Dieser Artikel über Steuern in Portugal zeigt, was Sie als Steuerinländer zahlen, was Sie als Nicht-Steuerinländer zahlen und was sich ändert, wenn Sie eine Immobilie kaufen, besitzen, vermieten oder verkaufen. Jede Zahl weiter unten stammt direkt aus dem Steuerregister, sodass sich die Werte über eine zentrale Einstellung aktualisieren, statt jeden Januar neu getippt zu werden.

Steuern sind eine persönliche Angelegenheit. Der Rahmen hier ist genau und aktuell. Was Sie tatsächlich zahlen, hängt von Ihren Einkommensquellen, Ihrem Wohnsitzstatus, dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Portugal und Ihrem Heimatland und Ihren persönlichen Umständen ab. Holen Sie sich fachlichen Rat, bevor Sie umziehen und bevor Sie kaufen.

Sind Sie in Portugal steuerpflichtig?

Alles auf dieser Seite dreht sich um eine Frage. Sie werden in Portugal steuerpflichtig, wenn Sie in einem Zeitraum von zwölf Monaten mehr als 183 Tage im Land verbringen, oder wenn Sie hier ein Zuhause unter Bedingungen haben, die darauf schließen lassen, dass Sie es als Ihren gewöhnlichen Aufenthalt nutzen möchten. Artikel 16 des Einkommensteuergesetzes legt diesen Maßstab fest.

Die steuerliche Ansässigkeit ist nicht dasselbe wie ein legaler Aufenthaltstitel. Sie können eine Aufenthaltserlaubnis haben und trotzdem nicht steuerpflichtig sein. Sie können auch ohne Erlaubnis steuerpflichtig sein. Beide Bereiche werden von verschiedenen Behörden nach unterschiedlichen Regeln entschieden.

Der Wohnsitzstatus verändert die Grunderwerbsteuer bei einem durchschnittlich teuren Haus um Zehntausende Euro. Es lohnt sich, dies vor jeder Unterschrift zu klären.

Einkommensteuer: IRS

Die portugiesische Einkommensteuer heißt IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Steuerinländer zahlen Steuern auf ihr weltweites Einkommen. Nicht-Steuerinländer werden auf ihr Einkommen aus portugiesischen Quellen besteuert, wobei für manche Einkommensarten nun das weltweite Einkommen angegeben werden muss, um den richtigen Steuersatz zu ermitteln.

Die alte NHR-Regelung, nur für bestehende Inhaber

Die NHR-Regelung für Personen ohne gewöhnlichen Aufenthalt galt von 2009 bis Ende 2023. Sie bot zehn Jahre lang einen Pauschalsatz von 20% auf bestimmte portugiesische Einkünfte und weitreichende Befreiungen für ausländische Einkünfte, einschließlich Renten.

Das NHR-Programm wurde am 1. Januar 2024 für neue Anträge geschlossen. Eine Übergangsregel erlaubte es Menschen, die bereits in Portugal waren, sich bis zum 31. März 2025 anzumelden. Wenn Sie sich vor diesem Datum registriert haben, behalten Sie diesen Status und seine Vorteile für die vollen zehn Jahre ab dem Tag Ihrer Anmeldung. Wenn Sie jetzt erst umziehen, steht Ihnen das NHR-Programm nicht mehr offen.

IFICI, das aktuelle System

IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, hat das alte System am 1. Januar 2024 abgelöst. Es wird oft als NHR 2.0 bezeichnet. Es ist deutlich enger gefasst als das Original.

Sie qualifizieren sich nur, wenn alle drei Punkte zutreffen:

Sie sind neu steuerpflichtig und waren in den vergangenen fünf Jahren nicht in Portugal steuerlich ansässig.
Sie arbeiten in einem anerkannten Wirtschaftszweig mit hoher Wertschöpfung: Rohstoff- und verarbeitende Industrie, Information und Kommunikation, wissenschaftliche Forschung und Entwicklung, Hochschulbildung, Gesundheitswesen und verwandte Dienste, grüne Energien oder Fertigung. Ob Ihre Rolle zählt, hängt von Ihrer genauen Berufsbezeichnung und der Einstufung Ihres Arbeitgebers ab, nicht nur von der Branche allein.
Sie besitzen mindestens einen Bachelor-Abschluss, EQR-Niveau 6 oder gleichwertig, plus drei Jahre passende Berufserfahrung, oder Sie haben einen Doktortitel.

