Dit artikel over hypotheken in Portugal legt uit wie kan lenen, hoeveel, tegen welke rente en onder welke voorwaarden. Twee wettelijke limieten zijn gewijzigd op 1 augustus 2026 en beide hebben invloed op hoeveel u kunt lenen en voor hoelang.

Contant betalen of een hypotheek

Als u het geld heeft, is contant betalen eenvoudiger. Geen goedkeuring van de bank, geen maandelijkse betaling, geen risico op rentewijzigingen. Het proces is sneller en de aankoopkosten zijn lager.

Sommige kopers met voldoende geld lenen toch. Met rentes zoals hieronder beschreven, kan het slim zijn om uw eigen geld ergens anders te laten renderen en een lening te gebruiken voor het huis. Beide keuzes zijn goed en de juiste keuze hangt af van uw inkomstenbronnen, uw belastingpositie en wat u anders met het geld zou doen.

Kunnen buitenlanders hier een hypotheek krijgen?

Ja. Er is geen wettelijke beperking voor buitenlanders om een woning in Portugal te bezitten of geld te lenen om deze te betalen. Portugese banken lenen geld aan EU-burgers, niet-EU-burgers, inwoners en niet-inwoners.

Uw situatie bepaalt wel hoeveel de bank u leent, tegen welke rente en onder welke voorwaarden.

Hoeveel u kunt lenen: LTV

LTV, loan to value, is het percentage van de woningwaarde dat de bank wil financieren. De rest is uw eigen inleg.

Inwoners die een eerste woning kopen: tot 80% à 90% LTV. Een eigen inleg van 10% tot 20% is vereist.
Niet-inwoners: 60% tot 70% LTV. Een eigen inleg van 30% tot 40% is vereist. Sommige banken gaan tot 75% voor mensen met een zeer goed inkomen, maar dat is niet standaard.

Eén punt vraagt extra aandacht. De bank berekent de LTV over het laagste bedrag van de koopprijs of haar eigen taxatie van de woning. Als de bank het huis lager taxeert dan de afgesproken prijs, wordt de lening berekend op het lagere bedrag en betaalt u het verschil met uw eigen geld.

De inkomensregel: DSTI

Portugese banken gebruiken een DSTI-limiet, de verhouding tussen schulden en inkomen. Uw totale maandelijkse betalingen voor schulden, inclusief de nieuwe hypotheek, mogen niet hoger zijn dan een vastgesteld percentage van uw netto maandinkomen.

De grens van de Banco de Portugal is 45%, verlaagd van 50% op 1 augustus 2026. De meeste banken hanteren een strengere eigen grens van 35% tot 40%, en aanvragen onder de 35% worden het snelst goedgekeurd.

In de praktijk keurt een bank bij een netto maandinkomen van €3.000 zonder andere schulden een hypotheek goed met een maandlast tussen €1.050 en €1.500, afhankelijk van haar eigen beleid.

Pensioeninkomen telt mee. Gepensioneerden met een vast pensioen worden op dezelfde DSTI-basis beoordeeld, waarbij het pensioenoverzicht de loonstrook vervangt. Het inkomen moet regelmatig, aantoonbaar en voldoende zijn om de betaling binnen de grens van de bank op te vangen.

Bron: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Gecontroleerd 28 August 2026.

Maximale looptijden, en de twee grenzen die gelden

Twee aparte regels bepalen de maximale looptijd van uw lening. Beide zijn van toepassing, dus de kortste geldt voor u.

De grens van de toezichthouder

Sinds 1 augustus 2026 beperkt de Banco de Portugal nieuwe hypotheken tot 40 jaar voor leners van 35 jaar of jonger, en 35 jaar voor iedereen die ouder is.

De leeftijdsgrens van de bank

De meeste Portugese banken eisen dat de hypotheek volledig is afgelost als de lener de leeftijd van 75 bereikt. Strengere geldverstrekkers zetten de grens op 70. Als er twee leners zijn, telt de leeftijd van de oudste.

Deze grens is gelijk voor inwoners en niet-inwoners, ook al beweren sommige gidsen iets anders.

De bank berekent uw maximale looptijd door uw huidige leeftijd af te trekken van haar leeftijdsgrens. Bent u 55 bij een bankgrens van 75, dan is uw maximale looptijd 20 jaar. Bent u 60, dan is het 15 jaar. Een kortere looptijd zorgt voor een hogere maandlast voor dezelfde lening.

