos

O contrato de arrendamento habitacional normal

O prazo mínimo para um arrendamento habitacional é de 12 meses. Os contratos renovam-se sozinhos, a menos que uma das partes se oponha dentro do prazo definido no contrato.

O aumento da renda durante o contrato está limitado ao coeficiente de atualização anual publicado pelo INE todos os anos. Para 2026 o coeficiente permite um aumento máximo de 2.24%. O senhorio não pode subir a renda acima desse valor enquanto o contrato estiver a decorrer.

Fonte: Aviso INE n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro. Verificado em 28 August 2026.

O contrato de 11 meses

Vai encontrar contratos com a duração de onze meses, apresentados como uma forma de contornar o prazo mínimo de doze meses.

Desde janeiro de 2024, graças a uma alteração ao Artigo 1095.º do Código Civil introduzida pelo Orçamento do Estado desse ano, esta prática está limitada. Um senhorio só pode celebrar 1 contrato de curta duração para fins turísticos ou transitórios por imóvel em cada ano civil.

A lei não esclarece o que acontece se o senhorio fizer um segundo contrato deste tipo. A exceção que permitia prazos inferiores a um ano deixa de se aplicar, pelo que deve vigorar o prazo mínimo normal, mas confirme este ponto com um advogado antes de tomar decisões.

Se lhe propuserem um contrato de 11 meses para aquela que será claramente a sua casa de morada de família, desconfie dessa proposta em vez de a ver como algo normal.

Registo nas Finanças

O senhorio tem de registar o contrato de arrendamento na Autoridade Tributária. Isto tem impacto direto na sua vida.

Um contrato registado é o que lhe permite deduzir as rendas no IRS, até um valor de €900 por ano em 2026 e de €1,000 a partir de 2027. O contrato serve também de prova de morada junto da AIMA, da junta de freguesia e do centro de saúde.

Um senhorio que se recuse a registar o contrato está a fugir aos impostos e a deixá-lo sem direitos legais. Considere essa recusa um motivo para procurar outra casa.

Cessação do contrato

As regras de aviso prévio mudam consoante a pessoa que põe fim ao contrato e o tipo de contrato em causa. O resumo seguinte serve de orientação e as regras em detalhe são bastante complexas.

Inquilino. Ao abrigo do Artigo 1098.º do Código Civil, o inquilino com contrato a prazo pode rescindir antes do fim do tempo mediante um aviso prévio mínimo, cujo prazo depende do tempo que o contrato já leva de execução. Contratos mais longos exigem prazos de aviso maiores.

Senhorio. Nos contratos sem termo, a alínea c) do Artigo 1101.º exige que o senhorio dê pelo menos cinco anos de aviso prévio para rescindir sem justa causa. Os contratos a termo têm regras diferentes, e o senhorio que queira a casa para habitação própria ou para obras profundas tem de cumprir outros requisitos.

Confirme os prazos de aviso específicos do seu contrato com um advogado antes de agir. As leis mudaram várias vezes e as explicações gerais da internet, incluindo as de versões antigas deste guia, podem não servir para o seu caso.

O que um senhorio não pode fazer

Entrar no imóvel sem a sua autorização, exceto numa situação de emergência real
Subir a renda acima do coeficiente anual durante a vigência do contrato
Despejá-lo sem uma ordem judicial
Cortar a água, a luz ou o gás para o forçar a sair
Recusar-se a registar o contrato e esperar ter direitos válidos perante a lei

O despejo em Portugal exige uma ação em tribunal. É um processo lento que protege muito o inquilino que está na casa. Essa proteção existe mesmo, e é uma das razões pelas quais os senhorios pedem tantos documentos à partida.

Burlas

As burlas no arrendamento estão a aumentar em Portugal e quem procura casa a partir do estrangeiro é o alvo principal.

A PSP registou 390 queixas de burla no arrendamento entre janeiro e março de 2025, um aumento de cerca de 25% face ao mesmo período do ano anterior. Em fevereiro de 2024 uma operação no Porto deteve doze pessoas por burlas no arrendamento, nas quais cobravam cauções até 2400 € a vítimas por casas que os burlões nem sequer tinham.

O esquema é quase sempre o mesmo. Uma casa muito boa, com um preço ligeiramente abaixo do mercado. Um senhorio em viagem, a trabalhar fora ou que não pode encontrar-se consigo. Pressão para fechar negócio no momento porque há outros interessados. Um pedido de caução por transferência antes de qualquer visita.

Regras para evitar quase todas as burlas

Nunca transfira dinheiro por uma casa que não viu pessoalmente, ou que não foi vista por alguém da sua confiança
Nunca pague uma caução antes de assinar um contrato escrito
Confirme se o senhorio é o dono do imóvel, pedindo a caderneta predial e a certidão permanente do registo predial
Desconfie de qualquer preço muito abaixo dos valores praticados na zona
Recorra a um agente imobiliário registado ou a um advogado se estiver a arrendar a partir do estrangeiro
Pague por transferência bancária com comprovativo para uma conta em nome do proprietário, e nunca em dinheiro vivo, criptomoedas ou serviços de envio de dinheiro

Um senhorio sério não vai levantar problemas a nenhuma destas exigências. A recusa em mostrar documentos é, em si mesma, uma resposta.

Casas mobiladas e não mobiladas

Uma casa sem mobília em Portugal significa, quase sempre, uma casa mesmo vazia. As cozinhas muitas vezes não têm eletrodomésticos e, em alguns casos, nem armários têm. Os candeeiros podem faltar.

Pergunte com clareza o que fica na casa. Uma casa com uma renda apelativa mas que o obriga a comprar frigorífico, máquina de lavar roupa, forno e placa muda logo as contas do primeiro mês.

As casas mobiladas são vulgares nas cidades e no Algarve, mas custam mais dinheiro.

Dicas práticas para o primeiro ano

Contas da água, luz e gás. Confirme se estão incluídas no preço e anote as leituras dos contadores por escrito no dia em que entrar na casa. Passar os contratos para o seu nome exige o NIF e, quase sempre, um IBAN português.

Condomínio. Num prédio de apartamentos estas despesas cabem normalmente ao senhorio, mas o contrato pode passar-lhe alguns custos a si. Veja o que diz o contrato em vez de adivinhar.

Atestado de residência. Registe a sua morada na junta de freguesia assim que tiver o contrato assinado. Vai precisar deste documento para vários passos seguintes.

Inverno. As casas portuguesas têm pouco isolamento para o padrão do norte da Europa e o aquecimento central é raro. Um apartamento agradável em setembro pode ficar frio e húmido em janeiro. Se for visitar a casa no verão, pergunte pelo aquecimento e pela humidade de forma direta.