IFICI bietet für zehn Jahre einen Pauschalsatz von 20% auf qualifizierte portugiesische Einkünfte aus Arbeit und Selbstständigkeit, plus Steuerbefreiungen für die meisten ausländischen Einkünfte.

Wer sich nicht qualifiziert, überrascht viele Menschen. Rentner, die von einer Altersrente leben, qualifizieren sich nicht. Inhaber eines D7-Visums, die von passivem Einkommen leben, qualifizieren sich nicht. Personen im Homeoffice in allgemeinen Berufen wie Marketing, Vertrieb, Design, Texten oder Projektleitung qualifizieren sich nicht, es sei denn, die konkrete Rolle fällt unter eine anerkannte Branche. IFICI wurde für hochqualifizierte Fachkräfte in innovationsgetriebenen Feldern geschaffen. Es ist kein allgemeiner Steuervorteil für Zuwanderer.

Reguläre IRS, was die meisten neuen Bewohner zahlen

Wenn Sie sich nicht für IFICI qualifizieren, zahlen Sie die normale portugiesische Einkommensteuer auf Ihr weltweites Einkommen zu gestaffelten Sätzen von 12.5% bis 48%, verteilt auf 9 Stufen.

Die Sätze sind progressiv. Eine Person, deren Einkommen die dritte Stufe erreicht, zahlt nicht auf das gesamte Einkommen den Satz der dritten Stufe. Sie zahlt den Satz der ersten Stufe auf den Teil, der in die erste Stufe passt, den zweiten Satz auf den nächsten Teil, und so weiter.

Zwei Solidaritätszuschläge kommen zusätzlich hinzu. Einkommen über €80,000 kostet zusätzliche 2.5%. Einkommen über €250,000 kostet 5% auf den darüber liegenden Betrag.

Ausländische Renten werden wie normales Einkommen mit den regulären IRS-Sätzen besteuert. Das ist der größte Unterschied zur alten NHR-Regelung, die Renten komplett befreite. Wenn Ihr Ruhestandsplan auf der alten NHR-Rentenbefreiung aufbaute, sprechen Sie mit einem Steuerberater, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Quelle: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Geprüft am 28 August 2026.

Kauf einer Immobilie: IMT

Die IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ist die Grunderwerbsteuer. Sie wird einmalig beim Kauf fällig. Der Satz hängt vom Wert der Immobilie, ihrer Nutzung und seit 2026 auch davon ab, ob Sie in Portugal steuerpflichtig sind.

Der Satz für Nicht-Steuerinländer

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT führte einen festen Steuersatz von 7.5% für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal ein, der seit 25 May 2026 gilt. Es gibt keine Staffelung und keinen Freibetrag. Die Steuer fällt ab dem ersten Euro an.

Dieser Satz gilt nur für städtische Gebäude und Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken. Baugrundstücke, Gewerbeimmobilien, Industrieobjekte und landwirtschaftliche Flächen sind davon unberührt und behalten die normalen Sätze für alle Käufer. Eine Wohnung, die Sie für Ferienvermietung als Alojamento Local nutzen möchten, gilt weiterhin als Wohnraum, da AL nur eine Gewerbeanmeldung ist und die baurechtliche Nutzung nicht ändert.

Drei Situationen heben diesen Aufschlag auf:

Sie waren zum Zeitpunkt des Kaufs bereits in Portugal steuerpflichtig.
Sie werden innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerpflichtig.
Sie vermieten die Immobilie zu einer kontrollierten Miete von höchstens €2,300 pro Monat, wobei Sie den Mietvertrag innerhalb von 6 Monaten nach dem Kauf unterschreiben und die Vermietung für mindestens 36 Monate, am Stück oder unterbrochen, innerhalb der ersten 5 Jahre aufrechterhalten.

Dieses Verfahren ist wichtig für Ihre Finanzen. Sie zahlen die vollen 7.5% bei der Beurkundung. Sobald Sie eine der Bedingungen erfüllen, beantragen Sie beim Finanzamt die Rückerstattung der Differenz zu den normalen Sätzen. Es funktioniert wie eine rückzahlbare Kaution, nicht wie ein alternativer Satz direkt beim Kauf.

