Il paese, le regioni e la capitale

La guida per vivere in Portogallo, 1 di 12

Questa guida su vivere in Portogallo spiega come si vive davvero dopo il trasferimento, dove abitare, quanto costa e ogni passaggio burocratico tra la decisione e l'arrivo. È scritta per chi sta valutando seriamente il trasferimento e non solo dando uno sguardo.

Ogni dato legale e fiscale in questa guida proviene da un registro aggiornato, con la fonte indicata e la data dell'ultima verifica. I dati di mercato riportano il periodo in cui sono stati raccolti. Dove qualcosa non è stato verificato, viene detto chiaramente.

Perché le persone si trasferiscono in Portogallo

Sette motivi emergono continuamente.

Sicurezza. Il Portogallo si trova al 7 posto su 163 paesi nel Global Peace Index. In Europa solo Islanda, Irlanda, Austria e Svizzera hanno un punteggio più alto. È stato anche inserito al primo posto nella lista dei posti più sicuri per andare in pensione nel 2026 di International Living.

Clima. Lisbona ha circa 2.800 ore di sole all'anno e l'Algarve quasi 3.000. Gli inverni sono miti sulla costa. Sono più freddi e piovosi all'interno e al nord rispetto a quanto mostrano gli opuscoli.

Costo. Più economico di quasi tutta l'Europa occidentale, anche se non è più l'affare di dieci anni fa. Le case sono aumentate più velocemente di ogni altra cosa.

Sanità. Il Portogallo è al 23 posto nel mondo e al 14 in Europa nel Numbeo Health Care Index. La qualità è alta. I tempi di attesa sono il punto debole.

Inglese. Il Portogallo è al 6 posto su 123 paesi per la conoscenza dell'inglese. La vita quotidiana nelle città funziona in inglese. La vita con gli uffici pubblici no.

Percorsi di residenza davvero aperti. I visti D7 e D8 restano utilizzabili per chi ha un reddito, cosa non più vera ovunque in Europa.

Posizione. Due o tre ore da gran parte dell'Europa occidentale, cinque o sette dalla costa est degli Stati Uniti.

I motivi che restano validi nel tempo sono la sicurezza, il clima e la qualità della sanità. Il vantaggio del costo si sta riducendo e il vantaggio fiscale che ha attirato persone tra il 2009 e il 2023 non esiste più. Se il vostro piano dipende dal vecchio regime NHR, leggete la sezione sulle tasse prima di continuare.

Dove vivere

Le differenze tra le regioni in Portogallo sono più grandi di quanto le dimensioni del paese facciano pensare. Ecco un confronto, insieme ai link per i dettagli su ogni posto.

Due mercati esistono nella maggior parte delle regioni portoghesi e funzionano in modo diverso. Il mercato residenziale serve le persone che vivono nella zona. Il mercato di lusso serve compratori che hanno scelto l'indirizzo prima di scegliere l'immobile. Una singola media regionale non descrive nessuno dei due, quindi mostriamo entrambi.

Le due colonne sono calcolate in modo diverso e la differenza è grande. I dati residenziali sono le mediane delle compravendite INE, cioè quello che i compratori hanno pagato davvero. I dati di lusso sono i prezzi richiesti sugli annunci dei portali, cioè quello che i venditori chiedono. Nel gennaio 2026 la media nazionale dei prezzi richiesti era di circa il 45% più alta rispetto alla mediana INE. Confrontate i valori all'interno della stessa colonna, non tra colonne diverse.

Market figures on this page date from April 2025. Some figures have not been verified against a named source.

