Compravendita immobiliare in Portogallo

Questo articolo su Compravendita Immobiliare in Portogallo è stato scritto da un avvocato portoghese, competente in materia. Si tratta di un articolo puramente informativo, volto a chiarire le principali questioni iniziali del processo di compravendita immobiliare. Tuttavia, si raccomanda di consultare un avvocato o un procuratore. In Portogallo, solo un avvocato o un procuratore può fornire consulenza legale sul processo di compravendita e redigere contratti di compravendita immobiliare. Qualsiasi altra entità potrebbe incorrere in esercizio abusivo della professione forense.

1. Quali documenti mi servono per acquistare un immobile in Portogallo?

La legge portoghese stabilisce che il contratto di compravendita di un immobile deve essere stipulato tramite atto pubblico o documento privato autenticato da un avvocato o procuratore. L'atto pubblico può essere redatto (1) presso un Notaio in presenza di un notaio, (2) presso la "Casa Pronta", un servizio offerto dai servizi del Ministero della Giustizia, o (3) in presenza di un avvocato o procuratore con poteri per l'atto. In questo atto o documento privato intervengono solitamente l'acquirente e il venditore. In casi speciali, potrebbero intervenire altre entità, come rappresentanti di istituti di credito, procuratori in rappresentanza dell'acquirente o del venditore, coniugi che debbano prestare il loro consenso alla vendita, interpreti nel caso in cui acquirenti o venditori non comprendano la lingua portoghese. Per quanto riguarda i documenti necessari per l'atto, possiamo distinguere tra (1) documenti relativi agli intervenienti e (2) documenti relativi all'immobile.

I documenti e le informazioni relative agli intervenienti, necessari per la stipula dell'atto di compravendita, o del documento privato autenticato (un'alternativa all'atto pubblico, redatto e autenticato da un avvocato o procuratore, con gli stessi effetti legali), sono i seguenti:

Nel caso di persone fisiche:

• • Carta d'identità, o carta cittadino, o passaporto
  • Codice fiscale.
  • Informazioni sui dati personali:
    • stato civile (sposato, celibe, divorziato, vedovo),
    • regime matrimoniale (separazione dei beni, comunione dei beni acquisiti, comunione generale dei beni),
    • luogo di nascita (luogo di nascita e relativo comune e distretto)

Nel caso di persone giuridiche, e in particolare di società commerciali:

• Certificato del Registro delle Imprese, emesso da meno di un anno e carta d'identità della persona giuridica (potrebbero essere necessari anche altri documenti, come verbali del consiglio di amministrazione o dell'assemblea generale, a seconda del tipo di società, del suo oggetto sociale e della forma di vincolo).
• Documento d'identità dei rappresentanti legali della società che agiscono in nome della società (Carta cittadino o carta d'identità, codice fiscale).
• Il codice di consultazione della dichiarazione del (RCBE) Registro Centrale dei Beneficiari Effettivi della persona giuridica

I documenti relativi all'immobile, necessari per la stipula dell'atto di compravendita, sono i seguenti:

• Certificato del Registro Immobiliare, o codice di accesso al Certificato Immobiliare Permanente: emesso da meno di sei mesi dalla Conservatoria del Registro Immobiliare competente. In questo documento sarà descritto l'immobile e la sua iscrizione a nome del venditore, e permette di verificare se esistono gravami o oneri registrati sull'immobile, che dovranno obbligatoriamente essere cancellati entro la data dell'atto, quali: ipoteche, pignoramenti, servitù o patti di prelazione.
• Libretto catastale: emesso o aggiornato da meno di un anno dal Servizio Finanziario dell'area dell'immobile o ottenuto tramite Internet dal proprietario dell'immobile, questo documento permette di verificare se l'immobile è registrato a nome del proprietario, le sue aree, composizione, confinanti e valore patrimoniale imponibile (valore fiscale dell'immobile dopo valutazione effettuata dal Servizio Finanziario)
• Licenza d'uso: emessa dal Comune dell'area dell'immobile (in determinate situazioni specifiche, la licenza d'uso potrà essere sostituita dalla licenza di costruzione o addirittura dispensata, nel caso si tratti di un immobile costruito prima del 7 agosto 1951, cioè prima dell'entrata in vigore del Regime Generale delle Edificazioni e Costruzioni, o nel caso in cui l'immobile abbia iscrizione catastale (presso l'ufficio Finanziario) nel 1937. Questo documento permette di verificare se l'immobile è regolarmente autorizzato dall'Ente competente per abitazione, commercio o servizi.
• Certificato permanente: emesso dal Comune dell'area dell'immobile, attestante la ricezione provvisoria delle opere di urbanizzazione o attestante la prestazione di una cauzione sufficiente a garantire il completamento delle opere di urbanizzazione (solo quando si tratta della prima trasmissione di immobili costruiti su lotti o di frazioni autonome di tali immobili);
• Scheda Tecnica Abitativa: (solo nel caso di acquisto di immobili ad uso abitativo la cui richiesta di emissione della licenza d'uso sia stata presentata dopo il 30 marzo 2004);
• Documenti comprovanti la rinuncia ai rispettivi diritti di prelazione: emessi dal Comune e/o dal Patrimonio Culturale, I.P. (organismo succeduto all'estinta DGPC e, precedentemente, all'IGESPAR, dal 1° gennaio 2024) (solo nei casi in cui la legge conferisca questi diritti di prelazione ai suddetti enti) o dei confinanti nel caso di un terreno rustico.
• Certificato Energetico e della Qualità dell'Aria Interna negli Edifici.
• Il codice di consultazione della dichiarazione del (RCBE) Registro Centrale dei Beneficiari Effettivi, nel caso in cui l'intervenuto sia una persona giuridica.

