Este artigo sobre crédito à habitação em Portugal explica quem pode pedir um empréstimo, quanto pode pedir, a que taxa e sob que condições. Dois limites das regras mudaram a 1 de agosto de 2026 e ambos afetam quanto pode pedir e por quanto tempo.

A pronto ou com crédito à habitação

Se tem o dinheiro, pagar a pronto é mais simples. Sem aprovação do banco, sem prestação mensal, sem risco com taxas de juro. O processo é mais rápido e os custos da transação são mais baixos.

Alguns compradores com dinheiro disponível preferem pedir um empréstimo. Com as taxas dentro dos valores descritos abaixo, manter o capital investido noutro sítio e usar o crédito para comprar o imóvel pode fazer sentido. Ambas as opções são válidas e a escolha certa depende das suas fontes de rendimento, da sua situação fiscal e do que faria com o dinheiro.

Os estrangeiros podem pedir um crédito à habitação cá?

Sim. Não há qualquer restrição na lei a estrangeiros comprarem imóveis em Portugal ou pedirem financiamento para isso. Os bancos portugueses emprestam a cidadãos da UE, a cidadãos fora da UE, a residentes e a não residentes.

O que muda com a sua situação de residência é quanto o banco empresta, a que taxa e sob que condições.

Quanto pode pedir emprestado: LTV

O LTV, rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel, é a percentagem do valor da casa que o banco financia. O restante é a sua entrada.

Residentes a comprar habitação própria permanente: até 80% a 90% de LTV. É necessária uma entrada de 10% a 20%.
Não residentes: 60% a 70% de LTV. É necessária uma entrada de 30% a 40%. Alguns bancos chegam aos 75% para rendimentos muito fortes, mas isso não é o habitual.

Há um ponto que exige atenção. O banco calcula o LTV com base no valor mais baixo entre o preço de compra e a sua própria avaliação do imóvel. Se o banco avaliar a casa abaixo do preço acordado, o empréstimo baseia-se no valor mais baixo e você cobre a diferença com o seu próprio dinheiro.

A regra do rendimento: DSTI

Os bancos portugueses aplicam o limite de DSTI, rácio de esforço sobre o rendimento. O total das suas prestações mensais de dívida, incluindo o novo crédito à habitação, não pode ultrapassar uma certa percentagem do seu rendimento líquido mensal.

O teto do Banco de Portugal é de 45%, tendo descido dos 50% a 1 de agosto de 2026. A maioria dos bancos aplica um limite interno mais rígido, entre 35% e 40%, e os perfis aprovados mais depressa ficam abaixo dos 35%.

Na prática, com um rendimento líquido mensal de 3.000 € e sem outras dívidas, o banco aprovará um crédito cuja prestação mensal fique entre 1.050 € e 1.500 €, dependendo da sua política interna.

As pensões contam. Os reformados com uma pensão estável são avaliados com base no mesmo DSTI, substituindo o recibo de vencimento pelo comprovativo da pensão. O rendimento tem de ser regular, comprovável e suficiente para cobrir a prestação dentro do limite do banco.

Fonte: Banco de Portugal, from 1 Aug 2026. Confirmado em 28 August 2026.

Prazos máximos e os dois limites existentes

Duas regras distintas limitam o prazo do seu empréstimo. Ambas se aplicam, pelo que o seu prazo será o mais curto das duas.

O teto do regulador

Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal limita os novos créditos a 40 anos para quem tem até 35 anos, e a 35 anos para quem tem mais idade.

A idade máxima do banco

A maioria dos bancos portugueses exige que o empréstimo esteja totalmente pago quando o titular atingir os 75. Bancos mais exigentes colocam o limite nos 70. Quando há dois titulares, a idade da pessoa mais velha é a que conta.

Este limite não varia com a residência, ao contrário do que afirmam vários guias publicados.

O banco calcula o seu prazo máximo subtraindo a sua idade atual ao limite de idade dele. Aos 55 anos, com um limite bancário de 75, o seu prazo máximo é de 20 anos. Aos 60 anos, é de 15 anos. Um prazo mais curto significa uma prestação mensal mais alta para o mesmo empréstimo.

