Este artículo sobre las hipotecas en Portugal explica quién puede pedir un préstamo, cuánto dinero, a qué tipo de interés y bajo qué condiciones. Dos límites legales cambiaron el 1 de agosto de 2026 y ambos afectan a cuánto puedes pedir prestado y durante cuánto tiempo.

Pagar al contado o con hipoteca

Si tienes el dinero, pagar al contado es más sencillo. No hay aprobación del banco, ni cuota mensual, ni riesgo con los tipos de interés. El proceso es más rápido y los gastos de la operación son menores.

Algunos compradores que tienen el dinero prefieren pedir un préstamo. Con los tipos de interés actuales, puede tener sentido mantener el capital invertido en otro lugar y usar una hipoteca para comprar la vivienda. Ambos caminos son válidos y la opción correcta depende de tus fuentes de ingresos, de tus impuestos y de qué otra cosa harías con el dinero.

¿Pueden los extranjeros pedir una hipoteca aquí?

Sí. No existe ninguna restricción legal para que los extranjeros compren una propiedad en Portugal o pidan un préstamo para pagarla. Los bancos portugueses prestan dinero a ciudadanos de la Unión Europea, a ciudadanos de fuera de la Unión Europea, a residentes y a no residentes.

Lo que cambia según tu situación personal es cuánto te prestará el banco, a qué tipo de interés y bajo qué condiciones.

Cuánto puedes pedir prestado: el porcentaje de financiación (LTV)

El porcentaje de financiación, o LTV, es la parte del valor de la vivienda que el banco te presta. El resto es la entrada que debes aportar tú.

Residentes que compran su vivienda habitual: entre el 80% y el 90% de financiación. Se necesita una entrada del 10% al 20%.
No residentes: entre el 60% y el 70% de financiación. Se necesita una entrada del 30% al 40%. Algunos bancos llegan al 75% para personas con ingresos muy altos, pero no es lo habitual.

Un detalle muy importante requiere atención. El banco calcula el porcentaje de financiación sobre la cifra más baja entre el precio de compra y su propia tasación de la vivienda. Si el banco tasa la propiedad por debajo del precio acordado, el préstamo se basa en la cifra más baja y tú debes poner la diferencia de tu propio bolsillo.

La regla de los ingresos: el límite de endeudamiento (DSTI)

Los bancos portugueses aplican un límite de endeudamiento, conocido como DSTI. El total de tus pagos mensuales de deudas, incluida la nueva hipoteca, no puede superar un porcentaje fijo de tus ingresos netos mensuales.

El límite máximo del Banco de Portugal es del 45%, que bajó desde el 50% el 1 de agosto de 2026. La mayoría de los bancos aplican un límite interno más estricto, de entre el 35% y el 40%, y las solicitudes que se aprueban más rápido están por debajo del 35%.

En la práctica, con unos ingresos netos mensuales de 3.000 € y sin otras deudas, un banco aprobará una hipoteca cuya cuota mensual esté entre 1.050 € y 1.500 €, según sus normas internas.

Los ingresos por pensión son válidos. Los jubilados que solicitan una hipoteca con una pensión estable se evalúan con el mismo límite de endeudamiento, y el justificante de la pensión sustituye a la nómina. Los ingresos deben ser regulares, demostrables y suficientes para pagar la cuota dentro del límite del banco.

Fuente: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Verificado 28 August 2026.

Plazos máximos y los dos límites aplicables

Dos reglas distintas limitan el plazo de tu préstamo. Ambas se aplican a la vez, por lo que tu plazo será el más corto de los dos.

El límite legal

Desde el 1 de agosto de 2026, el Banco de Portugal limita las nuevas hipotecas a 40 años para personas de 35 años o menos, y a 35 años para cualquier persona mayor de esa edad.

El límite de edad del banco

La mayoría de los bancos portugueses exigen que la hipoteca esté pagada por completo cuando el titular cumpla 75 años. Los bancos más estrictos fijan este límite en 70 años. Si hay dos titulares, se toma como referencia la edad del mayor.

Este límite no cambia según seas residente o no, a pesar de lo que dicen varias guías publicadas.

El banco calcula tu plazo máximo restando tu edad actual a su límite de edad. Con 55 años y un límite bancario de 75 años, tu plazo máximo es de 20 años. Con 60 años, es de 15 años. Un plazo más corto significa una cuota mensual más alta para el mismo importe de préstamo.

