Dieser Artikel über den Kauf und Verkauf von Immobilien in Portugal beschreibt die rechtlichen Schritte vom ersten Angebot bis zur Eintragung auf Ihren Namen: den Vorvertrag, die Prüfungen vor der Zusage, die Unterlagen für die Urkunde und was danach passiert. Steuern auf den Kauf werden in der Steuerübersicht und dem Steuerrechner unten ausführlich behandelt.

Ein Immobilienverkauf in Portugal ist ein Rechtsgeschäft mit formalen Regeln. Nur ein Anwalt oder ein Rechtsbeistand (Solicitador) darf dazu rechtlich beraten und die Verträge aufsetzen. Nutzen Sie von Anfang an einen Experten, bevor Sie etwas unterschreiben oder eine Anzahlung leisten.

Die Schritte in der Reihenfolge

Einigen Sie sich mit dem Verkäufer auf den Preis und die Bedingungen.
Überprüfen Sie die Immobilie beim Grundbuchamt, beim Finanzamt und bei der Gemeinde.
Unterschreiben Sie den Vorvertrag, den CPCV, und zahlen Sie die Anzahlung.
Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, warten Sie auf die Zusage der Bank. Die Bank verlangt meist vorläufige Eintragungen.
Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer vor der Beurkundung.
Unterschreiben Sie die Kaufurkunde und zahlen Sie den Rest des Preises.
Der Kauf wird auf Ihren Namen eingetragen.

Prüfungen vor der Zusage

Die meisten Fragen zum rechtlichen Status einer Immobilie beantworten ihre Dokumente. Jede unten genannte Behörde hält einen Teil des Gesamtbildes bereit.

Beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial)

Die Immobilie stimmt mit der Beschreibung des Verkäufers, den Steuerunterlagen und dem von der Gemeinde genehmigten Projekt überein.
Der Verkäufer ist der aktuelle und einzige Eigentümer und daher zum Verkauf berechtigt.
Es ist keine Hypothek oder Pfändung zugunsten Dritter eingetragen oder anhängig.
Kein anderes eingetragenes Recht schränkt die Nutzung der Immobilie ein.

Beim Finanzamt (Finanças)

Die steuerliche Beschreibung der Immobilie stimmt mit der Beschreibung im Grundbuch überein.
Es wird keine Grundsteuer (IMI) für die Immobilie geschuldet.
Die Immobilie wurde nach dem IMI-Gesetz bewertet und ihr Steuerwert (VPT) steht fest. Die IMI wird auf diesen Wert erhoben.
Die Immobilie ist als leerstehend gemeldet. Das ist kein Beweis: Ein Mietvertrag, der Finanças nie gemeldet wurde, taucht hier nicht auf.

Bei der Gemeinde (Câmara Municipal)

Eine Bau- oder Nutzungsgenehmigung wurde erteilt, und das Gebaute entspricht dem genehmigten Projekt.
Bei Grundstücken: ob eine Bebauung zulässig ist, ob eine Parzellierungsgenehmigung vorliegt und was gebaut werden darf.
Ob die Gemeinde oder der Staat ein Vorkaufsrecht für die Immobilie hat.

Vorkaufsrechte anderer Personen

Auch andere Personen können ein Vorkaufsrecht haben: Mieter der Immobilie, Eigentümer angrenzender landwirtschaftlicher Flächen und Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen im selben Besserungs gebiet der Nationalen Landwirtschaftsreserve. Besteht ein solches Recht, muss der Verkäufer nachweisen, dass die Inhaber benachrichtigt wurden und darauf verzichtet haben, entweder schriftlich oder durch Verstreichenlassen der Frist.

Die Hypothek des Verkäufers

Ist eine Hypothek auf der Immobilie eingetragen, muss der Verkäufer diese löschen und das Löschungsdokument spätestens zur Beurkundung mitbringen. Bei Neubauten ist das üblich: Bauträger finanzieren ein Projekt mit den Einheiten als Sicherheit und löschen die Hypothek auf jede Einheit beim Verkauf.

Das Gebäude selbst

Besichtigen Sie die Immobilie vor dem Kauf. Überprüfen Sie die Flächen, die Grenzen, den Erhaltungszustand und alles in der Nähe, was die Nutzung beeinträchtigen könnte.

