Tämä artikkeli aiheesta verot Portugalissa kertoo, mitä maksat maassa asuvana, mitä maksat ulkomailla asuvana ja mikä muuttuu, kun ostat, omistat, vuokraat tai myyt kiinteistön. Jokainen alla oleva luku on otettu verotusarvojen rekisteristä, joten numerot päivittyvät yhdestä asetusnäkymästä sen sijaan, että ne kirjoitettaisiin uudelleen joka tammikuu.

Verotus on henkilökohtaista. Tässä esitetty kehys on tarkka ja ajan tasalla. Se, mitä todella maksat, riippuu tulonlähteistäsi, verotuksellisesta asuinpaikastasi, Portugalin ja kotimaasi välisestä verosopimuksesta sekä omasta tilanteestasi. Kysy neuvoa ammattilaiselta ennen muuttoa ja ennen ostamista.

Oletko verotuksellisesti maassa asuva?

Kaikki tällä sivulla riippuu yhdestä kysymyksestä. Sinusta tulee Portugalissa verotuksellisesti asuva, jos vietät Portugalissa yli 183 päivää minkä tahansa kahdentoista kuukauden aikana tai jos pidät täällä asuntoa olosuhteissa, jotka osoittavat sinun aikovan asua siinä vakituisesti. Tuloverolain eli IRS-koodin 16 artikla määrää tämän säännön.

Verotuksellinen asuinpaikka ei ole sama asia kuin oleskelulupa. Sinulla voi olla oleskelulupa olematta verotuksellisesti maassa asuva. Voit olla verotuksellisesti maassa asuva ilman oleskelulupaa. Näistä kahdesta päättävät eri viranomaiset eri säännöillä.

Asuinpaikan tila muuttaa maksamaasi varainsiirtoveroa kymmenillätuhansilla euroilla keskihintaisessa kodissa. Asia kannattaa selvittää ennen kuin allekirjoitat mitään.

Tulovero: IRS

Portugalin tulovero on nimeltään IRS eli Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Maassa asuvia verotetaan maailmanlaajuisista tuloista. Ulkomailla asuvia verotetaan Portugalista saaduista tuloista, ja joissakin luokissa vaaditaan nyt myös maailmanlaajuisten tulojen ilmoittamista oikean veroprosentin löytämiseksi.

Vanha NHR-järjestelmä, vain aiemmin mukaan tulleille

NHR-järjestelmä eli Non-Habitual Resident -ohjelma oli voimassa vuodesta 2009 vuoden 2023 loppuun. Se tarjosi kiinteän 20 % veroprosentin tietyistä portugalilaisista tuloista ja laajat verovapaudet ulkomaisille tuloille, mukaan lukien eläkkeille, kymmenen vuoden ajaksi.

NHR suljettiin uusilta hakijoilta 1. tammikuuta 2024. Siirtymäsääntö antoi jo Portugalissa olleille ihmisille mahdollisuuden rekisteröityä 31. maaliskuuta 2025 asti. Jos rekisteröidyit ennen tätä päivämäärää, pidät tämän aseman ja sen edut täydet kymmenen vuotta rekisteröitymispäivästä alkaen. Jos olet muuttamassa nyt, NHR ei ole käytettävissäsi.

IFICI, nykyinen järjestelmä

IFICI eli Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação korvasi NHR-järjestelmän 1. tammikuuta 2024. Sitä kutsutaan usein nimellä NHR 2.0. Se on huomattavasti rajatumpi kuin alkuperäinen.

Pääset mukaan vain, jos kaikki kolme ehtoa täyttyvät:

Olet uusi verotuksellisesti maassa asuva etkä ole asunut Portugalissa edellisen viiden vuoden aikana.
Työskentelet hyväksytyllä korkean arvon alalla: kaivos- ja jalostusteollisuudessa, tieto- ja viestintäalalla, tieteellisessä tutkimuksessa ja kehityksessä, korkeakoulutuksessa, terveydenhuollossa ja siihen liittyvissä palveluissa, vihreässä energiassa tai valmistusteollisuudessa. Se, kelpaako tehtäväsi, riippuu ammattinimikkeestäsi ja työnantajasi luokituksesta, ei pelkästä toimialasta.
Sinulla on vähintään kandidaatin tutkinto, EQF-taso 6 tai vastaava, sekä kolme vuotta alaan liittyvää työkokemusta, tai sinulla on tohtorin tutkinto.

IFICI antaa 20 % kiinteän veroprosentin tietyille Portugalista saaduille palkka- ja yritystuloille kymmeneksi vuodeksi sekä verovapauden useimmille ulkomailta saaduille tuloille.

