Köp och sälj av fastigheter i Portugal

Denna artikel om Fastighetsköp och -försäljning i Portugal har skrivits av en portugisisk advokat med behörighet för detta. Det är en rent informativ artikel som syftar till att klargöra de viktigaste initiala frågorna i processen för fastighetsköp och -försäljning. Det rekommenderas dock att du söker rådgivning från en advokat eller jurist. I Portugal är det endast en advokat eller jurist som får ge juridisk rådgivning om köp- och säljprocessen samt upprätta fastighetsköps- och -försäljningskontrakt. Alla andra enheter kan begå olaglig advokatverksamhet.

1. Vilka dokument behöver jag för att köpa en fastighet i Portugal?

Portugisisk lag föreskriver att fastighetsköps- och -försäljningskontrakt ska ingås genom offentlig notariehandling eller autentiserat privat dokument av en advokat eller jurist. Den offentliga notariehandlingen kan utföras (1) på ett notariatskontor i närvaro av en notarie, (2) på "Casa Pronta", en tjänst som tillhandahålls av justitieministeriet, eller (3) på en plats i närvaro av en advokat eller jurist med befogenhet för handlingen. Köparen och säljaren deltar normalt i denna notariehandling eller privata dokument. I särskilda fall kan andra enheter delta, såsom representanter för kreditinstitut, ombud som representerar köparen eller säljaren, makar som måste ge sitt samtycke till försäljningen, tolkar om köpare eller säljare inte förstår portugisiska. När det gäller de dokument som krävs för notariehandlingen kan vi skilja mellan (1) dokument relaterade till parterna och (2) dokument relaterade till fastigheten.

De dokument och uppgifter som rör parterna, vilka krävs för att upprätta en köpeskilling eller ett autentiserat privat dokument (ett alternativ till offentlig notariehandling, upprättad och autentiserad av en advokat eller jurist, med samma juridiska verkan), är följande:

För privatpersoner:

• • Identitetskort, medborgarkort eller pass
  • Skattenummer.
  • Information om personuppgifter:
    • civilstånd (gift, ogift, skild, änka/änkling),
    • äktenskapsregim (separation av egendom, gemenskap av förvärvad egendom, allmän gemenskap av egendom),
    • födelseort (födelseplats och respektive församling och kommun)

För juridiska personer, och specifikt för kommersiella bolag:

• Registreringsbevis från handelsregistret, utfärdat för mindre än ett år sedan och identifikationskort för juridisk person (andra dokument kan också krävas, såsom protokoll från styrelsemöten eller bolagsstämmor, beroende på bolagstyp, dess verksamhetsområde och hur det företräds).
• Identifikationshandling för bolagets legala företrädare som företräder bolaget (medborgarkort eller identitetskort, skattenummer).
• Konsultationskoden för deklarationen av (RCBE) Centrala registret över verkliga huvudmän för den juridiska personen

De dokument som rör fastigheten, vilka krävs för att upprätta en köpeskilling, är följande:

• Lagfartsbevis, eller åtkomstkod till permanent lagfartsbevis: utfärdat för mindre än sex månader sedan av relevant fastighetsregistreringskontor. Detta dokument kommer att innehålla en beskrivning av fastigheten och dess registrering i säljarens namn, och tillåter kontroll av om det finns några registrerade belastningar eller skulder på fastigheten, som obligatoriskt måste avregistreras senast vid tidpunkten för notariehandlingen, såsom: inteckningar, utmätningar, servitut eller förköpsavtal.
• Fastighetsskattelängd: utfärdad eller uppdaterad för mindre än ett år sedan av skattekontoret för fastighetens område eller erhållen via internet av fastighetsägaren. Detta dokument tillåter kontroll av om fastigheten är registrerad i ägarens namn, dess ytor, sammansättning, grannar och beskattningsvärde (skattemässigt värde på fastigheten efter värdering utförd av skattekontoret)
• Användningslicens: utfärdad av kommunen för fastighetens område (i vissa specifika fall kan användningslicensen ersättas av bygglov eller till och med undantas, om det rör sig om en fastighet byggd före den 7 augusti 1951, dvs. före ikraftträdandet av den allmänna lagen om byggnader och konstruktioner, eller om fastigheten har en matrikelinskrivning (hos skattekontoret) från 1937. Detta dokument tillåter kontroll av om fastigheten är korrekt licensierad av behörig myndighet för bostäder, handel eller tjänster.
• Permanent certifikat: utfärdat av kommunen för fastighetens område, som bekräftar det preliminära mottagandet av anläggningsarbeten eller bekräftar tillhandahållandet av tillräcklig deposition för att garantera slutförandet av anläggningsarbeten (endast vid första överlåtelsen av fastigheter byggda på tomter eller separata enheter av dessa fastigheter);
• Tekniskt informationsblad för bostad: (endast vid köp av bostadsfastigheter vars ansökan om användningslicens lämnades in efter den 30 mars 2004);
• Dokument som bekräftar avstående från respektive förköpsrätt: utfärdade av kommunen och/eller Kulturarvsverket, I.P. (organ som efterträdde den avskaffade DGPC och, tidigare, IGESPAR, sedan den 1 januari 2024) (endast i de fall då lagen ger dessa rättigheter till de nämnda enheterna) eller av grannar i fallet med en lantbruksfastighet.
• Certifikat för energi och inomhusluftkvalitet i byggnader.
• Konsultationskoden för deklarationen av (RCBE) Centrala registret över verkliga huvudmän, om utställaren är en juridisk person.

