Dit artikel over belastingen in Portugal behandelt wat u betaalt als inwoner, wat u betaalt als niet-inwoner, en wat er verandert wanneer u een woning koopt, bezit, verhuurt of verkoopt. Elk cijfer hieronder is afkomstig uit het register van fiscale waarden, zodat de getallen vanuit één instellingenscherm worden bijgewerkt in plaats van elk jaar in januari opnieuw te worden ingetypt.

Belasting is persoonlijk. Het kader hier is nauwkeurig en actueel. Wat u daadwerkelijk betaalt, hangt af van uw inkomstenbronnen, uw verblijfsstatus, het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Portugal en uw thuisland, en uw eigen omstandigheden. Vraag professioneel advies voordat u verhuist en voordat u koopt.

Bent u een fiscaal inwoner?

Alles op deze pagina draait om één vraag. U wordt een Portugees fiscaal inwoner als u meer dan 183 dagen in Portugal doorbrengt in een periode van twaalf maanden, of als u hier een woning aanhoudt onder omstandigheden die erop wijzen dat u van plan bent deze als uw vaste woonplaats te gebruiken. Artikel 16 van de IRS-wet bepaalt de regels hiervoor.

Fiscaal inwonerschap is niet hetzelfde als wettelijk verblijf. U kunt een verblijfsvergunning hebben en geen fiscaal inwoner zijn. U kunt een fiscaal inwoner zijn zonder vergunning. De twee zaken worden beslist door verschillende instanties volgens verschillende regels.

Uw verblijfsstatus verandert de overdrachtsbelasting die u betaalt met tienduizenden euro's op een gemiddeld geprijsde woning. Het is de moeite waard om dit te regelen voordat u iets ondertekent.

Inkomstenbelasting: IRS

De Portugese inkomstenbelasting heet IRS, voluit Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Inwoners betalen belasting over hun wereldwijde inkomen. Niet-inwoners betalen belasting over inkomen uit Portugese bronnen, waarbij voor sommige categorieën nu het wereldwijde inkomen moet worden opgegeven om het juiste belastingtarief te bepalen.

De oude NHR-regeling, alleen voor bestaande houders

De regeling voor niet-gewone inwoners liep van 2009 tot eind 2023. De regeling bood tien jaar lang een vast tarief van 20% op goedgekeurd Portugees inkomen en brede vrijstellingen op buitenlands inkomen, inclusief pensioenen.

De NHR sloot voor nieuwe aanvragers op 1 januari 2024. Een overgangsregeling gaf mensen die al in Portugal waren de tijd om zich tot 31 maart 2025 te registreren. Als u zich voor die datum hebt geregistreerd, behoudt u de status en de voordelen voor de volledige periode van tien jaar vanaf de datum van registratie. Als u nu verhuist, is de NHR niet beschikbaar voor u.

IFICI, de huidige regeling

IFICI, het fiscale voordeel voor wetenschappelijk onderzoek en innovatie, verving de NHR op 1 januari 2024. Het wordt vaak NHR 2.0 genoemd. Het is aanzienlijk beperkter dan de oorspronkelijke regeling.

U komt alleen in aanmerking als alle drie de punten van toepassing zijn:

U bent een nieuwe fiscaal inwoner en woonde in de voorafgaande vijf jaar niet in Portugal.
U werkt in een goedgekeurde sector met een hoge waarde: winning en bewerking van grondstoffen, informatie en communicatie, wetenschappelijk onderzoek en ontwikkeling, hoger onderwijs, gezondheidszorg en aanverwante diensten, groene energie, of industrie. Of uw functie in aanmerking komt hangt af van uw functietitel en de sectorcode van uw werkgever, niet van de sector alleen.
U heeft minstens een bachelordiploma, EQF-niveau 6 of gelijkwaardig, plus drie jaar relevante werkervaring, of u heeft een doctoraat.

