Este artículo sobre los impuestos en Portugal explica lo que pagas como residente, lo que pagas como no residente y lo que cambia cuando compras, tienes, alquilas o vendes una vivienda. Cada cifra de abajo procede del registro de valores fiscales, por lo que los números se actualizan desde una sola pantalla de ajustes en lugar de volver a escribirse cada enero.

Los impuestos son personales. El marco aquí expuesto es exacto y actual. Lo que pagas en realidad depende de tus fuentes de ingresos, tu estado de residencia, el convenio de doble imposición entre Portugal y tu país de origen, y tus propias circunstancias. Pide asesoramiento profesional antes de mudarte y antes de comprar.

¿Eres residente fiscal?

Todo en esta página depende de una pregunta. Te conviertes en residente fiscal portugués si pasas más de 183 días en Portugal en cualquier período de doce meses, o si mantienes una vivienda aquí en condiciones que sugieran que pretendes vivir en ella como tu residencia habitual. El artículo 16 del Código del IRS establece este criterio.

La residencia fiscal no es lo mismo que la residencia legal. Puedes tener un permiso de residencia y no ser residente fiscal. Puedes ser residente fiscal sin un permiso. Las dos cosas las deciden autoridades distintas bajo normas distintas.

El estado de residencia cambia el impuesto de transmisiones patrimoniales que pagas en decenas de miles de euros en una vivienda de precio medio. Merece la pena aclararlo antes de firmar nada.

Impuesto sobre la renta: IRS

El impuesto sobre la renta portugués se llama IRS, Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares. Los residentes tributan por su renta mundial. Los no residentes tributan por los ingresos de origen portugués, y algunas categorías ahora exigen declarar la renta mundial para poder calcular el tipo correcto.

El antiguo régimen RNH, solo para titulares existentes

El régimen de Residente No Habitual funcionó desde 2009 hasta finales de 2023. Ofrecía un tipo fijo del 20% sobre los ingresos portugueses que cumplían los requisitos y amplias exenciones sobre los ingresos extranjeros, incluidas las pensiones, durante diez años.

El RNH se cerró a nuevos solicitantes el 1 de enero de 2024. Una norma transitoria permitió a las personas que ya estaban en Portugal registrarse hasta el 31 de marzo de 2025. Si te registraste antes de esa fecha, mantienes el estado y sus ventajas durante todo el período de diez años desde la fecha en que te registraste. Si te vas a mudar ahora, el RNH ya no está disponible para ti.

IFICI, el régimen actual

El IFICI, Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, sustituyó al RNH el 1 de enero de 2024. A menudo se le llama RNH 2.0. Es bastante más limitado que el original.

Cumples los requisitos solo si se dan estas tres condiciones:

Eres un nuevo residente fiscal y no has sido residente en Portugal en los cinco años anteriores.
Trabajas en un sector aprobado de alto valor: industrias extractivas y transformadoras, información y comunicación, investigación científica y desarrollo, educación superior, sanidad y servicios relacionados, energía verde o manufactura. Si tu puesto cumple los requisitos depende de tu cargo y de la clasificación de tu empleador, no solo del sector.
Tienes al menos un título de grado, nivel 6 del MEC o equivalente, más tres años de experiencia profesional relevante, o tienes un doctorado.

El IFICI otorga un tipo fijo del 20% sobre los ingresos válidos de trabajo por cuenta ajena y por cuenta propia en Portugal durante diez años, además de exenciones en la mayoría de los ingresos de origen extranjero.

Quién no cumple los requisitos, y esta es la parte que sorprende a la gente. Los jubilados que viven de una pensión no cumplen los requisitos. Los titulares de la visa D7 que viven de ingresos pasivos no cumplen los requisitos. Los trabajadores en remoto en profesiones generales como marketing, ventas, diseño, redacción o gestión de proyectos no cumplen los requisitos a menos que el puesto específico entre en un sector aprobado. El IFICI se creó para profesionales muy cualificados en campos impulsados por la innovación. No es una rebaja fiscal general para extranjeros.

IRS estándar, lo que paga la mayoría de los nuevos residentes

Si no cumples los requisitos para el IFICI, pagas el impuesto sobre la renta portugués estándar sobre tus ingresos mundiales a tipos progresivos del 12.5% al 48%, repartidos en 9 tramos.

Los tipos son marginales. Una persona cuyos ingresos llegan al tercer tramo no paga el tipo del tercer tramo por todo lo que gana. Paga el tipo del primer tramo por la parte de sus ingresos que cabe en el primer tramo, el segundo tipo por la siguiente parte, y así sucesivamente.

Se aplican además dos recargos de solidaridad. Los ingresos por encima de €80,000 llevan un 2.5% adicional. Los ingresos por encima de €250,000 llevan un 5% sobre el exceso.