Para la mayoría de los compradores extranjeros de más de 40 años, la regla de edad del banco se aplica antes que el límite legal.

Tipos de interés

Las hipotecas en Portugal pueden ser de tres tipos.

Tipo variable. Es la más común. El tipo de interés es el euríbor más un diferencial fijo del banco, y se revisa cada 3, 6 o 12 meses según tu contrato. Tu cuota sube o baja con el euríbor.

Tipo fijo. El interés no cambia durante un periodo acordado, que suele ser de 5, 10, 15 o 30 años. Cada vez es más popular porque la gente busca pagar siempre lo mismo.

Tipo mixto. El interés es fijo durante los primeros años, normalmente 2, 5 o 10 años, y luego pasa a ser variable. Da tranquilidad durante los primeros años.

Euríbor

El euríbor es el tipo de interés de referencia para las hipotecas variables y mixtas. Cambia a diario y lo publica el Instituto Europeo de Mercados Financieros. Los plazos más utilizados en las hipotecas portuguesas son el euríbor a 6 meses y a 12 meses.

No publicamos aquí una cifra del euríbor porque cualquier número quedaría desfasado en pocos días. Comprueba el tipo actual antes de hacer cualquier cálculo.

El diferencial del banco

El diferencial es el margen fijo que el banco suma al euríbor. Depende de tu porcentaje de financiación, de si resides en el país, de la estabilidad de tus ingresos y de los productos que contrates con la hipoteca, como el seguro de hogar o la nómina.

Contratar más productos baja el diferencial, pero aumenta tus gastos por otro lado. Compara el coste total de todo el paquete y no solo el diferencial.

Qué comparar

No compares solo el tipo de interés básico entre los bancos. Compara dos cifras principales.

La TAEG es la tasa anual equivalente, que refleja el coste total del préstamo al año. Incluye el diferencial, las comisiones y los seguros. El MTIC es el importe total que habrás pagado al banco al final del préstamo. Ambas cifras juntas te indican cuánto cuesta de verdad cada oferta.

El seguro de vida y por qué importa más a partir de los 60 años

La mayoría de los bancos exigen un seguro de vida para darte la hipoteca, que cubre la deuda pendiente en caso de fallecimiento o invalidez permanente.

A partir de los 60 años, el precio del seguro sube con fuerza y algunas aseguradoras ponen más pegas para aceptar nuevos clientes. Los cuestionarios médicos son más largos y los problemas de salud previos pueden causar recargos en el precio o exclusiones en la cobertura. Ten en cuenta este gasto mensual antes de pedir la hipoteca, no después de la aprobación.

No estás obligado a contratar el seguro del propio banco. La ley portuguesa te permite contratarlo con otra compañía siempre que la póliza cumpla las condiciones del banco, y buscar ofertas suele suponer un ahorro notable. El banco puede subirte el diferencial si no aceptas su seguro, así que compara el coste final de las dos opciones.

El proceso, paso a paso

1. Simulación. Haz una simulación en dos o tres bancos o a través de un intermediario antes de hacer una oferta por una casa. Una simulación te muestra el dinero orientativo que te prestarían, la cuota y el tipo de interés sin ningún compromiso.

2. Solicitud. Entrega toda la documentación. Los expedientes incompletos son, con mucha diferencia, el motivo más habitual de los retrasos.

3. Abrir una cuenta. Debes abrir una cuenta corriente en el banco que te da el préstamo, que es donde se cobrarán las cuotas.

4. Tasación del banco. El banco encarga una tasación independiente de la vivienda. El préstamo se calcula sobre el valor más bajo entre el precio de compra y la tasación. Este coste lo pagas tú.

5. FINE. Cuando se aprueba la operación, el banco emite la FINE, la Ficha de Información Normalizada Europea. Este documento detalla las condiciones exactas: tipo de interés, plazo, cuota, TAEG, MTIC y todos los gastos asociados. Tienes un periodo mínimo de reflexión de 7 días desde que la recibes antes de tener que firmar. Aprovéchalo. Es tu última oportunidad para comparar o negociar.

6. Contrato de arras (CPCV). El contrato de promesa de compraventa se firma una vez que la hipoteca está aprobada y la FINE aceptada.

7. Impuestos. El impuesto de transmisiones (IMT) y el impuesto de actos jurídicos documentados se pagan antes de la firma de la escritura.

8. Escritura pública. El banco transfiere el dinero del préstamo directamente al vendedor en el momento de la firma y la propiedad pasa a ser tuya.

