Cet article sur les prêts immobiliers au Portugal explique qui peut emprunter, combien, à quel taux et à quelles conditions. Deux limites réglementaires ont changé le 1er août 2026 et toutes deux modifient le montant que vous pouvez emprunter ainsi que la durée du prêt.

Paiement comptant ou prêt immobilier

Si vous avez l'argent, payer comptant est plus simple. Pas d'accord bancaire, pas de mensualité, pas de risque lié aux taux d'intérêt. Les démarches sont plus rapides et les frais d'achat sont plus bas.

Certains acheteurs qui ont les fonds choisissent quand même d'emprunter. Avec des taux situés dans les niveaux décrits plus bas, garder son capital investi ailleurs et utiliser un prêt pour acheter le bien peut être un bon choix. Les deux méthodes sont valables et le bon choix dépend de vos sources de revenus, de vos impôts et de ce que vous feriez d'autre avec cet argent.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier ici ?

Oui. Aucune loi n'interdit aux étrangers de posséder un bien immobilier au Portugal ou d'emprunter pour le financer. Les banques portugaises prêtent aux citoyens de l'Union européenne, aux personnes hors UE, aux résidents et aux non-résidents.

Ce qui change selon votre situation, c'est le montant que la banque accepte de prêter, à quel taux et à quelles conditions.

Combien vous pouvez emprunter : le ratio LTV

Le LTV, ou ratio prêt-valeur, est le pourcentage de la valeur du bien que la banque finance. Le reste correspond à votre apport personnel.

Résidents achetant une résidence principale : jusqu'à 80 % à 90 % de LTV. Un apport de 10 % à 20 % est demandé.
Non-résidents : 60 % à 70 % de LTV. Un apport de 30 % à 40 % est demandé. Certaines banques montent jusqu'à 75 % pour les dossiers avec de très bons revenus, mais ce n'est pas la règle générale.

Un point demande votre attention. La banque calcule le LTV sur le montant le plus bas entre le prix d'achat et sa propre estimation du bien. Si la banque estime le bien en dessous du prix convenu, le prêt se base sur ce montant inférieur et vous devez payer la différence avec votre propre argent.

La règle sur les revenus : le taux d'endettement DSTI

Les banques portugaises utilisent une limite de DSTI, qui correspond au taux d'endettement par rapport aux revenus. Vos remboursements mensuels totaux, y compris le nouveau prêt, ne peuvent pas dépasser un certain pourcentage de vos revenus nets par mois.

Le plafond de la Banque du Portugal est fixé à 45%, alors qu'il était de 50 % avant le 1er août 2026. La plupart des banques appliquent une limite interne plus stricte de 35 % à 40 %, et les dossiers acceptés le plus vite sont en dessous de 35 %.

En pratique, pour un revenu net de 3 000 € par mois sans aucune dette en cours, une banque acceptera une mensualité de prêt située entre 1 050 € et 1 500 € selon ses règles internes.

Les pensions de retraite sont prises en compte. Les retraités qui demandent un prêt avec une pension stable sont évalués selon la même règle de DSTI, l'avis de pension remplaçant la fiche de paie. Les revenus doivent être réguliers, vérifiables et suffisants pour payer la mensualité en respectant la limite de la banque.

Source : Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Vérifié 28 August 2026.

La durée maximale du prêt et les deux plafonds appliqués

Deux règles différentes limitent la durée de votre prêt. Les deux s'appliquent en même temps, votre durée maximale est donc la plus courte des deux.

Le plafond imposé par les règles officielles

Depuis le 1er août 2026, la Banque du Portugal limite les nouveaux prêts à 40 ans pour les emprunteurs de 35 ans ou moins, et à 35 ans pour les personnes plus âgées.

La limite d'âge fixée par la banque

La plupart des banques portugaises demandent que le prêt soit totalement remboursé au moment où l'emprunteur atteint 75 ans. Les banques les plus strictes fixent cette limite à 70 ans. Quand il y a deux emprunteurs, l'âge du plus vieux sert de référence.

Cette limite d'âge ne change pas selon que vous êtes résident ou non, malgré ce que racontent plusieurs guides en ligne.

La banque calcule votre durée maximale en soustrayant votre âge actuel de sa limite d'âge. À 55 ans avec une limite bancaire à 75 ans, votre durée maximale est de 20 ans. À 60 ans, elle est de 15 ans. Une durée plus courte signifie une mensualité plus haute pour le même montant emprunté.