Las pensiones extranjeras tributan como ingresos normales a los tipos estándar del IRS. Este es el mayor cambio respecto al antiguo régimen RNH, que las eximía. Si tu plan de jubilación se basaba en la exención de pensiones del RNH, habla con un asesor fiscal antes de cerrar nada.

Fuente: Lei n.º 73-A/2025, OE2026, art. 68.º CIRS. Verificado el 28 August 2026.

Comprar una vivienda: IMT

El IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Se paga una sola vez, en la compra. El tipo depende del valor del inmueble, de su uso previsto y, desde 2026, de si eres residente fiscal portugués.

El tipo para no residentes

Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 17.º CIMT introdujo un tipo de IMT fijo del 7.5% para compradores no residentes, en vigor desde 25 May 2026. No hay escala progresiva ni exención inicial. El impuesto se cobra desde el primer euro.

El tipo se aplica solo a edificios urbanos y partes destinadas a vivienda. Los terrenos edificables, los locales comerciales, las naves industriales y los rústicos no se ven afectados y mantienen los tipos normales para cualquier comprador. Un piso que pretendas usar como Alojamento Local sigue contando como vivienda, porque el AL es un registro de actividad y no cambia la licencia del inmueble.

Tres situaciones eliminan el recargo:

Ya eras residente fiscal portugués en el momento de la compra.
Pasas a ser residente fiscal portugués en un plazo de 2 años tras la compra.
Alquilas la propiedad a una renta controlada de no más de €2,300 al mes, firmando el contrato dentro de los 6 meses siguientes a la compra y manteniéndolo durante al menos 36 meses, seguidos o no, dentro de los primeros 5 años.

El mecanismo importa para tu flujo de dinero. Pagas el 7.5% completo en la escritura. Una vez que cumples una de las condiciones, solicitas a la autoridad tributaria la anulación del cargo y la devolución de la diferencia respecto a los tipos normales. Funciona como un depósito reembolsable, no como un tipo alternativo que se cobra por adelantado.

Tipos para residentes: residencia habitual, territorio continental

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	0%	—
€106,346 – €145,470	2%	€2,126.92
€145,470 – €198,347	5%	€6,491.02
€198,347 – €330,539	7%	€10,457.96
€330,539 – €660,982	8%	€13,763.35
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Calcula multiplicando el precio por el tipo y restando la deducción. En Azores y Madeira cada límite es un 25% más alto.

Tipos para residentes: segunda residencia o vivienda de inversión, territorio continental

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €106,346	1%	—
€106,346 – €145,470	2%	€1,063.46
€145,470 – €198,347	5%	€5,427.56
€198,347 – €330,539	7%	€9,394.50
€330,539 – €633,931	8%	€12,699.89
€633,931 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

No hay exención inicial para una segunda residencia. El impuesto empieza desde el primer euro.

IMT Jovem, para compradores de 35 años o menos

Los compradores primerizos de 35 años o menos que compran una residencia habitual pagan cero de IMT en propiedades de hasta €330,539. Se aplica una exención parcial hasta €660,982. En las islas los límites equivalentes son €413,174 y €826,228.

Purchase price	Rate	Deduction
Up to €330,539	0%	—
€330,539 – €660,982	8%	€26,443.12
€660,982 – €1,150,853	6%	—
Above €1,150,853	7.5%	—

Ejemplo práctico

Tomemos un piso de 350.000 € en Oporto.

Caso A, eres un residente fiscal portugués que compra su residencia habitual. La propiedad entra en el tramo del 8%. Al aplicar el tipo y restar la deducción, 350.000 € multiplicados por el 8% menos 13.763,35 € da un IMT de 14.236,65 €. Añade el impuesto de actos jurídicos documentados al 0.8%, que son 2.800 €. El impuesto total en la escritura es de 17.036,65 €.

Caso B, eres no residente. Un tipo fijo del 7.5% sobre 350.000 € da 26.250 €. Añade el impuesto de actos jurídicos documentados de 2.800 €. El impuesto total en la escritura es de 29.050 €.

La diferencia entre los dos para la misma propiedad es de 12.013,35 €. El estado de residencia es una decisión financiera que conviene planificar antes de comprar, no un trámite que se arregla después.

Cuándo se paga el IMT

CIMT art. 36.º, redação DL 97/2026 cambió el plazo de pago. El IMT ahora se puede pagar el día en que se emite la guía o durante los 30 días siguientes, tras los cuales la liquidación caduca. Las guías aún deben emitirse y el impuesto debe liquidarse antes de firmar la escritura. Pide a tu abogado que confirme que el pago se ha realizado antes de la cita con el notario.

