המדינה, האזורים ועיר הבירה

המדריך למגורים בפורטוגל, 1 מתוך 12

מדריך זה על מגורים בפורטוגל מכסה את החוויה האמיתית של מעבר לכאן, איפה כדאי לגור, כמה זה עולה, וכל שלב מנהלי בין קבלת ההחלטה להתאקלמות המלאה. הוא נכתב עבור אנשים ששוקלים ברצינות את המעבר ולא רק מעיינים להנאתם.

כל נתון משפטי ומס במדריך זה לקוח ממאגר נתונים מנוהל עם מקור מצוין והתאריך שבו אדם אימת אותו לאחרונה. נתוני שוק כוללים את התקופה שבה הם נמדדו. במקרים שבהם לא ניתן היה לאמת פרט מסוים, הדבר מצוין במפורש.

למה אנשים עוברים לפורטוגל

שבע סיבות עולות באופן קבוע.

ביטחון. פורטוגל מדורגת במקום ה-7 מתוך 163 מדינות במדד השלום העולמי. בתוך אירופה רק איסלנד, אירלנד, אוסטריה ושווייץ מדורגות גבוה יותר. היא גם דורגה במקום הראשון ברשימת המקומות הבטוחים ביותר לפרישה של International Living לשנת 2026.

אקלים. ליסבון נהנית מכ-2,800 שעות שמש בשנה והאלגרבה מקרוב ל-3,000. החורפים מתונים בחוף. הם קרים וגשומים יותר בפנים הארץ ובצפון ממה שחוברות המידע מציגות.

עלות. זולה יותר מרוב מערב אירופה, אם כי היא כבר אינה המציאה שהייתה לפני עשור. מחירי הדיור עלו מהר יותר מכל דבר אחר.

שירותי בריאות. פורטוגל מדורגת במקום ה-23 בעולם ובמקום ה-14 באירופה במדד הבריאות של Numbeo. האיכות גבוהה. זמני ההמתנה הם נקודת התורפה.

אנגלית. פורטוגל מדורגת במקום ה-6 מתוך 123 מדינות ברמת השליטה באנגלית. חיי היומיום בערים מתנהלים היטב באנגלית. החיים הרשמיים לא.

מסלולי תושבות שפתוחים בפועל. אשרות D7 ו-D8 נותרות אפשריות עבור אנשים בעלי הכנסה, דבר שכבר אינו נכון בכל מקום באירופה.

מיקום. שעתיים עד שלוש שעות מרוב מערב אירופה, חמש עד שבע שעות מהחוף המזרחי של ארצות הברית.

הסיבות שמחזיקות מעמד לאורך זמן הן ביטחון, אקלים ואיכות שירותי הבריאות. יתרון העלות מצטמצם ויתרון המס שמשך אנשים בין 2009 ל-2023 נעלם. אם התוכנית שלכם תלויה במשטר ה-NHR הישן, קראו את סעיף המסים לפני שתמשיכו הלאה.

איפה לגור

ההבדלים האזוריים בפורטוגל גדולים ממה שגודל המדינה מרמז. הנה השוואה, וקישורים לפרטים על כל מקום.

שני שווקים קיימים ברוב אזורי פורטוגל והם מתנהגים אחרת. שוק המגורים הרגיל משרת אנשים שחיים באזור. שוק היוקרה משרת קונים שבחרו את הכתובת לפני שבחרו את הנכס. ממוצע אזורי יחיד אינו מתאר אף אחד מהם, ולכן שניהם מוצגים.

שתי העמודות נמדדות בצורה שונה והפער ביניהן גדול. נתוני המגורים הם ערכי חציון עסקאות של INE, מה שהקונים שילמו בפועל. נתוני היוקרה הם מחירי מבוקש בלוחות מודעות, מה שהמוכרים מפרסמים. בינואר 2026 הממוצע הארצי המבוקש היה כ-45% מעל חציון ה-INE. השוו בתוך אותה עמודה, לא ביניהן.

Market figures on this page date from April 2025. Some figures have not been verified against a named source.