Pour la plupart des acheteurs étrangers de plus de 40 ans, la règle d'âge de la banque bloque la durée avant la limite officielle.

Les taux d'intérêt

Les prêts immobiliers portugais existent sous trois formes.

Taux variable. Le choix le plus fréquent. Le taux correspond à l'Euribor auquel s'ajoute une marge fixe de la banque, révisée tous les 3, 6 ou 12 mois selon votre contrat. Votre mensualité monte ou descend en suivant l'Euribor.

Taux fixe. Le taux reste bloqué pour une période précise, en général 5, 10, 15 ou 30 ans. Cette formule devient plus populaire car les acheteurs veulent une mensualité stable.

Taux mixte. Le taux est fixe au début, en général pendant 2, 5 ou 10 ans, puis il devient variable. Il apporte une sécurité pendant les premières années.

L'Euribor

L'Euribor est le taux de référence pour les prêts à taux variable et à taux mixte. Il change tous les jours et il est publié par l'Institut Européen des Marchés Financiers. Les durées les plus utilisées pour les prêts portugais sont l'Euribor à 6 mois et l'Euribor à 12 mois.

Nous ne donnons aucun chiffre précis d'Euribor ici, car n'importe quel montant serait faux au bout de quelques jours. Vérifiez le taux actuel avant de faire vos calculs.

La marge de la banque (spread)

La marge est le pourcentage fixe que la banque ajoute au-dessus de l'Euribor. Elle dépend de votre ratio LTV, de votre statut de résident, de la stabilité de vos revenus et des produits achetés avec le prêt, comme une assurance habitation ou la domiciliation de votre salaire.

Prendre des produits en plus réduit cette marge mais augmente vos frais au total. Comparez l'offre complète et pas seulement la marge du prêt.

Les chiffres à comparer

Ne comparez pas les taux affichés en gros par les banques. Comparez plutôt deux chiffres précis.

Le TAEG est le taux annuel effectif global, qui regroupe le coût total annuel. Il inclut la marge de la banque, les frais de dossier et les assurances. Le MTIC est le montant total que vous allez payer sur toute la durée du prêt. Ensemble, ces deux valeurs montrent le coût réel de chaque offre.

L'assurance emprunteur, et son importance après 60 ans

La plupart des banques exigent une assurance emprunteur pour accorder le prêt, afin de couvrir le capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité définitive.

Après 60 ans, les cotisations augmentent fortement et certains assureurs deviennent plus stricts pour accepter de nouveaux clients. Les questionnaires de santé deviennent plus longs et les problèmes de santé connus peuvent créer des surprimes ou des exclusions de garanties. Intégrez ce coût dans votre budget mensuel avant de déposer votre dossier, et pas après l'accord de la banque.

Vous n'êtes pas obligé de choisir l'assurance de la banque. La loi portugaise vous autorise à prendre une assurance externe du moment que les garanties répondent aux exigences de la banque, et faire jouer la concurrence permet souvent de faire de vraies économies. La banque peut ajuster votre taux si vous refusez son assurance, vous devez donc comparer le coût global des deux solutions.

Les étapes, pas à pas

1. La simulation. Faites une simulation auprès de deux ou trois banques ou avec un courtier avant de faire une offre sur un bien. Une simulation vous donne une estimation du montant possible, de la mensualité et du taux sans vous engager.

2. Le dossier. Envoyez tous les documents demandés. Les dossiers incomplets sont de très loin la cause principale des retards.

3. L'ouverture du compte. Vous devez ouvrir un compte bancaire dans l'établissement qui vous prête l'argent, car c'est là que les mensualités sont prélevées.

4. L'expertise du bien. La banque fait appel à un expert indépendant pour évaluer le logement. Le prêt se base sur le montant le plus bas entre le prix d'achat et cette expertise. Vous payez ces frais d'expertise.

5. La fiche FINE. Après accord, la banque édite la fiche FINE, la fiche d'information standardisée européenne. Elle détaille toutes les conditions exactes : le taux, la durée, la mensualité, le TAEG, le MTIC et chaque coût associé. Vous avez un délai de réflexion obligatoire de 7 jours après réception avant de pouvoir signer. Profitez-en. C'est votre dernière occasion pour comparer ou négocier.

6. Le compromis de vente (CPCV). Le compromis est signé une fois le prêt accordé et la fiche FINE validée.

7. Les impôts. L'impôt IMT et le droit de timbre se paient avant la signature finale.

8. L'acte de vente officiel. La banque verse l'argent du prêt directement au vendeur lors de la signature et le bien vous appartient.