Para a maioria dos compradores estrangeiros com mais de 40 anos, a regra da idade do banco aplica-se antes do limite do regulador.

Taxas de juro

Os créditos à habitação em Portugal dividem-se em três tipos.

Taxa variável. A mais comum. A taxa é a Euribor mais um spread fixo do banco, revista a cada 3, 6 ou 12 meses, conforme o seu contrato. A sua prestação sobe e desce com a Euribor.

Taxa fixa. Fica igual durante um período definido, normalmente 5, 10, 15 ou 30 anos. Tem vindo a ganhar popularidade porque as pessoas procuram estabilidade nas prestações.

Taxa mista. É fixa num período inicial, normalmente 2, 5 ou 10 anos, passando depois a variável. Garante segurança nos primeiros anos.

Euribor

A Euribor é a taxa de referência para os créditos com taxa variável e mista. Muda todos os dias e é publicada pelo European Money Markets Institute. Os prazos mais usados nos créditos portugueses são a Euribor a 6 meses e a 12 meses.

Nós não publicamos aqui o valor da Euribor, porque qualquer número ficaria desatualizado em poucos dias. Confirme a taxa atual antes de fazer qualquer cálculo.

Spread do banco

O spread é a margem fixa que o banco soma à Euribor. Ele reflete o seu LTV, o seu estatuto de residência, a estabilidade dos seus rendimentos e os produtos que contratar com o crédito, como o seguro da casa ou a conta com domiciliação de ordenado.

Adicionar produtos reduz o spread, mas aumenta o seu custo total por outro lado. Compare o pacote completo e não apenas o spread.

O que deve comparar

Não compare as taxas base anunciadas pelos bancos. Em vez disso, compare dois valores.

A TAEG é a taxa anual de encargos efetiva global. Ela inclui o spread, as comissões e os seguros. O MTIC é o montante total imputado ao consumidor durante todo o empréstimo. Juntos, estes dois valores mostram o que cada proposta realmente custa.

Seguro de vida e a sua importância a partir dos 60 anos

A maioria dos bancos exige um seguro de vida como condição para o crédito, cobrindo o valor em dívida em caso de morte ou invalidez permanente.

A partir dos 60 anos, o custo do seguro sobe bastante e algumas seguradoras tornam-se mais exigentes a aceitar novos clientes. Os questionários médicos ficam mais longos e problemas de saúde existentes podem levar a agravamentos de preço ou exclusões de cobertura. Inclua este custo no seu cálculo mensal antes de avançar com o pedido, e não apenas depois da aprovação.

Não é obrigado a contratar o seguro do próprio banco. A lei portuguesa permite usar uma seguradora externa desde que a apólice cumpra as exigências do banco, e pesquisar no mercado costuma trazer poupanças consideráveis. O banco pode mexer no spread se recusar a apólice dele, por isso compare sempre o valor final total.

O processo, passo a passo

1. Simulação. Faça uma simulação em dois ou três bancos ou através de um intermediário de crédito antes de fazer uma proposta por qualquer casa. A simulação indica-lhe o valor do empréstimo, a prestação e a taxa sem qualquer compromisso.

2. Pedido de crédito. Entregue toda a documentação. Processos incompletos são, de longe, a principal causa de atrasos.

3. Abertura de conta. Terá de abrir uma conta à ordem no banco onde pede o crédito, onde as prestações serão cobradas.

4. Avaliação do imóvel. O banco pede uma avaliação a uma entidade independente. O empréstimo baseia-se no valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação. Esta avaliação é paga por si.

5. FINE. Após a aprovação, o banco emite a FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia. Este documento detalha todas as condições: taxa, prazo, prestação, TAEG, MTIC e todos os custos associados. Tem um período mínimo de reflexão de 7 dias a contar da receção antes de ter de assinar. Aproveite esse tempo. Esta é a sua última oportunidade para comparar propostas ou negociar.

6. CPCV. O contrato-promessa de compra e venda é assinado depois de o crédito estar aprovado e a FINE aceite.

7. Impostos. O IMT e o Imposto do Selo são pagos antes da escritura.

8. Escritura. O banco transfere o dinheiro do empréstimo diretamente para o vendedor no momento da assinatura e o imóvel passa para o seu nome.

