Cet article sur la propriété immobilière au Portugal aborde les étapes qui suivent la signature de l'acte de vente. Les services publics, la vie en copropriété, les assurances, les dépenses du quotidien, votre voiture et votre permis de conduire. L'aspect fiscal, avec l'IMI, l'AIMI et les plus-values, se trouve dans la section sur les impôts au Portugal.

La première semaine

Voici six démarches, à faire dans cet ordre.

Mettez les contrats d'énergie et d'eau à votre nom. L'électricité, l'eau, le gaz. Vous aurez besoin de votre NIF, de l'acte de vente et d'un IBAN portugais.
Déclarez votre adresse auprès de la junta de freguesia. Plusieurs démarches suivantes dépendent de cette inscription.
Mettez à jour votre adresse auprès des Finanças sur le Portal das Finanças. Les avis d'imposition sont envoyés à l'adresse enregistrée, et les délais légaux au Portugal courent à partir de la date d'envoi et non du jour où vous lisez le courrier.
Inscrivez-vous auprès de votre Centro de Saúde pour obtenir votre Número de Utente.
Souscrivez une assurance habitation. Elle est obligatoire pour les appartements et habituelle pour les maisons.
Contactez le syndic de copropriété si vous avez acheté un appartement, pour être inscrit sur le registre des propriétaires et mettre en place les paiements.

L'eau et l'énergie

L'électricité

Le marché est ouvert à la concurrence, ce qui vous permet de choisir votre fournisseur. EDP, Galp, Iberdrola, Endesa et plusieurs petits fournisseurs se partagent le marché. Le changement d'opérateur est simple et se fait en ligne.

Comparez le prix de l'abonnement, la potência contratada, en plus du prix du kilowattheure. Une puissance souscrite plus élevée vous permet de faire tourner plusieurs appareils en même temps, et vous payez pour cette capacité chaque mois, que vous l'utilisiez ou non. De nombreux logements ont une puissance plus forte que nécessaire.

L'eau

L'eau est gérée par la commune, il n'y a donc pas de choix de fournisseur ni de changement possible. Les tarifs changent beaucoup d'une câmara à l'autre. Le changement de titulaire se fait au bureau local du service des eaux ou en ligne quand le service existe.

Le gaz

Le gaz de ville existe dans les grandes villes et les communes importantes. Ailleurs, les bouteilles de gaz sont la norme. Les bouteilles sont livrées à domicile ou vendues dans les stations-service et les supermarchés, et la consigne de la bouteille se paie en plus du gaz.

Internet

La couverture en fibre optique au Portugal compte parmi les meilleures d'Europe et s'étend largement dans les zones rurales. MEO, NOS et Vodafone sont les principaux opérateurs, et les offres groupées avec internet, télévision et forfait mobile sont la formule classique.

Lisez bien la durée de l'engagement. La plupart des offres groupées vous engagent pour 24 mois et une résiliation anticipée entraîne des frais.

Vivre en copropriété

Si vous avez acheté un appartement, vous faites maintenant partie d'un condomínio, que vous participiez à sa gestion ou non.

Les charges mensuelles

Chaque propriétaire paie des charges de copropriété mensuelles pour les dépenses communes : le nettoyage, l'éclairage des parties communes, l'entretien de l'ascenseur, l'assurance de l'immeuble pour les parties communes et les honoraires du syndic. Les immeubles avec piscine, jardins ou gardiennage coûtent plus cher.

Votre part est fixée par la permilagem, c'est-à-dire la quote-part de votre lot dans l'immeuble exprimée en millièmes, inscrite au registre de la propriété.

Le fonds de réserve

La loi portugaise oblige chaque copropriété à tenir un fonds de réserve commun pour les gros travaux. Les propriétaires y versent un montant qui correspond à au moins 10% de leur cotisation annuelle de copropriété.

Avant d'acheter, demandez quel est le montant disponible dans ce fonds. Un immeuble avec une réserve vide et un toit à refaire bientôt annonce des appels de fonds exceptionnels, et cette dépense reviendra à la personne qui possédera le logement à ce moment-là.

Les retards de paiement

De nombreuses copropriétés appliquent une pénalité en cas de retard de paiement, souvent fixée à 50% de la somme due. Cette règle n'est pas automatique d'après la loi. Elle s'applique seulement si le règlement de copropriété la prévoit ou si l'assemblée générale l'a votée, alors vérifiez les règles de votre immeuble. Les intérêts de retard s'ajoutent à cela et s'appliquent d'office.

L'assemblée générale

La copropriété se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour approuver les comptes, voter le budget et décider des travaux. Les décisions s'imposent à tous les propriétaires, y compris aux personnes absentes.

Les réunions se déroulent en portugais. Si votre niveau de portugais est limité, venez quand même et demandez un résumé à un voisin ou au syndic après la séance. Les dépenses importantes se décident dans cette pièce.

Les assurances

L'assurance du bâtiment est obligatoire pour les appartements selon la loi portugaise et le syndic la souscrit généralement pour les parties communes, chaque propriétaire assurant son propre lot. Pour une maison, elle n'est pas obligatoire par la loi, sauf si vous avez un prêt immobilier, auquel cas la banque l'exigera.

L'assurance du contenu est facultative et séparée. La plupart des contrats vendus sous le nom de seguro multirriscos habitação regroupent les deux.

Vérifiez bien les exclusions de garantie. Les inondations, le risque sismique et les piscines restent souvent en dehors de la couverture de base ou demandent une cotisation supplémentaire. Le Portugal présente un vrai risque sismique, surtout dans la région de Lisbonne et en Algarve, et il vaut mieux demander le prix d'une assurance séisme plutôt que de supposer qu'elle est incluse.

