Den här artikeln om bolån i Portugal förklarar vem som kan låna, hur mycket, till vilken ränta och under vilka villkor. Två gränser i reglerna ändrades den 1 augusti 2026, och båda påverkar hur mycket du kan låna och hur länge.

Kontantköp eller bolån

Om du har pengarna är det enklare att betala kontant. Inget godkännande från banken, ingen månadskostnad, ingen risk med räntor. Processen går snabbare och kostnaderna för köpet blir lägre.

Vissa köpare med tillräckligt med pengar väljer ändå att låna. Med räntor i den nivå som beskrivs nedan kan det vara klokt att ha kvar pengar i andra placeringar och låna till bostaden. Båda sätten fungerar bra, och vad som passar bäst beror på dina inkomster, din skatt och vad du annars skulle göra med pengarna.

Kan utlänningar få bolån här?

Ja. Det finns inga lagliga hinder för utlänningar att äga bostäder i Portugal eller ta lån för att köpa dem. Portugisiska banker lånar ut till EU-medborgare, personer utanför EU, bosatta och personer som inte bor i landet.

Det som beror på din situation är hur mycket banken lånar ut, till vilken ränta och under vilka villkor.

Hur mycket du kan låna: belåningsgrad

Belåningsgraden, eller LTV, är den del av bostadens värde som banken går med på att låna ut. Resten är din kontantinsats.

Bosatta som köper en permanentbostad: upp till 80 % till 90 % i belåningsgrad. En kontantinsats på 10 % till 20 % krävs.
Icke bosatta: 60 % till 70 % i belåningsgrad. En kontantinsats på 30 % till 40 % krävs. Vissa banker kan sträcka sig till 75 % för personer med mycket god ekonomi, men det hör till ovanligheterna.

En sak är viktig att tänka på. Banken räknar ut belåningsgraden utifrån det lägsta beloppet av köpeskillingen och bankens egen värdering av bostaden. Om banken värderar bostaden lägre än det avtalade priset baseras lånet på det lägre beloppet, och du får betala skillnaden med egna pengar.

Inkomstregeln: DSTI

Portugisiska banker använder en skuldkvot, kallad DSTI. Dina samlade månatliga skuldbetalningar, inklusive det nya bolånet, får inte överstiga en viss del av din disponibla månadsinkomst.

Gränsen från Banco de Portugal är 45%, sänkt från 50 % den 1 augusti 2026. De flesta banker sätter en hårdare egen gräns på 35 % till 40 %, och ansökningar under 35 % blir godkända snabbast.

I praktiken innebär det att för en disponibel månadsinkomst på 3 000 euro utan andra skulder godkänner banken ett bolån där månadskostnaden landar mellan 1 050 och 1 500 euro, beroende på bankens egna regler.

Pension räknas som inkomst. Pensionärer med en stabil pension bedöms enligt samma skuldkvot, och pensionsbeskedet används i stället för lönespecifikationen. Inkomsten måste komma regelbundet, gå att styrka och räcka till för att täcka betalningen inom bankens gräns.

Källa: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Granskad 28 August 2026.

Regler för lånetid och de två taken som gäller

Två olika regler sätter tak för din lånetid. Båda gäller samtidigt, så din lånetid blir den som är kortast.

Regelverkets maxtid

Sedan den 1 augusti 2026 sätter Banco de Portugal en gräns för nya bolån på 40 år för låntagare upp till 35 år, och 35 år för alla som är äldre.

Bankens åldersgräns

De flesta portugisiska banker kräver att bolånet är helt återbetalt när låntagaren fyller 75 år. Vissa striktare banker sätter gränsen vid 70 år. Om ni är två låntagare är det åldern på den äldsta personen som avgör.

Denna gräns skiljer sig inte mellan bosatta och icke bosatta, även om många guider påstår det.

Banken räknar ut din längsta lånetid genom att dra din nuvarande ålder från sin åldersgräns. Om du är 55 år och bankens gräns är 75 år, blir din längsta lånetid 20 år. Om du är 60 år blir den 15 år. En kortare lånetid ger en högre månadskostnad för samma lånebelopp.