Vid tidpunkten för upprättandet av den offentliga köpeskillingen ska köparen överlämna till notarien eller advokaten/juristen likvidationskvittona för de skatter som köparen är skyldig: Kommunal skatt på överlåtelse av fastigheter (IMT) och stämpelskatt (I.S) med betalningsbevis, förutom i de fall då förvärvet är undantaget från denna skatt (IMT)Om du vill använda bankkredit för att finansiera förvärvet, bör köparen bekräfta vilka dokument som krävs av banken. I dessa fall består ett av de krav som vanligtvis ställs i presentationen av preliminära registreringar av förvärv och inteckning.

2. När jag vill köpa en fastighet, ska jag eller ska jag inte ingå ett förhandsavtal om köp och försäljning?

Efter att ha granskat all fastighetsdokumentation och alla förutsättningar och villkor relaterade till fastighetsförvärvet, kommer upprättandet av ett förhandsavtal om köp och försäljning att fortsätta, det vill säga det avtal genom vilket parterna förbinder sig, genom ömsesidigt samtycke eller ensidigt, att ingå ett visst framtida och definitivt avtal. Undertecknandet av ett förhandsavtal om köp och försäljning är lämpligt i situationer där det finns ett intresse av att säkra affären, men de nödvändiga villkoren för köpeskillingen ännu inte är uppfyllda. Denna situation kan uppstå av olika skäl, särskilt om fastighetens konstruktion inte är slutförd, om bildandet av horisontell egendom fortfarande är pågående, om fastigheten saknar användningslicens, eller om köparen inte har tillräckligt med medel för att betala priset eller fortfarande väntar på godkännande av bankfinansiering för förvärvet.

• Genom att ingå ett förhandsavtal om köp och försäljning kan parterna omedelbart binda sig (vid en tidpunkt då de ännu inte har all nödvändig dokumentation, eller intresse för att ingå notariehandlingen) och garantera att de inom den överenskomna tidsfristen kommer att formalisera köpet och försäljningen. I detta avtal garanterar parterna juridisk säkerhet vid försening eller avtalsbrott.

Vanligtvis är beslutet att ingå ett förhandsavtal om köp och försäljning relaterat till behovet av att snabbt formalisera ett bindande dokument mellan köpare och säljare, vilket säkerställer reservationen av framtida affärer med formalisering av en offentlig köpeskilling.Beslutet att ingå eller inte ingå ett förhandsavtal om köp och försäljning är ett valfritt beslut för parterna (köpare och säljare av fastigheten).

3. Vilka är de väsentliga delarna i ett förhandsavtal om köp och försäljning?

Innehållet i ett förhandsavtal om köp och försäljning kan variera avsevärt beroende på parternas konkreta omständigheter, situationen för den fastighet som är föremål för avtalet och den avsedda affärsmodellen. Följaktligen kan och bör förhandsavtalet innehålla alla villkor och skyldigheter som ligger till grund för affären, särskilt väsentliga och accessoriska klausuler, eventuella villkor för uppskov eller upphävande som kan ha definierats, definition av pris och villkor och betalningsfrister, definition av datum för köpeskillingen av fastigheten, identifiering av tillämpliga garantier och påföljder, och alla andra nödvändiga klausuler för att skydda intressena hos köpare och säljare av fastigheten. Å andra sidan kan analysen av fastighetsdokumenten avslöja omständigheter relaterade till fastigheten som bör beaktas i klausulerna i förhandsavtalet om köp och försäljning. Det är till exempel vanligt att inkludera i förhandsavtalet om köp och försäljning skyldigheten för säljaren att åtgärda eventuella avvikelser som upptäcks i fastighetsdokumenten. Slutligen kan fastighetens fysiska skick också motivera inkludering av specifika bestämmelser i förhandsavtalet. Det är vanligt att inkludera i förhandsavtalet skyldigheter för säljaren att utföra vissa arbeten eller reparationer på fastigheten före upprättandet av den offentliga köpeskillingen.