IFICI biedt tien jaar lang een vast tarief van 20% op goedgekeurd Portugees inkomen uit werk en ondernemerschap, plus vrijstellingen op het meeste inkomen uit het buitenland.

Wie niet in aanmerking komt, en dit is het deel dat mensen verrast. Gepensioneerden die van een pensioen leven, komen niet in aanmerking. Houders van een D7-visum die leven van passief inkomen, komen niet in aanmerking. Thuiswerkers in algemene beroepen zoals marketing, verkoop, ontwerp, tekstschrijven of projectmanagement komen niet in aanmerking, tenzij de specifieke rol binnen een goedgekeurde sector valt. IFICI is gemaakt voor hooggekwalificeerde professionals in sectoren gericht op innovatie. Het is geen algemeen belastingvoordeel voor buitenlanders.

Standaard IRS, wat de meeste nieuwe inwoners betalen

Als u niet in aanmerking komt voor IFICI, betaalt u de standaard Portugese inkomstenbelasting over uw wereldwijde inkomen tegen oplopende tarieven van 12.5% tot 48%, verdeeld over 9 schijven.

De tarieven gelden per schijf. Iemand wiens inkomen in de derde schijf valt, betaalt niet het tarief van de derde schijf over alles wat hij verdient. Men betaalt het tarief van de eerste schijf over het deel van het inkomen dat in de eerste schijf past, het tweede tarief over het volgende deel, en zo verder.

Twee solidariteitsheffingen komen daar nog bovenop. Inkomen boven €80,000 krijgt een extra heffing van 2.5%. Inkomen boven €250,000 krijgt een heffing van 5% over het meerdere.

Buitenlandse pensioenen worden belast als gewoon inkomen tegen de standaard IRS-tarieven. Dit is de grootste verandering ten opzichte van de oude NHR-regeling, die deze vrijstelde. Als uw pensioenplan was gebaseerd op de NHR-pensioenvrijstelling, praat dan met een belastingadviseur voordat u iets definitief maakt.

Bron: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Gecontroleerd op 28 August 2026.

Een woning kopen: IMT

IMT, de gemeentelijke belasting op overdrachten van onroerend goed, is de overdrachtsbelasting. Deze wordt eenmalig betaald bij de aankoop. Het tarief hangt af van de woningwaarde, het beoogde gebruik, en sinds 2026 van de vraag of u een Portugees fiscaal inwoner bent.

Het tarief voor niet-inwoners

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT voerde een vast IMT-tarief van 7.5% in voor kopers die geen inwoner zijn, van kracht sinds 25 May 2026. Er is geen oplopende schaal en geen startvrijstelling. De belasting wordt geheven vanaf de eerste euro.

Het tarief geldt alleen voor stedelijke gebouwen en appartementen bestemd voor bewoning. Bouwgrond, bedrijfspanden, industriële panden en landbouwgronden vallen hier buiten en behouden de normale tarieven voor elke koper. Een appartement dat u wilt verhuren als Alojamento Local telt nog steeds als woning, omdat AL een registratie van activiteit is en de officiële bestemming van het pand niet verandert.

Drie situaties laten de extra toeslag vervallen:

U was op het moment van de aankoop al een Portugees fiscaal inwoner.
U wordt binnen 2 jaar na de aankoop een Portugees fiscaal inwoner.
U verhuurt de woning tegen een gereguleerde huurprijs van maximaal €2,300 per maand, waarbij u het huurcontract binnen 6 maanden na de aankoop ondertekent en dit voor minstens 36 maanden aanhoudt, al dan niet aaneengesloten, binnen de eerste 5 jaar.

De werkwijze is belangrijk voor uw geldstroom. U betaalt de volledige 7.5% bij de eigendomsakte. Zodra u aan een van de voorwaarden voldoet, vraagt u de belastingdienst om de toeslag te schrappen en het verschil met de normale tarieven terug te betalen. Het werkt als een terugbetaalbare borg, niet als een ander tarief dat vooraf in rekening wordt gebracht.