Al momento della stipula dell'atto pubblico di compravendita, l'acquirente dovrà consegnare al Notaio o all'Avvocato/Procuratore le ricevute di pagamento relative alle imposte dovute dall'acquirente: Imposta Comunale sui Trasferimenti Onerosi di Immobili (IMT) e dell'Imposta di Bollo (I.S.) con la prova di pagamento, salvo nelle situazioni in cui l'acquisizione sia esente da tale imposta (IMT)Se si intende ricorrere al credito bancario per finanziare l'acquisizione, l'acquirente dovrà verificare quali documenti sono richiesti dalla propria banca. In queste situazioni, uno dei requisiti solitamente richiesti consiste nella presentazione di registrazioni provvisorie di acquisizione e di ipoteca.

2. Quando intendo acquistare un immobile devo o non devo stipulare un contratto preliminare di compravendita?

Dopo aver analizzato tutta la documentazione della proprietà e tutti i presupposti e condizionamenti legati all'acquisizione dell'immobile, si procederà all'elaborazione del contratto preliminare di compravendita, ovvero il contratto con cui le parti si obbligano, di mutuo accordo o unilateralmente, a stipulare un certo contratto futuro e definitivo. La firma di un contratto preliminare di compravendita si dimostra conveniente nelle situazioni in cui vi sia interesse ad assicurare l'affare, tuttavia le condizioni necessarie per l'atto di compravendita non siano ancora riunite. Questa situazione può verificarsi per diversi motivi, in particolare per il mancato completamento della costruzione dell'immobile, per la pendenza della costituzione della proprietà orizzontale, per la mancanza della licenza d'uso dell'immobile, o per l'incapacità dell'acquirente di disporre dell'importo necessario per il pagamento del prezzo o per l'attesa dell'approvazione del finanziamento bancario per l'acquisizione.

• Attraverso la stipula di un contratto preliminare di compravendita, le parti possono fin da subito vincolarsi (in un momento in cui non dispongono ancora di tutta la documentazione necessaria, o interesse per la stipula dell'atto) garantendo che, entro il termine pattuito, formalizzeranno la compravendita. In questo contratto le parti garantiscono una sicurezza giuridica in caso di ritardo o inadempimento del contratto.

Solitamente la decisione di stipulare un contratto preliminare di compravendita è legata alla necessità di formalizzare con urgenza un documento vincolante tra acquirente e venditore, assicurando la riserva dell'affare futuro con la formalizzazione di un atto pubblico di compravendita.La decisione sulla stipula o meno di un contratto preliminare di compravendita è una decisione opzionale degli intervenienti (acquirente e venditore dell'immobile).

3. Quali sono gli elementi essenziali di un contratto preliminare di compravendita?

Il contenuto di un contratto preliminare di compravendita potrà variare considerevolmente in funzione delle circostanze concrete delle parti, della situazione dell'immobile oggetto del contratto e del modello di affare desiderato. Di conseguenza, il contratto preliminare può e deve contenere tutte le condizioni e gli obblighi che sono alla base dell'affare, in particolare, clausole essenziali e accessorie, eventuali condizioni sospensive o risolutive che possano essere state definite, definizione del prezzo e le condizioni e i termini di pagamento, definizione della data per l'atto di compravendita dell'immobile, identificazione delle garanzie e delle penali applicabili, e tutte le restanti clausole necessarie per la salvaguardia dell'interesse degli acquirenti e dei venditori dell'immobile.D'altra parte, l'analisi dei documenti dell'immobile può rivelare circostanze relative allo stesso che debbano essere cautelate nel clausolato del contratto preliminare di compravendita. È comune, ad esempio, includere nel contratto preliminare di compravendita l'obbligo del venditore di procedere alla regolarizzazione di non conformità riscontrate nei documenti dell'immobile. Infine, le condizioni fisiche dell'immobile potranno anche giustificare l'inclusione di disposizioni specifiche nel contratto preliminare. È frequente includere nel contratto preliminare obblighi del venditore volti a promuovere determinati lavori o riparazioni nell'immobile, prima della stipula dell'atto pubblico di compravendita.