Conte com quatro a oito semanas desde o pedido até à aprovação. O processo completo, desde a proposta até à escritura final, demora entre dois a quatro meses.

Documentos necessários

Pessoais:

Passaporte ou cartão de cidadão
NIF
Comprovativo de morada, como uma fatura recente da água ou luz ou um extrato bancário
Três a seis meses de extratos bancários
Comprovativo de rendimentos: trabalhadores por conta de outrem, últimos três recibos de vencimento e contrato de trabalho; trabalhadores independentes, declarações de IRS dos últimos dois anos e declaração do contabilista; reformados, comprovativo da pensão com o valor regular
Declarações de impostos dos últimos um a dois anos do seu país de residência
Relatório de histórico de crédito, exigido por alguns bancos

Os documentos do imóvel são os mesmos que o seu advogado reúne para a compra: caderneta predial urbana, certidão permanente do registo predial, licença de habitação, certificado energético, ficha técnica de habitação para imóveis construídos após 2004, declaração do condomínio quando aplicável, e plantas.

Não residentes, resumo prático

LTV: 60% a 70%, o que significa uma entrada de 30% a 40%.

Rendimento: a maioria dos grandes bancos portugueses aceita rendimentos do estrangeiro, mas exige mais comprovativos do que para rendimentos obtidos em Portugal. Os extratos bancários têm de bater certo com os rendimentos declarados. Falhas na correspondência entre estes dois dados são o motivo mais comum de recusa.

Risco cambial. Se recebe em dólares, libras ou noutra moeda que não seja o euro, as variações cambiais afetam todos os meses o valor necessário para pagar um empréstimo em euros. Este risco é real e convém pedir aconselhamento especializado antes de avançar.

Limite de idade: 75 habitualmente, ou 70 nos bancos mais rigorosos. A regra é igual para residentes e não residentes.

Impostos. Os não residentes que compram habitação pagam IMT a uma taxa fixa de 7.5%, em vez de usarem as tabelas progressivas. Num imóvel de valor médio, essa diferença supera o valor de vários anos de juros. Esta questão é explicada em detalhe na secção sobre impostos em Portugal, e deve entrar nas suas contas desde o início.

Intermediários de crédito. Vale a pena considerar esta opção para não residentes. Um intermediário com contactos próximos nos bancos consegue melhores condições do que ir diretamente aos balcões, e os balcões em Portugal têm alguma autonomia, pelo que o mesmo banco pode apresentar propostas diferentes consoante o local onde vai.

Exemplo prático

Um apartamento de 350.000 € no Porto, comprado por um não residente de 55 anos, com o banco a emprestar 65% de LTV e a aplicar um limite de idade de 75 anos.

Valor do empréstimo: 227.500 €
Entrada necessária: 122.500 €
Impostos e despesas de escritura como não residente: cerca de 29.050 €
Total em dinheiro necessário na compra: cerca de 151.550 €

O prazo máximo é de 20 anos, fixado pelo limite de idade e não pelo teto de 35 anos do regulador. Prestação mensal para 227.500 € a 20 anos:

Com uma taxa total de 3,5%: cerca de 1.320 €
A 4,0%: cerca de 1.379 €
A 4,5%: cerca de 1.439 €

Some a isto o seguro de vida e o seguro multirriscos da casa, ambos mensais.

Consulte a Euribor atual e some o spread proposto pelo seu banco para calcular o valor para a sua situação.

Resumo dos custos

Comissão de avaliação do imóvel, paga por quem pede o crédito
Imposto do Selo sobre o crédito: 0.6% do valor do empréstimo
Seguro de vida, mensal, com aumentos significativos após os 60 anos
Seguro da casa, mensal
Comissão mensal de manutenção de conta no banco do empréstimo
Comissão de amortização antecipada: 0.5% do valor reembolsado em taxas variáveis, 2% em taxas fixas

As comissões de estudo e abertura de processo variam. Alguns bancos cobram-nas, outros não. Pergunte antes de avançar com o pedido.