Calcula entre cuatro y ocho semanas desde que presentas la solicitud hasta que se aprueba. El proceso completo, desde la oferta por la casa hasta la firma de la escritura, dura de dos a cuatro meses.

Documentos necesarios

Documentos personales:

Pasaporte o documento nacional de identidad
Número de identificación fiscal portugués (NIF)
Justificante de domicilio, como una factura reciente de suministros o un extracto del banco
Extractos bancarios de los últimos tres a seis meses
Justificante de ingresos: para trabajadores por cuenta ajena, las últimas tres nóminas y el contrato de trabajo; para autónomos, las dos últimas declaraciones de la renta y un certificado de un contable; para jubilados, un documento de la pensión con el importe regular
Declaraciones de la renta de los últimos uno o dos años de tu país de residencia
Informe de historial crediticio, que piden algunos bancos

Los documentos de la vivienda son los mismos que tu abogado reúne para la compra: la caderneta predial urbana, la certidão permanente do registo predial, la licencia de habitabilidad, el certificado energético, la ficha técnica de habitação para casas construidas después de 2004, el certificado de la comunidad de vecinos cuando corresponda y los planos.

Resumen para no residentes

Porcentaje de financiación (LTV): del 60% al 70%, lo que exige una entrada del 30% al 40%.

Ingresos: la mayoría de los grandes bancos portugueses aceptan ingresos del extranjero, pero piden más justificantes que para los ingresos locales. Los extractos del banco deben coincidir con total claridad con los ingresos declarados. Las diferencias entre ambos son el motivo más habitual para rechazar una solicitud.

Riesgo del tipo de cambio. Si cobras en dólares, libras o cualquier otra moneda distinta del euro, las subidas y bajadas del cambio de divisas afectarán a tu capacidad para pagar cada mes una hipoteca en euros. Este es un riesgo real que conviene consultar con un profesional antes de firmar.

Límite de edad: suele ser de 75 años, o de 70 años en los bancos más estrictos. No cambia según el país de residencia.

Impuestos. Los no residentes que compran una vivienda pagan el impuesto de transmisiones (IMT) a un tipo fijo del 7.5%, en lugar de usar la escala por tramos. En una vivienda de precio medio, esa diferencia supone más dinero que varios años de intereses. Este punto se explica al detalle en la sección de impuestos en Portugal, y debes incluirlo desde el principio en tus cálculos de dinero necesario.

Intermediarios hipotecarios. Conviene tenerlos en cuenta si no resides en el país. Un intermediario con buenos contactos en los bancos puede conseguir mejores condiciones que si vas por tu cuenta a las sucursales, y como las oficinas bancarias en Portugal tienen cierta autonomía, el mismo banco puede ofrecerte condiciones distintas según la oficina que visites.

Ejemplo práctico

Un piso de 350.000 € en Oporto, comprado por una persona no residente de 55 años, con un banco que financia el 65% del valor y fija el límite de edad en 75 años.

Importe del préstamo: 227.500 €
Entrada necesaria: 122.500 €
Impuestos y gastos de compra como no residente: unos 29.050 €
Total de dinero necesario en el momento de la compra: unos 151.550 €

El plazo máximo es de 20 años, fijado por el límite de edad y no por el tope legal de 35 años. La cuota mensual para un préstamo de 227.500 € a 20 años sería:

Con un tipo de interés total del 3,5%: unos 1.320 €
Al 4,0%: unos 1.379 €
Al 4,5%: unos 1.439 €

A esto hay que sumar los pagos mensuales del seguro de vida y del seguro de hogar.

Consulta el valor actual del euríbor y súmale el diferencial que te ofrezca el banco para calcular la cifra exacta de tu caso.

Resumen de gastos

Coste de la tasación bancaria, que paga el solicitante
Impuesto de actos jurídicos documentados sobre la hipoteca: el 0.6% del importe del préstamo
Seguro de vida mensual, que sube bastante a partir de los 60 años
Seguro de hogar mensual
Comisión mensual de mantenimiento de la cuenta en el banco que te da el préstamo
Comisión por amortización anticipada: el 0.5% del dinero devuelto en hipotecas a tipo variable y el 2% en hipotecas a tipo fijo

Los gastos de tramitación y de apertura varían según la entidad. Algunos bancos los cobran y otros los perdonan. Pregunta por ellos antes de iniciar una solicitud.