Riassuntivamente, possiamo indicare i seguenti elementi essenziali che devono figurare in un contratto preliminare di compravendita:

1. Identificazione completa delle parti (per le persone fisiche: nome, luogo di nascita e nazionalità, stato civile, residenza, numero della carta d'identità/carta cittadino e numero di contribuente; e, per le persone giuridiche: denominazione sociale, sede, capitale sociale, numero di iscrizione e della persona giuridica e identificazione di chi rappresenta la società con menzione della qualità e dei poteri con cui agisce);
2. Identificazione completa dell'immobile oggetto della promessa: (localizzazione e composizione, numero della descrizione dell'immobile presso la Conservatoria del Registro Immobiliare, articolo catastale sotto il quale l'immobile è iscritto presso il Servizio Finanziario e numero, data di emissione e ente emittente della licenza d'uso o di costruzione o menzione della sua dispensa);
3. Stipulazione della promessa, specificando: se si tratta di una promessa bilaterale o unilaterale e, se l'immobile è o meno acquisito libero da gravami, oneri o altre responsabilità, e libero e sgombro da persone e beni;
4. Prezzo e modalità di pagamento, inclusa l'indicazione dell'importo dell'acconto e dei relativi versamenti, se del caso;
5. Termine per la realizzazione dell'atto di compravendita e indicazione di chi debba procedere alla relativa fissazione;
6. Qualsiasi condizione alla quale le parti intendano sottoporre la compravendita dell'immobile e le conseguenze della sua mancata verifica;
7. Indicazione delle garanzie e dei doveri delle parti intervenienti nell'affare, ad esempio:
   • Dichiarazione ai fini legali che alla data dell'atto di compravendita dell'immobile, la proprietà sarà debitamente delimitata ai sensi di legge ai fini del catasto immobiliare, le aree risultanti dal catasto corrispondono alla descrizione immobiliare e ai progetti approvati dal Comune tramite la licenza d'uso;
   • Dichiarazione che nei preliminari e nella formazione del presente contratto non sono state omesse ai Promittenti-acquirenti alcuna informazione o fatto che i Promittenti-acquirenti avrebbero dovuto conoscere nella ponderazione della loro volontà di realizzare l'affare, sia quanto allo stato fisico e giuridico dell'immobile, che possano avere implicazioni dirette o indirette nella presente vendita dell'immobile sgombro e libero da gravami o responsabilità;
   • Dichiarazione che la proprietà è regolarmente registrata presso la Conservatoria del Registro Immobiliare e iscritta al catasto, a loro favore;
   • Le aree e le costruzioni esistenti corrisponderanno alle aree e alla composizione descritte nella relativa documentazione, catastale, immobiliare e comunale, pertanto in caso di discrepanza dovrà essere rettificata prima della data dell'atto;
   • Che l'immobile è libero da qualsiasi gravame, ipoteca, onere o responsabilità, e sgombro;
   • Per quanto a loro conoscenza, non vi è alcuna notifica, reclamo, azione giudiziaria arbitrale o altro procedimento pendente o minaccia di esso, che possa incidere sul loro diritto sull'Immobile, presso un Tribunale, un dipartimento governativo o un'autorità locale che in qualche modo incida o inciderà sul rispetto dei doveri qui stabiliti;
   • Ad eccezione delle clausole del contratto preliminare, non esiste alcun contratto preliminare di locazione o altro, di qualsiasi natura, relativo all'Immobile o parte di esso, che possa materialmente limitare o restringere l'uso o la disposizione dello stesso da parte dei promittenti-acquirenti;
   • Comprovante che non esistono debiti verso le autorità fiscali relativi agli immobili, derivanti dall'acquisizione o dall'uso da parte del promittente-venditore;
   • Che l'immobile si trova in regolari condizioni di abitabilità e con tutte le sue attrezzature e reti interne e di installazione di acqua, elettricità, fognature, gas in normali condizioni di funzionamento e non ha subito alcuna alterazione nella sua configurazione e nei suoi confini;
   • Qualora esista, alla presente data, una polizza assicurativa sull'immobile oggetto del presente contratto, i Promittenti-Venditori si obbligano a mantenerla in vigore fino alla data dell'atto pubblico di compravendita.
8. Indicazione della modalità di notifica e del luogo, menzione obbligatoria dell'intervento o meno di mediazione immobiliare.
9. Conseguenze in caso di inadempimento del contratto, in particolare, la sottoposizione al regime dell'esecuzione specifica previsto dall'articolo 830° del Codice Civile.
10. Il tribunale competente a giudicare qualsiasi controversia derivante dal contratto. Di norma sarà competente il Tribunale del Circondario della localizzazione dell'immobile oggetto del contratto o le parti possono optare per il Tribunale Arbitrale.

Nel caso di contratto preliminare di compravendita relativo alla stipula di un contratto oneroso di trasmissione o costituzione di un diritto reale su un edificio, o sua frazione autonoma, già edificato, in fase di costruzione o con previsione di edificazione, il contratto preliminare di compravendita deve contenere il riconoscimento formale della firma del promittente o dei promittenti (a seconda che si tratti di una promessa unilaterale o bilaterale) e la certificazione, da parte del notaio, dell'esistenza della relativa licenza d'uso o di costruzione.