Sätze für Steuerinländer: Hauptwohnsitz auf dem Festland

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	0%	—
€106,346 – €145,470	2%	€2,126.92
€145,470 – €198,347	5%	€6,491.02
€198,347 – €330,539	7%	€10,457.96
€330,539 – €660,982	8%	€13,763.35
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Die Rechnung lautet: Kaufpreis mal Steuersatz minus Abzugsbetrag. Auf den Azoren und auf Madeira liegt jeder Freibetrag und jede Grenze 25% höher.

Sätze für Steuerinländer: Zweitwohnsitz oder Anlageobjekt auf dem Festland

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	1%	—
€106,346 – €145,470	2%	€1,063.46
€145,470 – €198,347	5%	€5,427.56
€198,347 – €330,539	7%	€9,394.50
€330,539 – €633,931	8%	€12,699.89
€633,931 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Es gibt keinen Freibetrag für einen Zweitwohnsitz. Die Steuer beginnt ab dem ersten Euro.

IMT Jovem, für Käufer im Alter von 35 Jahren oder jünger

Erstkäufer im Alter von 35 Jahren oder jünger, die einen Hauptwohnsitz kaufen, zahlen null IMT auf Immobilien bis zu €330,539. Eine teilweise Befreiung gilt bis zu €660,982. Auf den Inseln liegen die Grenzwerte bei €413,174 und €826,228.

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €330,539	0%	—
€330,539 – €660,982	8%	€26,443.12
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Beispielrechnung

Nehmen wir eine Wohnung für 350.000 € in Porto.

Fall A, Sie sind in Portugal steuerpflichtig und kaufen Ihren Hauptwohnsitz. Die Immobilie fällt in die 8%-Stufe. Wendet man den Satz an und zieht den Abzugsbetrag ab, ergeben 350.000 € mal 8% minus 13.763,35 € eine IMT von 14.236,65 €. Hinzu kommt die Stempelsteuer von 0.8%, was 2.800 € entspricht. Die gesamte Steuer beim Notar beträgt 17.036,65 €.

Fall B, Sie sind nicht in Portugal steuerpflichtig. Ein fester Satz von 7.5% auf 350.000 € ergibt 26.250 €. Hinzu kommt die Stempelsteuer von 2.800 €. Die gesamte Steuer beim Notar beträgt 29.050 €.

Der Unterschied zwischen beiden Fällen bei derselben Wohnung beträgt 12.013,35 €. Der steuerliche Wohnsitz ist eine finanzielle Entscheidung, die man vor dem Kauf planen sollte, und kein bürokratisches Detail für danach.

Wann die IMT bezahlt wird

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 hat die Zahlungsfrist geändert. Die IMT kann jetzt am Tag der Ausstellung des Zahlungsbelegs oder innerhalb der folgenden 30 Tage bezahlt werden, danach verfällt die Festsetzung. Die Belege müssen vor der Beurkundung ausgestellt und die Steuer vor der Unterschrift beglichen sein. Bitten Sie Ihre Anwälte zu prüfen, ob das Geld vor dem Notartermin verbucht ist.

Andere IMT-Sätze

Rústicos, ländliche Grundstücke: 5%
Andere städtische Immobilien, einschließlich Gewerbe: 6.5%

Stempelsteuer: Imposto do Selo

Ein fester Satz von 0.8% des Kaufpreises. Er gilt für jeden, unabhängig vom Wohnsitzstatus oder der Art der Immobilie, und wird zur gleichen Zeit wie die IMT bezahlt.

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, fällt eine zusätzliche Stempelsteuer von 0.6% auf die Kreditsumme an.

Immobilienbesitz: IMI und AIMI

IMI, die jährliche Grundsteuer der Gemeinden

Die IMI wird auf den VPT berechnet, den amtlichen Steuerwert bei den Finanças, der meist deutlich unter dem Marktwert liegt. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest:

Städtische Immobilien: 0.3% bis 0.45% des VPT
Ländliche Immobilien: 0.8% des VPT

Die IMI wird einmal im Jahr abgerechnet, wobei die Bescheide im Frühjahr verschickt werden. Die Anzahl der Raten richtet sich nach der Höhe der Steuer, nicht nach dem VPT. Bis 100 € zahlt man in einer Rate im Mai. Zwischen 100 € und 500 € teilt sich die Summe auf zwei Raten auf, im Mai und November. Über 500 € wird der Betrag auf drei Raten aufgeteilt, im Mai, August und November.