Voor de meeste buitenlandse kopers boven de 40 geldt dat de leeftijdsregel van de bank eerder een rol speelt dan die van de toezichthouder.

Rentes

Portugese hypotheken bestaan in drie vormen.

Variabele rente. Dit is de meest gekozen vorm. De rente bestaat uit Euribor plus een vaste opslag van de bank, aangepast per 3, 6 of 12 maanden volgens uw contract. Uw maandbedrag beweegt mee met Euribor.

Vaste rente. Deze staat vast voor een bepaalde periode, meestal 5, 10, 15 of 30 jaar. Deze vorm wordt populairder omdat kopers zekerheid willen over hun maandlasten.

Gecombineerde rente. Deze staat eerst vast voor een periode van meestal 2, 5 of 10 jaar, en wordt daarna variabel. Het geeft zekerheid in de eerste jaren.

Euribor

Euribor is het basistarief voor variabele en gecombineerde hypotheken. Het verandert elke dag en wordt gepubliceerd door het European Money Markets Institute. De meest gebruikte looptijden voor Portugese hypotheken zijn 6-maands en 12-maands Euribor.

Wij tonen hier geen Euribor-stand, omdat elk getal binnen een paar dagen verouderd is. Controleer de actuele rente voordat u een berekening maakt.

Opslag van de bank

De opslag is de vaste marge die de bank bovenop de Euribor rekent. Deze hangt af van uw LTV, uw woonstatus, de stabiliteit van uw inkomen en extra producten die u afsluit, zoals een woonverzekering of een betaalrekening voor uw salaris.

Extra producten verlagen de opslag, maar maken uw overige kosten hoger. Vergelijk het hele pakket en niet alleen de renteopslag.

Wat u moet vergelijken

Vergelijk niet alleen de geadverteerde rentes van banken. Vergelijk in plaats daarvan twee getallen.

De TAEG is het totale jaarlijkse kostenpercentage. Hierin zitten de renteopslag, kosten en verzekeringen. De MTIC is het totale bedrag dat u over de hele looptijd van de lening betaalt. Samen laten ze zien wat elk aanbod echt kost.

Levensverzekering, en waarom die belangrijker is na uw 60e

De meeste banken eisen een overlijdensrisicoverzekering bij de hypotheek, die de openstaande schuld dekt bij overlijden of blijvende invaliditeit.

Na uw 60e stijgen de premies flink en worden sommige verzekeraars strenger bij het accepteren van nieuwe klanten. Medische vragenlijsten worden langer en bestaande aandoeningen kunnen leiden tot hogere premies of uitsluitingen. Neem dit vooraf mee in uw maandlasten en wacht niet tot na de goedkeuring.

U bent niet verplicht om het product van de bank zelf te kiezen. De Portugese wet staat toe dat u een andere verzekeraar kiest zolang de dekking voldoet aan de eisen van de bank, en rondkijken levert vaak een flinke besparing op. De bank kan uw renteopslag aanpassen als u haar verzekering weigert, dus vergelijk het totale bedrag.

Het stappenplan

1. Berekening. Maak een proefberekening bij twee of drie banken of via een tussenpersoon voordat u een bod uitbrengt. Dit geeft u een indicatie van het leenbedrag, de maandlast en de rente zonder dat u ergens aan vastzit.

2. Aanvraag. Lever alle documenten in. Onvolledige documenten zijn veruit de grootste reden voor vertraging.

3. Rekening openen. U moet een betaalrekening openen bij de bank waar u leent, omdat de betalingen daarvan worden afgeschreven.

4. Taxatie door de bank. De bank laat een onafhankelijke taxatie uitvoeren. De lening wordt gebaseerd op het laagste bedrag van de koopprijs of de taxatie. U betaalt deze kosten.

5. FINE. Na goedkeuring geeft de bank de FINE af, de Ficha de Informação Normalizada Europeia. Hierin staan de exacte voorwaarden: rente, looptijd, maandbedrag, TAEG, MTIC en alle bijkomende kosten. U heeft na ontvangst minstens 7 dagen bedenktijd voordat u hoeft te tekenen. Gebruik deze tijd. Dit is uw laatste kans om te vergelijken of te onderhandelen.

6. CPCV. Het voorlopig koopcontract wordt getekend zodra de hypotheek is goedgekeurd en de FINE is geaccepteerd.

7. Belastingen. De overdrachtsbelasting (IMT) en zegelrecht worden betaald vóór het passeren van de akte.

8. Notariële akte. De bank maakt het hypotheekbedrag bij de ondertekening direct over aan de verkoper en het eigendom gaat naar u over.