Sammanfattningsvis kan vi ange följande väsentliga element som bör ingå i ett förhandsavtal om köp och försäljning:

1. Fullständig identifiering av parterna (för privatpersoner: namn, födelseort och nationalitet, civilstånd, bostadsort, identitetskorts-/medborgarkortsnummer och skattenummer; och för juridiska personer: bolagsnamn, säte, aktiekapital, registreringsnummer och juridisk personnummer samt identifiering av den som företräder bolaget med angivande av kvalitet och befogenheter);
2. Fullständig identifiering av fastigheten som är föremål för löftet: (plats och sammansättning, beskrivningsnummer för fastigheten hos fastighetsregistreringskontoret, matrikulnummer under vilket fastigheten är inskriven hos skattekontoret och nummer, utfärdandedatum och utfärdande myndighet för användnings- eller bygglovet eller omnämnande av dess undantag);
3. Fastställande av löftet, med angivande av: om det rör sig om ett bilateralt eller unilateralt löfte och om fastigheten förvärvas utan belastningar, skulder eller andra ansvar, och fri och tom på personer och egendom;
4. Pris och betalningssätt, inklusive angivande av handpenningens belopp och eventuella ytterligare betalningar;
5. Tidsfrist för genomförande av köpeskillingen och angivande av vem som ska ansvara för dess bokning;
6. Eventuella villkor som parterna vill underkasta köpet och försäljningen av fastigheten och konsekvenserna av att de inte uppfylls;
7. Angivande av garantier och skyldigheter för de parter som deltar i affären, till exempel:
   • Deklaration för juridiska ändamål att fastigheten vid tidpunkten för köpeskillingen av fastigheten kommer att vara korrekt avgränsad enligt lag för fastighetskartläggning, att ytorna i fastighetsskattelängden överensstämmer med fastighetsbeskrivningen och de kartor som godkänts av kommunen genom användningslicensen;
   • Deklaration att i förberedelserna och ingåendet av detta avtal har inga uppgifter eller fakta utelämnats till de löftesgivande köparna som de löftesgivande köparna borde ha känt till vid bedömningen av sin vilja att genomföra affären, vare sig det gäller fastighetens fysiska och juridiska skick, som kan ha direkta eller indirekta konsekvenser för den nuvarande försäljningen av fastigheten fri från personer, belastningar eller ansvar;
   • Deklaration att fastigheten är korrekt registrerad hos fastighetsregistreringskontoret och inskriven i matrikeln till deras fördel;
   • Att de befintliga ytorna och byggnaderna motsvarar de ytor och den sammansättning som beskrivs i respektive dokumentation, matrikulär, fastighets- och kommunal, varför eventuella avvikelser ska korrigeras före datumet för notariehandlingen;
   • Att fastigheten är fri från alla belastningar, inteckningar, skulder eller ansvar, och tom;
   • Såvitt känt finns inga meddelanden, klagomål, rättsliga tvister, skiljeförfaranden eller andra pågående eller hotade processer som kan påverka deras rätt till fastigheten, vid domstol, någon statlig myndighet eller lokal myndighet som på något sätt påverkar eller kommer att påverka uppfyllandet av de skyldigheter som anges här;
   • Med undantag för klausulerna i förhandsavtalet finns det inget förhandsavtal om hyra eller annat avtal av något slag, relaterat till fastigheten eller del därav, som väsentligt kan begränsa användningen eller förfogandet över den av de löftesgivande köparna;
   • Bevis på att det inte finns några skulder till skattemyndigheterna relaterade till fastigheterna, som härrör från förvärvet eller användningen av den löftesgivande säljaren;
   • Att fastigheten är i gott skick för beboelse och att all dess utrustning och interna nätverk samt installationer för vatten, el, avlopp, gas är i normalt fungerande skick och inte har genomgått någon förändring i sin konfiguration och sina gränser;
   • Om det för närvarande finns någon försäkrings­polic på fastigheten som är föremål för detta avtal, förbinder sig de löftesgivande säljarna att hålla den i kraft fram till datumet för den offentliga köpeskillingen.
8. Angivande av sättet för meddelande och plats, obligatoriskt omnämnande av medverkan eller icke-medverkan av fastighetsförmedling.
9. Konsekvenser vid avtalsbrott, särskilt underkastelse under reglerna för specifik fullgörelse enligt artikel 830 i civillagen.
10. Den behöriga domstolen för att pröva tvister som uppstår ur avtalet. Som regel är behörig domstol för den kommun där fastigheten är belägen, eller så kan parterna välja en skiljenämnd.

I fallet med ett förhandsavtal om köp och försäljning avseende ingående av ett vederlagsavtal om överlåtelse eller upprättande av en sakrätt till en redan uppförd byggnad eller en separat enhet därav, under uppbyggnad eller med förväntad uppbyggnad, ska förhandsavtalet om köp och försäljning innehålla en personlig bekräftelse av löftesgivarens eller löftesgivarnas underskrift (beroende på om det är ett unilateralt eller bilateralt löfte) och en bekräftelse av notarien av befintligheten av respektive användnings- eller bygglov.