4. Cosa significa "cedere la posizione contrattuale" di promittente acquirente in un contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita può prevedere la possibilità che il promittente acquirente ceda la sua posizione contrattuale a un terzo. Qualora il contratto preliminare di compravendita non preveda la possibilità di cedere la posizione contrattuale, la cessione della posizione contrattuale è soggetta a un'autorizzazione preventiva da parte del promittente venditore. Cedere la posizione contrattuale significa trasmettere a un terzo la posizione di promittente acquirente in un determinato contratto preliminare di compravendita, passando tale terzo a essere titolare di tutti i diritti e doveri che per il promittente acquirente emergono da tale contratto preliminare. La cessione della posizione contrattuale, investendo il terzo nella posizione di promittente acquirente, ha come conseguenza la disvincolazione del promittente acquirente iniziale. Sia la cessione della posizione contrattuale, sia la semplice possibilità di cessione prevista nel contratto preliminare di compravendita, hanno obblighi fiscali in sede di IMT. Infatti, la legge fiscale presume l'esistenza di una trasmissione onerosa ogni volta che si verifica una cessione della posizione contrattuale (attuale o potenziale), tassandola come se si trattasse di una vera e propria trasmissione, ovvero, l'imposta grava sul valore dell'acconto versato dall'acquirente con l'aliquota applicabile al valore totale.Ogni volta che il contratto preliminare di compravendita definitivo venga stipulato, o che il fatto imponibile si verifichi prima della stipula del contratto definitivo che operi la trasmissione giuridica del bene, e la parte contraente abbia già pagato l'imposta dovuta, si avrà luogo a liquidazione aggiuntiva solo quando il valore che compete alla trasmissione definitiva sia superiore al valore che è servito di base alla liquidazione precedente. Nel caso in cui l'acquirente benefici di riduzione di aliquota o di esenzione si procederà all'annullamento parziale o totale dell'imposta. L'inclusione di clausole nel contratto preliminare che consentano o prevedano la possibilità che il promittente acquirente ceda la sua posizione contrattuale a un terzo deve essere sempre attentamente ponderata, considerate le conseguenze fiscali associate.

5. Quali sono le conseguenze dell'inadempimento di un contratto preliminare di compravendita?

Le conseguenze dell'inadempimento del contratto preliminare possono essere previste nel contratto stesso. In mancanza di pattuizioni specifiche nel contratto preliminare di compravendita, si applicano le regole generali previste nel Codice Civile.

Il Codice Civile stabilisce le seguenti regole applicabili in via suppletiva:

• In caso di inadempimento da parte del promittente acquirente, questi perderà l'acconto che abbia versato a favore del promittente venditore;
• In caso di inadempimento da parte del promittente venditore, questi si obbliga a restituire, in doppio, al promittente acquirente l'acconto che questi abbia già versato; in alternativa alla restituzione dell'acconto in doppio, nelle situazioni in cui vi sia stata trasmissione del possesso sull'immobile, il promittente acquirente può esigere il valore dell'immobile determinato oggettivamente alla data del mancato adempimento della promessa, con deduzione del prezzo pattuito, dovendo inoltre essergli restituito l'acconto e la parte del prezzo che sia stata versata;
• Nel contratto preliminare dovrà essere indicato il termine entro cui si considera che vi sia inadempimento e non solo mora (ritardo nell'adempimento). Potrà essere indicato che si considererà inadempimento definitivo sempre e quando, essendo una parte in mora (ritardo nell'adempimento), la controparte proceda all'intimazione ammonitoria (invio di una comunicazione scritta) di essa fissando un termine ragionevole per l'adempimento dell'obbligazione in questione e questa persista nel mancato adempimento della sua obbligazione entro lo stesso.
• Pertanto, le parti devono fissare fin dal contratto il termine considerato ragionevole per l'adempimento, ai sensi e per gli effetti degli articoli 801 a 808 del Codice Civile, dopo la scadenza dell'obbligazione di stipulare l'atto, affinché tale ritardo (mora) si converta in inadempimento definitivo.
• Qualora la parte non adempia nuovamente alla data indicata, la controparte dovrà inviare una nuova comunicazione scritta nei modi concordati nel contratto indicando che il contratto si considera definitivamente inadempito, perdendo l'acconto o dando diritto alla parte di ricevere quanto pagato in doppio.

In alternativa agli indennizzi sopra menzionati, la parte non inadempiente può optare per richiedere al tribunale l'esecuzione specifica del contratto, al fine di ottenere dal tribunale una sentenza che sostituisca la dichiarazione negoziale del promittente inadempiente, ottenendo in tal modo l'adempimento coercitivo del contratto preliminare di compravendita.

6. Cos'è una registrazione provvisoria? Quando intendo acquistare un immobile quali registrazioni devo effettuare e in quale momento?