Tarieven voor inwoners: hoofdverblijf, vasteland

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	0%	—
€106,346 – €145,470	2%	€2,126.92
€145,470 – €198,347	5%	€6,491.02
€198,347 – €330,539	7%	€10,457.96
€330,539 – €660,982	8%	€13,763.35
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Bereken dit als de prijs vermenigvuldigd met het tarief, min de aftrek. Op de Azoren en Madeira ligt elke grens 25% hoger.

Tarieven voor inwoners: tweede woning of beleggingspand, vasteland

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	1%	—
€106,346 – €145,470	2%	€1,063.46
€145,470 – €198,347	5%	€5,427.56
€198,347 – €330,539	7%	€9,394.50
€330,539 – €633,931	8%	€12,699.89
€633,931 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Er is geen startvrijstelling voor een tweede woning. De belasting begint vanaf de eerste euro.

IMT Jovem, voor kopers van 35 jaar of jonger

Kopers die voor het eerst kopen, 35 jaar of jonger zijn en een hoofdverblijf kopen, betalen geen IMT op woningen tot €330,539. Een gedeeltelijke vrijstelling geldt tot €660,982. Op de eilanden zijn de vergelijkbare grenzen €413,174 en €826,228.

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €330,539	0%	—
€330,539 – €660,982	8%	€26,443.12
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Rekenvoorbeeld

Neem een appartement van € 350.000 in Porto.

Situatie A, u bent een Portugees fiscaal inwoner en koopt uw hoofdverblijf. De woning valt in de schijf van 8%. Als we het tarief toepassen en de aftrek eraf halen, geeft € 350.000 vermenigvuldigd met 8% min € 13.763,35 een IMT van € 14.236,65. Tel daar de zegelbelasting van 0.8% bij op, wat neerkomt op € 2.800. De totale belasting bij de eigendomsakte is € 17.036,65.

Situatie B, u bent een niet-inwoner. Een vast tarief van 7.5% op € 350.000 levert € 26.250 op. Tel daar de zegelbelasting van € 2.800 bij op. De totale belasting bij de eigendomsakte is € 29.050.

Het verschil tussen de twee situaties voor dezelfde woning is € 12.013,35. Uw verblijfsstatus is een financiële beslissing die u vooraf moet plannen, en geen administratief detail dat u achteraf regelt.

Wanneer IMT wordt betaald

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 veranderde de betaaltermijn. IMT kan nu worden betaald op de dag dat de betaalopdracht wordt uitgegeven of binnen de volgende 30 dagen, waarna de aanslag vervalt. De betaalopdrachten moeten nog steeds worden aangemaakt en de belasting moet betaald zijn voordat de akte wordt getekend. Vraag uw advocaat om te bevestigen dat de betaling is verwerkt vóór de afspraak bij de notaris.

Overige IMT-tarieven

Landbouwgronden: 5%
Overig stedelijk vastgoed, inclusief commercieel vastgoed: 6.5%

Zegelbelasting: Imposto do Selo

Een vast bedrag van 0.8% van de aankoopprijs. Dit geldt voor iedereen, ongeacht verblijfsstatus of type vastgoed, en wordt op hetzelfde moment betaald als de IMT.

Als u een hypotheek afsluit, geldt een extra zegelbelasting van 0.6% over het geleende bedrag.

Een woning bezitten: IMI en AIMI

IMI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting

IMI wordt berekend over de VPT, de officiële belastbare waarde die bij de belastingdienst geregistreerd staat, welke meestal ruim onder de marktwaarde ligt. Elke gemeente bepaalt haar eigen tarief binnen de wettelijke grenzen:

Stedelijke panden: 0.3% tot 0.45% van de VPT
Landelijke panden: 0.8% van de VPT

IMI wordt eenmaal per jaar gefactureerd, met aanslagen die in het voorjaar worden verzonden. Het aantal termijnen hangt af van de te betalen belasting, niet van de VPT. Tot € 100 wordt in één termijn betaald in mei. Tussen € 100 en € 500 wordt verdeeld over twee termijnen, in mei en november. Boven € 500 wordt verdeeld over drie termijnen, in mei, augustus en november.

