Dieser Artikel über das Mieten einer Immobilie in Portugal behandelt die Marktlage, wie Verträge funktionieren, was ein Vermieter darf und was nicht, welche Unterlagen verlangt werden und welche Betrugsmaschen auf Neuankömmlinge abzielen. Erst zu mieten und später zu kaufen ist für die meisten Menschen der richtige Weg, und so sieht dieses Jahr in der Praxis aus.
Zuerst mieten, später kaufen
Sechs bis zwölf Monate vor einem Kauf zur Miete zu wohnen, ist der nützlichste Ratschlag in diesem Leitfaden.
Sie finden heraus, welches Viertel zu Ihnen passt, was nicht dasselbe ist wie ein Viertel, das auf Fotos gut aussieht. Sie erleben, wie der Arbeitsweg wirklich ist, wie laut die Straße um Mitternacht ist und ob die Feuchtigkeit im Winter in diesem Gebäude ein Problem darstellt. Sie kaufen mit echten Informationen statt mit bloßen Vermutungen.
Die Kosten für ein Jahr Miete sind gering im Vergleich zu den Kosten für den Kauf der falschen Immobilie, zu denen in Portugal auch die Grunderwerbsteuer gehört, die Sie nicht zurückbekommen.
Der Markt, auf den Sie treffen
Die Nachfrage ist hoch und das Angebot ist knapp an den Orten, an denen die meisten Ausländer leben möchten.
Die Mietdaten von Idealista für das erste Quartal 2026 verzeichneten landesweit durchschnittlich 24 Anfragen pro Anzeige, was einem Anstieg von 20 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Distrikt Setúbal lag mit 30 Anfragen pro Anzeige an der Spitze, der Distrikt Lissabon folgte mit 27 Anfragen, und der Distrikt Porto verzeichnete mit 57 % den landesweit größten Zuwachs.
Eine Zahl widerspricht dem einfachen Eindruck. Die Mieten sanken Anfang 2026 um 2,7 %, obwohl die Nachfrage stieg. Mehr Menschen bemühen sich um Wohnungen, aber die Preise steigen nicht im gleichen Maße mit. Betrachten Sie den Markt als hart umkämpft und nicht als rein teurer werdend.
Was das in der Praxis bedeutet: In Lissabon, Porto, Cascais und an der Küste der Algarve sind Sie einer von vielen Bewerbern für eine bezahlbare Wohnung, und Sie sollten sich schnell entscheiden können. Im Centro, im Alentejo und im Landesinneren ist der Druck viel geringer, und Sie können sich Zeit lassen.
Marktzahlen ändern sich vierteljährlich. Prüfen Sie aktuelle Daten, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.
Wo man suchen sollte
Drei nationale Portale decken den Großteil des Marktes ab: Idealista, Imovirtual und Casa Sapo. Lokale Immobilienmakler haben Angebote, die nie auf den Portalen landen, besonders außerhalb der großen Städte, und der persönliche Besuch in einer Agentur am gewünschten Wohnort ist oft wirksamer, als viele Menschen denken.
Facebook-Gruppen für Einwanderer in der jeweiligen Region bieten Anzeigen, Untermieten und Zimmer an. Sie weisen aber auch die höchste Dichte an Betrugsfällen auf, seien Sie dort also vorsichtig.
Welche Unterlagen verlangt werden
Portugiesische Vermieter verlangen mehr Unterlagen, als viele Menschen aus dem Ausland gewohnt sind.
- NIF, ausnahmslos
- Reisepass oder Personalausweis
- Einkommensnachweis: Arbeitsvertrag, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen Steuererklärungen und eine Bestätigung des Steuerberaters
- Kontoauszüge, üblicherweise der letzten drei Monate
- Ein fiador, also ein portugiesischer Bürge, in vielen Fällen
Der fiador ist die größte Hürde für Neuankömmlinge. Ein Bürge ist eine in Portugal wohnhafte Person, die die rechtliche Haftung für die Miete übernimmt, falls Sie nicht zahlen. Die meisten Menschen, die aus dem Ausland ankommen, haben niemanden dafür.
Die üblichen Alternativen sind zusätzliche Monatsmieten im Voraus, üblicherweise drei bis sechs, oder eine höhere Kaution. Manche Vermieter akzeptieren auch Mietkautionsversicherungen. Rechnen Sie damit, über diesen Punkt verhandeln zu müssen, anstatt dass man Ihnen diesen Schritt einfach erlässt.
Kaution und Vorauszahlungen
Das portugiesische Recht sieht keine feste gesetzliche Obergrenze für die Kaution vor. Üblich sind ein bis zwei Monatsmieten Kaution sowie die erste Monatsmiete im Voraus.