4. Vad innebär det att "överlåta den avtalsrättsliga positionen" som löftesgivande köpare i ett förhandsavtal om köp och försäljning?

Förhandsavtalet om köp och försäljning kan föreskriva möjligheten för den löftesgivande köparen att överlåta sin avtalsrättsliga position till en tredje part. Om förhandsavtalet om köp och försäljning inte föreskriver möjligheten att överlåta den avtalsrättsliga positionen, är överlåtelsen av den avtalsrättsliga positionen föremål för ett förhandsgodkännande från den löftesgivande säljaren. Att överlåta den avtalsrättsliga positionen innebär att överföra den löftesgivande köparens position i ett visst förhandsavtal om köp och försäljning till en tredje part, varvid denna tredje part blir innehavare av alla rättigheter och skyldigheter som uppstår för den löftesgivande köparen från detta förhandsavtal. Överlåtelsen av den avtalsrättsliga positionen, som ger den tredje parten löftesgivande köpares position, resulterar i att den ursprungliga löftesgivande köparen frigörs. Både överlåtelsen av den avtalsrättsliga positionen och den enkla möjligheten till överlåtelse som föreskrivs i förhandsavtalet om köp och försäljning har skatte­skyldigheter i IMT-hänseende. Faktum är att skattelagstiftningen presumerar en vederlagsöverlåtelse när en överlåtelse av den avtalsrättsliga positionen (aktuell eller potentiell) sker, och beskattar den som om det vore en verklig överlåtelse, det vill säga skatten belägger signalvärdet som betalas av köparen med den skattesats som gäller för det totala värdet. När det definitiva förhandsavtalet om köp och försäljning ingås, eller när den skattepliktiga händelsen inträffar före ingåendet av det definitiva avtalet som medför den juridiska överlåtelsen av egendomen, och motparten redan har betalat den skyldiga skatten, sker endast en ytterligare likvidation när det belopp som motsvarar den definitiva överlåtelsen är högre än det belopp som låg till grund för den tidigare likvidationen. Om förvärvaren drar nytta av en skattesatsminskning eller undantag, kommer en partiell eller total annullering av skatten att ske. Inkluderingen av klausuler i förhandsavtalet som tillåter eller föreskriver möjligheten för den löftesgivande köparen att överlåta sin avtalsrättsliga position till en tredje part bör alltid övervägas noggrant, med hänsyn till de associerade skattekonsekvenserna.

5. Vilka är konsekvenserna av avtalsbrott i ett förhandsavtal om köp och försäljning?

Konsekvenserna av avtalsbrott i förhandsavtalet kan vara föreskrivna i själva avtalet. I avsaknad av specifika bestämmelser i förhandsavtalet om köp och försäljning gäller de allmänna reglerna i civillagen.

Civillagen fastställer följande kompletterande regler:

• Vid avtalsbrott från den löftesgivande köparens sida förlorar denne den handpenning som har erlagts till den löftesgivande säljaren;
• Vid avtalsbrott från den löftesgivande säljarens sida är denne skyldig att återbetala, dubbelt, till den löftesgivande köparen den handpenning som denne redan har betalat; som alternativ till återbetalning av handpenningen dubbelt, i de fall då besittningen av fastigheten har överförts, kan den löftesgivande köparen kräva fastighetens värde objektivt fastställt vid tidpunkten för löftets icke-uppfyllande, med avdrag för det överenskomna priset, och dessutom ska handpenningen och den del av priset som har betalats återbetalas till denne;
• I förhandsavtalet bör den tidsfrist anges då det anses föreligga ett avtalsbrott och inte bara dröjsmål (försening med fullgörelsen). Det kan anges att det anses föreligga ett definitivt avtalsbrott när, om en part är i dröjsmål (försening med fullgörelsen), motparten skickar en formell påminnelse (skickar en skriftlig kommunikation) till den och fastställer en rimlig tidsfrist för fullgörelse av den aktuella skyldigheten och den fortsätter att inte uppfylla sin skyldighet inom samma tidsfrist.
• Följaktligen bör parterna omedelbart fastställa den rimliga tidsfrist för fullgörelse som avses i artiklarna 801 till 808 i civillagen, efter förfallodagen för skyldigheten att upprätta notariehandlingen, så att denna försening (dröjsmål) omvandlas till ett definitivt avtalsbrott.
• Om parten återigen inte uppfyller sitt åtagande vid angivet datum, ska motparten skicka en ny skriftlig kommunikation enligt vad som avtalats i avtalet, där det anges att avtalet anses vara definitivt brutet, varvid handpenningen förloras eller parten har rätt att få tillbaka det som betalats dubbelt.