Der Vorvertrag (CPCV)

Der contrato-promessa de compra e venda, der CPCV, ist der Vertrag, in dem sich Käufer und Verkäufer verpflichten, die Urkunde später zu unterzeichnen. Er ist freiwillig, aber der normale Schritt, wenn die Urkunde noch nicht unterzeichnet werden kann: Das Gebäude ist nicht fertig, das Teileigentum ist noch nicht begründet, die Nutzungsgenehmigung fehlt oder der Käufer wartet auf eine Hypothek. Er bindet nun beide Seiten und legt fest, was passiert, wenn eine Seite nicht erfüllt.

Was er enthalten sollte

Vollständige Identifizierung der Parteien und bei einer Firma, wer für sie mit welchen Befugnissen unterschreibt.
Vollständige Identifizierung der Immobilie: Lage und Aufteilung, Grundbuchnummer, Steuernummer und die Nutzungs- oder Baugenehmigung oder der Grund, warum keine erforderlich ist.
Ob das Versprechen eine oder beide Seiten bindet und ob die Immobilie frei von Hypotheken und sonstigen Lasten sowie frei von Personen und Gegenständen verkauft wird.
Der Preis, die Anzahlung und etwaige weitere Zahlungen mit ihren Fälligkeiten.
Die Frist für die Kaufurkunde und wer sie organisiert.
Alle Bedingungen für den Verkauf und was passiert, wenn sie nicht erfüllt werden.
Die Erklärungen des Verkäufers: Die Flächen stimmen mit den Grundbuch-, Steuer- und Genehmigungsunterlagen überein; es bestehen keine Steuerschulden bei Finanças im Zusammenhang mit der Immobilie; kein Mietvertrag oder sonstiger Vertrag schränkt die Nutzung ein; kein Gerichtsverfahren oder behördlicher Bescheid betrifft sie; und die Anlagen für Wasser, Strom, Abwasser und Gas funktionieren.
Alle Arbeiten oder Reparaturen, die der Verkäufer vor der Beurkundung durchführen muss, und die Pflicht des Verkäufers, Abweichungen in den Dokumenten zu korrigieren.
Ob ein Immobilienmakler am Verkauf beteiligt war.
Wie Mitteilungen zwischen den Parteien übermittelt werden und welches Gericht oder Schiedsgericht Streitigkeiten entscheidet.

Bei einem fertigen, im Bau befindlichen oder geplanten Gebäude oder einer Eigentumswohnung müssen die Unterschriften auf dem CPCV eigenhändig beglaubigt werden, und ein Notar oder Anwalt muss das Vorhandensein der Nutzungs- oder Baugenehmigung bestätigen (Artikel 410 Abs. 3 des Zivilgesetzbuches).

Wenn eine Seite nicht erfüllt

Der CPCV kann eigene Folgen festlegen. Wo er das nicht tut, gilt das Zivilgesetzbuch (Artikel 442):

Erfüllt der Käufer nicht, verliert er die Anzahlung.
Erfüllt der Verkäufer nicht, zahlt er das Doppelte der Anzahlung zurück. Hat der Käufer die Immobilie bereits in Besitz genommen, kann er stattdessen den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsverletzung verlangen, abzüglich des vereinbarten Preises, zuzüglich der Anzahlung und bereits gezahlter Teilbeträge.

Eine Verzögerung ist noch keine Vertragsverletzung. Der Vertrag sollte eine angemessene Nachfrist nach dem Datum der Beurkundung vorsehen (Artikel 801 bis 808 des Zivilgesetzbuches). Die wartende Partei sendet eine schriftliche Abmahnung mit dieser Frist. Verstreicht sie, erklärt eine zweite schriftliche Mitteilung den Vertrag als gebrochen, und es gilt die obige Anzahlungsregel.

Anstelle der Anzahlungsregel kann die Vertragstreue Partei gerichtlich die reale Erfüllung verlangen (Artikel 830 des Zivilgesetzbuches): ein Urteil, das die Unterschrift der anderen Seite ersetzt und den Verkauf vollzieht.