Les dépenses du quotidien à prévoir

En plus des factures de chaque mois, quatre postes de dépenses surprennent souvent les nouveaux propriétaires.

Le chauffage. Le parc immobilier portugais est mal isolé par rapport aux normes du nord de l'Europe et le chauffage central reste rare. Les factures d'électricité en hiver dans une maison en pierre du Centro ou du Norte peuvent être bien plus élevées qu'en été. Prévoyez ce budget avant votre premier mois de janvier plutôt qu'après.

L'humidité. Les logements du littoral et du nord y sont très exposés. Les déshumidificateurs sont des appareils ménagers courants ici, pas une simple solution de secours.

Les piscines. Une piscine privée demande de l'entretien toute l'année, des produits chimiques, de l'électricité pour la pompe et une révision annuelle. C'est l'un des coûts réguliers les plus importants pour une maison et ces frais continuent en hiver.

Les jardins. En Algarve et dans l'Alentejo, l'arrosage d'été fait vite monter la facture d'eau. Les propriétés vendues avec de grands jardins arborés entraînent ce coût d'entretien.

Votre voiture

Importer un véhicule depuis l'étranger

Si vous arrivez d'un pays hors de l'Union européenne, ou si vous amenez un véhicule déjà à vous depuis un autre pays de l'Union, vous pouvez avoir droit à une exonération de l'ISV, la taxe d'immatriculation des véhicules, au titre du changement de résidence.

Voici les conditions : vous devez posséder le véhicule depuis au moins six mois avant le déménagement, avoir vécu hors du Portugal pendant au moins douze mois, et déposer la déclaration en douane, la DAV, dans les 20 jours suivant l'arrivée du véhicule.

Si vous dépassez cette date limite, l'exonération est perdue. L'ISV sur une voiture de taille moyenne représente une grosse somme, alors notez bien cette date dès le jour du transport du véhicule.

Les véhicules venant de pays hors Union européenne sont aussi soumis aux droits de douane et à la TVA, sauf si l'exonération s'applique.

Après l'immatriculation, vous payez l'IUC, la taxe annuelle sur les véhicules, calculée selon la cylindrée, les émissions de gaz et l'âge du véhicule.

Acheter sur place

Pour la plupart des gens, vendre sa voiture dans son pays d'origine et en acheter une au Portugal est plus simple et souvent moins cher, une fois payés les impôts, le transport et l'homologation liés à l'importation. Les voitures coûtent cher au Portugal, mais la procédure est simple et le véhicule vous est remis déjà immatriculé, contrôlé et en règle.

Le contrôle technique

Les véhicules doivent passer un contrôle technique périodique, l'IPO. Le premier contrôle a lieu au bout de quatre ans, puis tous les deux ans, puis chaque année dès que le véhicule a plus de huit ans. Il se fait dans un centre agréé et prend moins d'une heure.

Votre permis de conduire

Les permis de l'Union européenne et de l'EEE

Votre permis de conduire reste valable. Vous n'avez pas l'obligation de l'échanger. Vous devez simplement déclarer votre adresse auprès de l'IMT, l'autorité des transports, dans les 60 jours suivant votre installation, ce qui constitue une simple démarche administrative et non un échange.

Beaucoup de résidents font l'échange malgré tout, car un permis portugais simplifie les démarches avec les assureurs, les agences de location et la police.

Les permis hors Union européenne

Les permis issus de pays ayant un accord de réciprocité, ce qui comprend la plupart des pays de l'OCDE et les pays de la CPLP, peuvent être échangés contre un permis portugais sans repasser l'examen de conduite, sous réserve de fournir un certificat médical et, au-delà de certains âges, de passer un examen médical approfondi.

Les permis venant de pays sans accord exigent de repasser l'examen portugais, pour le code comme pour la conduite, en langue portugaise.

Les frais d'échange s'élèvent à €30. Vous devez aussi fournir un certificat médical délivré par un médecin portugais et une traduction certifiée de votre permis d'origine.

Un délai strict s'applique. Dès que vous êtes résident, vous avez un temps limité pour faire la demande, et une fois ce délai passé, vous pourriez devoir repasser tout l'examen. Commencez ces démarches sans attendre la fin de votre première année.

Vendre plus tard

Deux points méritent d'être connus dès maintenant plutôt qu'au moment de la vente.

Les plus-values sur un bien immobilier portugais sont imposables, selon les mêmes règles pour les résidents et les non-résidents depuis la suppression du taux forfaitaire pour les non-résidents. La moitié du gain s'ajoute à vos autres revenus et subit le barème progressif de l'impôt. Tous les détails figurent dans la section sur les impôts au Portugal.

Conservez chaque facture de travaux de rénovation, avec le numéro de NIF du bien inscrit dessus. Les dépenses d'amélioration justifiées augmentent votre prix d'achat de départ et réduisent la plus-value imposable. Les factures jetées pendant des travaux représentent de l'argent donné aux impôts quelques années plus tard.

Bien s'installer

Deux habitudes pratiques rendent la première année plus facile.

Faites vite connaissance avec vos voisins. La vie au Portugal repose sur les liens directs entre les personnes, et le voisin qui vous connaît sera celui qui vous dira quel électricien se déplace vraiment.

Créez votre compte Chave Móvel Digital, l'identité numérique nationale. Elle vous donne accès à la plupart des services publics en ligne, comme les impôts, la sécurité sociale, les inscriptions scolaires et les documents de vos véhicules, et elle vous évite de nombreux rendez-vous sur place.