Regione	Residenziale, al m², mediana compravendite INE	Affitto, 1 camera da letto	Zone di lusso, prezzo richiesto sui portali
Lisbona	€5,198	€22.00 al m². Un T1 costa in media €1,539, un T2 €1,899	Avenida da Liberdade a €8,000 to €15,000, immobili di pregio a Santo António fino a €13,600. Chiado sopra €8,000, Avenidas Novas €9,285, Parque das Nações €7,288. Le nuove costruzioni di marca chiedono più di €20,000
Cascais	€8,559	Offerta residenziale limitata	Quinta da Marinha, Birre, Guincho. Complessi con campi da golf e quartieri chiusi a Quinta da Beloura, Penha Longa e Belas Clube de Campo si trovano poco all'interno
Porto	€3,885	€16.60 al m². Un T1 costa in media €1,229, un T2 €1,518	Foz do Douro a €4,785, oltre a Nevogilde e alla zona esclusiva di Boavista. La differenza tra Foz e Campanhã arriva a tre volte
Algarve	Zone residenziali a Portimão, Faro, Loulé città e Quarteira. Nessun dato di acquisto verificato	€650 to €1,250 residenziale, €1,300 to €1,650 per immobili nuovi o di alta qualità a Vilamoura	Il Triangolo d'Oro di Quinta do Lago, Vale do Lobo e Vilamoura, a Loulé, sopra €10,000 per case oltre un milione di euro. Castro Marim è simile. Gli appartamenti nei complessi con golf arrivano a €3,000 al mese
Centro	€1,084	Coimbra €12.70 al m². I distretti interni scendono a €6.20 to €7.40	Pochi. Aveiro sulla costa e i complessi della laguna di Óbidos, compresi Bom Sucesso e Praia D'El Rey
Alentejo	€1,146	€11.60 al m². Évora €12.20	Comporta, Melides e Carvalhal, a Grândola, a €14,286, il valore costiero più alto del paese
Setúbal	Residenziale tra Setúbal città e Palmela. Nessun dato verificato	Setúbal città €13.70 al m², con un aumento del 9.3% anno su anno	Penisola di Tróia e i complessi con golf di Palmela e Aroeira
Madera	€3,355	€15.70 al m². Funchal €17.40	Funchal Lido e Garajau
Azzorre	€1,529	€10.70 al m²	Nessuna consolidata

Due avvertenze sulla colonna degli affitti. Questi sono prezzi richiesti negli annunci, non i prezzi dei contratti firmati. L'INE indica che la mediana per i contratti appena firmati a Lisbona è di €16.00 al metro quadro contro i €22.00 richiesti negli annunci. Inoltre, le case più piccole costano di più al metro quadro, quindi moltiplicare una mediana per la superficie di un bilocale porta a una cifra più bassa di quella reale. Le medie mensili sono i numeri migliori su cui fare i piani.

L'andamento dei prezzi cambia da regione a regione, non è uguale per tutto il paese. I canoni di affitto richiesti a livello nazionale sono scesi del -2.9% nell'anno fino a May 2026, il quarto calo mensile di fila. Guardando dentro questo dato, Porto è scesa del -6.6% e Lisbona del -1.7%, mentre Faro è salita del 10.6% e Setúbal del 9.3%. Chi vi dice che gli affitti in Portogallo stanno solo salendo sta citando un dato del 2023.

I complessi con golf e i condomini chiusi sono un mercato a parte

Un immobile all'interno di un resort con golf o di un condominio custodito non ha gli stessi prezzi della città intorno. Quello che il compratore paga è la recinzione, la portineria, i giardini curati, la piscina e spesso la vicinanza a una scuola internazionale.

Gli esempi più chiari sono Quinta da Beloura e Penha Longa a Sintra, Belas Clube de Campo fuori Lisbona, Aroeira sulla Costa da Caparica, Bom Sucesso e Praia D'El Rey vicino a Óbidos, Tróia a Setúbal e i complessi del Triangolo d'Oro in Algarve.

Ci sono due costi collegati che quasi tutti i compratori sottovalutano. Le spese condominiali in questi complessi sono molto più alte rispetto a un normale palazzo, perché i servizi in comune sono maggiori. L'iscrizione al club di golf è spesso un costo annuale separato e non fa parte dell'acquisto.

Il rapporto tra affitto e prezzo, e perché questo rapporto cambia

Il rendimento lordo è l'affitto annuale diviso per il prezzo di acquisto. È il modo più rapido per controllare se una cifra ha senso. Questo valore scende quando il prezzo sale, e il motivo è che il numero di persone che possono pagare l'affitto si riduce più velocemente del numero di persone che comprano.

Un appartamento con una camera da letto a €6,157 al metro quadro, di circa 55 m², costa quasi 339.000 € e si affitta alla media di Lisbona di €1,539. Questo corrisponde al 5,4%. Un appartamento nuovo e arredato con una camera da letto a Vilamoura a €500,000 to €650,000 si affittava a €1,650 nel 2026, che equivale al 3,0%-4,0%. Una villa di lusso a Foz do Douro affittata a €3,500 to €5,000 rispetto a case da €4,785 arriva a circa il 3,2%.

Lo schema che emerge è questo:

Appartamento di fascia media, quartiere residenziale: 5% to 7% lordo
Buona qualità, ottima posizione: 4% to 5% lordo
Resort di lusso o centro storico di pregio: 3% to 4% lordo
Sopra circa 1,5 milioni di euro: spesso sotto il 3% lordo

Questo fatto conta molto se state valutando se comprare o affittare. Un appartamento da 1.000.000 € non si affitta al doppio di un appartamento da 500.000 €. Con una resa del 3,5% si affitta a circa 2.900 € al mese, non ai 4.100 € che una resa di fascia media farebbe pensare. Pochissimi inquilini pagano 4.100 € al mese, e quasi tutti quelli che possono permetterselo scelgono di comprare. Molti immobili di lusso sono seconde case che non entrano mai nel mercato degli affitti, quindi l'affitto non ne decide il prezzo.