Som ett alternativ till ovan nämnda skadestånd kan den icke-felande parten välja att begära domstols verkställighet av avtalet, i syfte att erhålla en dom från domstolen som ersätter den avtalsrättsliga förklaringen från den felande löftesgivaren, och därmed uppnå tvångsmässig fullgörelse av förhandsavtalet om köp och försäljning.

6. Vad är en preliminär registrering? När jag vill köpa en fastighet, vilka registreringar ska jag göra och när?

Fastighetsregistreringslagen föreskriver möjligheten till preliminära registreringar. Den preliminära förvärvsregistreringen består av registreringen av förvärvet till förmån för köparen, före upprättandet av köpeskillingen. Säljaren förklarar vid registreringstillfället att denne har lovat att sälja fastigheten till köparen för det pris som fastställts i förhandsavtalet om köp och försäljning. Den preliminära inteckningsregistreringen består av registreringen av en inteckning i fastigheten före upprättandet av respektive inteckningshandling (som i de flesta fall upprättas tillsammans med köpeskillingen). Dessa registreringar tjänar till att garantera registrerad prioritet gentemot alla andra registreringar som hypotetiskt skulle kunna göras av tredje part fram till datumet för notariehandlingen (såsom utmätningar eller inteckningar). Ansökan om preliminär förvärvsregistrering ska undertecknas av den löftesgivande säljaren (vars underskrift ska bekräftas personligen, eller alternativt ska ansökan om registrering undertecknas personligen på fastighetsregistreringskontoret). Om det finns ett undertecknat förhandsavtal om köp och försäljning med bekräftade underskrifter, kan ansökan om registrering undertecknas av en advokat/jurist eller av den löftesgivande köparen själv, förutsatt att registreringsansökan åtföljs av förhandsavtalet (eller en certifierad kopia därav). Vad gäller preliminär inteckningsregistrering ska respektive ansökan undertecknas av den löftesgivande köparen (vars underskrift ska bekräftas personligen, eller alternativt ska ansökan om registrering undertecknas personligen på fastighetsregistreringskontoret), förutsatt att preliminär förvärvsregistrering redan har lämnats in till förmån för denne (i praktiken lämnas dessa registreringar in samtidigt, varvid förvärvsregistreringen registreras före inteckningsregistreringen). Preliminära registreringar upphör sex månader från datumet för deras inlämnande, om de inte omvandlas till definitiva (även om de kan förnyas). Efter upprättandet av notariehandlingen/autentiserade privata dokumentet för köp och försäljning och eventuell inteckning, ska de preliminära förvärvs- och inteckningsregistreringarna omvandlas till definitiva (effekterna av förvärvet och inteckningen, för registreringsändamål, ska retroaktivt gälla från det datum då ansökningarna om preliminära registreringar lämnades in). Även om preliminära registreringar vanligtvis endast sker när det finns finansiering för förvärvet (eftersom de är ett krav från banken), är det sant att preliminära registreringar av förvärv, även när en bank inte är inblandad, utgör en ytterligare garanti för köparen. Faktum är att en preliminär förvärvsregistrering kan ge köparen säkerhet att veta att, när denne genomför sin köpeskilling, kan omvandla förvärvsregistreringen till en definitiv, och ta bort registreringen av andra belastningar eller skulder som under tiden kan ha registrerats på fastigheten. Om inga preliminära registreringar görs, varken av förvärv eller inteckning, ska förvärvsregistreringen göras omedelbart efter upprättandet av den offentliga köpeskillingen. Slutligen ska det nämnas att varje registreringsansökan ska åtföljas av fastighetsskattelängden eller ett intyg om matrikulär för fastigheten.

7. Vad är ett tekniskt informationsblad för bostad?

Ett tekniskt informationsblad för bostad är ett dokument som beskriver bostadens tekniska och funktionella egenskaper, och det är obligatoriskt att presentera det vid tidpunkten för notariehandlingen/privata dokumentet för alla fastigheter vars ansökan om användningslicens lämnades in efter den 30 mars 2004. När det gäller förvärv av en ny bostadsfastighet ska en kopia av det tekniska informationsbladet för bostad eller det preliminära tekniska informationsbladet begäras, om fastigheten ännu inte är färdigställd. Lagen föreskriver att det tekniska informationsbladet för bostad inte får vara handskrivet (med undantag för tekniker­nas underskrifter) och måste vara skrivet på portugisiska på ett tydligt och begripligt sätt för mottagaren. Det tekniska informationsbladet för bostad ska innehålla information om de viktigaste yrkesverksamma som deltagit i projektet, konstruktionen, återuppbyggnaden, utbyggnaden eller ändringen, samt information om fastighetsutvecklaren, om tomtindelningen, om byggnaden och om den separata enheten eller enfamiljshuset som är aktuellt.