Il Codice del Registro Immobiliare prevede la possibilità di effettuare registrazioni provvisorie. Il registro provvisorio di acquisizione consiste nella registrazione dell'acquisizione a favore dell'acquirente, prima della stipula dell'atto di compravendita. Il venditore dichiara all'atto della registrazione di aver promesso di vendere quell'immobile all'acquirente per il prezzo definito nel contratto preliminare di compravendita. Il registro provvisorio di ipoteca consiste nella registrazione di un'ipoteca sull'immobile prima della stipula del relativo atto di ipoteca (che nella maggior parte dei casi viene stipulato insieme all'atto di compravendita). Queste registrazioni servono a garantire la priorità registrata rispetto a qualsiasi altra registrazione, che per ipotesi, potessero essere promosse da terzi fino alla data dell'atto (come, ad esempio, pignoramenti o ipoteche). La richiesta di registrazione provvisoria di acquisizione deve essere firmata dal promittente venditore (dovendo la sua firma essere riconosciuta formalmente, o, in alternativa, essere la richiesta di registrazione firmata formalmente presso la Conservatoria del Registro Immobiliare). Qualora esista un contratto preliminare di compravendita firmato e con le firme riconosciute, la richiesta di registrazione può essere firmata da un avvocato/procuratore o dal promittente acquirente stesso, a condizione che la richiesta di registrazione sia accompagnata dal contratto preliminare (o da una sua copia certificata).Per quanto riguarda la registrazione provvisoria di ipoteca, la relativa richiesta deve essere firmata dal promittente acquirente (dovendo la sua firma essere riconosciuta formalmente, o, in alternativa, essere la richiesta di registrazione firmata formalmente presso la Conservatoria del Registro Immobiliare), a condizione che abbia precedentemente presentato la registrazione provvisoria di acquisizione a suo favore (in termini pratici, queste registrazioni vengono presentate simultaneamente, essendo quella di acquisizione registrata prima di quella di ipoteca). Le registrazioni provvisorie decadono sei mesi dalla data della loro presentazione, qualora non vengano convertite in definitive (sebbene possano essere oggetto di rinnovo). Dopo la stipula dell'atto/documento privato autenticato di compravendita e di ipoteca, quando del caso, le registrazioni provvisorie di acquisizione e di ipoteca devono essere convertite in definitive (retroagendo gli effetti dell'acquisizione e dell'ipoteca, ai fini registrali, alla data in cui sono state presentate le richieste di registrazione provvisoria). Se è vero che le registrazioni provvisorie, solitamente, hanno luogo solo quando esiste finanziamento per l'acquisizione (essendo un requisito da parte della banca), la verità è che la realizzazione di registrazioni provvisorie di acquisizione anche quando una banca non è coinvolta costituisce una garanzia aggiuntiva per l'acquirente.Infatti, una registrazione provvisoria di acquisizione può dare all'acquirente la sicurezza di sapere che, quando effettuerà il suo atto di compravendita, potrà convertire la registrazione di acquisizione in definitiva, sottraendo la registrazione da altri gravami o oneri che nel frattempo possano essere stati registrati sull'immobile. Qualora non vengano effettuate registrazioni provvisorie, né di acquisizione né di ipoteca, la registrazione dell'acquisizione dovrà essere promossa subito dopo la stipula dell'atto pubblico di compravendita. Infine, si fa notare che qualsiasi richiesta di registrazione dovrà essere corredata dal libretto catastale o dal certificato di estratto catastale dell'immobile.

7. Cos'è la Scheda Tecnica Abitativa?

La Scheda Tecnica Abitativa è un documento che descrive le caratteristiche tecniche e funzionali dell'abitazione, essendo obbligatoria la sua presentazione alla data dell'atto/documento privato per tutti gli immobili la cui richiesta di emissione della licenza d'uso sia stata presentata dopo il 30 marzo 2004. Ogni volta che si tratta dell'acquisizione di un immobile nuovo destinato all'abitazione, dovrà essere richiesta una copia della Scheda Tecnica Abitativa o della Scheda Tecnica Abitativa provvisoria, qualora l'immobile non sia ancora completato. La legge stabilisce che la Scheda Tecnica Abitativa non può essere manoscritta (ad eccezione delle firme dei tecnici) e deve essere redatta in portoghese in modo chiaro e comprensibile al destinatario. La Scheda Tecnica Abitativa deve contenere informazioni sui principali professionisti coinvolti nel progetto, nella costruzione, ricostruzione, ampliamento o modifica, nonché informazioni sul promotore immobiliare, sul piano di lottizzazione, sull'edificio urbano e sulla frazione autonoma o abitazione unifamiliare in questione.

Costituiscono inoltre informazioni obbligatorie, che devono figurare nella Scheda Tecnica Abitativa, le seguenti:

• Garanzia dell'abitazione, nonché le modalità di attivazione in caso di rilevamento di difetti;
• Regole di funzionamento del condominio, qualora esistano, e contratti di prestazione di servizi che siano stati stipulati;
• Regole di manutenzione delle attrezzature installate che richiedono un trattamento speciale.