Otros tipos de IMT

Rústicos, suelo rural: 5%
Otros bienes urbanos, incluidos comerciales: 6.5%

Impuesto de actos jurídicos documentados: Imposto do Selo

Un tipo fijo del 0.8% del precio de compra. Se aplica a todo el mundo, sin importar el estado de residencia o el tipo de propiedad, y se paga al mismo tiempo que el IMT.

Si vas a pedir una hipoteca, se aplica un impuesto de actos jurídicos documentados adicional del 0.6% sobre el importe del préstamo.

Tener una vivienda: IMI y AIMI

IMI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles

El IMI se calcula sobre el VPT, el valor catastral oficial registrado en Finanças, que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Cada municipio fija su propio tipo dentro de los márgenes legales:

Inmuebles urbanos: del 0.3% al 0.45% del VPT
Inmuebles rústicos: 0.8% del VPT

El IMI se factura una vez al año, con avisos enviados en primavera. El número de plazos depende del impuesto a pagar, no del VPT. Hasta 100 € se paga en un solo plazo en mayo. Entre 100 € y 500 € se divide en dos, en mayo y noviembre. Por encima de 500 € se divide en tres, en mayo, agosto y noviembre.

AIMI, el impuesto adicional para patrimonios de mayor valor

El AIMI se aplica solo cuando el VPT total de los inmuebles portugueses de una persona supera los €600,000, o los €1,200,000 para parejas que declaran de forma conjunta. Los tipos van del 0,7% al 1,5% sobre el exceso. La mayoría de los propietarios de un solo inmueble nunca alcanzan ese límite.

Alquilar una vivienda

Los ingresos por alquiler de un inmueble portugués tributan en Portugal.

El tipo general para no residentes es del 25% sobre los ingresos brutos del alquiler. Decreto-Lei n.º 97/2026 introdujo dos tipos más bajos para alquileres residenciales: el 10% cuando el alquiler se mantiene dentro del límite moderado de €2,300 al mes, y el 5% bajo el régimen de alquiler asequible.

Los residentes pagan a los tipos progresivos del IRS, con la opción de deducir los gastos permitidos.

Si alquilas a través de Airbnb, Booking.com o una plataforma similar, necesitas una licencia de Alojamento Local de tu municipio. El AL tiene su propio registro, impuestos y normas locales, y varios municipios limitan las nuevas licencias en barrios concretos. Pide asesoramiento a un gestor portugués, un contabilista, antes de empezar.

Vender una vivienda: ganancias patrimoniales

Las ganancias patrimoniales en inmuebles portugueses tributan.

El Presupuesto del Estado de 2023 eliminó el tipo fijo del 28% que antes se aplicaba a los no residentes. Los residentes y los no residentes ahora tributan bajo las mismas condiciones: el 50% de la ganancia se suma a tus otros ingresos y tributa a los tipos progresivos del IRS.

Los no residentes deben declarar sus ingresos mundiales para que la autoridad tributaria pueda fijar el tipo marginal correcto. Sin esa declaración se aplica el tramo más alto.

A menudo se pasan por alto dos excepciones. Las propiedades adquiridas antes de enero de 1989 quedan totalmente fuera del impuesto sobre plusvalías. El valor de adquisición también se actualiza mediante un coeficiente oficial de inflación que se publica cada noviembre, lo que reduce la ganancia sujeta a impuestos, y ayuda sobre todo cuando la propiedad se ha tenido durante mucho tiempo.

Los residentes que venden una residencia habitual pueden reinvertir el dinero en otra residencia habitual en Portugal, la UE o el EEE y evitar el impuesto, cumpliendo condiciones estrictas de plazos y ocupación. Esa ventaja fiscal no está disponible para los no residentes.

Alquilar como inquilino: la deducción en el IRS

Si tu casero ha registrado el contrato en Finanças, puedes deducir el alquiler pagado en tu IRS. El máximo anual es de €900 en 2026, y subirá a €1,000 a partir de 2027.

La deducción depende por completo de que el contrato esté registrado. Si un casero se niega a registrarlo, pierdes la deducción y no tienes prueba del alquiler. Considera esa negativa como un motivo para buscar otro sitio.

Dónde pedir asesoramiento

Acude a un contabilista certificado portugués para la declaración anual y para cualquier asunto relacionado con ingresos de alquiler o una venta. Acude a un abogado, un advogado, para la compra en sí y para cualquier asunto relacionado con el estado de residencia. Las dos funciones no se solapan y cada profesional te dirá cuándo necesitas al otro.

Las cifras de esta página indican su fuente y la fecha en que una persona las verificó por última vez. Si un número ha cambiado desde entonces, la línea de la fuente es el punto por el que empezar.