אזור	מגורים, למ"ר, חציון עסקאות INE	שכירות, חדר שינה אחד	מתחמי יוקרה, מחיר מבוקש בלוחות
ליסבון	€5,198	€22.00 למ"ר. דירת T1 עומדת בממוצע על €1,539, דירת T2 על €1,899	Avenida da Liberdade עומדת על €8,000 to €15,000, נכסי פרימיום ב-Santo António מגיעים ל-€13,600. Chiado מעל €8,000, Avenidas Novas עומד על €9,285, Parque das Nações עומד על €7,288. פרויקטים ממותגים חדשים מבקשים מעל €20,000
קשקאיש	€8,559	מלאי מגורים מוגבל	Quinta da Marinha, Birre, Guincho. מתחמי גולף ומתחמים סגורים ב-Quinta da Beloura, Penha Longa ו-Belas Clube de Campo נמצאים מעט בפנים הארץ
פורטו	€3,885	€16.60 למ"ר. דירת T1 עומדת בממוצע על €1,229, דירת T2 על €1,518	Foz do Douro עומדת על €4,785, בנוסף ל-Nevogilde ו-Boavista היוקרתית. הפער בין Foz ל-Campanhã מגיע לפי שלושה
אלגרבה	מגורים ב-Portimão, Faro, העיירה Loulé ו-Quarteira. אין נתון רכישה מאומת	€650 to €1,250 למגורים, €1,300 to €1,650 עבור נכסים חדשים או באיכות גבוהה ב-Vilamoura	משולש הזהב של Quinta do Lago, Vale do Lobo ו-Vilamoura, ב-Loulé, מעל €10,000 עבור בתים מעל מיליון אירו. Castro Marim דומה. דירות במתחמי גולף מגיעות ל-€3,000 לחודש
מרכז	€1,084	Coimbra עומדת על €12.70 למ"ר. מחוזות פנים הארץ יורדים ל-€6.20 to €7.40	דליל. Aveiro החופית ופרויקטי לגונת Óbidos, כולל Bom Sucesso ו-Praia D'El Rey
אלנטז'ו	€1,146	€11.60 למ"ר. Évora עומדת על €12.20	Comporta, Melides ו-Carvalhal, ב-Grândola, עומדים על €14,286, הנתון החופי הגבוה ביותר במדינה
סטובל	מגורים ברחבי העיר סטובל ו-Palmela. אין נתון מאומת	העיר סטובל עומדת על €13.70 למ"ר, עלייה של 9.3% משנה לשנה	חצי האי Tróia ומתחמי הגולף של Palmela ו-Aroeira
מדיירה	€3,355	€15.70 למ"ר. Funchal עומדת על €17.40	Funchal Lido ו-Garajau
האיים האזוריים	€1,529	€10.70 למ"ר	אין מתחמים מבוססים

שתי אזהרות לגבי עמודת השכירות. אלה הם מחירי מבוקש מתוך מודעות, לא הסכומים שבהם נחתמים חוזים בפועל. INE מעמיד את החציון לחוזים שנחתמו לאחרונה בליסבון על €16.00 למטר רבוע לעומת €22.00 מבוקש. יחידות קטנות יותר עולות יותר למטר רבוע, ולכן הכפלת חציון בשטח הרצפה של דירת חדר שינה אחד מגיעה מתחת למספר האמיתי. הממוצעים החודשיים הם הנתונים שלפיהם יש לתכנן.

כיוון התנועה הוא אזורי, לא ארצי. מחירי השכירות המבוקשים ברמה הארצית ירדו ב--2.9% בשנה שעד May 2026, הירידה החודשית הרביעית ברציפות. מתחת לפני השטח, פורטו ירדה ב--6.6% וליסבון ב--1.7%, בעוד ש-Faro עלתה ב-10.6% וסטובל ב-9.3%. כל מי שאומר לכם ששכר הדירה בפורטוגל פשוט עולה מצטט מספר משנת 2023.