Reken op vier tot acht weken van aanvraag tot goedkeuring. Het hele proces van bod tot overdracht duurt twee tot vier maanden.

Benodigde documenten

Persoonlijk:

Paspoort of identiteitskaart
NIF
Bewijs van woonadres, zoals een recente energierekening of bankafschrift
Drie tot zes maanden aan bankafschriften
Inkomensbewijs: werknemers, laatste drie loonstroken en arbeidscontract; zelfstandigen, laatste twee belastingaangiften en een verklaring van de boekhouder; gepensioneerden, een pensioenoverzicht met het vaste bedrag
Belastingaangiften van de laatste één tot twee jaar uit uw woonland
Gegevens over uw kredietverleden, gevraagd door sommige banken

Woningdocumenten zijn dezelfde stukken die uw advocaat verzamelt voor de aankoop: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, woonvergunning, energielabel, ficha técnica de habitação voor woningen gebouwd na 2004, verklaring van de vereniging van eigenaars waar van toepassing, en bouwtekeningen.

Niet-inwoners in het kort

LTV: 60% tot 70%, dus een eigen inleg van 30% tot 40%.

Inkomen: buitenlands inkomen wordt geaccepteerd door de meeste grote Portugese banken, maar vraagt om meer bewijsstukken dan een lokaal inkomen. Bankafschriften moeten exact aansluiten op het opgegeven inkomen. Verschillen daartussen zijn de meest voorkomende reden voor een afwijzing.

Valutarisico. Als uw inkomen in dollars, ponden of een andere niet-euro-valuta binnenkomt, hebben wisselkoersen elke maand invloed op uw betalingen voor een lening in euro's. Dit is een echt risico en vraagt om deskundig advies voordat u beslist.

Leeftijdsgrens: meestal 75, 70 bij strengere banken. Dit verschilt niet per woonstatus.

Belasting. Niet-inwoners die een woning kopen betalen een vast IMT-tarief van 7.5% in plaats van het staffeltarief. Bij een gemiddelde woning is dat verschil groter dan de rente van meerdere jaren. Dit staat volledig uitgelegd onder belastingen in Portugal en hoort vanaf het begin in uw berekening van het benodigde geld.

Hypotheekadviseurs. Goed om te overwegen voor niet-inwoners. Een tussenpersoon met vaste contacten bij banken kan betere voorwaarden regelen dan wanneer u zelf naar een kantoor gaat, en Portugese bankkantoren werken deels zelfstandig, waardoor dezelfde bank per kantoor andere voorwaarden kan bieden.

Rekenvoorbeeld

Een appartement van €350.000 in Porto, gekocht door een niet-inwoner van 55 jaar, waarbij de bank 65% LTV financiert en een leeftijdsgrens van 75 jaar aanhoudt.

Leenbedrag: €227.500
Vereiste eigen inleg: €122.500
Belastingen en aankoopkosten als niet-inwoner: ongeveer €29.050
Totaal benodigd eigen geld bij aankoop: ongeveer €151.550

De maximale looptijd is 20 jaar, bepaald door de leeftijdsgrens en niet door de grens van 35 jaar van de toezichthouder. Maandlast over €227.500 met een looptijd van 20 jaar:

Bij een totale rente van 3,5%: ongeveer €1.320
Bij 4,0%: ongeveer €1.379
Bij 4,5%: ongeveer €1.439

Hier komen maandelijks nog de kosten voor de levensverzekering en de opstalverzekering bij.

Bekijk de actuele Euribor en tel daar de renteopslag van uw bank bij op om een bedrag voor uw eigen situatie te berekenen.

Overzicht van de kosten

Taxatiekosten van de bank, betaald door de aanvrager
Zegelrecht op de hypotheek: 0.6% van het leenbedrag
Levensverzekering, maandelijks, stijgt flink na uw 60e
Woonverzekering, maandelijks
Maandelijkse kosten voor de bankrekening bij de geldverstrekker
Kosten voor vervroegd aflossen: 0.5% van het afgeloste bedrag bij een variabele rente, 2% bij een vaste rente

Administratiekosten en afsluitkosten verschillen per bank. Sommige banken rekenen deze kosten, andere laten ze vallen. Vraag hiernaar voordat u een aanvraag start.