Följande obligatoriska uppgifter ska också ingå i det tekniska informationsbladet för bostad:

• Garanti för bostaden, samt hur den aktiveras vid upptäckt av defekter;
• Regler för bostadsrättsföreningens drift, om sådana finns, och avtal om tjänsteleveranser som har ingåtts;
• Underhållsregler för installerad utrustning som kräver särskild hantering.

Kartor som hänför sig till projektet, byggnaden och den separata enheten ska identifieras på lämplig plats i det tekniska informationsbladet för bostad och utgör ett bilaga som är en integrerad del av dokumentet. Upprättandet av det tekniska informationsbladet för bostad är fastighetsutvecklarens ansvar, och denne ska tillsammans med den ansvarige teknikern för arbetet underteckna detta dokument och intyga riktigheten och överensstämmelsen av informationen i det tekniska informationsbladet för bostad med arkitektur- och specialprojekt som rör fastigheten. Köpeskillingar för fastigheter vars användningslicens har begärts efter den 30 mars 2004 kan endast genomföras om det tekniska informationsbladet för bostad för den aktuella fastigheten visas för notarien/advokaten. Denna skyldighet gäller både för första överlåtelser och för alla efterföljande överlåtelser. Ägaren har skyldighet att bevara det tekniska informationsbladet för bostad så länge fastigheten tillhör denne, och vid försäljning ska det överlämnas till den nya ägaren. Vid förlust, borttappande eller skada på detta dokument kan ägaren erhålla en kopia av det tekniska informationsbladet för bostad från fastighetsutvecklaren eller från den behöriga kommunen. Fastighetsutvecklaren är skyldig att bevara respektive tekniskt informationsblad för bostad under en period av 10 år, och det tekniska informationsbladet för bostad kommer också att arkiveras hos den behöriga kommunen.

8. Vilka dokument ska jag begära och vilka försiktighetsåtgärder ska jag vidta före upprättandet av den offentliga notariehandlingen/autentiserade privata dokumentet för köp och försäljning av en fastighet?

Före köp av en fastighet bör en rad kontroller genomföras för att bekräfta dess juridiska status. Många av frågorna som rör fastighetens juridiska status kan kontrolleras genom dokument relaterade till fastigheten, vilka vanligtvis tillhandahålls av säljaren och som redan har nämnts i samband med svaret på fråga nr 1. Oavsett vilket anges nedan vilka enheter hos vilka dokument relaterade till en fastighet kan erhållas, samt vilken information som kan erhållas från sådana enheter.

Hos det behöriga fastighetsregistreringskontoret kan ett lagfartsbevis för fastigheten erhållas och följande situationer kontrolleras:

1. Om fastigheten har den beskrivning som anges av säljaren och om den överensstämmer med den som anges i fastighetsskattelängden och i det projekt som godkänts av kommunen och den användningslicens som utfärdats av densamma;
2. Om säljaren är den nuvarande och enda ägaren, och därmed har behörighet att sälja fastigheten;
3. Om det inte finns några inteckningar eller utmätningar registrerade eller väntande på registrering, till förmån för tredje part;
4. Om det inte finns några andra registrerade rättigheter eller väntande på registrering, som kan begränsa användningen av fastigheten.

Hos skattekontoret för fastighetens område kan en fastighetsskattelängd eller ett matrikulärintyg för fastigheten erhållas och följande situationer kontrolleras:

1. Om fastighetsbeskrivningen hos skattemyndigheterna motsvarar fastighetsbeskrivningen i lagfartsbeviset;
2. Om fastigheten är obebodd (denna bekräftelse är inte absolut, eftersom det kan finnas oregelbundna hyresavtal, dvs. som inte har deklarerats hos skattemyndigheterna);
3. Om det inte finns några obetalda belopp relaterade till kommunal fastighetsskatt (IMI) eller om det, tvärtom, finns skatteskulder av denna natur som fastigheten kan svara för.
4. Kontrollera om fastigheten redan har värderats enligt CIMI-reglerna och vad dess beskattningsvärde är (värde som kommunal fastighetsskatt kommer att belägga)

Hos den behöriga kommunen kan intyg om användnings- eller bygglov erhållas och följande situationer kontrolleras:

1. Om bygglov/användningslov har utfärdats för en fastighet och om det som är byggt motsvarar det godkända projektet.
2. Om marken ligger i ett område som är godkänt för stadsbebyggelse, och om ett tomtindelningstillstånd har utfärdats, om så är fallet (vid förvärv av mark för framtida bostadsbyggande);
3. Vilka egenskaper har den fastighet som kan byggas (vid fastighet som ska byggas på mark med bygglov);
4. Om det finns förköpsrättigheter till förmån för kommunen eller staten, relaterade till fastigheten.