Questi sono numeri lordi. L'inquilino paga gas, luce e acqua. Il proprietario deve comunque pagare l'IMI, le spese condominiali e l'assicurazione sull'edificio, e subisce i mesi in cui la casa resta vuota tra un inquilino e l'altro. In un complesso con golf le sole spese di condominio tolgono una parte importante dal guadagno lordo.

Per i dettagli su ogni regione, usate i link qui sopra. Ogni pagina descrive le città, il carattere della zona e come si vive davvero sul posto. Per Lisbona ci sono anche pagine dedicate per Alfama, Chiado, Príncipe Real, Parque das Nações e gli altri quartieri della città.

La guida

Prima di trasferirsi

Visti e residenza. Il D7, il D8, il Golden Visa, il ricongiungimento familiare e i documenti per i cittadini UE.
Come ottenere il NIF. Il codice fiscale portoghese da cui dipende ogni cosa. Ottenetelo prima di tutto.
Documenti. Apostille, traduzioni giurate, casellario giudiziale, animali, trasloco delle vostre cose, iscrizione a scuola, NISS.

Denaro

Costo della vita. Quanto costa vivere ogni giorno diviso per regione, con tre esempi pratici di bilancio mensile.
Tasse. Imposta sul reddito, IFICI, IMT, imposta di bollo, IMI, AIMI, affitti e plusvalenze, tutto in un unico posto.
Banche. Conti bancari portoghesi, banche online, Multibanco e MB Way.
Mutui. Quanto potete prendere in prestito, a quale tasso e le regole diverse per chi non è residente.

Casa

Affitto. Contratti, caparre, i vostri diritti e le truffe che prendono di mira i nuovi arrivati.
Comprare e vendere. La procedura legale completa, dal compromesso (CPCV) al rogito.
Gestire una casa. Utenze, vita di condominio, assicurazione, l'auto e la patente di guida.

Vita quotidiana

Sanità. Il sistema sanitario SNS, i suoi costi, i tempi di attesa e quando conviene un'assicurazione privata.
Imparare il portoghese. Quanto è difficile e perché quasi tutte le app insegnano la variante sbagliata.
Cittadinanza. Le regole sono cambiate nel maggio 2026. Cosa vale per voi adesso.

L'ordine giusto da seguire

L'ordine giusto fa risparmiare più tempo di qualunque altra cosa. Ogni passo permette di sbloccare il successivo.

Scegliete la regione, poi visitatela fuori dall'alta stagione
Mettete l'apostille e traducete i vostri documenti mentre siete ancora nel vostro paese d'origine
Ottenete un NIF
Chiedete il visto, fuori dal Portogallo
Arrivate nel paese, poi andate all'appuntamento con l'AIMA per il permesso di soggiorno
Aprite un conto bancario portoghese
Affittate una casa per sei o dodici mesi prima di comprare qualsiasi immobile
Registratevi al centro sanitario locale e, se lavorate, alla previdenza sociale
Comprate casa, se lo volete ancora, dopo aver accumulato un anno di esperienza sul posto

Il punto sette è quello che molti saltano e di cui poi si pentono. L'imposta sui passaggi di proprietà non si può recuperare, e comprare la casa sbagliata nella città sbagliata è un modo molto costoso per imparare a conoscere la zona.

Cosa non fa questa guida

Questa guida non sostituisce un avvocato o un commercialista. Le regole sull'immigrazione e sulle tasse in Portogallo sono cambiate molte volte dal 2023, e diverse modifiche nel 2026 sono così recenti che i professionisti si stanno ancora abituando a usarle.

Nei punti in cui una regola è discussa o in cui le nostre verifiche non hanno trovato conferma con una fonte primaria, il testo lo dichiara chiaramente invece di dare una risposta fittizia. Questa è una scelta voluta. Un numero sicuro ma sbagliato costa più di un dubbio dichiarato onestamente.

Chi ha scritto questo testo

XREI è una piattaforma immobiliare nazionale portoghese. Lavoriamo sotto Algarve Real Estate, Lda, licenza IMPIC 9492, fondata nel 2012. Lavoriamo nel mercato immobiliare portoghese ogni giorno e abbiamo seguito la procedura descritta qui, molte volte, con clienti reali.

I dati mostrano la loro fonte e la data di verifica perché li aggiorniamo in modo centralizzato invece di riscriverli ogni gennaio. Quando un'imposta cambia, cambia anche qui.