Übertragung des CPCV an Dritte

Der CPCV kann dem Käufer erlauben, seine Position an einen Dritten abzutreten, der dann alle Rechte und Pflichten des Käufers übernimmt und den ursprünglichen Käufer freistellt. Ohne diese Klausel muss der Verkäufer zustimmen. Das Steuerrecht behandelt eine Abtretung und sogar eine Klausel, die eine solche erlaubt, als Übertragung für IMT-Zwecke. Bitten Sie Ihren Anwalt, die IMT zu berechnen, bevor Sie einen CPCV mit dieser Klausel unterschreiben.

Vorläufige Eintragung

Eine vorläufige Eintragung sichert Ihren Kauf vor der Beurkundung im Grundbuch ab, sodass spätere Eintragungen anderer Personen, wie Pfändungen oder Hypotheken, keinen Vorrang erhalten.

Vorläufige Eintragung des Kaufs: Der Verkäufer erklärt, dass Ihnen die Immobilie zum CPCV-Preis versprochen wurde. Der Verkäufer unterschreibt den Antrag mit beglaubigter Unterschrift oder persönlich beim Grundbuchamt. Enthält der CPCV beglaubigte Unterschriften, kann Ihr Anwalt oder Sie selbst den Antrag stellen und den CPCV beifügen.
Vorläufige Eintragung der Hypothek: Trägt die Hypothek der Bank vor der Hypothekenurkunde ein, die meist zusammen mit der Kaufurkunde unterschrieben wird. Banken verlangen gewöhnlich beide Eintragungen, bevor sie das Darlehen auszahlen.

Die Kaufurkunde

Der Verkauf muss durch öffentliche Urkunde oder durch ein beglaubigtes Privatschriftstück eines Anwalts oder Solicitadors erfolgen, das die gleiche Rechtswirkung hat. Die Unterzeichnung kann bei einem Notar, an einem Schalter von Casa Pronta des Justizministeriums oder vor einem Anwalt oder Solicitador mit Beglaubigungsbefugnis erfolgen. Käufer und Verkäufer unterschreiben meist persönlich. Auch ein Bankvertreter, ein Bevollmächtigter einer Seite, ein Ehegatte, dessen Zustimmung erforderlich ist, oder ein Dolmetscher für eine Partei, die kein Portugiesisch versteht, können teilnehmen.

Dokumente der Parteien

Einzelpersonen: Bürgerkarte (Cartão de Cidadão), Personalausweis oder Reisepass; portugiesische Steuernummer (NIF); Familienstand und Güterstand; Geburtsort.
Gesellschaften: Handelsregisterauszug, der weniger als ein Jahr alt ist, die Identifizierung der gesetzlichen Vertreter, etwaige erforderliche Vorstands- oder Gesellschafterbeschlüsse und der Zugangscode zum Register der wirtschaftlich Berechtigten (RCBE).

Dokumente der Immobilie

Grundbuchauszug oder der Zugangscode zum Online-Dauerdatenblatt, jünger als sechs Monate. Er zeigt die Beschreibung der Immobilie, ihre Eintragung auf den Namen des Verkäufers und alle Lasten, die mit der Urkunde gelöscht werden müssen, wie Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsvereinbarungen.
Caderneta predial, der Steuerauszug, ausgestellt oder aktualisiert vor weniger als einem Jahr. Er zeigt den Eigentümer, die Flächen, die Aufteilung, die Nachbargrundstücke und den VPT.
Nutzungsgenehmigung der Gemeinde. Eine Baugenehmigung kann sie in manchen Fällen ersetzen. Sie ist nicht erforderlich für Gebäude, die vor dem 7. August 1951 errichtet wurden, als die allgemeinen Bauvorschriften in Kraft traten, oder die 1937 beim Finanzamt eingetragen wurden.
Erschließungsbescheinigung, nur beim Erstverkauf eines Grundstücks oder einer Einheit in einer neuen Siedlung.
Datenblatt der Wohnimmobilie (Ficha Técnica da Habitação) für Wohnungen, deren Nutzungsgenehmigung nach dem 30. März 2004 beantragt wurde. Siehe unten.
Verzichtserklärungen auf Vorkaufsrechte der Gemeinde, von Património Cultural, I.P. (die am 1. Januar 2024 die DGPC abgelöst hat) oder von benachbarten Eigentümern landwirtschaftlicher Flächen, sofern solche Rechte bestehen.
Energieausweis.
Nachweis über die Zahlung von IMT und Stempelsteuer, es sei denn, der Kauf ist befreit.

Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach ihrer eigenen Liste. Sie umfasst üblicherweise die vorläufigen Eintragungen.

Das Datenblatt der Wohnimmobilie

Die Ficha Técnica da Habitação beschreibt die technischen und funktionalen Merkmale einer Wohnung. Für Wohnungen, deren Nutzungsgenehmigung nach dem 30. März 2004 beantragt wurde, kann die Urkunde beim Erstverkauf und bei jedem weiteren Verkauf nicht ohne dieses Blatt unterzeichnet werden.

Es nennt die wichtigsten Fachleute des Projekts und der Arbeiten sowie den Bauträger.
Es enthält die Garantie der Wohnung und deren Inanspruchnahme, die Eigentümerordnung und Dienstleistungsverträge sowie Hinweise zur Wartung pflegeintensiver Ausstattungen.
Die genehmigten Pläne sind eine Anlage und Teil des Dokuments.
Es ist getippt, nicht handschriftlich, und auf Portugiesisch verfasst. Der Bauträger und der Bauleiter unterschreiben es.

Bei einer noch im Bau befindlichen Wohnung fordern Sie die vorläufige Fassung an. Bewahren Sie das Blatt auf, solange Sie Eigentümer sind, und übergeben Sie es dem nächsten Käufer. Geht es verloren, können der Bauträger, der es zehn Jahre aufbewahren muss, oder die Gemeinde eine Kopie ausstellen.

Steuern auf den Kauf

IMT, die Grunderwerbsteuer, und die Stempelsteuer werden vor der Beurkundung bezahlt, und der Zahlungsnachweis wird dort vorgelegt. Beide werden auf den Preis oder den VPT erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist. Ob Sie in Portugal steuerlich ansässig sind, ändert die IMT erheblich: Käufer, die nicht steuerlich ansässig sind, zahlen ab dem ersten Euro eine pauschale 7,5% auf Wohnimmobilien. Sätze, Befreiungen, IMT Jovem, die Zahlungsfrist und Rechenbeispiele finden Sie unter Steuern in Portugal, und der Steuerrechner ermittelt den Betrag für Ihren Kauf.

Nach der Kaufurkunde

Der Notar oder Anwalt, der die Urkunde bearbeitet hat, trägt den Kauf im Grundbuch auf Ihren Namen ein, und der Steuerauszug wird auf den neuen Eigentümer aktualisiert. Ab dem Tag des Kaufs zahlen Sie die Steuern und Abgaben der Immobilie, einschließlich IMI und der Hausgeldbeiträge.

Notar- und Eintragungsgebühren hängen vom Notar oder Anwalt und von der Art des Geschäfts ab. Die aktuellen Eintragungsgebühren sind auf dem Portal des IRN (Instituto dos Registos e do Notariado) veröffentlicht.

Wenn Sie verkaufen

Der Verkäufer stellt die oben genannten Immobiliendokumente zur Verfügung, löscht eine etwaige Hypothek bis zur Urkunde und haftet für die im CPCV gemachten Erklärungen. Ein Gewinn aus dem Verkauf kann besteuert werden. Kapitalgewinne und die Befreiung für vor 1989 erworbene Immobilien werden unter Steuern in Portugal behandelt.

Der vollständige Leitfaden zum Leben in Portugal

Leben in Portugal

01. Visa und Aufenthalt in Portugal

02. Portugiesische Staatsbürgerschaft

03. Beantragung einer NIF in Portugal

04. Eröffnung eines Bankkontos in Portugal

05. Lebenshaltungskosten in Portugal

06. Gesundheitswesen in Portugal

07. Portugiesisch lernen

08. Eine Immobilie in Portugal mieten

09. Steuern in Portugal

Sie lesen den Artikel über 10. Kauf und Verkauf von Immobilien in Portugal

10. Kauf und Verkauf von Immobilien in Portugal

11. Hypotheken in Portugal

12. Eigenheim in Portugal

13. Papierkram beim Umzug nach Portugal

Steuerrechner