מתחמי גולף וקונדומיניומים סגורים הם שוק בפני עצמו

נכס בתוך אתר נופש עם גולף או קונדומיניום מאובטח אינו מתומחר כמו העיירה שמסביבו. מה שהקונה משלם עליו הוא ההיקף המגודר, השוער, השטחים המטופחים, הבריכה, ובמקרים רבים הקרבה לבית ספר בינלאומי.

הדוגמאות הברורות ביותר הן Quinta da Beloura ו-Penha Longa ב-Sintra, Belas Clube de Campo מחוץ לליסבון, Aroeira ב-Costa da Caparica, Bom Sucesso ו-Praia D'El Rey ליד Óbidos, Tróia בסטובל, ומתחמי משולש הזהב באלגרבה.

שתי עלויות נלוות שרוב הקונים מזלזלים בהן נובעות מכך. דמי הניהול של הקונדומיניום במתחמים אלה גבוהים בהרבה מבניין דירות רגיל, מכיוון שהנכסים המשותפים גדולים יותר. חברות במועדון גולף היא לעתים קרובות עלות שנתית נפרדת ואינה כלולה ברכישה.

איך שכר הדירה והמחיר קשורים, ולמה היחס משתנה

תשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה. זוהי הדרך המהירה ביותר לבדוק את ההיגיון של מספר בכל אחד מהכיוונים. היא יורדת ככל שהמחיר עולה, והסיבה היא שמאגר השוכרים מתכווץ מהר יותר ממאגר הרוכשים.

דירת חדר שינה אחד במחיר של €6,157 למטר רבוע, כ-55 מ"ר, עולה בערך €339,000 ומושכרת בממוצע של ליסבון בסך €1,539. זה שווה ל-5.4%. דירת חדר שינה אחד מרוהטת וחדשה ב-Vilamoura במחיר של €500,000 to €650,000 הושכרה ב-€1,650 בשנת 2026, שזה 3.0% עד 4.0%. וילה יוקרתית ב-Foz do Douro המושכרת ב-€3,500 to €5,000 מול בתים במחיר של €4,785 מגיעה קרוב ל-3.2%.

הדפוס שמתגלה:

דירת שוק בינוני, אזור מגורים עירוני: 5% to 7% ברוטו
איכות טובה, מיקום חזק: 4% to 5% ברוטו
אתר נופש יוקרתי או מרכז עיר יוקרתי: 3% to 4% ברוטו
מעל כ-€1.5 מיליון: לעתים קרובות מתחת ל-3% ברוטו

ההשלכה חשובה אם אתם שוקלים קנייה מול שכירות. דירה של €1,000,000 אינה מושכרת בפי שניים מדירה של €500,000. בתשואה של 3.5% היא מושכרת בסביבות €2,900 לחודש, ולא ב-€4,100 שתשואת שוק בינוני הייתה צופה. מעט מאוד שוכרים משלמים €4,100 לחודש, ורוב מי שיכול להרשות זאת לעצמו בוחר לקנות. נכסי יוקרה רבים הם בתים שניים שלעולם אינם נכנסים לשוק השכירות, ולכן שכר הדירה אינו קובע את מחירם לעולם.

אלה נתוני ברוטו. השוכר משלם על גז, חשמל ומים. הבעלים עדיין משלם IMI, דמי ניהול וביטוח מבנה, ונושא בעלות החודשים הריקים בין שוכרים. במתחם גולף דמי הניהול לבדם לוקחים נתח ניכר מהמספר ברוטו.

לפרטים על כל אזור, עקבו אחר הקישורים שלמעלה. כל עמוד מכסה את העיירות, את אופי האזור ואת חוויית המגורים האמיתית בו. עבור ליסבון ישנם גם עמודים נפרדים על Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações ושאר שכונות העיר.

המדריך

לפני המעבר

אשרות ותושבות. אשרת D7, אשרת D8, גולדן ויזה, איחוד משפחות ומה שאזרחי האיחוד האירופי צריכים במקום זאת.
הוצאת NIF. מספר המס שכל השאר תלוי בו. השיגו אותו קודם.
ניירת. אפוסטיל, תרגומים מושבעים, תעודות יושר, חיות מחמד, שילוח החפצים שלכם, הרשמה לבתי ספר ו-NISS.