Le planimetrie relative all'intervento, all'edificio e alla frazione autonoma, devono essere identificate nel luogo apposito della Scheda Tecnica Abitativa e costituiscono un allegato che fa parte integrante del documento. L'elaborazione della Scheda Tecnica Abitativa è responsabilità del promotore immobiliare, il quale, insieme al tecnico responsabile dell'opera, dovrà firmare tale documento, attestando la veridicità e la conformità delle informazioni contenute nella Scheda Tecnica Abitativa con i progetti di architettura e di specialità relativi all'immobile. Gli atti di compravendita di immobili la cui licenza d'uso sia stata richiesta dopo il 30 marzo 2004 potranno essere realizzati solo se venga esibita al notaio/avvocato la Scheda Tecnica Abitativa dell'immobile in questione. Questo obbligo si applica sia alle prime trasmissioni, sia a tutte le trasmissioni successive. Il proprietario ha l'obbligo di conservare la Scheda Tecnica Abitativa, finché l'immobile è suo e, in caso di vendita, dovrà consegnarla al nuovo proprietario. In caso di perdita, smarrimento o danneggiamento di questo documento, il proprietario potrà ottenere una seconda copia della Scheda Tecnica Abitativa presso il promotore dell'immobile o presso il Comune competente. Il promotore è obbligato a conservare la relativa Scheda Tecnica Abitativa per un periodo di 10 anni, essendo certo che la Scheda Tecnica Abitativa sarà ugualmente archiviata presso il Comune competente.

8. Quali documenti devo richiedere e quali precauzioni devo adottare prima della stipula dell'Atto Pubblico/Documento Privato Autenticato di compravendita di un immobile?

Precedentemente all'acquisto di un immobile, si dovrà procedere a una serie di verifiche al fine di confermare la relativa situazione giuridica. Molte delle questioni associate alla situazione giuridica dell'immobile possono essere verificate tramite i documenti relativi all'immobile, che sono solitamente forniti dal venditore, i quali sono già stati menzionati a proposito della risposta alla domanda n. 1. In ogni caso, si indicano di seguito le entità presso le quali si possono ottenere i documenti relativi a un immobile, nonché le informazioni che possono essere ottenute presso tali entità.

Presso la Conservatoria del Registro Immobiliare competente si può ottenere un certificato del registro immobiliare relativo all'immobile e verificare le seguenti situazioni:

1. Se l'immobile ha effettivamente la descrizione indicata dal venditore e se la stessa è uguale a quella indicata nel libretto catastale e nel Progetto approvato dal Comune e nella licenza d'uso emessa dallo stesso;
2. Se il venditore è l'attuale e unico proprietario, avendo di conseguenza la legittimità per vendere l'immobile;
3. Se non esistono ipoteche o pignoramenti registrati o in attesa di registrazione, a favore di terzi;
4. Se non esistono altri diritti registrati o in attesa di registrazione, suscettibili di limitare l'uso dell'immobile.

Presso il Servizio Finanziario dell'area dell'immobile si può ottenere un libretto catastale o un certificato catastale dell'immobile e verificare le seguenti situazioni:

1. Se la descrizione dell'immobile presso le finanze corrisponde alla descrizione dell'immobile contenuta nel certificato del registro immobiliare;
2. Se l'immobile è libero (questa conferma non è assoluta, poiché possono esistere contratti di locazione in situazione irregolare, cioè, che non siano stati dichiarati presso i Servizi Finanziari);
3. Se non sono dovute somme relative all'Imposta Comunale sugli Immobili (IMI) o se, al contrario, esistono debiti fiscali di questa natura per i quali l'immobile potrebbe rispondere.
4. Verificare se l'Immobile è già stato valutato secondo le regole del CIMI e qual è il suo valore patrimoniale imponibile (valore sul quale graverà l'imposta comunale sugli immobili)

Presso il Comune competente si possono ottenere certificati di licenze d'uso o di costruzione e inoltre verificare le seguenti situazioni:

1. Se sono già state emesse licenze di costruzione / d'uso relative a un immobile e se quanto edificato corrisponde al progetto approvato.
2. Se il terreno si trova in zona autorizzata per costruzioni urbane, e se è stato emesso un permesso di lottizzazione, nel caso (nel caso di acquisto di terreno per la costruzione di futura abitazione);
3. Quali sono le caratteristiche dell'immobile che può essere costruito (in caso di immobile da costruire su terreno con autorizzazione alla costruzione);
4. Se esistono diritti di prelazione a favore del Comune o dello Stato, relativi all'immobile.