Ketkä eivät pääse mukaan, ja tämä on se osa, joka yllättää ihmiset. Eläkkeellä elävät eläkeläiset eivät pääse mukaan. Passiivisilla tuloilla elävät D7-viisumin haltijat eivät pääse mukaan. Tavallisten alojen etätyöntekijät, kuten markkinoinnin, myynnin, muotoilun, kirjoittamisen tai projektinhallinnan ammattilaiset, eivät pääse mukaan, ellei tietty tehtävä kuulu hyväksyttyyn sektoriin. IFICI luotiin korkeasti koulutetuille ammattilaisille innovaatiovetoisilla aloilla. Se ei ole yleinen verohelpotus ulkomaalaisille.

Tavallinen IRS, mitä useimmat uudet asukkaat maksavat

Jos et pääse IFICI-järjestelmään, maksat tavallista Portugalin tuloveroa maailmanlaajuisista tuloista progressiivisilla prosenteilla väliltä 12,5%–48%, 9 tuloluokassa.

Veroprosentit ovat marginaalisia. Henkilö, jonka tulot yltävät kolmanteen luokkaan, ei maksa kolmannen luokan veroprosenttia kaikesta tienaamastaan. Hän maksaa ensimmäisen luokan veroprosentin siitä tulon osasta, joka mahtuu ensimmäiseen luokkaan, toisen luokan veroprosentin seuraavasta osasta ja niin edelleen.

Kaksi solidaarisuuslisäveroa tulee tämän päälle. Tuloista, jotka ylittävät €80 000, maksetaan ylimääräinen 2,5%. Tuloista, jotka ylittävät €250 000, maksetaan 5% ylimenevältä osalta.

Ulkomaisia eläkkeitä verotetaan tavallisena tulona tavanomaisten IRS-veroprosenttien mukaan. Tämä on suurin yksittäinen muutos vanhaan NHR-järjestelmään verrattuna, joka vapautti ne verosta. Jos eläkesuunnitelmasi rakennettiin NHR-ohjelman eläkevapautuksen varaan, keskustele veroneuvojan kanssa ennen kuin teet mitään lopullista.

Lähde: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Tarkistettu 28.8.2026.

Kiinteistön ostaminen: IMT

IMT eli Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis on varainsiirtovero. Se maksetaan kerran, ostohetkellä. Veroprosentti riippuu kiinteistön arvosta, sen käyttötarkoituksesta ja vuodesta 2026 alkaen siitä, oletko Portugalissa verotuksellisesti asuva.

2026 IMT-verolaskuri

2026 Tax Calculator

Buyer Residency Status:

Resident in Portugal Non-Resident

Asking Price

Location:

Property Usage:

Exclusive for 35 years old or younger (Youth Bonus)

(Tällä laskurilla on myös oma sivu: Verolaskuri.)

Ulkomailla asuvan veroprosentti

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT toi kiinteän 7,5% IMT-veroprosentin ulkomailla asuville ostajille, ja se on ollut voimassa 25.5.2026 alkaen. Asteikkoa ei ole eikä alussa ole verovapaata osuutta. Vero peritään ensimmäisestä eurosta alkaen.

Veroprosentti koskee vain asuinkäyttöön tarkoitettuja kaupunkirakennuksia ja asuinhuoneistoja. Rakennusmaa, liikekiinteistöt, teollisuuskiinteistöt ja rústicot eli maaseutukiinteistöt eivät kuulu tämän piiriin, ja niissä säilyvät normaalit veroprosentit kaikille ostajille. Asunto, jota aiot pitää Alojamento Local -lyhytvuokrauksessa, lasketaan edelleen asunnoksi, koska AL on toimintarekisteröinti eikä se muuta kiinteistön käyttölupaa.

Kolme tilannetta poistaa tämän lisämaksun:

Olit jo ostohetkellä Portugalissa verotuksellisesti asuva.
Sinusta tulee Portugalissa verotuksellisesti asuva 2 vuoden kuluessa ostosta.
Vuokraat kiinteistön säännellyllä vuokralla, joka on enintään €2 300 kuukaudessa, allekirjoittaen vuokrasopimuksen 6 kuukauden kuluessa ostosta ja pitäen sen vuokrattuna vähintään 36 kuukautta, yhtäjaksoisesti tai erikseen, ensimmäisten 5 vuoden aikana.

Tämä järjestelmä vaikuttaa rahavirtoihisi. Maksat täyden 7,5% kauppakirjaa tehtäessä. Kun täytät jonkin näistä ehdoista, haet veroviranomaiselta maksun poistamista ja erotuksen palauttamista suhteessa normaaleihin veroprosentteihin. Se toimii palautettavana vakuutena eikä etukäteen perittävänä vaihtoehtoisena verona.