כסף

יוקר המחיה. מה עלות חיי היומיום לפי אזור, עם שלוש דוגמאות לתקציבים חודשיים.
מסים. מס הכנסה, IFICI, IMT, מס בולים, IMI, AIMI, הכנסות משכירות ורווחי הון, במקום אחד.
בנקאות. חשבונות פורטוגליים, בנקים דיגיטליים, Multibanco ו-MB Way.
משכנתאות. כמה אפשר ללוות, באיזו ריבית, וכיצד הכללים שונים עבור תושבים זרים.

דיור

שכירות. חוזים, פיקדונות, הזכויות שלכם ותרמיות המכוונות למגיעים חדשים.
קנייה ומכירה. ההליך המשפטי המלא, מחוזה ה-CPCV ועד לשטר המכר.
בעלות על בית. שירותים בסיסיים, חיי קונדומיניום, ביטוח, המכונית שלכם ורישיון הנהיגה שלכם.

חיי יומיום

שירותי בריאות. ה-SNS, כמה זה עולה, זמני המתנה ומתי כיסוי פרטי משתלם.
לימוד פורטוגזית. עד כמה זה קשה, ולמה רוב האפליקציות מלמדות את הניב הלא נכון.
אזרחות. הכללים השתנו במאי 2026. מה חל עליכם כעת.

הסדר שעובד

סדר פעולות נכון חוסך יותר זמן מכל דבר אחר. כל שלב פותח את השלב הבא.

החליטו על האזור, ואז בקרו בו מחוץ לעונת השיא
החתימו באפוסטיל ותרגמו את המסמכים שלכם בעודכם בארץ המוצא
הוציאו מספר NIF
הגישו בקשה לאשרה, מחוץ לפורטוגל
הגיעו למדינה, ואז גשו לפגישת ה-AIMA לקבלת היתר השהייה
פתחו חשבון בנק פורטוגלי
שכרו דירה למשך שישה עד שנים עשר חודשים לפני שתקנו משהו
הירשמו במרכז הבריאות המקומי שלכם, ואם אתם עובדים, בביטוח הלאומי
קנו נכס, אם אתם עדיין רוצים בכך, עם ידע מקומי של שנה מאחוריכם

שלב שבע הוא השלב שאנשים מדלגים עליו ומתחרטים על כך. מס רכישת מקרקעין אינו מוחזר, וקניית הבית הלא נכון בעיירה הלא נכונה היא דרך יקרה להכיר את האזור.

מה מדריך זה אינו עושה

הוא אינו מחליף עורך דין או רואה חשבון. כללי ההגירה והמס בפורטוגל השתנו שוב ושוב מאז 2023, וכמה שינויים בשנת 2026 הם כה טריים עד שהפרקטיקה המקצועית עדיין מתגבשת סביבם.

במקרים שבהם כלל מסוים שנוי במחלוקת או שהבדיקה שלנו לא הצליחה לאמת אותו מול מקור ראשוני, הטקסט מציין זאת במקום להציג תשובה חלקה. הדבר נעשה בכוונה. מספר שגוי שנמסר בביטחון עולה יותר מפער מידע כן.

מי כתב את זה

XREI היא פלטפורמת נדל"ן לאומית פורטוגלית. אנו פועלים תחת Algarve Real Estate, Lda, רישיון IMPIC מס' 9492, שהוקמה בשנת 2012. אנו עובדים בשוק הנדל"ן הפורטוגלי מדי יום וטיפלנו בתהליך המתואר כאן, שוב ושוב, עם לקוחות אמיתיים.

נתונים מלווים במקור שלהם ובתאריך האימות מכיוון שאנו מנהלים אותם באופן מרכזי במקום להקליד אותם מחדש בכל ינואר. כאשר תעריף משתנה, הוא משתנה כאן.