För de flesta utländska köpare över 40 år sätter bankens åldersgräns stopp före regelverkets tidsgräns.

Räntor

Portugisiska bolån finns i tre former.

Rörlig ränta. Detta är det vanligaste valet. Räntan består av Euribor plus ett fast bankpåslag, och den justeras var 3:e, 6:e eller 12:e månad beroende på ditt avtal. Din månadskostnad rör sig upp och ner med Euribor.

Fast ränta. Räntan binds under en bestämd tid, oftast 5, 10, 15 eller 30 år. Allt fler väljer detta för att få en trygg månadskostnad.

Bunden och rörlig ränta. Räntan är fast under en första period, oftast 2, 5 eller 10 år, och övergår sedan till rörlig ränta. Det ger trygghet under de första åren.

Euribor

Euribor är basräntan för lån med rörlig ränta och blandad ränta. Den ändras varje dag och ges ut av European Money Markets Institute. De vanligaste bindningstiderna för portugisiska bolån är Euribor på 6 månader och 12 månader.

Vi anger ingen siffra för Euribor här, eftersom alla siffror blir inaktuella på några dagar. Kontrollera den aktuella räntan innan du gör några beräkningar.

Bankens påslag

Påslaget är den fasta marginal som banken lägger till utöver Euribor. Den styrs av din belåningsgrad, om du bor i landet eller inte, hur stabil din inkomst är och om du köper andra tjänster av banken, som hemförsäkring eller ett lönekonto.

Att köpa fler tjänster sänker påslaget men höjer dina kostnader på andra håll. Jämför hela paketet, inte bara påslaget.

Vad du bör jämföra

Jämför inte bara bankernas annonserade räntor. Jämför i stället två andra siffror.

TAEG är den effektiva årsräntan. Den räknar in påslag, avgifter och försäkringar. MTIC är det totala beloppet du betalar under lånets hela löptid. Tillsammans visar de vad varje erbjudande faktiskt kostar.

Livförsäkring, och varför den blir viktigare efter 60

De flesta banker kräver en livförsäkring som villkor för bolånet, vilken löser resten av lånet vid dödsfall eller bestående arbetsoförmåga.

Efter 60 års ålder stiger premierna kraftigt, och vissa försäkringsbolag blir mer restriktiva med att anta nya kunder. Hälsodeklarationerna blir mer omfattande och tidigare sjukdomar kan leda till högre avgifter eller undantag. Räkna in detta i din månadskostnad innan du ansöker, inte efter att lånet har godkänts.

Du måste inte välja bankens egen försäkring. Portugisisk lag ger dig rätt att använda ett annat bolag så länge skyddet uppfyller bankens krav, och det lönar sig oftast att jämföra olika alternativ. Banken kan höja ditt påslag om du tackar nej till deras försäkring, så jämför den totala kostnaden.

Processen, steg för steg

1. Lånekalkyl. Gör en kalkyl hos två eller tre banker eller via en bolånemäklare innan du lägger bud på något. En kalkyl ger dig en fingervisning om lånebelopp, månadskostnad och ränta utan att du binder upp dig.

2. Ansökan. Skicka in alla handlingar. Ofullständiga ansökningar är den överlägset vanligaste orsaken till att saker drar ut på tiden.

3. Öppna konto. Du måste öppna ett bankkonto hos den långivande banken, där dina betalningar sedan dras.

4. Bankens värdering. Banken beställer en oberoende värdering av bostaden. Lånet baseras på det lägsta beloppet av priset och värderingen. Du står för kostnaden.

5. FINE. När lånet beviljas ger banken ut dokumentet FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Detta visar de exakta villkoren: ränta, löptid, månadsbelopp, TAEG, MTIC och alla avgifter. Du har minst 7 dagars betänketid från mottagandet innan du behöver skriva under. Använd den tiden. Det är din sista chans att jämföra eller förhandla.

6. CPCV. Det bindande förhandsavtalet skrivs under när bolånet är beviljat och du har godkänt FINE.

7. Skatter. Skatterna IMT och stämpelskatt betalas före köpebrevet.

8. Köpebrev. Banken för över lånesumman direkt till säljaren vid undertecknandet och äganderätten går över till dig.

Räkna med fyra till åtta veckor från ansökan till beslut. Hela förloppet från bud till färdigt köpebrev tar två till fyra månader.