AIMI, die Zusatzsteuer auf wertvollere Immobilien

Die AIMI greift nur, wenn der gesamte portugiesische Immobilien-VPT einer Einzelperson €600,000 übersteigt, oder €1,200,000 bei Ehepaaren, die gemeinsam veranlagen. Die Sätze liegen zwischen 0,7% und 1,5% auf den darüber liegenden Wert. Die meisten Eigentümer einer einzelnen Immobilie erreichen diesen Wert nie.

Eine Immobilie vermieten

Mieteinnahmen aus einer portugiesischen Immobilie sind in Portugal steuerpflichtig.

Der allgemeine Satz für Nicht-Steuerinländer liegt bei 25% auf die Brutto-Mieteinnahmen. Decreto-Lei n.º 97/2026 brachte zwei niedrigere Sätze für Wohnraumvermietung: 10%, wenn die Miete innerhalb der moderaten Grenze von €2,300 pro Monat bleibt, und 5% im Rahmen des Programms für bezahlbaren Wohnraum.

Steuerinländer zahlen nach den gestaffelten IRS-Sätzen und können bestimmte Ausgaben absetzen.

Wenn Sie über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Portale vermieten, benötigen Sie eine Lizenz für Alojamento Local von Ihrer Gemeinde. AL bringt eigene Anmeldungen, Steuern und örtliche Regeln mit sich, und manche Gemeinden vergeben in bestimmten Vierteln keine neuen Lizenzen mehr. Holen Sie sich Rat von einem portugiesischen Steuerberater, einem Contabilista, bevor Sie starten.

Verkauf einer Immobilie: Veräußerungsgewinne

Gewinne aus dem Verkauf portugiesischer Immobilien sind steuerpflichtig.

Das Staatsbudget 2023 hat den Pauschalsatz von 28% gestrichen, der früher für Nicht-Steuerinländer galt. Steuerinländer und Nicht-Steuerinländer werden jetzt gleich behandelt: 50% des Gewinns wird zu Ihren sonstigen Einkünften addiert und nach den gestaffelten IRS-Sätzen versteuert.

Nicht-Steuerinländer müssen ihr weltweites Einkommen angeben, damit das Finanzamt den richtigen Grenzsteuersatz ansetzen kann. Ohne diese Angabe wird die höchste Steuerstufe angesetzt.

Zwei Ausnahmen werden oft übersehen. Immobilien, die vor Januar 1989 gekauft wurden, sind komplett von der Steuer auf Veräußerungsgewinne befreit. Der damalige Kaufpreis wird zudem mit einem amtlichen Inflationsfaktor angepasst, der jeden November erscheint, was den steuerpflichtigen Gewinn mindert, und das hilft besonders bei Objekten, die man sehr lange besessen hat.

Steuerinländer, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz in Portugal, der EU oder dem EWR reinvestieren und die Steuer vermeiden, sofern sie genaue Fristen für Kauf und Einzug einhalten. Dieser Vorteil gilt nicht für Personen ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal.

Mieten als Mieter: der IRS-Abzug

Wenn Ihr Vermieter den Mietvertrag beim Finanzamt registriert hat, können Sie die gezahlte Miete von Ihrer IRS absetzen. Der jährliche Höchstbetrag liegt 2026 bei €900 und steigt ab 2027 auf €1,000.

Dieser Abzug hängt ganz davon ab, ob der Vertrag gemeldet ist. Weigert sich ein Vermieter, den Vertrag zu registrieren, verlieren Sie diesen Abzug und haben keinen Nachweis über Ihr Mietverhältnis. Nehmen Sie eine solche Weigerung als Grund, das Angebot abzulehnen.

Wo Sie Beratung finden

Nutzen Sie einen portugiesischen Contabilista Certificado für die jährliche Steuererklärung und für alles rund um Mieteinnahmen oder einen Verkauf. Nutzen Sie einen Anwalt, einen Advogado, für den eigentlichen Kauf und für alle Fragen zum Aufenthalts- und Wohnsitzstatus. Beide Rollen überschneiden sich nicht und jede Seite sagt Ihnen, wann Sie die andere brauchen.

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