De dokument som krävs för notariehandlingen/privata dokumentet är de som anges i svaret på fråga nr 1. Utöver ovan nämnda dokument och utöver ovan nämnda kontroller är det också viktigt att kontrollera om det finns förköpsrättigheter till förmån för tredje part som inte är staten (ägare av angränsande fastigheter, i fallet med överlåtelse av en lantbruksfastighet, eller ägare av andra lantbruksfastigheter belägna i samma område, i fallet med en lantbruksfastighet som ingår i ett nationellt jordbruksreservat, hyresgäster av fastigheten, etc.). Om det finns förköpsrättigheter till förmån för tredje part, ska säljaren krävas på bevis för att innehavarna av respektive förköpsrätt har meddelats för att utöva denna rätt och att de har avstått från att utöva den (uttryckligen eller genom att ha låtit tidsfristen löpa ut). Slutligen, om en inteckning belastar fastigheten, ska säljaren krävas på att säkerställa dess avregistrering, genom att senast vid tidpunkten för notariehandlingen presentera ett avregistreringsdokument. Denna situation är vanlig, med tanke på att det är vanligt att fastighetsutvecklare finansierar sina projekt genom att erbjuda fastigheterna som säkerhet, och därefter avregistrerar inteckningen för varje separat enhet, tomt eller hus, i takt med att dessa säljs. Utöver ovan nämnda juridiska aspekter bör köparen före köp av en fastighet alltid genomföra en kontroll av fastighetens fysiska status (bekräftelse på plats av fastighetens ytor, egenskaper och avgränsningar, dess läge, bevarandestatus, aktiviteter som bedrivs av grannar som kan skada användningen av fastigheten, etc.).

9. När ska jag betala kommunal skatt på vederlagsöverlåtelse av fastigheter (IMT)? Hur beräknas det beskattningsbara värdet?

Om det inte finns någon skattebefrielse ska betalning av IMT göras hos behörigt skattekontor eller via internet (https://www.e-financas.gov.pt), före upprättandet av köpeskillingen av köparen. Det värde som ligger till grund för IMT-likvidationen är fastighetens beskattningsvärde eller överlåtelsevärdet, beroende på vilket som är högst. IMT-beloppet fastställs genom tillämpning av de skattesatser som anges i IMT-koden, vilka är fördelade på intervaller. Både intervallen och skattesatserna ändras vanligtvis årligen genom lagen om godkännande av statsbudgeten.

10. Finns det undantag från kommunal skatt på vederlagsöverlåtelse av fastigheter (IMT) vid förvärv av en bostadsfastighet?

Som regel ska undantag från IMT begäras före den handling eller det avtal som orsakade överlåtelsen och alltid före den likvidation som skulle ha gjorts. Du är berättigad till undantag om du förvärvar en fastighet som uteslutande är avsedd för eget permanent boende, och om fastighetens beskattningsvärde eller deklarerade värde inte överstiger det maximala värdet för IMT:s första intervall, för närvarande fastställt till 106 346 euro (fastlandet) — ett värde som uppdateras årligen av statsbudgeten. Dessutom drar unga personer upp till 35 år som köper sitt första eget permanenta boende nytta av fullständigt undantag från IMT och stämpelskatt upp till 330 539 euro, och partiellt undantag mellan 330 539 euro och 660 982 euro (IMT Jovem, skapad genom dekret-lag nr 48-A/2024, av den 25 juli, med värden uppdaterade av statsbudgeten 2026). Dessa förmåner eller skattesatsminskningar gäller även för byte av fastigheter om den mottagna fastigheten är avsedd för eget permanent boende, eller uteslutande för bostadsändamål, och om skillnaden i beskattningsvärden eller deklarerade värden (det högre av de två) mellan den överlämnade och den mottagna fastigheten inte överstiger det maximala värdet för IMT:s första intervall (för närvarande 106 346 euro på fastlandet). Undantagsförmånen gäller endast för stadsfastigheter som uteslutande är avsedda för eget permanent boende och inte för mark avsedd för uppförande av dessa fastigheter. Om egendomarna ges ett annat ändamål inom sex år från förvärvsdatumet, förutom vid försäljning, om fastigheterna inte används för eget permanent boende inom sex månader från förvärvsdatumet, eller om, vid värdering av egendomen som ska ha verkan i IMT-hänseende, VPT överstiger det maximala värdet för IMT:s första intervall som gäller vid förvärvstillfället.

Vilka är IMT-skattesatserna?