Maassa asuvien veroprosentit: vakituinen asunto, mannermaa

Kauppahinta	Verokanta	Vähennys
Enintään €106 346	0%	—
€106 346 – €145 470	2%	€2 126,92
€145 470 – €198 347	5%	€6 491,02
€198 347 – €330 539	7%	€10 457,96
€330 539 – €660 982	8%	€13 763,35
€660 982 – €1 150 853	6%	—
Yli €1 150 853	7,5%	—

Laske vero kertomalla hinta prosentilla ja vähentämällä vähennys. Azoreilla ja Madeiralla jokainen raja on 25 % korkeampi.

Maassa asuvien veroprosentit: kakkoskoti tai sijoituskiinteistö, mannermaa

Kauppahinta	Verokanta	Vähennys
Enintään €106 346	1%	—
€106 346 – €145 470	2%	€1 063,46
€145 470 – €198 347	5%	€5 427,56
€198 347 – €330 539	7%	€9 394,50
€330 539 – €633 931	8%	€12 699,89
€633 931 – €1 150 853	6%	—
Yli €1 150 853	7,5%	—

Kakkoskodissa ei ole verovapaata aloitusosuutta. Vero alkaa heti ensimmäisestä eurosta.

IMT Jovem, enintään 35-vuotiaille ostajille

Ensimmäisen asuntonsa ostavat enintään 35-vuotiaat ostajat eivät maksa IMT-veroa vakituisesta asunnosta arvoltaan enintään €330 539 asti. Osittainen verovapaus koskee arvoa €660 982 asti. Saarilla vastaavat rajat ovat €413 174 ja €826 228.

Kauppahinta	Verokanta	Vähennys
Enintään €330 539	0%	—
€330 539 – €660 982	8%	€26 443,12
€660 982 – €1 150 853	6%	—
Yli €1 150 853	7,5%	—

Käytännön esimerkki

Otetaan esimerkiksi 350 000 euron asunto Portossa.

Vaihtoehto A, olet Portugalissa verotuksellisesti asuva ja ostat vakituisen asunnon. Kiinteistö kuuluu 8 % luokkaan. Soveltamalla veroprosenttia ja vähentämällä vähennyksen saadaan: 350 000 euroa kerrottuna 8 %:lla miinus 13 763,35 euroa tekee IMT-veroksi 14 236,65 euroa. Lisää leimavero, joka on 0,8% eli 2 800 euroa. Kokonaisvero kauppakirjaa tehtäessä on 17 036,65 euroa.

Vaihtoehto B, asut ulkomailla. Kiinteä 7,5% summasta 350 000 euroa tekee 26 250 euroa. Lisää 2 800 euron leimavero. Kokonaisvero kauppakirjaa tehtäessä on 29 050 euroa.

Ero näiden kahden välillä samassa asunnossa on 12 013,35 euroa. Verotuksellinen asuinpaikka on taloudellinen päätös, joka kannattaa suunnitella ennen ostamista, ei vasta jälkikäteen hoidettava virastoasia.

Milloin IMT maksetaan

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 muutti maksuaikaa. IMT voidaan nyt maksaa sinä päivänä, kun maksulomake eli guia luodaan, tai seuraavien 30 päivän kuluessa, minkä jälkeen maksumääräys vanhenee. Maksulomakkeet on silti luotava ja vero maksettava ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Pyydä asianajajaasi vahvistamaan maksun menneen läpi ennen notaaritapaamista.

Muut IMT-veroprosentit

Rústicos, maaseutumaa: 5%
Muut kaupunkikiinteistöt, mukaan lukien liikekiinteistöt: 6,5%

Leimavero: Imposto do Selo

Kiinteä 0,8% ostohinnasta. Se koskee kaikkia asuinpaikasta tai kiinteistötyypistä riippumatta, ja se maksetaan samaan aikaan kuin IMT.

Jos otat asuntolainan, lainasummasta peritään ylimääräinen 0,6% leimavero.

Kiinteistön omistaminen: IMI ja AIMI

IMI, vuotuinen kunnallinen kiinteistövero

IMI lasketaan VPT-arvosta eli Finanças-verotoimiston virallisesta verotusarvosta, joka on yleensä selvästi markkina-arvoa alhaisempi. Jokainen kunta päättää oman veroprosenttinsa lain sallimissa rajoissa:

Kaupunkikiinteistöt: 0,3%–0,45% VPT-arvosta
Maaseutukiinteistöt: 0,8% VPT-arvosta

IMI laskutetaan kerran vuodessa, ja ilmoitukset lähetetään keväällä. Erien määrä riippuu maksettavan veron määrästä, ei VPT-arvosta. Enintään 100 euroa maksetaan yhdessä erässä toukokuussa. Summa 100 ja 500 euron välillä jaetaan kahteen erään, toukokuussa ja marraskuussa. Yli 500 euroa jaetaan kolmeen erään, toukokuussa, elokuussa ja marraskuussa.