I documenti necessari per l'atto/documento privato sono quelli indicati nella risposta alla domanda n. 1.Oltre ai documenti sopra menzionati e oltre alle verifiche sopra indicate, è anche importante verificare se esistono diritti di prelazione a favore di terzi diversi dallo Stato (proprietari di immobili confinanti, nel caso si tratti della trasmissione di un terreno rustico, o proprietari di altri terreni rustici situati nella stessa area, nel caso si tratti di un terreno rustico incluso in zona di Riserva Agricola Nazionale, affittuari dell'immobile, ecc.). Qualora esistano diritti di prelazione a favore di terzi, dovranno essere richiesti al venditore comprovanti che i titolari dei rispettivi diritti di prelazione sono stati notificati per esercitare tale diritto e che hanno rinunciato all'esercizio dello stesso (espressamente o per aver lasciato scadere il termine a tal fine). Infine, qualora gravi un'ipoteca sull'immobile, dovrà essere richiesto al venditore di assicurare la relativa cancellazione, presentando al più tardi alla data dell'atto, il documento di estinzione della stessa. Questa situazione è frequente, tenendo conto che è usuale che i promotori immobiliari finanzino le loro promozioni offrendo in garanzia gli immobili oggetto della promozione, procedendo successivamente alla cancellazione dell'ipoteca relativamente a ciascuna frazione autonoma, lotto o villetta, man mano che queste vengono vendute.Oltre agli aspetti giuridici sopra menzionati, prima dell'acquisto di un immobile l'acquirente dovrà sempre procedere a una verifica della situazione fisica dell'immobile (conferma sul posto, delle aree, caratteristiche e delimitazione dell'immobile, la sua localizzazione, stato di conservazione, attività svolte dai vicini suscettibili di pregiudicare l'uso dell'immobile, ecc.).

9. Quando devo effettuare il pagamento dell'Imposta Comunale sui Trasferimenti Onerosi di Immobili (IMT)? Come viene calcolato il valore da tassare?

Qualora non vi sia luogo all'esenzione da questa imposta, il pagamento dell'IMT deve essere effettuato presso il Servizio Finanziario competente o tramite Internet (https://www.e-financas.gov.pt), prima della realizzazione dell'atto di compravendita da parte dell'acquirente. Il valore che serve di base alla liquidazione dell'IMT è il valore patrimoniale imponibile dell'immobile o il valore della trasmissione, a seconda di quale sia il più elevato. L'importo dell'IMT è determinato mediante l'applicazione delle aliquote previste nel Codice dell'IMT, le quali sono distribuite per scaglioni. Sia gli scaglioni che le aliquote vengono solitamente modificati annualmente, dalla Legge che approva il Bilancio dello Stato.

10. Esiste esenzione dall'Imposta Comunale sui Trasferimenti Onerosi di Immobili (IMT) nel caso di acquisizione di immobile destinato all'abitazione?

Di regola generale, l'esenzione dall'IMT deve essere richiesta prima dell'atto o contratto che ha originato la trasmissione e sempre prima della liquidazione che sarebbe dovuta essere effettuata. Beneficia di esenzione se acquista un immobile esclusivamente destinato ad abitazione propria e permanente, e se il valore patrimoniale imponibile o il valore dichiarato dell'immobile non supera il valore massimo del 1° scaglione dell'IMT, attualmente fissato in 106.346 euro (Continente) — valore aggiornato annualmente dal Bilancio dello Stato. Inoltre, i giovani fino a 35 anni che acquistano la loro prima abitazione propria e permanente beneficiano di esenzione totale dall'IMT e dall'Imposta di Bollo fino a 330.539 euro, e di esenzione parziale tra 330.539 euro e 660.982 euro (IMT Giovani, creato dal Decreto-Legge n. 48-A/2024, del 25 luglio, con valori aggiornati dal OE 2026). Questi benefici o riduzioni di aliquota si applicano anche alla permuta di immobili se l'immobile ricevuto è destinato ad abitazione propria e permanente, o è destinato esclusivamente ad abitazione, e se la differenza di valori patrimoniali imponibili o la differenza dichiarata di valori (la maggiore delle due) tra l'immobile che si consegna e quello che si riceve, non supera il valore massimo del 1° scaglione dell'IMT (attualmente 106.346 euro nel Continente). Il beneficio di esenzione si applica solo a edifici urbani destinati esclusivamente ad abitazione propria e permanente e non a terreni destinati alla costruzione di tali immobili. Se ai beni viene dato un destino diverso entro sei anni dalla data di acquisizione, salvo il caso di vendita, se gli immobili non vengono destinati ad abitazione propria e permanente entro sei mesi dalla data di acquisizione o se, in caso di valutazione del bene che debba produrre effetti in sede di IMT, il VPT sia superiore al valore massimo del 1° scaglione dell'IMT in vigore al momento dell'acquisizione.

Quali sono le aliquote dell'IMT?

• Terreni rustici: 5%
• Edifici urbani destinati ad abitazione secondaria o locazione: 1% a 8% (il 1° scaglione non è esente, a differenza dell'abitazione propria permanente)
• Edifici urbani esclusivamente destinati ad abitazione propria e permanente: 0% a 8% (esenzione totale fino a 106.346 euro; aliquote progressive per scaglioni, con aliquota unica del 7,5% per valori elevati)
• Altri edifici e altre acquisizioni: 6,5%
• Edifici acquisiti da enti che hanno domicilio fiscale in un paese, territorio o regione soggetti a un regime fiscale chiaramente più favorevole, costanti in un elenco approvato da un'ordinanza del Ministro delle Finanze: 10%

Termine di Pagamento dell'IMT?