Handlingar som krävs

Personliga handlingar:

Pass eller nationellt id-kort
NIF-nummer
Adressbevis, en ny elräkning eller ett kontoutdrag
Kontoutdrag för de senaste tre till sex månaderna
Inkomstbevis: för anställda, de tre senaste lönespecifikationerna och anställningsavtal; för egenföretagare, deklarationer för de två senaste åren och ett intyg från revisor; för pensionärer, ett pensionsbesked som visar det fasta beloppet
Deklarationer för de senaste ett till två åren från ditt hemland
Kreditupplysning, vilket vissa banker efterfrågar

Bostadens handlingar är samma underlag som din jurist samlar in inför köpet: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, slutbevis eller användningstillstånd, energideklaration, ficha técnica de habitação för hus byggda efter 2004, intyg från samfälligheten vid behov, samt ritningar.

Sammanfattning för icke bosatta

Belåningsgrad: 60 % till 70 %, vilket innebär en kontantinsats på 30 % till 40 %.

Inkomst: utländsk inkomst godtas av de flesta stora portugisiska banker, men kräver tydligare underlag än lokal inkomst. Kontoutdrag måste stämma helt överens med deklarerad inkomst. Skillnader mellan dessa uppgifter är den vanligaste anledningen till avslag.

Valutarisk. Om din inkomst är i dollar, pund eller en annan valuta än euro påverkar växelkursen din förmåga att betala ett eurolån varje månad. Detta är en verklig risk som du bör rådgöra med en expert om innan du bestämmer dig.

Åldersgräns: oftast 75 år, eller 70 år hos striktare långivare. Gränsen är densamma oavsett om du bor i landet eller inte.

Skatt. Personer som inte bor i landet betalar en fast IMT-skatt på 7.5% när de köper bostad, i stället för den rörliga skalan. På en bostad i medelprisklassen är den skillnaden större än flera års räntekostnader. Detta förklaras i sin helhet under skatter i Portugal, och bör finnas med i din kalkyl från start.

Lånemäklare. Värt att överväga för personer som inte bor i landet. En mäklare med goda bankkontakter kan förhandla fram bättre villkor än om du besöker bankkontor på egen hand, och portugisiska kontor har visst självbestämmande, vilket gör att samma bank kan ge olika besked beroende på vilket kontor du besöker.

Räkneexempel

En lägenhet i Porto för 350 000 euro köps av en 55-årig person som inte bor i Portugal, där banken lånar ut 65 % och sätter en åldersgräns på 75 år.

Lånebelopp: 227 500 euro
Kontantinsats som krävs: 122 500 euro
Skatter och avgifter för en icke bosatt: cirka 29 050 euro
Totalt kapitalbehov vid köpet: cirka 151 550 euro

Den längsta lånetiden är 20 år, vilket styrs av åldersgränsen och inte av regelverkets tak på 35 år. Månadskostnad för ett lån på 227 500 euro över 20 år:

Vid 3,5 % total ränta: cirka 1 320 euro
Vid 4,0 %: cirka 1 379 euro
Vid 4,5 %: cirka 1 439 euro

Utöver detta tillkommer kostnad för livförsäkring och hemförsäkring varje månad.

Kontrollera dagens Euribor och lägg till bankens påslag för att räkna ut siffrorna för ditt eget fall.

Översikt över kostnader

Avgift för bankens värdering, betalas av låntagaren
Stämpelskatt på bolånet: 0.6% av lånebeloppet
Livförsäkring, månadsvis, som blir mycket dyrare efter 60 år
Hemförsäkring, månadsvis
Månadsavgift för konto hos den långivande banken
Avgift för förtidsinlösen: 0.5% av det inlösta beloppet vid rörlig ränta, 2% vid fast ränta

Avgifter för administration och uppläggning skiljer sig åt. Vissa banker tar betalt för detta, medan andra bjuder på det. Fråga om detta innan du skickar in en ansökan.