AIMI, lisävero arvokkaammille kiinteistöomistuksille

AIMI koskee vain tilanteita, joissa henkilön Portugalin kiinteistöjen yhteenlaskettu VPT-arvo ylittää €600 000 tai yhdessä verotettavilla pariskunnilla €1 200 000. Veroprosentit ovat 0,7 %–1,5 % ylimenevältä osalta. Useimmat yhden asunnon omistajat eivät koskaan saavuta tätä rajaa.

Kiinteistön vuokraaminen

Portugalin kiinteistöstä saadut vuokratulot ovat veronalaisia Portugalissa.

Ulkomailla asuvien yleinen veroprosentti on 25% bruttovuokratulosta. Decreto-Lei n.º 97/2026 toi kaksi alempaa veroprosenttia asuntovuokraukseen: 10% silloin, kun vuokra pysyy kohtuullisen rajan eli enintään €2 300 kuukaudessa sisällä, ja 5% kohtuuhintaisen vuokrauksen järjestelmässä.

Maassa asuvat maksavat progressiivisten IRS-veroprosenttien mukaan, ja heillä on mahdollisuus vähentää hyväksyttävät kulut.

Jos vuokraat asuntoa Airbnb:n, Booking.comin tai vastaavan alustan kautta, tarvitset kunnaltasi Alojamento Local -luvan. AL-toimintaan liittyy oma rekisteröinti, verotus ja paikalliset säännöt, ja useat kunnat rajoittavat uusien lupien myöntämistä tietyillä alueilla. Kysy neuvoa portugalilaiselta kirjanpitäjältä eli contabilistalta ennen kuin aloitat.

Kiinteistön myyminen: luovutusvoitot

Portugalin kiinteistöistä saadut luovutusvoitot ovat veronalaisia.

Vuoden 2023 valtion talousarvio poisti kiinteän 28 % veron, joka koski aiemmin ulkomailla asuvia. Maassa asuvia ja ulkomailla asuvia verotetaan nyt samalla tavalla: 50% voitosta lisätään muihin tuloihisi ja verotetaan progressiivisilla IRS-veroprosenteilla.

Ulkomailla asuvien on ilmoitettava maailmanlaajuiset tulonsa, jotta veroviranomainen voi määrittää oikean marginaaliveroprosentin. Ilman tätä ilmoitusta sovelletaan korkeinta veroluokkaa.

Kaksi poikkeusta jää usein huomaamatta. Ennen tammikuuta 1989 hankitut kiinteistöt ovat kokonaan luovutusvoittoveron ulkopuolella. Hankinta-arvoa korjataan myös virallisella inflaatiokertoimella, joka julkaistaan joka marraskuu, mikä pienentää verotettavaa voittoa ja auttaa eniten silloin, kun kiinteistö on omistettu pitkään.

Vakinaisen asunnon myyvät maassa asuvat voivat sijoittaa myyntitulot uuteen vakinaiseen asuntoon Portugalissa, EU:ssa tai ETA-alueella ja välttyä verolta tiukkojen aika- ja asumisehtojen mukaisesti. Tämä huojennus ei ole ulkomailla asuvien käytettävissä.

Vuokralla asuminen: IRS-vähennys

Jos vuokranantajasi on rekisteröinyt vuokrasopimuksen Finançasiin, voit vähentää maksamasi vuokran IRS-verotuksessasi. Vuotuinen enimmäismäärä on €900 vuonna 2026, ja se nousee arvoon €1 000 vuodesta 2027 alkaen.

Vähennys riippuu täysin siitä, että sopimus on rekisteröity. Jos vuokranantaja kieltäytyy rekisteröinnistä, menetät vähennyksen eikä sinulla ole todistetta vuokrasuhteesta. Pidä tällaista kieltäytymistä syynä jättää vuokrasopimus tekemättä.

Mistä saada neuvoja

Käytä portugalilaista auktorisoitua kirjanpitäjää eli contabilista certificadoa vuosi-ilmoitukseen sekä kaikkeen vuokratuloihin tai myyntiin liittyvään. Käytä asianajajaa eli advogadoa itse ostoon ja kaikkeen asumisasemaan liittyvään. Nämä kaksi tehtävää eivät mene päällekkäin, ja kumpikin kertoo, milloin tarvitset toista.

Tämän sivun luvuissa näkyy niiden lähde ja päivämäärä, jolloin ihminen on ne viimeksi tarkistanut. Jos jokin numero on muuttunut sen jälkeen, lähderivi on paras paikka aloittaa.