Di regola generale, l'IMT deve essere pagato il giorno della liquidazione o il 1° giorno utile successivo. Se l'atto o contratto viene stipulato all'estero, l'imposta dovrà essere liquidata e pagata durante il mese successivo a quello della trasmissione.

Quali altri imposte e costi gravano sulla compravendita?

Imposta di Bollo:Sul valore dell'acquisizione: 0,8%. Questa imposta è liquidata dall'acquirente al momento dell'atto di acquisto e grava sul valore patrimoniale imponibile o sul valore concordato tra le parti, a seconda di quale sia il più elevato.Sul valore del prestito: Imposta di Bollo sulla concessione di credito (Voce 17.1 della TGIS):

• Fino a 1 anno, per ogni mese o frazione: 0,04%;
• Da 1 a 5 anni: 0,5%;
• Oltre 5 anni: 0,6%.

Oneri dell'atto/documento privato e Registro Immobiliare:Gli oneri dell'atto o del documento privato dipendono dal notaio o dall'avvocato / procuratore che redige il documento. La registrazione immobiliare di acquisizione ha costi che variano a seconda del valore dell'immobile e del tipo di atto. Questi valori vengono aggiornati periodicamente — si raccomanda di consultare i valori in vigore sul Portale dell'IRN (Istituto dei Registri e del Notariato).Quali sono i passi da intraprendere dopo la stipula dell'atto di compravendita?L'avvocato o il Notaio responsabile dovrà effettuare la registrazione dell'acquisizione a nome dell'acquirente entro 10 giorni dalla firma dell'atto di compravendita, o del documento privato. Oltre alla registrazione dell'acquisizione presso la Conservatoria, dovrà essere effettuata la trascrizione dell'Acquisizione a nome dei nuovi proprietari. Dalla data dell'acquisizione i nuovi proprietari saranno responsabili del pagamento delle Imposte e delle spese dell'immobile.

Quali imposte sono dovute dopo l'acquisto dell'immobile?

IMI (Imposta Comunale sugli Immobili)

Si tratta dell'Imposta Comunale annuale, che grava sul valore patrimoniale imponibile dell'abitazione. Questo valore sarà determinato da una valutazione secondo vari criteri. L'IMI è un'imposta annuale, grava sul valore patrimoniale imponibile costante nel catasto immobiliare ed è calcolata moltiplicando tale valore per una percentuale che può variare da:

• 0,3% a 0,45% (edifici urbani — aliquota fissata annualmente da ciascun comune)
• 0,8% (terreni rustici)
• 7,5% (edifici detenuti da enti con domicilio fiscale in paradisi fiscali — non applicabile a persone fisiche)

Trattandosi di edifici misti in Portogallo (costituiti da una parte rustica e una urbana), si applicherà al valore patrimoniale imponibile di ciascuna parte la rispettiva aliquota. Gli edifici che siano proprietà di enti con domicilio fiscale in un paese, territorio o regione soggetti a un regime fiscale chiaramente più favorevole, costanti nell'elenco approvato dall'Ordinanza n. 150/2004, del 13 febbraio, con i suoi successivi aggiornamenti, essendo il più recente l'Ordinanza n. 292/2025/1, del 5 settembre, comunemente designati come "offshore", sono tassati all'aliquota del 7,5% indipendentemente dal tipo di edificio che possiedono. Questa aliquota maggiorata non è, tuttavia, applicabile all'edificio/i di proprietà di persone fisiche. I comuni, mediante delibera dell'assemblea comunale, possono maggiorare o ridurre le aliquote generali, sopra menzionate, in determinate situazioni previste dall'articolo 112º del Codice IMI. Le case destinate ad abitazione propria e permanente, o destinate ad affitto per abitazione, possono beneficiare di esenzione temporanea da questa imposta, per un periodo di 3 anni, se il valore patrimoniale imponibile dell'immobile non supera €125.000, a condizione che il reddito del nucleo familiare non superi i €153.300. Potrebbe esserci esenzione permanente per famiglie a basso reddito — i limiti sono aggiornati annualmente in base all'IAS; nel 2026, il reddito lordo annuale del nucleo non può superare 16.824,50 euro e il VPT globale degli immobili del nucleo non può superare 73.150 euro. Questa esenzione è attribuita automaticamente dall'Autorità Tributaria. Qualora non venga applicata, può essere richiesta sul Portale delle Finanze o presso l'Ufficio Finanziario competente. La destinazione dell'immobile ad abitazione propria e permanente deve avvenire entro un termine massimo di 6 mesi dall'acquisizione.(*) Edifici urbani abitativi, costruiti, ampliati, migliorati o acquisiti a titolo oneroso destinati ad abitazione propria e permanente del proprietario o del nucleo familiare.--- Fine articolo su Compravendita Immobiliare in Portogallo ---