Ausländische Mieter ohne Bürgen werden häufig nach mehr gefragt. Drei bis sechs Monatsmieten im Voraus sind in dieser Situation normal und für sich allein genommen noch kein Warnsignal.
Die Kaution wird am Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt, abzüglich eventueller Kosten für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Fotografieren Sie die Wohnung am Einzugstag gründlich, einschließlich vorhandener Mängel, und senden Sie die Fotos schriftlich an den Vermieter. Das ist der wirksamste Schutz bei Streitigkeiten über die Kaution.
Verträge
Der normale Mietvertrag für Wohnraum
Die Mindestlaufzeit für einen Wohnraummietvertrag beträgt 12 Monate. Verträge verlängern sich automatisch, wenn keine Partei innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist kündigt.
Mieterhöhungen während der Laufzeit sind auf den jährlichen Anpassungswert begrenzt, den das INE jedes Jahr veröffentlicht. Für das Jahr 2026 erlaubt dieser Wert eine Erhöhung von maximal 2,24%. Ein Vermieter darf die Miete während eines laufenden Vertrags nicht darüber hinaus anheben.
Quelle: Aviso INE n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro. Geprüft am 28. August 2026.
Der 11-Monats-Vertrag
Sie werden auf Verträge über elf Monate stoßen, die als Umgehung der Zwölfmonatsfrist angeboten werden.
Seit Januar 2024 ist dies durch eine Änderung von Artikel 1095 des Zivilgesetzbuches über das damalige Haushaltsgesetz eingeschränkt. Ein Vermieter darf pro Kalenderjahr und Immobilie nur 1 Kurzzeitvertrag für touristische oder vorübergehende Zwecke ausstellen.
Das Gesetz regelt nicht ausdrücklich, was geschieht, wenn ein Vermieter einen zweiten solchen Vertrag ausstellt. Da die Ausnahme für eine Laufzeit unter einem Jahr nicht mehr gilt, sollte die reguläre Mindestlaufzeit greifen, aber klären Sie dies mit einem Anwalt ab, bevor Sie sich darauf verlassen.
Wenn man Ihnen einen 11-Monats-Vertrag für eine Wohnung anbietet, die ganz klar Ihr dauerhafter Wohnsitz sein soll, sollten Sie diesen Vertrag genau prüfen lassen und ihn nicht als Routine ansehen.
Registrierung bei den Finanças
Der Vermieter muss den Mietvertrag beim Finanzamt anmelden. Das ist für Sie unmittelbar wichtig.
Nur mit einem registrierten Vertrag können Sie den Mietabzug bei der Einkommensteuer (IRS) nutzen, der im Jahr 2026 bis zu €900 pro Jahr und ab 2027 bis zu €1.000 wert ist. Er dient Ihnen auch als offizieller Nachweis des Mietverhältnisses für die Ausländerbehörde AIMA, das Rathaus und das Gesundheitszentrum.
Ein Vermieter, der die Registrierung verweigert, hinterzieht Steuern und lässt Sie ohne Rechtsansprüche dastehen. Betrachten Sie das als Grund, das Angebot abzulehnen.
Einen Vertrag beenden
Die Kündigungsregeln hängen davon ab, wer den Vertrag kündigt und um welche Vertragsart es sich handelt. Die folgende Übersicht dient der Orientierung, denn die Einzelheiten sind recht kompliziert.
Mieter. Nach Artikel 1098 des Zivilgesetzbuches kann ein Mieter einen befristeten Vertrag vor Ablauf der Zeit unter Einhaltung einer Mindestfrist kündigen, wobei die Frist davon abhängt, wie lange der Vertrag schon läuft. Längere Verträge verlangen längere Kündigungsfristen.
Vermieter. Bei unbefristeten Verträgen verlangt Artikel 1101 Buchstabe c vom Vermieter eine Frist von mindestens fünf Jahren für eine ordentliche Kündigung ohne besonderen Grund. Für befristete Verträge gelten andere Regeln, und wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarfs oder für größere Bauarbeiten kündigt, muss er gesonderte Bedingungen erfüllen.
Lassen Sie sich die genauen Fristen für Ihren Vertrag von einem Anwalt nennen, bevor Sie danach handeln. Die Vorschriften wurden mehrfach geändert, und allgemeine Erklärungen im Internet, einschließlich früherer Versionen dieses Leitfadens, treffen auf Einzelfälle oft nicht verlässlich zu.
Was ein Vermieter nicht tun darf
- Die Wohnung ohne Ihre Zustimmung betreten, außer in einem echten Notfall
- Die Miete während eines laufenden Vertrags über den jährlichen Anpassungswert hinaus erhöhen
- Sie ohne Gerichtsbeschluss vor die Tür setzen
- Die Versorgung mit Strom oder Wasser abstellen, um Sie zum Auszug zu zwingen
- Die Registrierung des Vertrags verweigern und trotzdem auf einklagbare Rechte pochen
Eine Räumung erfordert in Portugal ein Gerichtsverfahren. Es läuft langsam ab und schützt den Mieter in der Wohnung sehr stark. Dieser Schutz ist real, und er ist einer der Gründe, warum Vermieter von Anfang an so viele Unterlagen verlangen.