AIMI, de extra belasting op bezit met een hogere waarde

AIMI geldt alleen wanneer de totale Portugese VPT van een individu hoger is dan €600,000, of €1,200,000 voor stellen die gezamenlijk aangifte doen. De tarieven lopen van 0,7% tot 1,5% over het meerdere. De meeste eigenaren met één woning bereiken deze grens nooit.

Een woning verhuren

Huurinkomsten uit een Portugese woning zijn belastbaar in Portugal.

Het algemene tarief voor niet-inwoners is 25% op de bruto huurinkomsten. Decreto-Lei n.º 97/2026 voerde twee lagere tarieven in voor woningverhuur: 10% wanneer de huur binnen de gematigde grens van €2,300 per maand blijft, en 5% onder de regeling voor betaalbare huur.

Inwoners betalen volgens de oplopende IRS-tarieven, met de mogelijkheid om goedgekeurde kosten af te trekken.

Als u verhuurt via Airbnb, Booking.com of een vergelijkbaar platform, heeft u een vergunning voor Alojamento Local van uw gemeente nodig. AL brengt een eigen registratie, belasting en lokale regelgeving met zich mee, en verschillende gemeenten beperken nieuwe vergunningen in specifieke wijken. Vraag advies aan een Portugese accountant, een contabilista, voordat u begint.

Een woning verkopen: vermogenswinst

Vermogenswinst op Portugees vastgoed is belastbaar.

De staatsbegroting van 2023 schrapte het vaste tarief van 28% dat voorheen gold voor niet-inwoners. Inwoners en niet-inwoners worden nu op dezelfde basis belast: 50% van de winst wordt opgeteld bij uw overige inkomen en belast tegen de oplopende IRS-tarieven.

Niet-inwoners moeten hun wereldwijde inkomen opgeven zodat de belastingdienst het juiste belastingtarief kan bepalen. Zonder die opgave wordt de hoogste schijf toegepast.

Twee uitzonderingen worden vaak over het hoofd gezien. Woningen die vóór januari 1989 zijn gekocht, vallen volledig buiten de belasting op vermogenswinst. De aankoopwaarde wordt ook aangepast met een officiële inflatiecorrectie die elk jaar in november wordt gepubliceerd, wat de belastbare winst verlaagt, en dit helpt het meest wanneer het pand lange tijd in bezit is geweest.

Inwoners die een hoofdverblijf verkopen, kunnen de opbrengst opnieuw investeren in een ander hoofdverblijf in Portugal, de EU of de EER en zo de belasting ontlopen, onder strikte voorwaarden voor timing en bewoning. Die vrijstelling is niet beschikbaar voor niet-inwoners.

Huren als huurder: de IRS-aftrek

Als uw verhuurder het huurcontract heeft geregistreerd bij de belastingdienst, kunt u de betaalde huur aftrekken van uw IRS. Het jaarlijkse maximum is €900 in 2026, oplopend naar €1,000 vanaf 2027.

De aftrek hangt volledig af van de registratie van het contract. Als een verhuurder weigert te registreren, verliest u de aftrek en heeft u geen bewijs van huur. Zie die weigering als een reden om niet te huren.

Waar u advies kunt krijgen

Gebruik een Portugese contabilista certificado voor de jaarlijkse aangifte en voor alles wat met huurinkomsten of een verkoop te maken heeft. Gebruik een advocaat, een advogado, voor de aankoop zelf en voor alles rondom uw verblijfsstatus. De twee taken overlappen elkaar niet en ieder zal u vertellen wanneer u de ander nodig heeft.

Cijfers op deze pagina vermelden hun bron en de datum waarop een mens ze voor het laatst heeft gecontroleerd. Waar een getal sindsdien is veranderd, is de bronvermelding de plek om te beginnen.