Comptez entre quatre et huit semaines entre le dépôt du dossier et l'accord de la banque. L'ensemble des démarches entre votre offre d'achat et l'acte final dure entre deux et quatre mois.

Les documents demandés

Documents personnels :

Passeport ou carte d'identité
Numéro fiscal NIF
Justificatif de domicile, comme une facture récente ou un relevé de compte
Trois à six mois de relevés de compte bancaire
Justificatifs de revenus : pour les salariés, les trois dernières fiches de paie et le contrat de travail ; pour les indépendants, les deux derniers avis d'imposition et une attestation comptable ; pour les retraités, un justificatif de pension montrant le versement régulier
Les avis d'imposition des un ou deux dernières années de votre pays de résidence
Un relevé de situation financière personnelle, demandé par certaines banques

Les documents du bien sont les mêmes que ceux réunis par votre avocat ou juriste pour la vente : la caderneta predial urbana, la certidão permanente do registo predial, le permis d'habiter, le certificat énergétique, la ficha técnica de habitação pour les biens bâtis après 2004, l'attestation de copropriété si nécessaire, et les plans.

Le récapitulatif pour les non-résidents

LTV : 60 % à 70 %, ce qui impose un apport de 30 % à 40 %.

Revenus : les revenus gagnés à l'étranger sont acceptés par la plupart des grandes banques portugaises mais demandent des justificatifs plus solides que les revenus locaux. Les relevés de compte doivent correspondre parfaitement aux revenus déclarés. Les différences entre ces deux éléments sont la première cause de refus de dossier.

Risque de change. Si vos revenus sont en dollars, en livres sterling ou dans une autre monnaie hors zone euro, les variations des taux de change modifient chaque mois le coût réel de votre prêt en euros. C'est un vrai risque financier qui demande l'avis d'un professionnel avant de vous engager.

Limite d'âge : 75 ans en général, 70 ans dans les banques les plus strictes. Cette règle est identique pour les résidents et les non-résidents.

Impôts. Les non-résidents qui achètent un logement paient un taux fixe d'IMT de 7.5% au lieu de suivre le barème habituel progressif. Sur un bien de prix moyen, cette différence représente plus que plusieurs années d'intérêts de prêt. Ce point est expliqué en détail dans la partie sur la fiscalité au Portugal, et vous devez l'intégrer dès le début dans le calcul de votre budget disponible.

Courtiers. Faire appel à un courtier est une bonne option pour les non-résidents. Un courtier qui connaît bien les banques peut obtenir de meilleures conditions que si vous contactez les agences seul, et les agences portugaises gardent une marge de manœuvre, ce qui fait que la même banque peut donner des réponses différentes selon l'agence choisie.

Exemple concret

Un appartement de 350 000 € à Porto, acheté par un non-résident âgé de 55 ans, avec un prêt bancaire à 65 % de LTV et une limite d'âge fixée à 75 ans par la banque.

Montant emprunté : 227 500 €
Apport personnel demandé : 122 500 €
Impôts et frais d'acte pour un non-résident : environ 29 050 €
Total d'argent liquide nécessaire à l'achat : environ 151 550 €

La durée maximale est de 20 ans, fixée par la limite d'âge de l'emprunteur et non par le plafond officiel de 35 ans. La mensualité pour 227 500 € sur 20 ans s'élève à :

Avec un taux global à 3,5 % : environ 1 320 €
À 4,0 % : environ 1 379 €
À 4,5 % : environ 1 439 €

Il faut ajouter à cela le paiement mensuel de l'assurance emprunteur et de l'assurance habitation.

Vérifiez le taux Euribor actuel et ajoutez la marge proposée par votre banque pour estimer le coût exact de votre projet.

Résumé des frais

Frais d'expertise du bien, payés par l'acheteur
Droit de timbre sur le montant emprunté : 0.6% du total du prêt
Assurance emprunteur, payée chaque mois, qui augmente fortement après 60 ans
Assurance habitation, payée chaque mois
Frais mensuels de tenue de compte dans la banque qui accorde le prêt
Frais en cas de remboursement anticipé : 0.5% du montant remboursé pour un taux variable, 2% pour un taux fixe

Les frais de dossier et d'ouverture de prêt changent selon les établissements. Certaines banques les facturent, d'autres les offrent. Renseignez-vous avant de déposer une demande officielle.