Betrugsmaschen
Mietbetrug nimmt in Portugal zu, und Wohnungssuchende aus dem Ausland sind das Hauptziel.
Die Polizei (PSP) erfasste zwischen Januar und März 2025 insgesamt 390 Anzeigen wegen Mietbetrugs, was einem Anstieg von rund 25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Im Februar 2024 nahm die Polizei in Porto zwölf Personen fest, die über ein Mietbetrugsnetzwerk Kautionen von bis zu 2.400 € von Opfern für Wohnungen kassiert hatten, über die die Täter gar nicht verfügen konnten.
Das Muster ist immer gleich. Eine schöne Wohnung wird etwas unter dem Marktpreis angeboten. Der Vermieter ist angeblich verreist, arbeitet im Ausland oder kann aus anderen Gründen nicht zum Treffen kommen. Wegen angeblich vieler Interessenten wird Druck aufgebaut, schnell zuzusagen. Vor jeder Besichtigung wird eine Kaution per Banküberweisung verlangt.
Regeln, mit denen Sie fast jeden Betrug vermeiden
- Überweisen Sie niemals Geld für eine Wohnung, die Sie nicht selbst oder über eine Vertrauensperson besichtigt haben
- Zahlen Sie niemals eine Kaution vor der Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrags
- Prüfen Sie über die caderneta predial und die certidão permanente do registo predial, ob die Person wirklich Eigentümer der Immobilie ist
- Seien Sie misstrauisch bei Preisen, die deutlich unter dem örtlichen Marktniveau liegen
- Nutzen Sie bei einer Anmietung aus dem Ausland einen zugelassenen Makler oder einen Anwalt
- Zahlen Sie per nachverfolgbarer Banküberweisung auf ein Konto, das auf den Namen des Eigentümers lautet, niemals mit Bargeld, Kryptowährung oder über Geldtransferdienste
Ein echter Vermieter wird gegen keinen dieser Punkte Einwände haben. Wenn jemand die Überprüfung von Dokumenten verweigert, ist das bereits die Antwort.
Möbliert und unmöbliert
Unmöbliert bedeutet in Portugal meistens vollkommen leer. Küchen werden oft ohne Geräte und in manchen Fällen sogar ohne Schränke vermietet. Lampen fehlen mitunter ebenfalls.
Fragen Sie genau nach, was in der Wohnung bleibt. Eine Wohnung mit verlockend günstiger Miete, für die Sie aber erst Kühlschrank, Waschmaschine, Backofen und Herd kaufen müssen, verändert die Kosten des ersten Monats erheblich.
Möblierte Wohnungen sind in den Städten und an der Algarve üblich, kosten aber einen Aufpreis.
Praktische Tipps für das erste Jahr
Nebenkosten. Prüfen Sie, ob diese im Preis enthalten sind, und halten Sie die Zählerstände am Tag des Einzugs schriftlich fest. Um Verträge auf Ihren Namen umzumelden, brauchen Sie Ihre NIF und meistens eine portugiesische IBAN.
Hausgeld. In einem Mehrfamilienhaus zahlt diese Kosten normalerweise der Vermieter, der Vertrag kann aber Teile davon auf Sie übertragen. Prüfen Sie den genauen Wortlaut des Vertrags, anstatt sich auf Annahmen zu verlassen.
Wohnsitzanmeldung. Melden Sie Ihren Wohnsitz bei der junta de freguesia an, sobald Sie den Vertrag haben. Viele spätere Schritte bauen darauf auf.
Winter. Portugiesische Gebäude sind nach nordeuropäischen Maßstäben schwach gedämmt, und Zentralheizungen sind selten. Eine Wohnung, die im September angenehm ist, kann im Januar kalt und feucht sein. Wenn Sie im Sommer besichtigen, fragen Sie ausdrücklich nach Heizmöglichkeiten und nach Feuchtigkeit.
Der vollständige Leitfaden zum Leben in Portugal
Leben in Portugal
01. Visa und Aufenthalt in Portugal
02. Portugiesische Staatsbürgerschaft
03. Beantragung einer NIF in Portugal
04. Eröffnung eines Bankkontos in Portugal
05. Lebenshaltungskosten in Portugal
06. Gesundheitswesen in Portugal
07. Portugiesisch lernen
08. Eine Immobilie in Portugal mieten
09. Steuern in Portugal
10. Hypotheken in Portugal
11. Wohneigentum in Portugal
12. Papierkram beim Umzug nach Portugal
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