• Lantbruksfastigheter: 5%
• Stadsfastigheter avsedda för sekundärt boende eller uthyrning: 1% till 8% (första intervallet är inte undantaget, till skillnad från eget permanent boende)
• Stadsfastigheter uteslutande avsedda för eget permanent boende: 0% till 8% (fullständigt undantag upp till 106 346 euro; progressiva skattesatser per intervall, med en enhetlig skattesats på 7,5% för höga värden)
• Andra fastigheter och andra förvärv: 6,5%
• Fastigheter förvärvade av enheter som har skatterättslig hemvist i ett land, territorium eller region som omfattas av ett tydligt mer förmånligt skatteregim, som anges i en förordning från finansministern: 10%

Betalningsfrist för IMT?

Som regel ska IMT betalas på dagen för likvidationen eller nästa arbetsdag. Om handlingen eller avtalet ingås utomlands ska skatten likvideras och betalas under månaden efter överlåtelsen.

Vilka andra skatter och kostnader belägger köp och försäljning?

Stämpelskatt:På förvärvets värde: 0,8%. Denna skatt likvideras av köparen vid köpeskillingen och belägger fastighetens beskattningsvärde eller det överenskomna värdet mellan parterna, beroende på vilket som är högst.På lånebeloppet: Stämpelskatt på kreditgivning (Verba 17.1 i TGIS):

• Upp till 1 år, per månad eller del därav: 0,04%;
• 1 till 5 år: 0,5%;
• Mer än 5 år: 0,6%.

Avgifter för notariehandling/privat dokument och fastighetsregistrering: Avgifterna för notariehandling eller privat dokument beror på den notarie eller advokat/jurist som upprättar dokumentet. Fastighetsregistrering av förvärv har kostnader som varierar beroende på fastighetens värde och typ av handling. Dessa värden uppdateras periodiskt — det rekommenderas att konsultera gällande värden på IRN-portalen (Instituto dos Registos e Notariado).

Vilka steg ska tas efter upprättandet av köpeskillingen?

Advokaten eller notarien som är ansvarig ska genomföra registreringen av förvärvet i köparens namn inom 10 dagar efter undertecknandet av köpeskillingen, eller det privata dokumentet. Förutom registreringen av förvärvet hos registret ska en anmärkning om förvärvet i de nya ägarnas namn göras. Från och med förvärvsdatumet är de nya ägarna ansvariga för betalning av skatter och utgifter för fastigheten.

Vilka skatter ska betalas efter köp av fastigheten?

IMI (Kommunal fastighetsskatt)

Detta är den årliga kommunala skatten som belägger bostadens beskattningsvärde. Detta värde fastställs genom värdering enligt olika kriterier. IMI är en årlig skatt, den belägger beskattningsvärdet som anges i fastighetsmatrikeln och beräknas genom att multiplicera detta värde med en procentandel som kan variera från:

• 0,3% till 0,45% (stadsfastigheter — skattesats som fastställs årligen av varje kommun)
• 0,8% (lantbruksfastigheter)
• 7,5% (fastigheter som ägs av enheter med skatterättslig hemvist i skatteparadis — ej tillämpligt på privatpersoner)

För blandfastigheter i Portugal (bestående av en lantbruksdel och en stadsdel) tillämpas respektive skattesats på beskattningsvärdet för varje del. Fastigheter som ägs av enheter med skatterättslig hemvist i ett land, territorium eller region som omfattas av ett tydligt mer förmånligt skatteregim, som anges i förordning nr 150/2004 av den 13 februari, med dess successiva uppdateringar, den senaste är förordning nr 292/2025/1 av den 5 september, vanligtvis kallade "offshore", beskattas med 7,5% oavsett typ av fastighet de äger. Denna förhöjda skattesats gäller dock inte för fastigheter som ägs av privatpersoner. Kommuner kan, genom beslut av kommunfullmäktige, höja eller sänka de allmänna skattesatserna som nämnts ovan, i vissa situationer som anges i artikel 112 i IMI-koden. Bostäder avsedda för eget permanent boende, eller avsedda för uthyrning för bostadsändamål, kan dra nytta av tillfälligt undantag från denna skatt under en period av 3 år, om fastighetens beskattningsvärde inte överstiger 125 000 €, förutsatt att hushållets inkomst inte överstiger 153 300 €. Det kan finnas permanent undantag för låginkomsthushåll — gränserna uppdateras årligen baserat på IAS; år 2026 får hushållets årliga bruttoinkomst inte överstiga 16 824,50 euro och hushållets totala beskattningsvärde för fastigheter får inte överstiga 73 150 euro. Detta undantag beviljas automatiskt av skattemyndigheten. Om det inte tillämpas kan det begäras på Finansportalens eller hos behörigt skattekontor. Fastigheten måste användas som eget permanent boende senast 6 månader efter förvärvet. (*) Bostadsfastigheter, byggda, utbyggda, förbättrade eller förvärvade mot vederlag avsedda för ägarens eller hushållets eget permanenta boende.--- Slut på artikel om Fastighetsköp och -försäljning i Portugal ---